Библиотека

После ажиотажа на рынке жилья в конце прошлого года начало 2000-го было отмечено снижением активности покупателей. Что впрочем, не смотря на ожидания многих потенциальных покупателей, не привело к снижению цен на квартиры.

Напомним, что в конце прошлого года, в связи с введением налогового контроля над соответствием расходов фактически получаемым доходам с 1 января 2000, многие граждане ринулись улучшать свои жилищные условия. Это привело к тому, что продавцы начали поднимать цены предложения, причем на фоне продолжительного падения цен это выглядело довольно впечатлительно. В связи с тем, что данный рост цен во многом был обусловлен законодательными изменениями, некоторые профессиональные участники РН прогнозировали в начале 2000 года снижение цен на квартиры.

Действительно, рост цен в конце 1999 года стимулировал, прежде всего, этот фактор. Но кроме этого существовали и объективные причины. К сентябрю-99 цены предложения во многих сегментах уже достигли точки минимума, и с этого момента начинается их медленная коррекция в сторону повышения. Вызвано это было тем, что сложившийся уровень цен вполне удовлетворял как покупателей, так и продавцов. Подтверждением этому явилось количество сделок, которое к этому времени уже превышало докризисный уровень. На рынок начал действовать так называемый отложенный спрос. Таким образом, налоговый контроль лишь придал дополнительную инерцию процессу повышения цен, а не являлся единственным фактором.

Интересным моментом является тот факт, что во многих “долларовых” городах (долларовая номинация цен на вторичном рынке) прогнозы касательно снижения цен в первом квартале 2000 г. подтвердились. В Екатеринбурге же ситуация сложилась иным образом. Хотя темпы роста цен в отдельных районах различаются в разы, общий повышательный тренд очевиден. Начиная с сентября-99, характер изменения цен на вторичном рынке жилья имеет постоянную уверенную тенденцию к повышению. Среди наиболее привлекательных жилых районов можно выделить Втузгородок, Пионерский, где с начала года средняя цена предложения 1 кв. м выросла более чем на 6%. В отдаленных от центра районах данный показатель вырос незначительно, а на Химмаше вообще остался неизменным. Интересным является так же то, что темпы роста цен предложения в центре (3,5%) ниже, чем в среднем по городу (4,6%).

Устойчивая тенденция к повышению средних цен предложения была обусловлена следующими причинами.

Не смотря на существенное снижение активности покупателей, на рынке осталось достаточное количество желающих приобрести квартиру. Часть из них, это те граждане, кто не поддался массовому ажиотажу и надеялся, что после нового года продавцы будут на много сговорчивее, а цены упадут. Но, как стало ясно в первые месяцы 2000г. их ожидания не оправдались.

Дополнительный приток покупателей на рынок обеспечили так называемые “предвыборные деньги”. На выборные компании губернатора и мэра, в Государственную, Областную, Городскую думу, в конце прошлого года и в первой половине 2000 были выделены достаточно крупные суммы, которые осели в многочисленных организациях, обслуживающих политические баталии и также у частных лиц. Часть этих денег, несомненно, перетекала на рынок жилья и коммерческой недвижимости.

Среди других факторов оказывающих внимание на РН, можно назвать улучшение общеэкономической обстановки в стране. Рост промышленного производства, увеличение реальной заработной платы и сокращение долгов по ней создает более благоприятный фон для того, чтобы граждане увереннее тратили свои накопления. Такой фактор как уверенность в завтрашнем дне является далеко не самым последний при принятии решения о приобретении жилья, а тем более, коммерческой недвижимости.

К тому же росту цен благоприятствовала ситуация на валютном рынке. Успехи со сбором налогов, рост цен на мировых сырьевых рынках, привели к тому, что курс рубля начал укрепляться. Все это дало возможность многим специалистам, в том числе и экспертам МВФ, не исключать дальнейшее укрепление рубля из возможных альтернатив развития. Уже сегодня большинство специалистов сходятся во мнении, что среднегодовой курс будет ниже, чем тот, что был заложен в бюджет-2000 (32 руб./доллар). Несомненно, ситуация на валютном рынке будет оказывать влияние на рынок недвижимости и в будущем.

