Библиотека
Центр сервейинга Поволжского антикризисного института, Обзор рынка офисных помещений г. Казани - 2002 год
Обзор рынка офисных помещений г. Казани – 2002 год
Экономический обзор
Валовый территориальный продукт Казани в 2002 году увеличился до 96,8 млрд. руб. или 109,2% в сопоставимых ценах к уровню 2001 года. Его удельный вес в валовом региональном продукте Татарстана вырос с 35,5% до 38,7%.
Индекс физического объема промышленного производства за последние пять лет составил 175% - это самый высокий показатель в России среди городов с миллионным населением. Для сравнения - в Санкт-Петербурге - 165, 9%, Москве - 154,4%, Екатеринбурге - 147,1%, Самаре - 132%. По итогам 2002 года индекс физического объема промышленного производства составил 105,3%. По России за прошлый год он составил 104,4%, по Республике Татарстан - 100,8%.
В Казани на налоговом учете стоят 27 914 юридических лиц и 36 852 индивидуальных предпринимателя. В Казани устойчиво работают более 10 тысяч малых предприятий и более 25 тысяч предпринимателей без образования юридического лица. На малых и средних предприятиях Казани занято более 125 тыс. человек (на условиях постоянной и временной занятости).
На 1 января 2003 г. в органах государственной службы занятости состояло на учете 23,1 тыс. безработных граждан.
Предложение офисных помещений
Общий фонд офисных помещений в 2002 году был представлен 34 бизнес-центрами (в 1-3 кварталах 2002 г. - 31) общей площадью 124 тыс. кв.м и многочисленным предложением неспециализированных объектов. Общая площадь сдаваемых в аренду офисных объектов оценивается примерно в 290 000 кв. м. В том числе 140-150 тыс. кв м сдается в аренду государством (Минзеимуществом РТ и КУКИ г. Казани).
Офисные здания - небольшие, средний размер – 4 000- 5 000 тыс. кв. м. В основном представлены здания бывших НИИ, общежитий, административные здания промышленных предприятий. Где-то в 10-20 зданиях проведена реконструкция. Офисные объекты класса “А” отсутствуют. Бизнес-центры класса “В”, “В+” представлены 9 офисными зданиями общей площадью 25 300 кв. м, в том числе 5 новыми офисными зданиями, введенными в эксплуатацию за 2001-2002 годы.
По местоположению больше всего офисных площадей расположено в Вахитовской и Советской городских зонах. Это традиционные центры деловой активности г. Казани. За ними идут зоны “Заречье-Кинопленка”, Московская и Ново-савиновская.
Доля свободных помещений в бизнес-центрах в течение года колебалась от 3,5% до 6,7%. Введенные в эксплуатацию новые объекты на конец года были загружены на 60-88%.
Большая доля сдаваемых в аренду площадей идет мимо существующих бизнес-центров, представляя собой неспециализированное предло-жение. Как правило, это встроенно-пристроенные помещения первого и цокольного этажей жилых домов. Количество неспециализированных предложений офисных помещений в аренду в 2002 году варьировалось от 19 до 50 в месяц общей площадью от 4 563 до 19 317 кв.м в месяц. |
|
Традиционно активность рынка была сконцентрирована в Вахитовской городской зоне, доля предложения в которой составила 56% от общего объема предложения офисных площадей в аренду. За ней следуют зоны Московская и Советская. |
|
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Арендные ставки в бизнес-центрах в зависимости от количества арендуемой площади, расположения и качества здания варьируются в пределах:
| Бизнес-центры | арендные ставки | количество объектов | ||||||
| минимум | максимум | средняя | ||||||
| III кв. | IV кв. | III кв. | IV кв. | III кв. | IV кв. | III кв. | IV кв. | |
| класс В | 260 | 320 | 500 | 700 | 390 | 480 | 7 | 9 |
| класс С | 170 | 250 | 420 | 460 | 300 | 360 | 15 | 15 |
| класс D | 90 | 100 | 300 | 330 | 199 | 230 | 9 | 10 |
По целому ряду бизнес-центров арендные ставки остаются заниженными, о чем свидетельствует отсутствие на них свободных площадей.
