Библиотека

Вторичный рынок жилья в 2003 году. Глобальное потепление в Петербурге

Ранней весной 2001 года, когда рынки недвижимости российских городов вступили в полосу устойчивого роста цен, Петербург, готовящийся отпраздновать свое 300-летие, оказался «впереди России всей». В частности, в 2001 и 2002 годах средние цены предложений жилья в нашем городе выросли соответственно на 31 и 32%. Однако еще весной прошлого года, давая интервью разным изданиям, и аналитики, и риэлтеры практики риэлтерских компаний «осторожничали» в своих прогнозах и как правило предполагали, что рост цен не выйдет за пределы 15-20% «годовых». Но вот, праздники кончились, и можно констатировать, что даже самые оптимистичные ожидания реалистов перекрыты: в январе 2003 показатель средней цены предложения на рынке жилья составлял $ 657/кв.м (для анализа взят массив данных каталога «Бюллетень недвижимости»), декабрь закончился на отметке $912/кв.м. Таким образом, за двенадцать месяцев «средняя ценовая температура» квартирного рынка подскочила почти на 39% (см. табл. 1.). Из чего же она складывалась, и что происходило на рынке недвижимости Петербурга в 2003 году? Попытаемся отметить основные тенденции.

Табл. 1. Изменение индекса средней цены предложения ($/кв.м) на вторичном рынке жилья в Петербурге в 2002-2003 гг.

Источник: данные сводных таблиц «Бюллетеня недвижимости»

Горячий месяц декабрь

Ценовой рост, который наблюдается в последние недели года, как водится, не самая лучшая иллюстрация: именно в этот период цены растут примерно на 1% в неделю.

Петербургская практика последних лет показывает, что самый значительный прирост цен происходит на протяжении четырех последних месяцев года, нынешний – подтверждает это правило. До Нового года основная часть участников квартирного рынка традиционно стремится завершить начатое.

Однако предновогодний ажиотаж обычно истощает и кошельки покупателей, а потому в январе рынок ждет относительное спокойствие и ситуация, более близкая к стабильной. Любому профессиональному и непрофессиональному участнику квартирного рынка, естественно, хочется заглянуть в его будущее. Долгосрочных ценовых прогнозов, строить не будем, отметим лишь, что сегодняшняя ситуация на квартирном рынке, как, впрочем, и в прежние годы, характеризуется острым дефицитом и качественного жилья, и жилья вообще.

В частности, данные социологического мониторинга, который проводили специалисты ВЦИОМ, свидетельствуют о том, что 51% петербургских семей хотят сменить существующие жилищные условия, однако не больше 8% из них готовы сделать это в ближайшие два года. Сказанное означает, что любые бюджетные вливания, а также внешние инвестиции, полученные Петербургом, полученные гражданами гонорары, прибавки зарплат и доходы от предпринимательской деятельности будут органично «усваиваться» квартирным рынком. Он пока далек от насыщения, а потому «съест» любые деньги.

До, и после кризиса

Переходим к обещанным подробностям. Ценовую ситуацию сегодня часто сравнивают с предкризисной. В частности, перед дефолтом августа 1998 года также отмечался значительный рост цен на жилье. Однако сегодня нет никаких макроэкономических предпосылок для их снижения, и тем более, обвала. Сравнивая ценовую структуру предложения на вторичном рынке жилья до 1998 года и сегодня, можно отметить основные отличия.

1. Основной прирост средней цены предложения по городу («среднее по больнице») в 2003 году обеспечивался за счет объектов старого фонда, а также зон старой застройки, сформировавшихся как районы элитного жилья («Золотой треугольник», улицы, примыкающие к Невскому проспекту, «видовые» набережные Фонтанки и Мойки). При этом другая привычная риэлтерам зона с «элитными» ценами на квартиры в сталинских домах (вблизи Московского Парка Победы – до августа 1998 здесь цены были выше, чем в Золотом треугольнике) – уже не столь популярна, как до кризиса.

3. «Спальные» районы застройки 1970-1980-х гг. еще весной 2003 года «не дотягивали» до докризисных ценовых отметок. Однако на фоне общего роста цен увеличивается и ценовой разрыв между домами «плохими» и «хорошими», кварталами «депрессивными» и активно развивающимися с точки зрения социальной, бытовой и транспортной инфраструктуры.

