Библиотека

Основные показатели

Основные показатели рынка торговой недвижимости г. Воронежа в I квартале 2011 года

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Предложение

Динамика предложения и строительства профессиональных торговых объектов в г. Воронеже, GLA кв. м

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

По сравнению с I кварталом 2010г., когда на рынок вышли 2 знаковых проекта – ТРЦ «МаксиМир» и ТРК «Арена», в течение I квартала 2011г. в Воронеже не было открыто ни одного профессионального торгового центра. Данный факт обусловлен тем, что в течение I квартала 2010г. на рынок вышли проекты, которые изначально были заявлены еще на 2009 г., и открытие которых было перенесено по тем или иным причинам. В то же время все заявленные на 2010г. проекты были реализованы в течение прошлого года (ТРЦ «Сити-парк «Град» и II очередь ТДК «Галерея Чижова»), и переносить оказалось нечего. Это во многом стало возможно благодаря позиции Центрально-Черноземного банка Сбербанка России, который, по сути, являясь регулятором рынка недвижимости региона (поскольку участвует в финансировании практически всех крупных девелоперских проектов Черноземья), несмотря на кризис, продолжил финансирование строительства ключевых торговых объектов.

В результате, предложение качественных торговых площадей осталось на прежнем уровне и по состоянию на начало апреля составило около 711 тыс. кв. м общей площади (GBA), из них – около 370 тыс. кв. м - торговая площадь (GLA). В настоящее время в г. Воронеже действуют 16 профессиональных торговых объектов.

Профессиональные^[1] торговые объекты г. Воронежа, действующие по состоянию на конец I квартала 2011 года

Структура действующих торговых центров г. Воронежа по масштабу (по объему торговых площадей), GLA кв. м

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

По масштабу (по объему торговых площадей) среди существующих на сегодняшний момент наиболее крупных торговых объектов города преобладают региональные (38%) и районные (28%) торговые центры. В регионе действует один торговый объект масштаба «суперрегиональный» - ТРЦ «Сити-парк «Град», расположенный в Рамонском районе на 3 км трассы М4 «Дон». Специализированные торговые центры (гипермаркеты мебели, DIY, продуктов питания и товаров для дома, бытовой техники и электроники, спортивных товаров) занимают чуть более четверти всех торговых центров города.

Распределение предложения торговых площадей в г. Воронеже в зависимости от размера торговых центров^[2], GLA %

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Лидерами с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости являются Коминтерновский (35%) и Ленинский (25%) районы. Кроме того, в связи с открытием в начале 2010 года ТРЦ «МаксиМир» к ним вплотную подтянулся Железнодорожный район (22%). По-прежнему наименее обеспеченные качественными торговыми площадями Советский и Центральный районы (лишь 11% и 7% соответственно).

Распределение предложения торговых площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа по районам^[3], GLA %

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Дефицитным с точки зрения предложения качественной торговой недвижимости в городе и, соответственно, перспективным для застройки качественными торговыми объектами остается Левобережный район, главным образом районы Шинного завода, заводов ВАСО, СК и Рудгормаш, где сейчас наблюдается активное жилищное строительство.

Распределение предложения торговых площадей в торговых центрах г. Воронежа по форматам^[4], GLA %

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Среди основных форматов, представленных в Воронеже, в основном торгово-развлекательные центры/комплексы (ТРЦ и ТРК), «типовые» торговые центры с продуктовым «якорем» (ТЦ), торгово-офисные центры (ТОЦ) и гипермаркеты (ГМ). Наибольшую долю среди торговых объектов занимает формат торгово-развлекательных центров/комплексов (52% или 237 918 кв. м GLA) и гипермаркетов (26% или 117 690 кв. м GLA).

В Воронеже представлены следующие форматы гипермаркетов:
- Cash&Carry (Линия-1, Линия-2, Метро, Ашан);
- DIY (Castorama, Твой Дом, Леруа Мерлен);
- FMCG (Вестер, Карусель, Перекресток, О’Кей);
- Furniture (Kika, Центральный дом мебели);

- Sports and Rest (Спортмастер, Декатлон);

- бытовая техника и электроника (Техносила, М.Видео, Эльдорадо, Media Markt, Saturn).

Среди них наибольшую долю занимает формат DIY (35% или 46 000 кв. м GLA).

