Библиотека

Все, чем управляют мои коллеги, все, на чем они строят торговые или офисные центры, находится на земле.

Короткая справка. Площадь Санкт-Петербурга составляет порядка 140 тысяч гектаров. Вы знаете, что в последнее время достигнуто соглашение с Ленинградской областью, и еще около 3400 гектаров перейдут в ведении города. Собственность юридических лиц составляет порядка 11% городской территории. Государственная собственность – около 87%. Это очень много. У нас есть большие возможности для того, чтобы за счет приватизации земель пополнить бюджет города и развивать территории.

Поскольку город является основным владельцем земель, на которых располагаются в том числе и частные структуры, то улучшить правовое регулирование земельных отношений без вмешательства городских властей невозможно.

Виды использования земель. Здесь у нас есть значительные перспективы по уменьшению доли земель военно-промышленного комплекса. Сейчас они занимают порядка 5% городской территории, это достаточно много. Под промышленными предприятиями находится порядка 13% всех участков. И очень большой кусок территории (20%) – земли сельскохозяйственного использования.

Мне кажется, что совместно с городом можно достичь определенного соглашения и увеличить поступления в бюджет за счет перепрофилирования с/х территорий. Ведь ни для кого не секрет, что сейчас использование этих земель не так эффективно, как хотелось бы. В будущем году мы планируем активно сотрудничасть с городом для того, чтобы создать законодательные механизмы перевода земель из одной категории в другую, механизмы передачи земельных участков в частную собственность.

Нужно сказать, наверное, о том, сколько стоит город. Пока стоимость московских земель ($100 млрд) более чем вдвое превышает стоимость петербургских ($45 млрд), но значение нашего города, мне кажется, пока недооценено. Думаю, стоимость земли будет расти.

Определенный реверанс в сторону КУГИ Петербурга: в Москве сдача в аренду 22% городских территорий приносит 0,3% доходов бюджета, а в Петербурге сдается в аренду в два раза меньше земель (10%), но доходность в 5 раз выше.

Достаточно серьезная проблема для Петербурга – выкуп земли. Для многих собственников недвижимости, в т.ч. предприятий, стоящих перед альтернативой приобрести участок в собственность или арендовать его, приватизация территорий становится экономически нецелесообразной. Очень многих пока устраивают 49 лет долгосрочной аренды. Особенно при актульном соотношении налоговых и арендных ставок. В среднем по городу размер земельного налога составляет $1,5/кв.м в год, а ставка аренды того же участка – $0,5.

Однако выкуп земли все-таки продолжается, поскольку многие компании считают, что собственность – залог стабильности (независимо от колебаний экономики и политической ситуации в стране договоры купли-продажи могут расторгаться с гораздо меньшей вероятностью, чем договоры аренды).

В аренду на инвестиционных условиях город передал застройщикам 16 310 тыс.кв.м земельных участков. При вводе 1,5 млн. кв.м новых объектов в год и расчетной плотности застройки 10 тыс.кв.м на гектар, этого должно хватить еще на 5 лет.

Год из года спрос на участки превышает предложение. Это объясняется: ограниченным количеством свободных пятен в городской черте; отсутствием правового зонирования и градостроительных регламентов по новым территориям; трудностями с получением земли в собственность (господствует процедура передачи в аренду на инвестиционных условиях) и, как следствием, неразвитостью вторичного рынка земли

Наибольшим спросом пользуются земельные участки под застройку площадью 2-4 тысячи кв.м, как правило, под небольшие жилые дома от 8 до 12 этажей, ориентированные на средний класс. Случаи заявок на очень крупные земельные участки пока единичны (доля спроса на площадки от 7000 кв.м составляет 5%). В диапазоне 4-7 тысяч кв.м сосредоточено 15% спроса.

В историческом центре земли под коммерческую застройку не хватает. Резервом для инвесторов станут земли т.н. «промышленного пояса» после вывода действующих предприятий в новые промзоны. Около 11% городской территории (16 300 га) занято промышленными объектами. 40% из 230 промпредприятий находятся в центре. На 20% из 5800 га центральных территорий расположены заводы.

Сегодня основным источником предложения на земельном рынке являются участки, высвобождаемые в ходе банкротства и перепрофилирования предприятий. Этот процесс мог бы дать положительный импульс развитию земельного рынка в Петербурге. Однако вопрос о банкротстве предприятий невозможно решать без участия города. Так, «Бекар», выступая в роли Агентства развития территории Выборгской стороны, испытывает большие трудности в общении с собственниками. Мы готовы банкротить предприятия и выводить их за пределы города, но без содействия городской администрации делать это очень сложно.

Факторы, повышающие стоимость земли, – близость к транспортным магистралям, к набережным, размеры земельных участков (спрос на большие площади). Кстати, в зоне КАД сделки с землей идут не очень активно. Покупателей больше устраивают радиальные магистрали или места пересечения таких магистралей с будущей трассой кольцевой. Эти площадки пользуются особенно высоким спросом.

Цены на вторичном рынке земли существенно варьируются в зависимости от локации и функционального назначения участков: от $10-20/кв.м за территории на окраинах под нежилую функцию - до $200-400/кв.м за площадки в историческом центре под строительство гостиниц.

По данным реальных сделок, цены маленьких участков еще выше. Например, 500-метровая вставка между домами на ул. Марата продвалась по $900/кв.м.

За 2003 год цены на землю, по принятым заявкам и по сделкам, совершенным в нашем агентстве, выросли практически в два раза. На 2004 год мы прогнозируем рост стоимости участков теми же или даже более высокими темпами (например, в 2,2 раза). Это связано с надеждами на приход крупных сетевиков, в том числе и иностранных.

В результате банкротства предприятий или их реструктуризации на рынке появится предложение крупных земельных участков в промышленных зонах.

В ближайших пригородах Петербурга при упрощении процедур перевода земли из сельхозугодий, увеличится спрос и цены на крупные участки (50-100 га) под малоэтажную застройку.

Наболевшие вопросы: отсутствие правовое зонирование земель; неотработанность процедуры получения в собственность государственной земли; несформированность и непрозрачность вторичного рынка.

Для скорейшего формирования вторичного рынка земли и, тем самым, увеличения инвестиционной привлекательности петербургского рынка недвижимости необходимо:

скорейшее принятие Генплана и проведение правового зонирования территорий; проведение инвентаризации свободных участков; поручение их подготовки для торгов специализированным фирмам-агентам города (а не инвесторам, как сегодня); законодательное упрощение перевода земли из сельхозугодий.