Статьи
аналитические материалы
Стерник Г.М., Индексы рынка жилья Москвы в августе 2004 года 
Стерник Геннадий Моисеевич,
директор Аналитического центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»
Gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.org
ИНДЕКСЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ МОСКВЫ в августе 2004 года
Начиная с июня, цены предложения жилья в Москве практически прекратили свой рост. По обобщенным данным компаний «МИЭЛЬ-Недвижимость», РМЛС, «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф», темпы прироста составили в июне 0,8%, в июле 0,1%, в августе –0,2%. Средняя удельная цена квартир в августе равнялась 1944 $/кв. м (рис. 1)..
Индекс цен относительно декабря 2003 года составил 1,22, относительно декабря 2001 года – 2,03.
Рис. 1
Источник: базы данных компаний РМЛС, «МИЭЛЬ-Недвижимость», «БЕСТ-Недвижимость», «Олимпия-Ф»
| Показатель | 12.01 | 12.02 | 12.03 | 03.04 | 06.04 | 07.04 | 08.04 |
| Средняя удельная цена предложения квартир, $/кв. м | 940 | 1096 | 1594 | 1785 | 1950 | 1948 | 1944 |
| Индекс роста к базовому периоду | 1 | 1,17 | 1,70 | 1,90 | 2,03 | 2,03 | 2,03 |
| Темп прироста (к предыдущему периоду), % | - | 16,7 | 45,4 | 3,2 | 0,8 | -0,1 | -0,2 |
| Темп прироста (к предыдущему периоду), процентных пунктов относительно базового | - | 16,7 | 53,0 | 6,0 | 0,2 | 0 | 0 |
Макроэкономические показатели характеризуются следующими параметрами: инфляция в августе составила в августе 0,9%, за 8 месяцев - 8,0%, среднемесячный курс доллара в августе 29,20 руб. (в июле – 29,10, в декабре 2003 г. – 29,44 руб.), индекс девальвации рубля к доллару за месяц - 1,003, за 8 месяцев – 0,99, индекс инфляции доллара за месяц 1,006, за 8 месяцев – 1,091, покупательная способность доллара в России снизилась в августе на 0,6%, за 8 месяцев на 8,3%.
Вследствие этого индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на жилье в Москве за июнь-август практически не вырос, за 8 месяцев вырос на 12,4% и составил 1,45 относительно базового периода (рис. 2).
Рис. 2
Предвестники летнего изменения ценового тренда были обнаружены еще весной. Уже в марте ряд руководителей отделов продаж девелоперских и брокерских компаний отмечал уменьшение потока клиентов («в офисах пусто»), в апреле крупные компании зафиксировали снижение объемов продаж в новостройках на 20-40%, в мае и июне – еще на 10-20%. Рассмотрение приведенных на графике (рис. 3) данных за более длительный период показывает, что объем продаж в январе-сентябре 2003 года был стабилен, в декабре-марте резко вырос, затем начиналось его снижение, и в июне он вернулся на уровень середины прошлого года.
Рис. 3
Источник: база данных Управления новостроек Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
В условиях высоких и растущих цен на нефть на мировых рынках были неясны возможные причины таких событий на рынке жилья Москвы (и аналогично – Московской области, Петербурга). Начавшийся в июне-июле банковский кризис также представлялся аналитикам неожиданным и необъяснимым.
В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался отток валюты за рубеж ($5,5 млрд за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата (аналитики тут же связали это с событиями вокруг «Юкоса») и усилиями по снижению инфляции, вызвавшими кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт явился фундаментальной причиной негативных процессов в обоих секторах экономики – и в банковском, и на рынке недвижимости.
Понятно, что оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финансирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Это, наряду с общим кризисом ликвидности в стране, затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их трудности. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдельных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а главное – перед частными инвесторами. Это привело к тому, что привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около $2 млрд), не спешили перетекать на рынок недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о снижении в июле цен на жилье в Москве на 10-15%, о наличии списков недобросовестных застройщиков, проблемных банков, и т.п.
Таким образом, в июле окончательно прояснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван событиями в макроэкономической сфере. Он проходит синхронно в различных отраслях экономики, и поддерживается усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).
Вначале уверенное заявление С. Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолен, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Москвы. Однако, по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордных значений ($1,1 млрд), и в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностранные инвесторы – в условиях политической нестабильности они не готовы вкладывать деньги в российскую экономику.
Вот почему цены на рынке недвижимости продолжили «проседать». Лишь умопомрачительно высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта поддерживают нашу экономику (и рынок недвижимости) от серьезного обвала.
В июле и августе наблюдаются и некоторые положительные тенденции на рынке жилья Москвы: увеличение спроса и объемов продаж как на первичном рынке (см. рис. 3), так и на вторичном. Постепенно банки, преодолевшие свои проблемы, повышают депозитные ставки для восстановления клиентской базы, восстанавливают кредитование застройщиков. Усилившиеся после кризиса банки с государственным и иностранным капиталом расширяют деятельность по ипотечному кредитованию населения.
На следующем графике (рис. 4) на основе ограниченной выборки показано, что в 2003 году объем ипотечных сделок на рынке жилья Москвы (вторичном и первичном) был стабилен, но с февраля начался рост этого показателя, и в июне-августе он превысил показатель декабря 2002 года в 2,5 раза. Хотя абсолютный объем ипотечных сделок еще невелик, но динамика его говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Это будет способствовать росту платежеспособного спроса и поддерживать уровень цен на жилье.
Рис. 4
Источник: база данных Управления ипотеки Компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».
По совокупности рассмотренных факторов, дальнейшие тенденции будут определяться в основном неустойчивым балансом валютных потоков.
В связи с изложенным, мы скорректировали ранее выполненный прогноз на 2004–2006 гг. (рис. 5). Несмотря на то, что пять месяцев подряд события развивались по сценарию «схлопывания пузыря», с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем на уровне около 90% от ранее прогнозируемого. В ближайшие месяцы обвала цен не предвидится, но и серьезного роста тоже. Будет наблюдаться колебательная стабильность, с небольшим повышением осенью, которая сохранится и в 2005 году. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне 1900-2000 $/кв. м).
Рис. 5
© Стерник Г.М., 5.09.04.