В настоящее время на завершающей стадии строительства находится один профессиональный торговый объект – многофункциональный комплекс «Атмосфера», расположенный напротив Центрального рынка по адресу: ул. Фр. Энгельса, д.64А. Общая площадь 10-ти уровневого МФК (8 надземных и 2 подземных этажей) по проекту составляет 34 370 кв. м, в том числе арендопригодная торговая площадь 14 800 кв. м. Девелопером проекта является ООО «Стандарт», начавшим строительство объекта еще до кризиса. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2011 года.

Высокий интерес представляют также проекты, заявленные на 2012-2013гг.:

§         Весной 2011 года компания I’M Group запускает строительство 2-й очереди ТЦ «Армада» в Советском районе, которая будет представлять собой пятый этаж торгового центра общей площадью 10 тыс. кв. метров, включая кинотеатр (2,5 тыс. кв. м), фитнес-центр и торговую галерею (6 тыс. кв. м). Строительство закончится в 2012 году. Общий объем инвестиций оценивается в 12 млн. долларов. Компания I’M Group образована в 2010г. на базе "Строительной компании "ОТО", работающей в Москве и Подмосковье, и воронежской компании "Талай".

§         В первом полугодии 2012 года шведский концерн IKEA намерен сдать в эксплуатацию ТРЦ «Мега» площадью около 176 тыс. кв. м с объемом инвестиций порядка $150 млн. Строительство ведется на земельном участке площадью около 100 га в Новоусманском районе на выезде из г. Воронежа на трассе М4 «Дон».

§         Реконструкция здания старейшего воронежского универмага «ЦУМ» на проспекте Революции, предусматривающая капремонт помещений и возведение 4-х этажной пристройки площадью порядка 28 тыс. кв. м с фуд-кортом и гостиницей на 180 номеров. Объем инвестиций декларируется на уровне $30 млн. На данный момент выполнено около 50% работ. В частности, обновлен фасад здания, отремонтированы первый и второй этажи, обустроен внутренний дворик (разбиты лужайки и установлены скамейки, организована круглосуточная парковка на сорок автомобилей).

§         Петербургская сеть гипермаркетов «О'Кей» приобрела земельный участок площадью около 3 га по адресу: Шишкова, вл.72 и намерена возвести там свой второй в городе гипермаркет площадью не менее 10 тыс. кв. м. Стоимость инвестиций оценивается в $7 млн. Площадка расположена рядом с крупным жилым массивом, который впоследствии станет обеспечивать гипермаркет потребительским потоком.

§         До конца 2012 года ожидается ввод в эксплуатацию замороженных в настоящее время проектов строительства ТРЦ «КИТ» в пос. 1-го Мая Советского района (GBA / GLA 26 900 кв. м / 21 300 кв. м) и ТЦ «Круиз» на ул. Ленина в Центральном районе города общей площадью около 30 000 кв. м.

Обеспеченность населения качественными торговыми площадями на конец I квартала 2011г. составила 399 кв. м на 1 000 жителей.

До настоящего времени пороговый показатель насыщенности (500 кв. м на 1 000 жителей) преодолели пока лишь 11 городов - Казань, Новосибирск, Самара, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Челябинск, Нижний Новгород, Уфа, Ростов-на-Дону и Волгоград. С учетом ввода в эксплуатацию заявленных торговых объектов в ближайшие два года к этому списку присоединится и Воронеж.

Принимая во внимание высокий показатель обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, будет происходить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов.

Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.

Обеспеченность торговыми площадями районов г. Воронежа по итогам I квартала 2011г., GLA кв. м на 1 000 жителей^[5]

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Спрос

Рост оборота розничной торговли и покупательской активности населения, высокий показатель ввода новых торговых объектов, уверенный темп восстановления рынка недвижимости от последствий финансового кризиса, делают Воронеж инвестиционно привлекательным, как для девелоперов, так и для крупных зарубежных и российских сетей, активная экспансия которых на воронежский рынок, как ожидается, будет продолжаться в течение всего 2011 года.

Распределение спроса на торговые площади в профессиональных торговых центрах г. Воронежа в I квартале 2011 года, GLA %

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

В I квартале основную долю спроса на качественные торговые площади традиционно формировали ритейлеры продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора торговых помещений в торговых центрах. Это вполне логично при желании торговых сетей снизить риски и затраты при открытии своих магазинов.

