Интервью Г.М.Стерника вышло в тюменском журнале «Недвижимость Строительство для всех» в номере за 02 июня 2014 года. Полный номер журнала вы можете просмотреть по ссылке.

Рубрика: Тема номера

Автор текста: Катерина Быкова

Автор фото: Алина Иноземцева

Подпись к фото:

Научите русских любить аренду

Штучный товар

Закапывать в землю программу доступного жилья в России пока рано – у главного аналитика страны Геннадия Стерника есть способ, как реанимировать доступность. В перекрестном интервью с участием не только медийного лица («Недвижимость и строительство для всех»), но и руководителем риэлторской компании «Этажи» Ильдаром Хусаиновым, эксперт рынка объяснил, зачем нужна была бесплатная приватизация, раскрыл истинную причину высоких цен на жилье и заверил собеседников, что россиянам понравятся арендные дома.

НС. Геннадий Моисеевич, первый квартал 2014 года прошел под знаком девальвации рубля. Стоит ли людям вкладывать свои сбережения в недвижимость?

– Когда началась девальвация, то сразу увеличился спрос на жилье и на ипотеку. Люди сами решили, что именно в этот момент и стоит вкладывать деньги в недвижимость. Это актив, который не девальвируется. Хотя цены, конечно, могут снижаться. Но инвестиции в недвижимость - безусловно, возможность сохранить свои сбережения. Пусть и не приумножить в условиях стагнации. Люди давно уже за нас с вами все решили, повысился спрос, увеличились обороты рынка, возросли объемы ипотечного кредитования, но это были кратковременные экономические и политические шоки. Это связано и с событиями на Украине, и с другими экономическими дисбалансами. Одновременно произошло скрещивание этих процессов, поэтому народ принял решение сохранить свои деньги в недвижимости.

НС. Что дальше?

– На сегодняшний момент мы видим, что уже и фондовые рынки успокоились, и Европа к нам уже не так пристает, и Америка нас перестает дергать за фалды, то есть можно говорить о том, что шок проходит, но некие отдаленные его последствия затянутся на два-три месяца. Поэтому у людей сохранится привычка идти и скорее брать ипотеку и также быстрее вкладывать деньги. Начнется ревальвация, а люди продолжат активно бежать. Такая схема прогноза осуществится, при условии, что не будет дальнейшего перехода нашей экономики от стагнационного сценария к рецессии. А вероятность такая все же есть. Но этот эффект активности покупателей поддержит рынок недвижимости, темпы экономики начнут снижаться, при этом сам рынок не будет падать. Если рецессия затянется на два-три года, тогда точно и рынок недвижимости сползет в рецессию вслед за экономикой.

ИХ. Геннадий Моисеевич, вы были свидетелем кризисов 1998, 2008 года. Как тогда вел себя рынок недвижимости относительно экономики, и в связи с этим какие прогнозы на сегодняшний момент?

– По-разному. В 98-ом году экономика и рынок недвижимости начали падать и, по моим тогдашним исследованиям, рынок первым остановился в падении и начал восстанавливаться. На привычный уровень он вышел к концу 2001 года, при этом другие сегменты экономики восстанавливались четыре, а то и пять лет. То есть произошло некое опережение динамики рынка недвижимости относительно экономики. Связано это с тем, что тогда рынки в большинстве городов были в долларовой номинации. Так ли это всегда? Нет. К 2007 году почти все рынки перешли в рублевую номинацию, при этом реакция рынков на девальвацию была другая, иное изменение курса доллара к рублю, поэтому и восстановление происходило по-другому. Отмечу, что рынок в долларовых ценах далеко еще не восстановился с 2008 года, если в Москве, перед кризисом, было 7,5 тысяч долларов за квадратный метр, после него цена обрушилась до 5,5 тысяч долларов. Такая картина наблюдается и до сих пор. Более того, за последние два месяца доллар резко вырос относительно рубля, при этом мы пересчитываем долларовые цены относительно курса, отсюда и получается, что рублевые цены стоят, значит эквивалент доллара снижается. Долларовые цены падают, и западные специалисты, журналисты и инвесторы говорят, что цены на недвижимость в России идут вниз, а они у нас не падают, а напротив, стоят и немного растут в нашей валюте, а в долларах они снижаются. Это шокирует инвесторов, они не хотят вкладываться в этот сегмент рынка, а просто в этом смысле надо четко понимать, в чем измеряешь.

НС. Программа «Доступное жилье» не была выполнена, на смену ей пришла программа «Жилье для российской семьи». Мы меняем шило на мыло?

– С 2005 года я принимаю участие в разработке этой программы, предлагаю свои варианты для обеспечения жильем российские семьи. Причины того, что программа не реализовалась в том, что, во-первых, этот процесс прервал кризис. И это несмотря на то, что кризис привел к снижению цен, но доступность жилья от этого не выросла – параллельно упали доходы у людей. Во-вторых, у нас исторически сложился дефицит жилья, всегда будет недостаток предложений, который толкает цены вверх. Теперь скажите мне, как обеспечить доступное жилье, при такой его нехватке. У населения давно уже заложена цель – собрать любые деньги, но купить жилье, а если больше денег, на рынке соответственно быстрее растут цены, и вот вам доступность.

НС. Геннадий Моисеевич, что - у нас совсем нет шансов?

