Библиотека

СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫАНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Е. Тарасевич,
профессор кафедры "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ,
директор Исследовательского Центра Оценки Активов

ВВЕДЕНИЕ.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономике во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Наиболее показательной, на наш взгляд, иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это при том, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников.

Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.

В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия.

Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях.

В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными !) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

Следует заметить, что понятие "анализ рынка недвижимости" в его повседневном использовании, на наш взгляд является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере две процедуры:

• Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
• Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Можно долго дискутировать по поводу того, что первично, а что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На наш взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющие много общих позиций.

Но все же, при построении плана настоящей работы мы исходили из того, что мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. Поэтому в первой части работы обсуждаются основные принципы состоятельного анализа рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений, во второй части рассматриваются принципиальные подходы к адекватному мониторингу рынка недвижимости.

ЧАСТЬ 1.

Исследование рынка недвижимости для целей обоснованияинвестиционных решений

Логика исследования рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1.Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность недвижимости.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь, на наш взгляд, закладывается основа состоятельности исследования в целом.

В некоторой степени помочь аналитику может следующий принцип.

Принцип 2.Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, "кучей кирпичей", из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3.Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчета с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам. С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.

Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид:

NOI = PGI - V&L + MI - FE - VE,

гдеPGI- потенциальный валовой доход,
V&L- потери от недозагрузки и неплатежей.
MI- прочие доходы.
FE- постоянные операционные расходы,
VE- переменные операционные расходы.

Рассмотрим процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

Потенциальный валовой доходопределяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

Прогнозируемая загрузкаобъекта недвижимости является функцией кумулятивной емкости (cumulative absorption) рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком (capture rate) и роста ареала поглощения (absorption' area growth) недвижимости. Для проектов девелопмента прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимостиопределяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, за счет увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спросаопределяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д.

С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос.

Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счет нового прироста ареала, но также за счет изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъемах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья.

К признакам несостоятельности анализа параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчет постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.

Коэффициент поглощения(capture rate), называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объем увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.

Теоретически, коэффициент поглощения является сложной функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

Для более детального обоснования коэффициента поглощения можно применять специально разработанные модели, описание которых выходит за рамки настоящей работы.

Следует заметить, что при определении коэффициента поглощения важнейшими условиями являются детальное сегментирование спроса и конкурентного предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объем и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование каких-либо "средних" данных.

Потери за счет общепринятых на рынке скидок и льготарендаторам также являются фактором, который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода.

Прочие доходы,хотя и представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учетом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д.

Постоянные и переменные расходытрадиционно считаются более определенными при прогнозировании. Однако, на наш взгляд, такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные "сюрпризы" в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций.

Аналогичная ситуация наблюдается и с большей частью переменных расходов. Анализ рынка коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного обоснования принимаемых в расчет показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчет по нормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов.

Рационализация процесса анализа рынка.

Как правило, если аналитик существенно ограничен во времени условиями контракта, или выполняет исследования не на планомерной основе, а от случая к случаю, то для компенсации дефицита информации, времени или собственной компетенции он зачастую прибегает к использованию "маленьких хитростей" или "рацпредложений".

Если в предыдущем разделе мы в большей степени уделяли внимания принципам, обеспечивающим состоятельность исследования рынка, то сейчас будут рассмотрены некоторые приемы "рационализации" исследовательской работы, которые однозначно ведут к признанию рыночного анализа несостоятельным.

Рационализация 1.Собрать в "кучу" несвязанные между собой логической схемой блоки необработанной информации, сделать описание текущих условий с использованием скопированных из других отчетов "на вес" материалов, неявно предложить читателю самому разобраться и сделать выводы.

На наш взгляд, аналогичная рационализация сегодня наиболее широко применяемой на практике, потому что иной подход требует кропотливой работы и представления о критериях состоятельного анализа.

Рационализация 2.Не проводить поиск рыночной информации, принять уровень арендных ставок и загрузки в качестве допущения.

Применение подобной рационализации (например, допущение о 70% загрузке и росте арендной платы 5% в год) в сочетании с маскировочными мерами в виде пространного описания текущих условий по сути являются классическим примером подмены понятий, когда вместо результатов исследования клиенту предлагаются результаты допущений аналитика.

