Библиотека

Рынок земли под ИЖС в Тверской области.

Тверской земельный рынок, как в прочем, и по всей России, ещё очень молод и слабо развит. Лишь в последние годы с принятием Земельного Кодекса ситуация на рынке стала изменяться в лучшую сторону. Рынок стал более открытым и постепенно, по мере развития спроса и предложения, стали формироваться цены в зависимости от разных ценообразующих факторов. Информация о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся продажах различных земельных участков представлена на многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. Основную массу этих предложений составляют земельные участки сельскохозяйственного назначения. Есть некоторое количество достаточно больших участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, размещения баз отдыха, яхт клубов и др. Но особый интерес представляют предложения на продажу в Тверской области земельных участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

На рисунке 1 представлена диаграмма распределения цен предложения 129 участков, из которой видно, что земельные участки под ИЖС в Тверской области предлагаются в очень широком диапазоне цен: от ниже 400 $/сотку и до более 2000 $/сотку. Более 30% участков предлагаются по цене 900 – 1000 $/сотку.

Рисунок 1. Распределение цен на земельные участки в Тверской области в октябре - декабре 2004 года.

Здесь необходимо отметить, что статус земельных участков авторами статьи не проверялся, а взят по информации, опубликованной на сайтах, следовательно эа информация не гарантирована. Факторов, определяющих такой большой разброс стоимости достаточно много. Среди них, естественно, наличие коммуникаций, прежде всего электричество и газ, наличие рядом более или менее большого водоёма и удалённость от Твери или же основных магистралей на Москву.

Большое влияние на стоимость земельных участков оказывают и такие факторы, как наличие непосредственно на участке или рядом леса (сосны, смешанный лес), наличие рядом спортивной базы или базы отдыха…

На рисунке 2 наглядно представлено влияние коммуникаций на усреднённую стоимость земельных участков. В анализируемой базе оказалось 34 участка вообще без каких либо коммуникаций (категория "0") и их усреднённая стоимость оказалась равной $590, на 59 участков – подведено электричество непосредственно на участок (категория "1"), что подняло среднюю стоимость земельных участков на $100 и 36 предложений – это земельные участки, имеющие подвод электричества и природного газа (категория "2"), средняя стоимость которых оказалась равной $925, то есть почти на 60% дороже участков, не имеющих ни каких коммуникаций.

Рисунок 2. Влияние коммуникаций на величину стоимости участка.

Следует отметить, что ситуация на земельном рынке сегодня такова, что три четверти всех выставленных на продажу земельных участков под ИЖС находятся в непосредственной близости от водоёмов и только одна четверть – на удалении от них.

Поскольку особый интерес представляют участки, находящиеся у водоёмов, то представляет интерес распределения этих участков по районам области (рисунок 3).

Данная диаграмма позволяет сделать вывод, что основную долю рынка земли занимают предложения операторов Калининского и Осташковского районов Тверской области. Неожиданно мало предложений земельных участков оказалось в Конаковском районе. По всей вероятности, это связано с тем, что окрестности Конаково уже достаточно давно оказались в частной собственности группы предпринимателей в основном из Москвы, а на вторичный рынок они ещё не поступили.

Рисунок 3. Удельный вес предложений земельных участков категории "ИЖС", расположенных у водоемов на территории Тверской области

Аналогичное распределение земельных участков, расположенных вдалеке от водоёмов показывает, что больше всего подобных участков находится в том же Осташковском районе. Видимо, ввёл некоторых операторов в заблуждение повышенный спрос Московских и Петербургских покупателей на земли около озера Селигер. В результате на рынок было выброшено избыточное количество земельных участков, причём не только у воды, и сегодня по информации операторов рынка спрос на них не большой.

Привязка Твери к Москве и Московской области обеспечивает постоянство потока москвичей, желающих приобрести земельные участки для строительства дач, коттеджей на берегу реки или озера.

В настоящий момент стоимость земли непосредственно у водоема в том же Конаковском районе, варьируется от 1000 до 2400 $/сотку.

Поэтому, земельный участок, расположенный вблизи базы отдыха/коттеджной застройки, имеющий пологий берег с соснами, с подведенным электричеством и газом, имеющий небольшой пляж, может стоить ориентировочно2400 $/сотку.

В Кимрском районе стоимость отдельных участков по 20 соток, расположенных непосредственно у водоема (р. Волга), в диапазоне между г. Дубна и г. Кимры составляет 1000 $/сотку (д. Прислон, д. Богунино).

В Кашинском районе стоимость участков в 15 – 20 соток, расположенных непосредственно у Волги составляет от 500 до 1000 $/сотку (д. В.Устье, д. Каданово, д. Горки).

В Калязинском районе стоимость участков, расположенных непосредственно у водоема (р. Нерль) составляет 500 $/сотку.

Калининский район охватывает как часть бассейна Иваньковского водохранилища (р. Волга), так и пригородную зону г. Твери. Если рассматривать бассейн Иваньковского водохранилища, то стоимость земли, расположенной в 150 метрах от реки Шоша составляет от 700 до 1000 $/сотку. Стоимость земельных участков, расположенных в непосредственной близости к водоему, составляет свыше 1000 $/сотку. В пригородной зоне г. Твери стоимость земли, расположенной непосредственно у рек Тьма, Тверца, Волга составляет от 900 до 2000 $/сотку.

Таким образом, рынок земли в Тверской области всё ещё находится в начале своего развития, цены на земельные участки не установились, а влияние различных факторов на стоимость земли ещё не полностью определено.

Президент ЗАО ТИТАН,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, к.т.н.
В.Н.Каминский,

аналитикООО "ТИТАН-ОЦЕНКА",
П.Е.Дьяков