РЫНОК ЖИЛЬЯ РОССИИ В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ 2001 года

Стерник Г.М.,

главный специалист РГР по анализу рынка недвижимости

g_sternik@yahoo.com, www.realtymarket.org

В предыдущем обзоре РГР, в декабре 2000 года был сделан вывод о том, что рынок жилья России прошел стадию депрессивной стабилизации и перешел к стадии устойчивого роста. Прошедшее полугодие подтвердило правильность сделанного вывода. За этот период средняя удельная цена предложения квартир (в долларах за кв. м) выросла

При этом, диапазон разброса темпов роста несколько уменьшился и составил 6-30% против 7-41% в прошлом полугодии. Несколько увеличились темпы в Петербурге (с 6 до 8%), Москве (с 7 до 11%), Омске (с 17 до 18%), Ульяновске (с 17 до 23%), Новосибирске (с 28 до 30%), Твери (с 7 до 9%) и снизились в остальных городах выборки: незначительно в Калининграде (с 9 до 6%) и резко - в Перми (с 55 до 22%), и Екатеринбурге (с 41 до 24%).

Динамика средней удельной цены предложения квартир в городах России

Примечание: 1. С декабря 2000 года данные по Перми, как ранее по Москве, рассчитываются РГР как обобщенные по нескольким источникам, указанным в списке участников мониторинга.

2. Данные за июнь – предварительные.

В ранее опубликованном обзоре было отмечено, что основной причиной начавшегося в 2000 году роста цен на жилье во всех городах России был общий экономический рост в стране. При этом, на предыдущих стадиях (падения и депрессивной стабилизации) изменения на рынке внутри трех групп городов - Москва, города с долларовой номинацией цен (Россия-1) и с рублевой (Россия-2) - происходили синхронно, а между группами – резко различались. Со второй половины 2000 года, на стадии роста, наиболее важными становятся индивидуальные особенности ситуации в городах России.
Особенно наглядно это видно при переходе от графиков динамики цен в натуральном (долларовом) выражении к графикам динамики индексов изменения цен.

В связи с тем, что в 2000 году начался новый, третий этап развития рынка жилья в городах России, при расчете индексов, начиная с настоящего обзора, мы вновь изменили точку отсчета: за базовый период вместо декабря 1997 года приняли декабрь 1999 года.

Графики иллюстрируют следующие общие для городов выборки закономерности: после некоторого снижения цен в 1 полугодии 2000 года, с марта-июня начался общий подъем цен. В 1 полугодии 2001 года темпы роста цен замедлились, но уровень цен (в долларовом выражении) во всех городах уверенно превысил уровень декабря 1999 года.

Аналогично пересчитаны индексы макроэкономических показателей – инфляции (индекс изменения потребительских цен), девальвации рубля (индекс изменения курса рубля к доллару), инфляции доллара относительно потребительских цен и изменения покупательной способности доллара в России.

Как показывает график, после 1 квартала 2000 года, вследствие опережающего роста инфляции рубля (по отношению к снижению курса рубля к доллару) началась непрерывная инфляция доллара относительно потребительской корзины. Вследствие этого покупательная способность доллара в России за 2000 год снизилась на 14%, в том числе за второе полугодие – на 8%. За первое полугодие 2001 года она снизилась еще на 4%.

На основании этих данных номинальные индексы долларовых цен на жилье в городах России были пересчитаны в реальные индексы изменения стоимости жилья в сопоставимых ценах декабря 1999 года².

Из рисунка видно, что, несмотря на номинальный рост долларовых цен в Москве, Петербурге, Калининграде, Твери, реальная стоимость жилья в них за 2000 год снизилась на 10-20%, а за первое полугодие 2001 года прекратила снижаться и стабилизировалась на уровне 0,85-1,00 от декабря 1999 года. Следовательно, реализация в течение данного периода инвестиционного цикла “покупка-продажа” или “строительство-продажа” на жилищных рынках этих городов приводила к потере 5-15% доходности относительно потребительской корзины.

В то же время в Перми, Екатеринбурге с 2000 года, а в Новосибирске, Омске и Ульяновске – с 2001 года рост цен опережает инфляцию.

В декабре 2000 года, в соответствии с принятой в РГР методикой прогнозирования цен на жилье, был рассчитан прогноз изменения цен в городах России на 2001 год - как средневзвешенный в группе городов (индивидуальные особенности городов в группе не учитывались) и как среднесрочный (месячные, сезонные колебания не просчитывались).