4. На рынок все чаще выбрасываются квартиры с хорошим ремонтом: например, однокомнатная квартира с «евроремонтом» в корабле серии 1.600-Лг по цене $1000/кв.м. Такие объекты, прошедшие своего рода «предпродажную подготовку», сказываются на общей ценовой картине квартирного рынка.

5. Увеличение объемов жилищного строительства также весьма заметно. Самый дорогой на сегодня класс объектов – это квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах, еще недавно бывших объектами долевого строительства. Объем предложения в сегменте «свежего» жилья за последний год увеличилось примерно в два раза.

Подводя черту, повторим, что рынок жилья пока далек от насыщения, а потому безболезненно «осваивает» увеличившиеся объемы предложения. Однако вовсе не «дорогие» эксклюзивные предложения определяют общее положение дел на рынке. Здесь как в дорогом супермаркете: на витринах выставлены дорогие деликатесы, а основной объем продаж приходится на дешевые овощи и прочие «стратегические» продукты.

На «массовом» рынке - перемены

Аналитики всегда говорили о расслоении рынка: «хорошие» квартиры, согласно здравой логике вещей должны становиться дороже, «плохие» - дешеветь относительно среднего значения. Однако практика далеко не всегда подтверждает это предположение. Как бы риэлтеры ни призывали граждан вкладывать свободные средства в уникальные объекты старого фонда, интересные проекты, расселение коммуналок, статистика свидетельствует о том, что на протяжении пяти лет, прошедших после августовского дефолта 1998 года, самым доходным объектом петербургской недвижимости были не «музейные» объекты старого фонда, а типовые однокомнатные квартиры. В частности, зимой 1999 года «однушку» в панельном доме в традиционно «самом дешевом» Красносельском районе по случаю можно было приобрести и за $ 9-12 тыс. Однако уже тогда наблюдатели выявили, что этот сегмент петербургского рынка жилья оказался самым динамичным, а «самое дешевое» жилье – еще и самым ходовым. В 2000 году подобные объекты предлагали к продаже за $ 12-13,5 тыс., в 2001 – 14-15 тыс… Осенью 2002 года рынок преодолел важную психологическую отметку $ 20 тыс. за самую дешевую петербургскую квартиру, обремененную условием встречной продажи. Иными словами, однокомнатная хрущевка в Петербурге, только за счет роста «курсовой стоимости» такой «валюты», как квадратный метр, приносила своему владельцу до 35% «годовых». Если же данная жилая единица «работала» - владелец сдавал ее в аренду по средней для данного класса жилья ставке $ 150 в месяц – к этой сумме следует добавить еще 12-14% стабильного дохода. Поистине ни один банк, и не каждый паевой фонд не мог обеспечить вкладчику доходности и стабильности, сравнимой с индексом доходности «хрущевской» квартирки, наспех возведенной «строителями коммунизма» почти полвека назад.

Между тем, ситуация меняется. События в сегменте «самого дешевого» жилья уже далеко не столь однозначны, как это было год или два назад: рост цен на «малосемейные» объекты жилищного фонда замедлился. И если осенью 2002 года каждый второй посетитель среднестатистического агентства недвижимости искал именно однокомнатную квартиру, то через двенадцать месяцев приоритеты сместились в пользу самых дешевых двухкомнатных (см. табл. 2). Поэтому максимальный прирост цен «показывают» сегодня самые дефицитные и самые популярные объекты – «двушки» в панельных домах.

Табл. 2. Рейтинг наиболее «спрашиваемых» объектов вторичного рынка

Данные: запросы в ТСС «Квартирный вопрос» (ГК «Бюллетень недвижимости»)

«Центробежные» тенденции…

Еще одно выраженное на сегодняшний день явление. Что бы ни говорилось о росте интереса к жилью в петербургском центре, статистика скорее свидетельствует об обратном. В самом деле, не следует путать инвестиционную привлекательность и комфортность для проживания: Потенциальные новоселы в общей своей массе считают петербургский центр интересным, но не слишком удобным. С другой стороны, спальные районы образца 1970-х годов тоже кажутся им унылыми и «депрессивными» - и об этом граждане также говорили и социологам, и риэлтерам-практикам.