Динамика средней цены предложения 1 кв. м жилья в г.Екатеринбурге

Избрание президента и быстрое утверждение на посту премьер-министра Касьянова, формирование кабинета министров безусловно добавили уверенности в завтрашнем дне не только потенциальным западным инвесторам, но и крупным российским компаниям, планирующим расширение бизнеса. Поэтому, в скором времени, можно ожидать медленного улучшения положения в сфере инвестиций. Конечно, этот процесс в первую очередь затронет Москву и Санкт-Петербург. Но, тем не менее, и в Екатеринбурге сегодня возможна реализация нескольких инвестиционных проектов, связанных с рынком недвижимости. По нашим данным, в настоящее время такие возможности рассматриваются некоторыми компаниями.

Тем не менее, ситуация на рынке коммерческих помещений остается не простой. Активность покупателей с начала 2000г. была невысокой, не смотря на то, что некоторые продавцы предлагали помещения по вполне приемлемой цене. Наиболее ликвидными остаются помещения в центре города площадью до 200 кв. м, цены на которые медленно, но повышаются. На помещения же площадью более 500 кв. м. спрос не высок, а срок их продажи остается высоким. В условиях невысокой активности этого сегмента некоторые продавцы принимают следующее решение. В ситуации, когда покупателей на объект найти весьма проблематично, особенно если его площадь превышает 1000 кв. м, некоторые собственники решают сдать эти площади в аренду. На наш взгляд это вполне логичное и дальновидное решение. Во-первых, на сегодняшний день потребность в торговых и офисных помещениях начала расти. Оживление экономики, рост реальных доходов граждан, увеличение розничного товарооборота не могло не сказаться на активности малого и среднего бизнеса.

Динамика средней цены предложения 1 кв. м общей площади коммерческой недвижимости

Но не смотря на то, что многие специалисты в последнее время отмечают рост оптимистических настроений в среде предпринимателей, сами предприниматели не спешат приобретать офисные и торговые помещения, предпочитая их арендовать. Поэтому аренда в этих условиях явилась оптимальным вариантом, как для собственников недвижимости, так и для компаний нуждающихся в них. Владельцы недвижимости в этих условиях поступили правильно еще и с той точки зрения, что перспективы роста цен на нее остаются вполне реальными, таким образом, остается возможность совершения сделки в более благоприятных условиях. В качестве примера можно привести опыт фирмы N, которая в течение длительного времени безуспешно пыталась продать помещение 2800 кв. м по цене $100/м². В итоге, приняв решение о сдаче этих площадей внаем, она нашла заинтересованных лиц за несколько недель, по средней стоимости за кв. м – 80 рублей. Таким образом, получается, что арендная плата покрывает цену предложения меньше чем за 3 года. Но, пока понимание необходимости рационального использования собственности у многих руководителей отсутствует. А вот такая услуга, как управление недвижимостью, сегодня лишь формируется.

Не смотря на все выше сказанное, перспективы рынка нежилых помещений в первую очередь связаны с ростом цен. Поэтому сегодняшний момент является вполне благоприятным для приобретения коммерческих площадей в собственность.

Структура предложения помещений, предложенных для коммерческого использования в Екатеринбурге

Распределение структуры предложения коммерческой недвижимости по ценовым районам

Если прогнозировать развитие рынка недвижимости в краткосрочном периоде, то можно говорить о следующем векторе его развития. Это именно лишь общее направление, в отдельных сегментах ситуация может существенно различаться.

Развитие ситуации на региональном рынке недвижимости по-прежнему во многом будет связано с общеэкономической ситуацией в стране и в области в частности. А поведение участников рынка будет зависеть от перспектив этого развития. При сохранении сегодняшних тенденций в экономике следует ожидать дальнейшего роста цен практически на все категории квартир. Но, граждан, планирующих покупку квартиры на лето, можно успокоить, существенного роста цен на рынке жилья ждать не стоит. Более того, в летние месяцы на рынке будет наблюдается традиционное сезонное затишье. А это значит – и выбор больше, и продавцы сговорчивее. Те, кто пожертвует отдыхом на морском побережье или работой на приусадебном участке, будет вознагражден удачным приобретением. Поэтому, если начать поиск подходящей квартиры сейчас, то можно заключить сделку в благоприятных для покупателя условиях.

На рынке коммерческой недвижимости, судя по всему, сохранится стабильная ситуация с незначительной коррекцией наиболее ликвидных объектов в сторону повышения. Хотя и здесь активность участников рынка также будет оставаться невысокой, что не позволит ценам выйти на уровень, значительно отличающийся от весенних предложений.

Примечание: Все расчеты проведены Риэлтерским информационным центром на основании банка данных Уральской палаты недвижимости по ценам предложения на вторичном рынке жилья и коммерческой недвижимости, методика расчетов сертифицирована Российской Гильдией Риэлторов.