Был получен следующий результирующий прогноз: в 2001 году в Москве и других городах долларовой группы (Россия-1) ожидается небольшой рост цен на жилье – 0,5-1,0% в месяц, 8-10 процентных пунктов за год (относительно базового периода – декабря 1997 года). Более высокие темпы роста будут наблюдаться в городах рублевой группы (Россия-2) при благоприятной политической и экономической ситуации в регионе.

В настоящем обзоре прогноз пересчитан относительно нового базового периода – декабря 1999 года. Кроме того, скорректировано распределение городов по группам.

Основанием для такой корректировки послужил сделанный в предыдущем прогнозе вывод о новой закономерности, проявившейся на стадии роста рынка: различия в темпах роста цен на жилье в различных городах связаны с особенностями предыдущих стадий кризисного развития городов: в тех городах, где наблюдалось наибольшее падение цен, происходит (при благоприятной экономической ситуации) и более быстрое их восстановление.



В связи с этим в первую группу, как и прежде, выделена Москва, из второй исключен Екатеринбург и перенесен в третью. Подробнее этот вопрос рассмотрен в следующем пункте.

Из графика видно, что темпы роста цен в Москве в мае-июне несколько превысили прогнозируемые в декабре 2000 года. С учетом рассмотрения ряда факторов, воздействующих на цены вторичного рынка жилья в Москве (опережающий рост цен первичного рынка (около 22% за полугодие), ведущий к оттоку спроса от новостроек, наблюдаемый рост спроса на вторичном рынке, традиционное превышение темпов роста цен во втором полугодии по сравнению с первым) прогноз динамики цен должен быть скорректирован в сторону увеличения: можно ожидать годового прироста цен в Москве на 20-22 процентных пункта, или на 22-25%.

При рассмотрении динамики цен в группе городов России-1 (с исключением Екатеринбурга) корректировки прогноза не потребовалось.

Как и прогнозировалось, темпы роста цен в городах России-2 оказались выше, чем в городах России-1, но ниже, чем во втором полугодии 2000 года. Более того, в Екатеринбурге и Перми есть признаки начала стабилизации. Вместе с тем, средневзвешенный прогноз для группы городов (с учетом включения в нее Екатеринбурга) оказался чрезмерно пессимистическим и потребовал пересмотра. Уточненный прогноз – двухгодовой прирост (с декабря 2000 года) – 100%, годовой (с декабря 2001 года) в среднем на 80 процентных пунктов, или на 50%, для Екатеринбурга и Перми – 40-50 процентных пунктов, или 25-30%.

Таким образом, впервые с 1995 года (не считая кризисного 1998 года) фактический рост цен в третьей группе городов (по данным первого полугодия) существенно отклонился от прогнозируемого, причем в сторону более высоких темпов роста. Однако, это не вызывает у нас огорчения: тем самым подтверждается (для самых глубоких скептиков) принципиальный вывод о переходе рынка недвижимости к стадии устойчивого роста.

Давайте еще раз рассмотрим основные точки, характеризующие ход и исход кризиса на рынке жилья России (на примере группы городов, мониторинг рынка жилья которых удалось проводить регулярно).

ХАРАКТЕРНЫЕ ТОЧКИ ДИНАМИКИ ЦЕН В ГОРОДАХ РОССИИ

за период кризиса

Из данных таблицы и нижеследующего рисунка видно, что индекс изменения цен на жилье (за единицу принят декабрь 1997 года) в Москве максимально снизился до 0,65, в декабре 2000 года достиг значения 0,71 (вырос на 6 процентных пунктов от нижней точки), в июне 2001 года достиг значения 0,79 (вырос на 14 пунктов). В городах России-1 (без Екатеринбурга) – снизился до 0,47-0,62 в нижней точке, вырос до 0,52-0,66 в декабре 2000 года (рост на 4-9 пунктов относительно нижней точки) и до 0,56-0,71 в июне 2001 года (рост на 9 пунктов). В городах России-2 – снизился до 0,31-0,41 в нижней точке и вырос до 0,41-0,57 в декабре 2000 года (рост на 8-22 пункта) и до 0,48-0,71 в июне 2001 года (рост на 16-38 пунктов). Екатеринбург, у которого степень долларизации рынка за период кризиса значительно колебалась (и потому мы его отметили как город со смешанной номинацией цен), по степени снижения цен от кризиса сравним с городами рублевой группы (0,40), а по достигнутому уровню цен относительно докризисных - долларовой группы (0,63 в декабре 2000 года и 0,78 в июне 2001 года).