Данные опроса петербуржцев, желающих изменить свои жилищные условия, показывают росте интереса к относительно новым «спальным» районам с развитой инфраструктурой, и его снижение, когда речь заходит о центральной части Петербурга. Риэлтерам, не имеющим особых «территориальных» пристрастий, следует быть готовыми к тому, что в обозримой перспективе основная часть запросов будет приходиться на Приморский и Выборгский районы (см. табл. 3).

Табл. 3. Какой район вы выберете, если будете улучшать свои жилищные условия (% к числу опрошенных)?

Данные: «ТОЙ-опинион» по заказу компаний «Адвекс-РОССТРО» и «ЮРИНФОРМ-центр»

Примечание: в ходе весеннего и осеннего опроса на данный вопрос ответили в общей сложности 2000 человек. Однако для того чтобы цифры были сопоставимыми, для составления данной таблицы мы взяли только ответы граждан, утвердительно ответивших на вопрос о том, хотят ли они сменить жилищные условия (в апреле – 544 чел., в ноябре - 511) .

Новая волна расселений…

в 2002-2003 годах коснулась в первую очередь коммунальных квартир, расположенных на первых этажах. Таковых уже не осталось в зонах старой застройки, вдоль улиц, примыкающих к Невскому проспекту: здесь расселено практически все.

Еще в 2000-м году предложения вложить в расселение «первоэтажной» коммунальной квартиры в 150-200 кв.м сумму в $ 300-320/кв.м, не вызывало энтузиазма у предпринимателей. Однако с осени 2001 года в этом специфическом сегменте рынка (речь идет о квартирах, пригодных для перевода в нежилой фонд) и предпринимательская активность, и цены стремительно росли. Сегодня, когда не расселенные и не изменившие статуса фасадные квартиры «кончились», дошла очередь до дворов. Такая ситуация сложилась на Владимирском проспекте, в 130-м квартале (Невский пр. – ул. Маяковского - ул. Жуковского – ул. Восстания), в «линейной» части Васильевского острова (котируются в первую очередь квартиры вдоль 5-й и 6-й линий), вдоль Большого проспекта Петроградской стороны... «Катализатором» процесса стала масштабная подготовка к празднованию 300-летия Петербурга. Причем, сегодня, оглядываясь назад, можно отметить, что в каждом из упомянутых выше районов деловой активности были свои «отправные точки». В частности, освоение «малым девелопментом» 5-й и 6-й линий Васильевского острова было инициировано созданием здесь пешеходной зоны. Активное расселение 130-го квартала началось после того, как за счет городского бюджета был произведен плановый ремонт дорожного покрытия улиц Жуковского и Маяковского. Владимирский проспект, берущий начало у главной городской магистрали - Невского проспекта, стал покрываться бутиками, когда на нем появилась такая «точка притяжения», как широко разрекламированный торгово-офисный комплекс Владимирский пассаж...

Средняя цена расселения квартиры под торгово-офисные цели составляет сегодня $1500/кв.м, но найти «девственный» коммунальный объект для таких целей почти невозможно, в особенности, если речь идет о сложившейся торговой зоне (в последнем случае запросы достигают $2000/кв.м).

Как правило, подобные вложения позволяют обеспечить жителей коммунальной квартиры, еще недавно не имевших никакой надежды на улучшение жилищных условий, вполне приличным жильем, однако это вовсе не означает, что каждый из них получает в результате «великого переселения» отдельную жилплощадь. Во-первых, некоторым она попросту не нужна (их больше интересует возможность получить доплату). Другие, увидев, как растут интересы потенциальных владельцев нежилых помещений, также увеличивают свои аппетиты. Есть и третья, к слову, весьма распространенная категория обитателей сегодняшних коммуналок: мелкие предприниматели, которые поспешили приобрести комнаты в перспективных с их точки зрения квартирах и стремятся диктовать цены. Известны случаи, когда особо активные граждане за свои личные 10-12 кв.м собственной жилплощади в «общественных» квартирах получали квартиры, стоимостью до $48-54 тыс. Однако такие варианты – скорее исключение: речь в данном случае идет о бескомпромиссных торгах и «безупречных» с точки зрения рынка фешенебельной коммерческой недвижимости объектах в «исторических» зонах.