Такой поход, как правило, дает возможность игнорирования еще одного этапа работы - исследование конкурентного сегментированного предложения и объема спроса, на который претендует проект. В результате, к моменту вывода на рынок проект может просто оказаться лишним на перенасыщенном рынке. При этом, и прогнозируемые арендные ставки, и уровень загрузки, скорее всего будут далеки от проектных.

Рационализация 3.Принять коэффициент поглощения как допущение.

С учетом того, что коэффициент поглощения является сложной интегральной величиной и требует для своего определения существенных усилий, то его величину просто принимают в качестве допущения, ссылаясь "на опыт работы и профессиональную интуицию аналитика".

Отсутствие даже самого простого расчетного обоснования коэффициента поглощения, отсутствие попытки сравнения проекта с недавними тенденциями поглощения аналогичных проектов, отсутствие исследования потребительских предпочтений и их тенденций являются признаками подобной рационализации.

Рационализация 4.Принять ареал потребления недвижимости как допущение.

Обычно такая рационализация сопровождает рационализацию предыдущую, хотя последствия ее не такие критические. Следует заметить, что существуют модели, описывающие закономерности формирования ареалов потребления, например, для розничной торговли.

На рынке жилья выявления ареала потребителей может стать критическим моментом при реализации больших проектов. В любом случае, ареал потребления должен быть определен в результате анализа и расчета, а не допущений.

Рационализация 5.Принять допущение о постоянстве параметров спроса.

При отсутствии в работе результатов изучения тенденций перспективных изменений параметров спроса, основные факторы анализа продуктивности будут явно искажены и могут спровоцировать неправильное инвестиционное решение.

Рационализация 6.Использовать упрощенную сегментацию спроса.

Одна из самых критических рационализаций, привлекающая к себе внимание возможностью принять в расчет средние показатели вместо проведения кропотливой работы по их детализации, и, соответственно, выявлению реальных величин сегментированного целевого спроса.

Рационализация 7.Принять допущение о росте ареала потребления.

Поверхностное прогнозирование спроса имеет место и в том случае, когда аналитики "рисуют" собственные прогнозы роста, как правило, плохо сегментированные (что вполне объяснимо) и неоправданно оптимистические.

Следует заметить, что подобной рационализации может быть найдено некоторое оправдание, потому что показатели роста обычно разрабатываются для крупных территориальных единиц - субъектов федерации, областей, крупных городов. Спроецировать такие показатели на местный рынок бывает достаточно трудно, но тем не менее возможно.

ЧАСТЬ 2.

Мониторинговое исследование рынка недвижимости

Субъекты мониторинга.

В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и открытый доступ к его результатам рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка.

В силу понятных причин достичь на рынке недвижимости такой же полноты, доступности и оперативности информационного обеспечения, как на фондовом рынке, в принципе невозможно. Тем не менее, сложившаяся информационная инфраструктура позволяет всем участникам рынка недвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских уровнях.

Основу сложившейся информационной инфраструктуры составляют либо коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированные информационно-аналитические подразделения крупных, как правило, транснациональных компаний, работающих на рынке недвижимости. Особняком стоят информационные службы профессиональных сообществ, которые на первый взгляд не являются коммерческими. Однако, учитывая мощное финансирование со стороны членов своей организации, они, по сути, также являются коммерческими, хотя и не всегда прибыльными.

Другими словами, современный бизнес в сфере real estate четко осознает, что аналитика - это удел профессионалов, а вести мониторинг собственными силами, постоянно расходуя временные и финансовые ресурсы и не всегда получая соответствующую отдачу - каприз, который может себе позволить не всякий.

История развития и текущая ситуация с информационно-аналитическим обеспечением участников российского рынка недвижимости объективно отражают процессы постепенного понимания его важности. В самом начале формирования рынка желание сразу сделать его цивилизованным привело к бесчисленным попыткам создания "единых информационных пространств" на уровне местных рынков, которые, как правило, заканчивались ничем. Как правило, основная причина неудач - нежелание участников делиться "своим" вкупе с огромным желанием получить "чужое".