На следующем рисунке показана статистическая связь между максимальным снижением долларовых цен на жилье в городах России после кризиса и приростом цен от нижней точки к декабрю 2000 года и к июню 2001 года. Положение каждого города в нижней точке описывается метками, расположенными вдоль оси абсцисс в следующей последовательности (слева направо): Москва, Петербург, Тверь, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург, Ульяновск, Пермь, Омск. Положение в декабре 2000 года и в июне 2001 года показано различающимися метками, через которые проведены сглаживающие кривые, отражающие среднее положение городов на данную дату. Наконец, линия, идущая от начала координат под углом 45 градусов, отражает гипотетическое положение меток каждого города при возвращении цен к докризисному уровню.

Видно, что с увеличением степени снижения цен от кризиса темп прироста цен увеличивается, причем непропорционально. Города, в которых спад был больше, восстанавливают свои цены в среднем быстрее.

Каковы же перспективы? Из графика видно, что за прошедшие 12-15 месяцев города прошли от трети до половины своего пути к докризисному уровню. При этом темпы роста цен в 2001 году увеличились лишь в тех городах, где в 2000 году они были, а в большинстве других – снизились. Поэтому в ближайшие два-три года ждать возвращения цен на докризисный уровень не приходится. Даже для Екатеринбурга и Перми, где темпы роста сейчас максимальные, приведенный выше прогноз роста цен к концу года еще не приведет к выходу на докризисный уровень.

А будет ли вообще возврат к докризисному уровню? По нашему мнению, в разумной перспективе (5-7 лет) этого не произойдет. Дело в том, что кризис не просто опустил цены на жилье – он скорректировал макроэкономическую, финансовую, ценовую ситуацию во всей экономике России, устранил неоправданные перегревы, привел цены в соответствие с платежеспособным спросом. Стабилизация цен в различных городах произойдет в 2002-2003 гг. на уровне 0,75-0,95 от докризисного. Лишь в дальней перспективе, при долговременном устойчивом росте экономики, повышении качества жилого фонда и общего качества жизни населения, цены на жилье в том или ином городе и в России в целом могут выйти на новый уровень, достойный этого качества.

Таким образом, итоги первого полугодия 2001 года окончательно подтвердили переход рынка жилья России к стадии устойчивого роста и выявленную в предыдущем обзоре связь темпов роста цен в городах со степенью их падения после кризиса. Прогноз динамики цен для Москвы и городов второй группы потребовал корректировки в сторону увеличения темпов роста. Вместе с тем, подтвердился прогноз о снижении для Екатеринбурга, Перми темпов роста относительно второго полугодия 2000 года, и сделан вывод о том, что возврата цен к докризисному уровню в ближайшие годы не произойдет.

1. Москва, РАН САВА, РМЛС (руководитель Апрелев К.Н., исп. Сапожников А.Ю., САРН)
2. Москва, Агентство “Контакт-Недвижимость” (руководители Гершвальд Г.С., Клементьева О.А., исп. Колокольников Д.А., САРН)
3. Москва, Агентство “Миэль”, руководитель Куликов Г.Л., исп. Светлаков В.И., САРН)
4. Санкт-Петербург, Информационно-издательская группа “Бюллетень недвижимости” (руководитель Келим И.Б., исп. Бобашев С.В., САРН).
5. Екатеринбург, Риэлторский информационный центр Уральской палаты недвижимости (руководитель Антасюк А.П., САРН, исп. Хорьков М.И., САРН)
6. Калининград, Агентство “Недвижимость Калининграда” (руководитель Драчук П.И., САРН, исп. Анненков Р.Ш.)
7. Нижний Новгород, “Интернет-лаборатория” (руководитель Вилков С.А., исп. Ермолаев Д.Н., САРН).
8. Новосибирск, Сибирское агентство недвижимости (руководитель Свиркова И.П., исп. Астахов А.А., САРН)
9. Пермь, Пермская Лига риэлторов и оценщиков, ОАО “Камская долина” (руководитель комитета Романова А.Н., САРН, исп. Казимир Л.М., САРН).
10. Пермь, АПН “Пермский торговый дом недвижимости” (руководитель Пермяков В.Ф., САРН, исп. Пономарев Н.А., САРН, Кострова О.В., САРН)
11. Тверь, Агентство ТИТАН (руководитель Каминский В.Н., САРН)
12. Ульяновск, Агентство “Центр недвижимости” (руководитель Диков А.С., исп. Гамова Е.Р., САРН, Тагашова Н.В., САРН)
13. Омск, Агентство недвижимости “Бэст-Риэлти” (руководитель Терехова О.А., исп. Посина Н.)
    

     

    ã Стерник Г.М.,

    1.07.2001.

• Назад
• Вперёд