Библиотека

Хабибрахманов Ришат Ринатович

кандидат экономических наук

доцент Казанского (Приволжского)
федерального университета,

руководитель Сервера недвижимости Казани
и Республики Татарстан - TATRE.ru

Влияние мирового финансового кризиса
на развитие рынка недвижимости г.Казани

Мировой финансовый кризис оказал крайне негативное влияние на динамику развития экономики разных стран мира. По мнению многих экспертов, одна из основных причин мирового финансового кризиса 2008 года – крах ипотечной системы в США, состояние которой существенно усугубилось вследствие обострения кризиса на рынке недвижимости. По данным статистики за период времени с 2006 г. по 2011 г. уровень цен на рынке жилой недвижимости США снизился в среднем на 16%. В условиях кризиса объем валового внутреннего продукта США в 2009 г. по сравнению с 2008 г. сократился на 3% [1]. В России же величина валового внутреннего продукта за этот же период времени сократилась на 13,63% [2], при этом валовой территориальный продукт г. Казани сократился на 5,92% (рис. 1).

Рис. 1. Динамика изменения ВВП РФ и ВТП г.Казани
(в сопоставимых ценах 2000-го года)

Необходимо отметить значительное сокращение темпов строительства в г.Казани: если в 2007 г. прирост объема работ, выполненных по виду деятельности
«строительство», составил около 45% по сравнению с 2006 г. [3], то в 2008 г. прирост величины этого показателя составил лишь 1,13% (рис. 2). Недостаток финансирования строительной сферы г.Казани негативно отразился и на динамике ввода жилья - в 2009 г. объем ввода в эксплуатацию общей площади жилых домов сократился на 19,77% (по сравнению с 2008 г.) до 723,4 тыс. кв.м. в год.

Рис. 2. Объем работ, выполненных по виду деятельности
«строительство» в г.Казани (в сопоставимых ценах 2000-го года)
и динамика ввода в действие общей площади жилых домов

В кризисных условиях уровень среднемесячной заработной платы по г.Казани стал снижаться (рис. 3). В 2009 г. величина этого показателя сократилась более чем на 7% по сравнению с годом ранее [3].

Рис. 3. Динамика изменения среднемесячной заработной
платы по г.Казани, руб. (в сопоставимых ценах 2000-го года)

На фоне отрицательной динамики изменения уровня заработной платы, негативного влияния кризиса на уровень финансового благосостояния населения г. Казани, а также усиления факторов неопределенности на макроэкономическом уровне спрос на жилую недвижимость заметно сократился. По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в период времени с 2007 г. по 2009 г. среднегодовые темпы сокращения количества зарегистрированных прав и сделок на жилые помещения в г. Казани составляли 9,44% (рис. 4). И только в 2010 году было зафиксировано увеличение этого показателя на 5,49% по сравнению с 2009 годом [4].

Рис. 4. Динамика изменения количества зарегистрированных прав
и сделок на жилые помещения в г. Казани

В условиях кризисного состояния мировой финансовой системы банковские организации в Республике Татарстан, также как и в остальных регионах России, стали испытывать трудности с привлечением средств по причине ограничения доступа к международным финансовым ресурсам. По мнению ряда экспертов, в период обострения ситуации в финансовой системе России и обвала фондового рынка, фактически остановился рынок межбанковских кредитов. По данным Центрального Банка Российской Федерации средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в Республике Татарстан в течение нескольких первых месяцев 2009 года выросла с 13% до 15% годовых (рис. 5). При этом объем выданных ипотечных кредитов в 1 квартале 2009 года сократился более чем в 5 раз по сравнению с 1 кварталом 2008 года [5].

Рис. 5. Динамика изменения объема выданных ипотечных кредитов в РТ,
а также средневзвешенной процентной ставки по ипотечным кредитам

В условиях сокращения спроса на жилье и усиления конкуренции среди строительных компаний и агентств недвижимости за покупателя уровень цен на жилье в г.Казани начал сокращаться. Первые признаки снижения цен на жилье стали наблюдаться на первичном рынке: если прирост цен на квартиры на вторичном рынке жилья в сентябре 2008 г. составил 2,17% по сравнению с февралем 2008 г., то на первичном рынке было зафиксировано снижение среднего уровня цен предложений на 1,56% за тот же период времени (рис. 6).