Предпочтения, как арендаторов, так и покупателей по сравнению с концом 2010г. практически не изменились. По данным компании ИнвестОценка, наиболее привлекательными для аренды остаются помещения торговых галерей площадью от 50 кв. м до 250 кв. м и якорные площади от 1 000 кв. м в наиболее популярных профессиональных торговых центрах города. Как показывает опыт ТРЦ «Сити-парк «Град», сетевые ритейлеры также охотно арендуют площади в масштабных проектах, находящихся на завершающей стадии строительства, успешность которых после открытия не вызывает сомнений.

Среди наиболее заметных открытий новых магазинов в торговых центрах г. Воронежа в I квартале 2011 года можно отметить:

§         В феврале петербургская торговая сеть Edmins (производство перчаток и торговлей кожгалантереей) открыла второй магазин в Воронеже площадью 40 кв. м в ТРЦ «Московский проспект» (Московский пр-т, д.129/1). Инвестиции в открытие магазина по данным компании составили 40-50 тыс. долларов без учета стоимости товара. Первый магазин сети Edmins был открыт осенью 2010 года в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул. Парковая, д.3).

§         Аренда компанией Kika (входит в ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе) 13 500 кв. м в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул. Парковая, д.3). Ассортимент магазина насчитывает 30 000 наименований мебели и товаров для дома. По данным компании, инвестиции в открытие составили около 120 млн. руб. Магазин в Воронеже стал пятым в сети ритейлера, открытым в России. Праздничное открытие магазина Kika состоялось 3 марта.

§         Первый в России магазин британской торговой марки одежды Dorothy Perkins открылся в Сити-Парке «Град». На данный момент, созданный более 90 лет назад бренд Dorothy Perkins, является одной из крупнейших розничных сетей с более чем 600 магазинами в Великобритании и 90 магазинами по всему миру. Торжественное открытие магазина проходило с 10 по 13 марта. Одежда Dorothy Perkins рассчитана на представительниц прекрасного пола от 25 до 35 лет, которые хотят выглядеть модно без особых трат. Открытие магазина в Воронеже совпало с началом нового весенне-летнего сезона.

§         22 марта состоялось открытие первого в Воронеже магазина британских марок Topshop/Topman в Сити-Парке «Град». В новом магазине представлен большой выбор женской и мужской одежды.

§         28 марта сеть магазинов мужской и женской одежды Zolla открыла дисконт-магазин в ТЦ «Армада» (Советский район, ул. Героев Сибиряков, д.65А). Площадь магазина составляет 430 кв.м. Арендный договор заключен на пять лет.

§         31 марта на втором этаже Сити-парка «Град» открылся мультиплекс Star&Mlad. Это ультрасовременный 9-ти зальный кинотеатр, рассчитанный на 1 686 мест и оборудованный по последнему слову техники. Все залы оснащены новейшими кинопроекторами, 7 из которых цифровые с возможностью демонстрации фильмов в формате 3D.

§         В апреле ожидается открытие шестого по счету в городе магазина одежного ритейлера OSTIN площадью около 200 кв. м в ТЦ «Армада».

Выход на воронежский рынок все новых зарубежных и российских торговых операторов создает уверенность в том, что снижение спроса на качественные торговые площади в ближайшее время не предвидится.

Уровень вакантных площадей

В I квартале 2011 года средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа оставался на уровне 10-15%, что соответствует показателю конца 2010 года.

При этом в зависимости от конкретного торгового центра этот показатель может варьироваться.

В результате роста спроса на качественные помещения в наиболее популярных торговых центрах, заполняемость здесь приблизилась к 100%. У большинства топовых торговых объектов ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов.

Торговые центры, открытие которых состоялось в 2010 году, вышли на рынок с максимальной заполняемостью, что объясняется их привлекательным местоположением, масштабностью и удачной концепцией. В среднем по рынку доля свободных площадей в новых торговых объектах составляет до 25-30%. По данным аналитиков компании ИнвестОценка, до конца 2011 года ожидается дальнейшее заполнение новых торговых центров зарубежными и российскими торговыми операторами и снижение уровня вакантных площадей до 15-20%.