– В одном из своих публичных докладов в 2009 году я обрисовал три пути, которые привели бы нас к доступному жилью: увеличение объемов строительства, но для этого надо, чтобы цены росли и застройщики получали высокую доходность или государство должно было бы субсидировать застройщикам некоторые этапы строительства. Путь этот тяжелый. Другой путь – ограничивать покупательскую способность населения, меньше денег у людей, отсюда слабый спрос, соответственно цены не растут. В нашем государстве такой вариант - не выход. Это подвигло меня написать другой путь к достижению доступности жилья. У нас в стране для каждой категории граждан образовалось свое понятие доступности, богатым - элитные метры, бизнес-классу - комфорт-плюс, среднему классу - эконом. Каждой из таких групп населения нужно определить и предложить свой коэффициент доступности.

Мы уже провели расчеты по Москве по 2012 году, которые показали неплохие результаты оценки доступности. Оказалось, что доля населения, которой доступно жилье и кредит на приобретение этого жилья, гораздо выше в расчетах, чем на словах. То есть, когда мы смотрим на доступность с точки зрения финансовых возможностей, индивидуально каждого, получаем: каждому классу доступно свое, и их больше, чем тех, кому недоступно жилье.

НС. Правительство Тюменской области активно призывает застройщиков самим строить социальные объекты, а потом отдавать их на баланс городу, за это застройщики получают некую помощь …. Имеет ли смысл такое партнерство? Не заложат ли застройщики стоимость этих объектов в стоимость жилого квадратного метра?

– В Москве такая практика действует уже давно. Эта нагрузка, которую город дает в инвестиционном контракте, она является частью цены за участок земли. Застройщику власти либо напрямую возвращают деньги, либо в цене земли могут учитываться эти затраты. Таким образом, повышения стоимости квадратного метра не будет. Увеличение затрат таким способом не влечет за собой повышения цены квадратного метра, это способствует снижению доходности проекта, поэтому этот жилой комплекс становится менее привлекательным для застройшика. Если застройщик захочет просто цену взвинтить, у меня вопрос - примет ли это рынок, покупатель может уйти к другому. Цена реализации формируется не от затрат - от соотношения спроса и предложения.

ИХ. Россия пошла по пути покупки недвижимости, а не аренды. В Европе иная ситуация, там люди снимают жилье всю жизнь. Ваше мнение по этому поводу?

– С самого начала и наш менталитет, и жилищная политика были направлены на повальное желание людей заиметь собственную недвижимость. На самом же деле приватизация – это была такая морковка, чтобы успокоить людей, у которых в начале 90-х доходы упали. Напомню, многие стали богачами получив в собственность квартиру в «сталинке», которую дали отцу профессору или маршалу, и уже нельзя было назвать такого человека бедным, даже если у него нет зарплаты. И это спасло нас от бунта. Но это укрепило менталитет. Последние годы политика ведется на то, чтобы люди смогли снимать квартиру с щадящей арендной ставкой с правом передачи этой квартиры свои детям и внукам, но в аренду.

ИХ. Считаете ли вы, что эта тенденция может как-то поменяться?

– Думаю, что может. На стадии процесса формирования арендной культуры образовалось ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма». Генеральный директор агентства Михаил Грин пытается подтянуть застройщиков, губернаторов, фонд РЖС, АИЖК к тому, чтобы начать строить арендные дома. И уже сегодня эта организация заключила договора с 18 регионами по схеме государственно-частного партнерства. Уже выделены земельные участки и началось строительство. Осталось только привлечь население. Если взять меня как население, то вырисовывается такая картина – когда-то я получил квартиру в военном городке от государства и приватизировал ее только прошлым летом, до этого просто жил в ней. Это был социальный долгосрочный найм. Поэтому большинство населения все же можно изменить и переучить. Например, в Париже арендаторам дают льготы, чтобы те, в свою очередь, смогли предлагать жилье по приемлемой арендной ставке для низкодоходного населения. Поэтому и менталитет такой - зачем мне покупать, меня никто не выселит отсюда хоть сто лет, и мои дети будут жить, пока будут платить аренду. У нас этот процесс уже пошел.

НС. Задам вам вопрос с вариантами ответа ДА или НЕТ. Считаете ли вы, что программа АИЖК «аренда с выкупом» будет пользоваться спросом у россиян?

– Да.

ИХ. Сделайте нам прогноз рынка недвижимости России до конца 2014 года, на 2015 и 2016 годы. Куда идут цены?

– У нас будет продолжаться стагнационный сценарий, то есть цены почти не будут расти. Объемы продаж – обороты рынка тоже будут стоять на месте, но и упадка тоже не предвидится, будет некий небольшой рост на 2-4 % в год. Есть вероятность того, что мы перейдем к рецессионному сценарию - медленному падению цен, где-то год-два, и падению или сохранению объема продаж. Это зависит от влияния на нас мировой политики. Вероятность того, что рынок выздоровеет за эти два с половиной года и пойдет вверх, пока настолько мала, что можно ее в расчет не принимать. Это и в Москве, и почти во всех городах России. При этом прогрессивное социально-экономическое развитее конкретного города может выбить его из этого сценария.

Справка.

Геннадий Стерник – профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости, сертифицированный Российской Гильдией риэлторов (РГР), председатель комиссии по аттестации аналитиков.

Считает, что аналитики – это штучный товар.