Поняв, что получение чужого придется долго ждать, фирмы начали активную работу по созданию собственных корпоративных баз данных, разрабатываемых сначала для собственных нужд, а затем продвигаемые на рынок под предлогом создания очередного единого пространства. На этом этапе стало ясно, что таким приемом фирма (как правило, риэлторская) может получить больший контроль над рынком и большие конкурентные преимущества за счет имитации открытого информационного пространства.

Наконец, сегодня, на наш взгляд, дело дошло до настоятельной потребности со стороны участников рынка в действительно профессиональном мониторинге. На повестке дня вопрос о том, какие именно структуры должны обеспечивать информационную поддержку российского рынка недвижимости.

С точки зрения перспектив реализации мониторинга рынка недвижимости, корпоративные базы данных, на наш взгляд, изначально представляют тупиковый путь, так как они имеют другое назначение, а задание на их разработку обычно формулируется исходя из текущих потребностей фирмы в электронной картотеке для учета и хранения информации. Как результат - попытки проводить на таких базах исследования приводят к наивным выводам о "средней температуре по больнице". Очевидно, что создание сложных аналитических инструментов, стоимость которых исчисляется десятками тысяч долларов и которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональными аналитиками, для любой отдельно взятой риэлторской или оценочной (не говоря уже о других участниках рынка) фирмы не выгодно.

Попытки создания служб мониторинга в профессиональных сообществах в большинстве своем также оказались бесплодными, так как в общественном сознании большинства членов таких сообществ исторически доминируют социалистические принципы взаимоотношений, не предполагающих мысли о том, что за качественную информацию надо хорошо платить.

Единственным и безусловным прорывом в деле создания системы мониторинга рынка жилья в профессиональном сообществе является работа, проводимая в Российской Гильдии Риэлторов под руководством Г. Стерника. Однако, на наш взгляд, в перспективе подмена целевого финансирования беззаветным энтузиазмом даже самого уважаемого российского аналитика будет иметь вполне прогнозируемые результаты.

Таким образом, нам представляется, что организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня (при условии целевого финансирования), либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых заключается в продаже качественной аналитической информации. При этом государство, пытающееся вовлечь недвижимость в рыночный оборот и получать от этого солидные поступления, представляется в качестве одного из первоочередных потребителей рыночной информации, и, что совершенно естественно, в качестве одной из финансирующей сторон.

Любая иная самодеятельность в плане организационных подходов к мониторингу будет в конце концов обречена жесткими требованиями к качеству информационно-аналитического обеспечения рынка недвижимости.

Задача мониторинга.

Единственной, на наш взгляд, задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

Принципы формирования информационных массивов.

При формировании информационных массивов для целей мониторинга следует руководствоваться следующими основными принципами.

Принцип 5.Объем и степень детализации информации должны быть адекватны задачам мониторинга.

Степень подробности описания объекта мониторинга является устоявшимся предметом дискуссий. Дело в том, что витающая в смежных профессиональных кругах мысль о необходимости, в конце концов, собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, до сих пор не дает покоя романтикам.

С одной стороны, было бы замечательно, иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризации и коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторов и градостроителей, сотрудников МВД и налоговых органов, работников СЭС, гидрогеологов и почвоведов и т.д. Практически каждое из перечисленных ведомств имеет свою информационную базу, практически в каждой базе содержаться (в различной степени ) элементы, которые можно отнести к недвижимости, и практически каждое ведомство старается узаконить свое право на отношение к недвижимости путем закрепления за собой эксклюзива на ведение различных кадастров.

С другой стороны, следует четко различать "информационную" и "рабочую" составляющие информации для мониторинга рынка недвижимости. На наш взгляд, включение в информационные массивы для мониторинга большей части информации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект излишнего балласта, препятствующего оперативному решению основной задачи мониторинга.

Наконец, следует заметить, что до исторического момента объединения информационных баз еще далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают в ближайшей перспективе ситуации свободной передачи информации.

Таким образом, в информационный массив следует включать только "рабочую", то есть минимально необходимую и достаточную для целей мониторинга рынка недвижимости информацию.

Принцип 6.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций.