Низколиквидные торговые центры с неудачным расположением, непродуманной концепцией, невнятной маркетинговой политикой, проблемой с парковочными местами, в результате продолжающегося оттока арендаторов до сих пор испытывают трудности с заполняемостью. Доля вакантных площадей в них может составлять 30% арендопригодной площади и более. Снижение вакантности в таких объектах маловероятно даже после поглощения более качественного предложения. Спасти их и дать пульс дальнейшему развитию, на наш взгляд, сможет только грамотная реконцепция или редевелопмент.

Коммерческие условия

В I квартале 2011 года арендные ставки в торговых центрах г. Воронежа не претерпели значительных изменений и по сравнению с концом 2010 года практически не изменились. Диапазоны арендных ставок на начало апреля составили:

§       для якорных арендаторов - от 200 до 500 руб./кв. м в мес.;

§       для операторов торговой галереи - от 700 до 4 500 руб./кв. м в мес.;

§       для развлекательной зоны и фудкорта от 150 до 450 руб./кв. м в мес.

В наиболее популярных торговых центрах с листом ожидания максимальные ставки аренды могут достигать 5 000 руб./кв. м в мес. и выше.

Рынок четко дифференцировал торговые объекты города на успешные, востребованные среди арендаторов, и менее успешные, в которых арендные ставки могут быть на 30-50% ниже среднерыночных.

Величина арендной ставки по-прежнему зависит от формата и специализации арендатора, арендуемой площади, а также удобства расположения торгового помещения в торговой галерее по отношению к основным покупательским потокам.

Коммерческие условия в профессиональных торговых центрах в зависимости от формата арендатора в I квартале 2011 года

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Что касается условий аренды, то в настоящее время на рынке превалирует система выплат арендных платежей, основанная на фиксированной части. Для ритейлеров широко распространена смешанная схема, основанная на фиксированной части и проценте с оборота.

На фоне уверенного восстановления рынка торговой недвижимости г. Воронежа и роста спроса на качественные торговые помещения, практически полностью исчезли различные льготы для арендаторов, такие, как отделка за счет собственника, арендные каникулы, включение в ставку аренды эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, широко распространенные во время кризиса.

Коммерческие условия в зависимости от типа торгового помещения^[6] в I квартале 2011 года

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Цены продажи торговых площадей сильно разнятся в зависимости от престижности местоположения и условий продажи. Небольшие помещения (до 300 кв. м) в торговых центрах продаются достаточно редко и свидетельствуют, скорее всего, о несостоятельности объекта и отсутствии единой концепции. Основная доля предложений продажи приходится на встроено-пристроенные торговые помещения, которые продолжают оказывать существенное влияние на величину среднерыночной цены.

Средневзвешенные ставки аренды по торговым объектам в зависимости от престижности местоположения^[7] в I квартале 2011 года (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей)

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Средневзвешенные цены продажи торговых объектов в зависимости от престижности местоположения^[9] в I квартале 2011 года (без учета НДС)

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

До конца года прогнозируется сохранение сложившихся тенденций. В связи с необходимостью заполнения введенных еще в 2010 году торговых объектов, арендные ставки в 2011 году расти практически не будут. Небольшой поступательный рост арендных ставок (в пределах 5-10%), возможно, будет наблюдаться лишь в наиболее успешных торговых центрах.

Сегмент street-retail

Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется.

Диапазон арендных ставок на помещения street-retail в основных торговых коридорах г. Воронежа в I квартале 2011 года, руб./кв. м/мес.

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения. Наиболее востребованными по-прежнему остаются небольшие по площади торговые помещения на основных проездных и проходных улицах, в первую очередь: проспект Революции, ул. Плехановская, ул. Кольцовская, ул. Кирова, ул. Пушкинская, Ленинский проспект, ул. Димитрова.

Структура помещений street-retail по использованию (назначению) площадей в I квартале 2011 года, %

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Наиболее высокие арендные ставки традиционно запрашиваются на объекты стрит-ритейла по улице Плехановской и на проспекте Революции (на участке между улицами Мира и Плехановской).

В течение I квартала 2011 года средний уровень вакантных площадей на основных торговых коридорах г. Воронежа продолжил снижение и на начало апреля составил порядка 5-7%. При этом в наиболее топовых местах этот показатель близок к нулю. Снижение доли вакантных площадей привело к пересмотру договоров в ряде объектов стрит-ритейла в сторону увеличения арендных ставок и, как следствие, к ротации арендаторов.