Явно выраженный дефицит на рынке офисных и торговых площадей привел к бурному росту арендных ставок. За полтора года арендные ставки на офисные площади выросли в 2-2,5 раза. Если весной 2001 года помещения в самых известных бизнес-центрах шли по 200-220 рублей за кв. м в месяц, то в настоящее время эти же бизнес-центры предлагают площади по 420-450 рублей в месяц. В новых офисных зданиях класса “В” арендные ставки номинируются в долларах и составляют от 15 до 20 долларов в месяц.
Динамика арендных ставок на неспециализированные офисные объекты была в 2002 году сопоставима со ставками аренды в бизнес-центрах. С апреля по декабрь арендные ставки выросли в среднем на 61%, в 4 квартале 2002 года, в связи с массированным вводом новых площадей, наступила определенная стабилизация арендных ставок. |
|
В 2002 году наиболее высокие показатели арендных ставок были зафиксированы в центральной деловой зоне города - Вахитовской городской зоне (от 150 до 700 руб./кв. в месяц), минимальные - в жилых кварталах городской зоны “Азино-Горки” (от 100 до 330 руб./кв. м в месяц).
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ АСПЕКТЫ
За прошлый год в Казани было построено 600 тыс. кв.м. жилья. Это самый высокий показатель по России. Обеспеченность жильем казанцев за 2002 год увеличилась в среднем на 0,9 кв.м. и составила 19,4 кв.м. на одного жителя. За 1998-2002 гг. каждый житель Казани в среднем расширил свою жилплощадь на 2,53 кв. м, в то время как среднестатистический житель Москвы - на 2,1.
Произошедшего роста арендных ставок оказалось достаточным для активизации инвестиционной деятельности на рынке.
При существующих стоимости строительства и процентных ставках, простой срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость снизился для офисов класса “С” с 20,7 лет до 5,4 года. Доходность инвестиций в недвижимость (15-17 % годовых) стала сопоставимой с альтернативными вариантами вложения средств.
За 2002 год было введено в эксплуатацию 3 новых специализированных офисных здания: (на ул. Островского, 57б, Достоевского, 8, Рахимова, 8), общей площадью 6300 кв. м, в высокой степени готовности находятся еще 3 офисных центра (Ухтомского, 17, Спартаковская, 2в, Академическая), общей площадью 6000 кв. м. Всего на конец 2002 г. в стадии строительства и реконструкции находилось 8 специализированных офисных зданий общей площадью 22700 кв.м. |
 |
Активно вводились в эксплуатацию встроенно-пристроенные помещения первых этажей жилых домов, которые практически в каждом новом построенном жилом доме отдавались под офисные или торговые цели. Объем введенных таким образом площадей составляет не менее 25-30 тыс. кв. м.
Активизировалась практика проведения аукционов по продаже государственной недвижимости. За 2002 год были проведено 3 аукциона по ГУП “Точмаш”, первый аукцион по продаже объектов Государственного внебюджетного фонда РТ, аукцион по ОАО “Татмебель”, тендерные торги по реализации невостребованных площадей ОАО “КамАЗ”.
Предложения на продажу крупных офисных объектов практически отсутствуют. За 2002 год зарегистрирована 1 сделка по продаже 9-этажного административного здания ГУП “Точмаш”, которое после реконструкции планируется использовать для сдачи в аренду. Кроме того, долгое время было предложение на продажу офисного объекта в Советском районе.
Объем неспециализированного предложения на продажу в 2002 году колебался от 6431 до 25939 кв.м в месяц. Количество предложений офисных помещений на продажу варьировалось от 23 до 50.