Рис. 6. Динамика изменения цены предложения на первичном
и вторичном рынках жилья г.Казани

Учитывая особенности динамики изменения цены предложения на первичном и вторичном рынках жилья г. Казани под влиянием мирового финансового кризиса для количественного анализа был использован полином третьей степени, коэффициенты которого были определены с помощью метода наименьших квадратов. Уравнения, описывающие динамику изменения цен предложений за период времени с июня 2007 г. по декабрь 2010 г., имеют следующий вид:

Y₁ = 34,34 + 0,9317·t – 0,05996·t² + 0,000947·t³; (1)

Y₂ = 37,75 + 0,9344·t – 0,06123·t² + 0,001010·t³, (2)

где Y₁ - цена предложения на первичном рынке жилья г.Казани, тыс. руб.; Y₂ - цена предложения на вторичном рынке жилья г.Казани, тыс. руб.; t - порядковый номер месяца в интервале времени с июня 2007 г. по декабрь 2010 г.

Разработанные эконометрические модели (1) и (2) представлены на рис. 7. Погрешность уравнения (1) составляет δ₁ = ±0,194 тыс. руб./кв.м., погрешность уравнения (2) составляет δ₂ = ±0,676 тыс. руб./кв.м.

Рис. 7. Аппроксимация динамики изменения цены предложения
на первичном и вторичном рынках жилья г.Казани

Учитывая посткризисный этап развития рынка недвижимости г.Казани, а также принимая во внимание результаты анализа влияния Универсиады-2013 на динамику цен на жилье в г.Казани, для прогнозирования динамики изменения цен воспользуемся логистической моделью:

, (3)

где Y₃ - среднемесячная цена предложения на первичном и вторичном рынках жилья г.Казани, тыс. руб. / кв.м.; t - порядковый номер периода; A, B, C - постоянные коэффициенты.

Такая модель была предложена для моделирования динамики рынка жилья в 1995г. Г.М. Стерником и апробирована на примере ряда российских городов [6]. В результате наших расчетов получено следующее уравнение для прогнозирования динамики изменения среднемесячных цен на первичном рынке жилья г.Казани в посткризисный период развития (рис. 8):

, (4)

где Y₄ - среднемесячная цена предложения на первичном рынке жилья г.Казани, тыс. руб. / кв.м.

Рис. 8. Прогнозирование динамики изменения среднемесячной цены предложения на первичном рынке жилья г. Казани в период посткризисного развития

Для вторичного рынка жилья г.Казани уравнение имеет следующий вид (рис. 9):

, (5)

где Y₅ - среднемесячная цена предложения на вторичном рынке жилья г.Казани, тыс. руб. / кв.м.

Таким образом, кризисные процессы в мировой экономике оказали существенное влияние на динамику развития рынка недвижимости г. Казани. При этом первичный рынок жилья оказался более чувствительным к негативному влиянию внешних факторов, в отличие от вторичного рынка жилья г. Казани. На первичном рынке жилья с мая 2008 года по сентябрь 2009 года средний уровень цен предложений сократился на 14,18%, а на вторичном рынке - на 13%. Кроме того, в посткризисный период цены на жилье на вторичном рынке стали восстанавливаться более высокими темпами по сравнению с первичным рынком, что подтверждается разработанными эконометрическими моделями.

Рис. 9. Прогнозирование динамики изменения среднемесячной цены предложения на вторичном рынке жилья г. Казани в период посткризисного развития

Использованная литература

1. National Accounts Statistics database [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.oecd-ilibrary.org/statistics, свободный.

2. Центральная база статистических данных / Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru, свободный.

3. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.tatstat.ru/, свободный.

4. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.to16.rosreestr.ru/, свободный.

5. Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://cbr.ru/, свободный.

6. Анализ рынка недвижимости для профессионалов [Текст] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 с.