Основная доля помещений стрит-ритейла г. Воронежа (62%) используется для размещения офисов продаж (банки, страховые и инвестиционные компании, турагентства) и торговли непродовольственными товарами, 21% и 17% делят помещения для торговли продовольственными товарами и предприятия общественного питания соответственно.

По результатам проведенного аналитиками компании ИнвестОценка мониторинга текущих предложений объектов стрит-ритейла г. Воронежа, в I квартале 2011 года средневзвешенная арендная ставка на помещения в основных торговых коридорах города составила 1 762 руб./кв. м в мес. (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей).

Средневзвешенные ставки аренды на помещения street-retail в I квартале 2011 года (без учета НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей)

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

Средневзвешенная цена продажи помещений в основных торговых коридорах города составила 165 099 руб./кв. м (без учета НДС). Максимальная цена продажи объектов стрит-ритейла с удачным местоположением и высокой проходимостью может достигать 300 000 руб. за 1 кв. м. При этом количество сделок купли-продажи в данном сегменте рынка торговой недвижимости остается достаточно низким. Поскольку большинство помещений, предлагаемых на продажу, экспонируются со сроками окупаемости от 10 лет, а потенциальные инвесторы не готовы покупать помещения с окупаемостью более 7-8 лет.  В результате собственники, как правило, редко продают такие помещения и продолжают сдавать их в аренду.

Средневзвешенные цены продажи помещений street-retail в I квартале 2011 года (без учета НДС)

Источник: отдел исследований и аналитики компании ИнвестОценка

До конца 2011 года при сложившемся соотношении активного спроса и дефиците качественного предложения рост ставок аренды на объекты стрит-ритейла продолжится и за год может составить порядка 10-15%.

Ставки капитализации

В I квартале 2011 года средний уровень ставок капитализации для качественных торговых объектов г. Воронежа по сравнению с концом 2010 года существенных колебаний не претерпел и по состоянию на начало апреля находится в диапазоне 13%-16%.

На фоне ожидаемого роста инвестиций в торговую недвижимость воронежского региона, в течение 2011 года ставки капитализации будут снижаться невысокими темпами, достигнув уровня 12%-14% к концу года.

Сделки

Среди крупнейших сделок, заключенных на рынке торговой недвижимости г. Воронежа в I квартале 2011г., следует отметить:

§         аренду компанией Kika (входит в ТОП-5 крупнейших мебельных ритейлеров в Европе) 13 500 кв. м в ТЦ «Сити-парк «Град» на 3 км трассы М4 «Дон» (Рамонский р-н, пос. Солнечный, ул. Парковая, д.3). Ассортимент магазина насчитывает 30 000 наименований мебели и товаров для дома. По данным компании, инвестиции в открытие составили около 120 млн. руб. Магазин в Воронеже стал пятым в сети ритейлера. Праздничное открытие магазина Kika состоялось 3 марта.

§         продажу недостроенного торгового центра «Кит», расположенного в Советском районе г. Воронежа, в поселке 1 Мая на трассе «Воронеж-Курск» (ул. Первомайская, д.2Б). Степень готовности 2-х этажного торгового центра общей площадью 13 670 кв. м составляет порядка 65%. Недострой продавался с торгов в рамках внешнего управления компании-застройщика ОАО «Кит-Кэпитал» (г. Екатеринбург). Победителем торгов стало ООО «Ворон», зарегистрированное в Верхней Пышме, которое, по информации предоставленной внешним управляющим ОАО «Кит-Кэпитал», предложило за объект 211,4 млн. руб. Необходимо отметить, что еще летом 2010 года недостроенный ТЦ выставлялся на аукцион за 785 млн. руб., который был признан несостоявшимся по причине отсутствия заявок.

Новости

§         Из-за долгов ООО «Дом торговли № 1 «Эра-2» («дочка» РТМ) не сможет реконструировать помещение универмага на Московском проспекте. Как стало известно, Арбитражный суд Воронежской области обратил взыскание на принадлежащее ООО «Дом торговли № 1 «Эра-2» («дочка» РТМ) имущество в пользу банка «Союз». Эта компания участвует в процессе как третье лицо (владеет нежилым помещением общей площадью 1 152 кв. м по адресу Московский проспект, д.5). Взыскание обращено в связи с образовавшимся долгом РТМ перед банком «Союз» в размере 180 млн. рублей (включая штрафы и пени). По решению суда для покрытия долга объект должен быть продан на открытых торгах. Начальная продажная цена установлена на уровне 53,6 млн. руб.