Идея данного принципа состоит в том, что задание на разработку информационных массивов и их структуризацию должны ставить профессиональные аналитики, имеющие представление о спектре информации, необходимой и достаточной для реализации аналитической функции. Наш опыт показывают, что если информационный массив изначально формируется без ориентации на основную аналитическую функцию, его использования для целей анализа дает примитивные результаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.

Принцип 7.Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации.

Принцип 8.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры.

Смысл двух приведенных принципов достаточно прост. Качество мониторинга и аналитической работы зависят от качества структуры информационного массива, то есть от форматов, в которых описываются объекты недвижимости.

Не останавливаясь на истории форматирования информации на российском рынке, отметим, что к настоящему времени идея создания единых форматов в конечном виде не реализована, и вряд ли когда-нибудь будет реализована по причине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различий в типаже, значимости отдельных ценообразующих факторов и других местных условиях. Однако, на наш взгляд, такие отличия могут составлять не более 5-10% от общего объема информации. А это значит, что уже сегодня вполне реально согласование на региональном и национальном уровнях базовых форматов, охватывающих до 90% информационных массивов.

В качестве основы для таких форматов можно рассматривать "обкатываемые" в течение нескольких лет и хорошо зарекомендовавшие себя системы Российской Гильдии Риэлторов (КИнАС РГР - жилая недвижимость) и Санкт-Петербургского Исследовательского Центра Оценки Активов (ValMaster Technology - коммерческая недвижимость). Именно эти системы созданы теми, для кого анализ рынка недвижимости стал основной профессией.

На наш взгляд, если при согласовании базовых форматов заинтересованные участники рынка смогут преодолеть психологический барьер невозможности в принципе создания идеального формата, единые базовые форматы могут быть согласованы еще до наступления 2000 года.

Принцип 9.Информационный массив должен постоянно обновляться.

Без комментариев.

Содержание анализа.

В зависимости от особенностей конкретного мониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватный объем и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях от общего к частному. Однако можно выделить несколько общих принципов, следование которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление о текущем состоянии и тенденциях локального рынка недвижимости. Для большей наглядности мы будем подразумевать рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставляться могут города, области и даже регионы (при условии реализации Принципа 8 в соответствующих масштабах)

Принцип 10.На первом этапе анализа следует выявить общие характеристики активности местного рынка недвижимости.

К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объемы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением:

• по составу передаваемых прав собственности;
• по функциональному назначению (типу) недвижимости;

Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объем сделок и предложения на душу населения, обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д. Также можно сделать определенные выводы о предпочтениях участников рынка относительно состава передаваемых прав собственности, о влиянии на эти предпочтения правительственных мер и показателей активности экономики страны и региона.

Принцип 11.На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах.

Объем и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объемом и степенью подробности соответствующей информации.

Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п.). К общим позициям анализа следует отнести:

• объемы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города, в том числе по составу передаваемых прав;
• распределение сделок и предложений по диапазонам площадей, в том числе по составу передаваемых прав;
• распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д.), в том числе по составу передаваемых прав;
• распределение сделок и предложений по диапазонам цен, в том числе по составу передаваемых прав.

Принцип 12.На третьем этапе анализа следует выявить целевые характеристики местного рынка недвижимости на узких мини-сегментах.

Задачей третьего этапа является целевое микросегментирование и выявление характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости. Результаты третьего этапа мониторинга должны обеспечивать участников рынка данными для выполнения сравнительного анализа. В качестве общих целевых характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.

Принцип 13.Для достижения качественного результата исследования необходимо комплексно применять различные методы анализа.

Получение обоснованных выводов при выполнении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различные методов анализа. К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик, в том числе на сопоставительной основе. При этом сопоставление может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых.

Для выявления общих тенденций рынка недвижимости следует применять индексный анализ, включающие индивидуальное и обобщенное индексирование.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

1. Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.
2. Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.
3. Признание всеми участниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков четкими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе.
4. Сформулированные в ограниченных рамках настоящей работы основные принципы являются попыткой автора систематизировать в программном виде результаты проводимых в течение ряда лет теоретических и практических исследований в области прикладного анализа рынка недвижимости. Не претендуя на полноту изложения или, тем более, на истину в последней инстанции, автор надеется, что данная работа станет инициирующим элементом профессионального обсуждения важнейшей проблемы современного рынка недвижимости в России.