Между тем, процесс, который мы отмечаем, происходит не во всех районах дореволюционной и коммунальной «сталинской» застройки, а лишь в локальных зонах ажиотажного спроса. Но и в самой что ни на есть центральной части Петербурга есть кварталы, которых бум расселений не коснулся, хотя их обитатели, узнав о выгодах и преимуществах проживания на первом этаже, также хотели бы извлечь выгоды из сегодняшнего «торгово-офисного» бума.

Кредиты увеличивают аппетиты

Количество сделок с использованием заемных источников сегодня ничтожно мало, однако развитие механизмов кредитования, в том числе и «теневого» (заем на работе, у работодателя, у состоятельных друзей…) уже сказалось на ценовой картине рынка жилья. Мы уже отмечали, что внимание потенциальных покупателей самого демократичного однокомнатного жилья переключилось на двухкомнатные квартиры. И некоторые эксперты связывают эту особенность момента именно с развитием кредитных источников, в том числе и «теневых» («заем на работе или у друга»).

Если всего год назад потенциальный приобретатель недорогого жилья мог рассчитывать только на собственные сбережения, то сегодня – ему уже предлагается возможность получить кредит или вступить в ЖСК, чтобы растянуть «час расплаты». Сегодняшние предложения под 15-18% годовых не располагают заемщиков к большим и «длинным» займам. Тем не менее, благодаря новым возможностям, потенциальный новосел, который раньше мог рассчитывать лишь на самую доступную однокомнатную квартиру, может приобрести двухкомнатную, выбрать более престижный район, либо кирпичный дом вместо панельного…

Логично, впрочем, предположить, что если условия предоставления денег для покупки жилья станут более «демократичными», у граждан появятся возможности начинать решение квартирных вопросов «с нуля». Поэтому дальнейшее развитие инструментов кредитования вновь приведет к увеличению интереса к жилью «начального уровня» и опережающим темпам роста цен на однокомнатные квартиры.

В ноябре в ходе очередного телефонного опроса, посвященного «недвижимым» проблемам, пристрастиям и предпочтениям петербуржцев, выявилось, что большинство горожан (точнее, 51% петербургских семей) не вполне довольно своими жилищными условиями и хотели бы их сменить, и при этом 44% «недовольных» принципиально готовы рассматривать возможности приобретения жилья в рассрочку. Если перевести данные опроса 1000 человек (состав выборки строго контролировался по полу и возрасту: это своего рода «модель» отражающая мнения и пристрастия взрослого населения Петербурга) в общегородской масштаб, становится очевидным, что уже сегодня возможностями приобретения жилья в рассрочку интересуются больше миллиона горожан. Полученные данные свидетельствуют о том, что наиболее активными заемщиками, «накопителями» и потребителями разного рода кредитных продуктов в ближайшее время станут семьи, не вполне удловлетворенные своими жилищными условиями и желающие их улучшить (напомним: таковых 51%). 63% петербуржцев в возрасте от 20 до 29 лет, а также 46% респондентов из возрастной группы «от 30 до 39» на вопрос «Готовы ли вы рассматривать возможности приобретения жилья в рассрочку?» ответили положительно («однозначно да» и «скорее да, чем нет»). Также однозначно готовы «жить взаймы» граждане с доходом от 5000 руб. на человека (59% от числа желающих улучшить жилищные условия).

Табл. 7. Если будете улучшать жилищные условия, то какие варианты будете рассматривать?

Данные: "ТОЙ-опинион" по заказу компаний "Адвекс-РОССТРО" и "ЮРИНФОРМ-центр"

Телефонный опрос проводится по методике "Омнибус", предполагающей ежемесячный опрос 1000 человек. Состав респондентов строго контролируется по полу и возрасту. Таким образом, выборка, составленная на основании базы данных домашних телефонов граждан, является своего рода "моделью", отражающей мнения и пристрастия всего взрослого населения Петербурга.