§         Воронежское территориальное управление Росимущества обратилось в областной арбитраж с иском к ЗАО «Висант-Торг» (управляет по франшизе сетью магазинов «Пятерочка») о сносе за свой счет здания по ул. Хользунова, 48А, где в настоящее время расположен магазин «Пятерочка». Согласно документам суда, Росимущество заявляет, что здание общей площадью 3,573 тыс. кв. м является самовольной постройкой. ЗАО «Висант-Торг» с требованиями Росимущества не согласно.

§         Владислав Курносов продает 26% акций ОАО «ЦУМ-Воронеж» (владеет 4-х этажным зданием универмага на проспекте Революции общей площадью 8 тыс. кв. м) мажоритарному владельцу сети компьютерных магазинов «Рет» Владимиру Колыхалину и его партнеру Дмитрию Лапыгину. В результате сделки, которая оценивается в 150 млн. рублей, у Курносова остается 41% акций. Известно, что 60 млн. рублей пойдут на погашение кредита перед Центрально-Черноземным банком Сбербанка России. В настоящее время ведется реконструкция универмага, предусматривающая капремонт помещений. Владельцы ЦУМа также планируют возвести во внутреннем дворе пристройку площадью порядка 28 тыс. кв. м. Объем вложений в реконструкцию ЦУМа декларировался на уровне $30 млн.

§         21 супермаркет BIOP в Москве, Туле, Дмитрове, Дзержинске и Воронеже, принадлежащие немецкой группе компаний Rewe, будет переименован в Billa. Как известно, с появлением в России в 2009 году Rewe открывала свои магазины под маркой BIOP, в связи с тем, что право на ее марку Billa было закреплено за ООО «Билла Раша ГмбХ», совместным предприятием Rewe и холдинга «Марта». Деятельность этого совместного предприятия не удовлетворяла Rewe, поэтому компания стала самостоятельно развивать свой бизнес в России. В июне 2010 года Rewe выкупила 25-процентную долю «Марты» в «Билла Раша ГмбХ». Сейчас сеть Billa с учетом переименованных супермаркетов насчитывает 68 магазинов. Ассортимент супермаркетов Billa насчитывает 12 000 наименований продуктов питания и непродовольственных товаров первой необходимости. Под собственной торговой маркой Clever компания предлагает продукцию эконом-класса. В Воронеже супермаркеты Billa расположены в ТЦ «Армада» на ул. Героев Сибиряков, в ТРК «Арена» на бул. Победы, а также на Московском проспекте (на пересечении с проспектом Труда).

§         В апреле в Центрально-Черноземном регионе стартует ребрендинг магазинов сети «Копейка» в сеть «Пятерочка», которую X5 Retail Group, крупнейшая в России розничная торговая сеть, приобрела в конце 2010 года.

Выводы и прогнозы

§         После рекордного объема ввода новых торговых объектов в 2010 году (227 420 кв. м GLA), в 2011 году будет введено в эксплуатацию только 15 000 кв. м качественных торговых площадей в составе МФК «Атмосфера» (район Центрального рынка), строительство которого было начато еще до кризиса. На 2012-2013гг. намечен ввод порядка 250 000 кв. м качественной торговой недвижимости.

§         Основной спрос на качественные торговые площади традиционно формируется со стороны сетевых ритейлеров продуктов питания, товаров для дома, одежды и обуви, бытовой техники и электроники, мобильной связи. Удобство месторасположения, высокая плотность населения в зоне охвата, отличная транспортная доступность, интенсивный автомобильный и пешеходный трафик, единая концепция, эффективная маркетинговая политика, узнаваемость, репутация, влияющие, в конце концов, на посещаемость, остаются ключевыми параметрами выбора помещений в торговых центрах.

§         Средний уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах г. Воронежа остается на уровне 10-15%. В наиболее популярных торговых центрах заполняемость приблизилась к 100%, ведутся листы ожидания из потенциальных арендаторов.

§         По оценкам аналитиков компании ИнвестОценка, спрос на торговую недвижимость на ближайший год исчерпан вследствие открытия четырех крупных проектов в 2010 году общей арендопригодной площадью 227 420 кв. м. Совокупное предложение торговой недвижимости практически полностью удовлетворяет текущим потребностям города. По соотношению качественных торговых площадей на душу населения (399 кв. м GLA на 1 000 жителей) Воронеж практически приблизился к европейским стандартам.