Величина средней цены продажи офисных помещений в неспециализированных зданиях варьировалась от 7945 до 12 167 рублей за 1 квадратный метр. Цена продажи 80 % всех офисных площадей находилась в пределах от 7 500 до 12 900 рублей за 1 кв. м (без НДС). Максимальная цена предложения офисного объекта была зафиксирована в Советской зоне – 35 200 руб. за 1 кв.м. Предлагалось полностью оборудованное (в т.ч. с мебелью) офисное здание.
События года
| Февраль | Гильдия сервейеров образована в Татарстане. В гильдию входит около 18 собственников коммерческой недвижимости. Среди задач Гильдии: защита прав, законных интересов граждан и организаций, участников партнерства, содействие членам Гильдии во взаимоотношениях с госорганами, мониторинг рынка недвижимости, разработка передовых технологий управления недвижимостью. |
| Март | Составлен рейтинг 50 наиболее крупных объектов офисной недвижимости. Опубликованные в рейтинге рекомендуемые арендные ставки вызывают рост арендных ставок на офисные помещения |
| Апрель | Принята Концепция создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан, предусматривающая переход на рыночные принципы установления арендных ставок, привлечение частных компаний к управлению государственной недвижимостью. |
| Июнь | Информация о договорах аренды КУКИ вывешена на сайте администрации г. Казани. В базе - 2 928 договоров аренды общей площадью 727 тыс. кв. м. В Казани (по сравнению с такими городами России, как Самара, Нижний Новгород, Екатеринбург) самый низкий процент договоров аренды сроком на 10 лет (7% от общего количества договоров аренды). |
| Июль | Строительство бизнес-центра международного класса осуществляется по адресу пр. Ямашева, 36 в рамках реализации ФЦП “Сохранение и развитие исторического центра г. Казани”. Общая площадь здания оценивается примерно в 10-11 тыс. кв. м. Общая стоимость строительства оценивается в 16,875 млн. долларов. Застройщик - ЗАО "Инвестиционно-финансовая корпорация Республики Татарстан". |
| Август | Специализированное офисное здание Унистроя (Островского, 57б) площадью 1600 в августе 2002 г. было сдано в эксплуатацию. |
| Октябрь | Конституционный суд РТ признал отсутствие муниципальной собственности в Республике. Бывшая коммунальная собственность признана государственной собственностью Республики Татарстан, полномочия в отношении которой осуществляет Кабинет Министров РТ. |
| Новое офисное здание (Рахимова, 8) общей площадью 1500 кв. м введено в эксплуатацию. Арендная ставка - 300 руб./кв. м. | |
| Ноябрь | СУВАР-Казань ввел в эксплуатацию новое офисное здание по адресу ул. Достоевского, 8. Общая площадь здания - 3 200 кв. м. Арендные ставки - 600-700 рублей за 1 кв. м в месяц |
Крупнейшие бизнес-центры г. Казани
| Существующие бизнес-центры | |
| Достоевского, “Татария” Островского, 57б (Унистрой) Космонавтов, 41 ИК “Терминал”, корпуса 5, 4, 01, 013 “Деловой центр”, Журналистов, 2а Щапова, 26 “Киемнер-Данлы”, Татарстан, 20 |
“Деловой центр”, Эсперанто, 8 Нариманова, 40 Оренбургский тракт, 20 Ямашева, 10 7-я Союзная, 1 Проточная, 8 Рахимова, 8 Чуйкова, 2 |
| Строящиеся (реконструируемые) бизнес-центры | |
| Спартаковская, 2в Академическая, 2 БЦ на Пар.Коммуны Свердлова, 38 |
Гафури, 71 Ямашева, 38 Восстания, 100 |
Обзор подготовлен Центром сервейинга Поволжского антикризисного института, руководитель А.З.Галеев, исполнители: Д.Фасхиева, Г.Набиуллина.
Республика Татарстан, 420029, Казань, Сибирский тракт, 34, а/я 262.
Тел./факс (8432) 10-97-01, 10-97-02, 10-96-57
e-mail: galeev@pai.ru, http://www.pai.ru