§         Принимая во внимание, высокий показатель обеспеченности отдельных районов города торговыми площадями (в первую очередь Ленинский, Железнодорожный и Коминтерновский районы), дальнейшее их развитие, на наш взгляд, целесообразно проводить, главным образом, в направлении реконцепции и редевелопмента устаревших и неэффективных объектов. Кроме того, неравномерность предложения и низкая обеспеченность ряда районов города качественными торговыми площадями, ставит актуальной проблему строительства районных торговых центров шаговой доступности площадью не более 10 000 – 15 000 кв. м с профессиональной концепцией и хорошим местоположением, в первую очередь, в Левобережном районе города, где наблюдается серьезный дефицит предложения профессиональных торговых объектов.

§         Несмотря на повышение активности со стороны зарубежных и российских торговых сетей, текущий уровень вакантных площадей удержит рост арендных ставок на качественные торговые помещения в профессиональных торговых центрах г. Воронежа в течение 2011 года в пределах 5-7%. Более существенный рост арендных ставок возможен лишь на помещения в наиболее популярных торговых центрах с высоким показателем заполняемости и листом ожидания.

§         Следует ожидать усиления ротации арендаторов и дифференциации арендных ставок между удачными и слабыми проектами, разрыв между которыми все более усугубляется, причем в сторону снижения арендных ставок у последних. Если в условиях ненасыщенного рынка широко была распространена практика косметического ремонта и реконструкции торговых центров, что позволяло повысить их доходность, то в текущих условиях конкурентного рынка без проведения соответствующей реконцепции данная практика не будет столь успешной, поскольку современный торговый центр – это место, создающее удобство и благоприятную атмосферу для покупок и отдыха.

§         Несмотря на предпочтение отечественных и иностранных сетевых компаний помещениям в профессиональных торговых центрах, популярность объектов street-retail сохраняется. В I квартале 2011 года продолжился поступательный рост арендных ставок на помещения в основных торговых коридорах города, что объясняется дальнейшей активизацией спроса на фоне дефицита качественного предложения.

___________________________________________________________________________________

Методика исследования

Информация для данного обзора получена из специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости города Воронежа. Среди источников: электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, базы данных риэлтерских агентств г. Воронежа.

Расчеты выполнены в соответствии с методикой Главного аналитика Российской Гильдии Риэлторов Г. М Стерника.

Обзор подготовлен отделом исследований и аналитики инвестиционно-консалтинговой компании «ИнвестОценка» (ООО), г. Воронеж.

Исполнитель: Москалёв А.И.

Моб. +7 (915) 103-99-02.

^[1] Профессиональный торговый центр - торговый объект общей площадью более 5 тыс. кв. м с единой концепцией и управлением, оптимальным соотношением якорных и обычных арендаторов, в качестве которых выступают известные сетевые операторы.

^[2] С учетов площадей ТРЦ «Сити-парк «Град».

^[3] Без учета площадей ТРЦ «Сити-парк «Град».

^[4]С учетом площадей ТРЦ «Сити-парк «Град».

^[5]Обеспеченность по городу в целом рассчитывалась с учетом площадей ТРЦ «Сити-парк «Град», являющимся по своему масштабу суперрегиональным торговым объектом.

^[6]Без учета предложения площадей на основных торговых коридорах города.

^[7]Без учета предложения площадей на основных торговых коридорах города.

^[8] Информация получена на основании мониторинга специализированных источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости города Воронежа. Среди источников – интернет-порталы по недвижимости, печатные и электронные СМИ, базы данных риэлтерских агентств города Воронежа. В качестве объектов для исследования рынка аренды торговой недвижимости были отобраны помещения общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная арендная ставка, которая рассчитана как отношение суммарной ежемесячной арендной платы по всем объектам к общей площади этих объектов. Отбрасывались крайние значения по принципу "одна сигма".

^[9]Без учета предложения площадей на основных торговых коридорах города.

^[10] В качестве объектов для исследования рынка купли-продажи торговой недвижимости были отобраны помещения общей площадью не менее 50 кв. м. В целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к их общей площади. Отбрасывались крайние значения по принципу "одна сигма".