Библиотека

В течение 1999 года рынок недвижимости Екатеринбурга испытал застой и оживление, падение и рост цен.

На сегодня можно сказать, что рынок недвижимости Екатеринбурга оправился от последствий августа-98, после которого на рынке наступила стагнация из-за того, что цены на жилую и коммерческую недвижимость стремительно выросли. Это в свою очередь было вызвано тем, что Екатеринбург относится к городам с долларовой номинацией цен. Выход из состояния депрессии был долгим. Цены на недвижимость падали в течение 9 месяцев 1999 года. В начале осени средняя стоимость 1 кв. м жилья по городу стабилизировалась, и динамика цен приобрела колебательный характер. Уровень спроса начал расти. Этому способствовало несколько факторов.

Во-первых, не смотря на политическую нестабильность в стране, экономические показатели развития внушали оптимизм, курс рубля оставался достаточно стабильным. Все это наблюдалось на фоне рекордного (за годы функционирования рынка недвижимости) падения цен. Средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке опустилась до отметки 214 долларов. Таких цен на жилье в Екатеринбурге не было с 1994 года, когда рынок недвижимого имущества находился в стадии формирования.

Во-вторых, с 1 января 2000 г вступает в силу закон от 9 июля 1999 года "О внесении изменений в первую часть Налогового кодекса РФ" В числе других изменений имеется важный пункт о контроле над соответствием расходов физических лиц фактически получаемым доходам. Естественно, в первую очередь под контроль налоговых органов попадут покупатели автомобилей и недвижимости. Данное изменение предполагалось ввести еще в прошлом году, что вызвало почти ажиотажный спрос на квартиры. Количество сделок в декабре-98 выросло почти на 70% по сравнению с предыдущим периодом. И это все происходило через несколько месяцев после финансового кризиса, когда все только и говорили, что в России больше нет среднего класса. В этом году данный фактор так же играет немаловажную роль. На сегодняшний момент средства массовой информации достаточно подробно рассказали о способах и возможностях того, как убедить налоговые органы в законности своих источников денежных средств, что конечно в некоторой степени повлияло на покупателей. Но все же следует ожидать, что большинство граждан предпочтут подстраховаться, ведь "береженого бог бережет", и приобретут дорогое имущество в уходящем году.

В-третьих, к этим факторам повышения спроса добавляются традиционные причины сезонного характера.

Недельный индекс изменения долларовых цен на жилье

Естественно, потенциальные покупатели отслеживали информацию о динамике цен и выжидали момент, когда можно будет приобрести квартиру по наиболее выгодной цене. К сентябрю-99 такой момент настал. Темпы снижения средних цен к этому моменту приблизились к нулю (см. диаграмму), активность участников начала расти.

К этому моменту многие покупатели поняли, ждать дальнейшего падения цен не стоит, по крайней мере, до конца года. Активизация спроса на квартиры привела к тому, что количество сделок купли продажи жилья начало планомерно увеличиваться и к сентябрю превысило докризисный уровень. В сентябре по данным БТИ было заключено более 1700 сделок только между физическими лицами. К осени срок экспозиции (время с момента выставления квартиры на продажу до снятия с нее) квартир тоже существенно сократился. Если в течение лета средний срок экспозиции квартир находился на уровне трех месяцев, то в течение осени данный показатель не превышал двух.

Повышение спроса на жилье не могло не отразиться на ценах на квартиры. Жилье начало дорожать, хотя и невысокими темпами.

На графике №1 проиллюстрирована динамика цен на жилье в течение 11 месяцев 1999 года .

Динамика средней стоимости 1 кв. м общей площади квартир
в г.Екатеринбурге с января по ноябрь 1999 года

Как видно на графике, долларовые цены стабилизировались, даже незначительно выросли (с начала сентября средняя цена предложения 1 кв. м выросла на 3 доллара). Рублевая стоимость имела колебательный характер. Это связано с тем, что большинство квартир выставляется на продажу в долларах США. Эта особенность приводит к тому, что средние рублевые цены сильно привязаны к курсу доллара. Причем, если после кризиса доля долларовых квартир уменьшалась вплоть до начала лета, то после того как темпы снижения цен уменьшились, и более или менее стабилизировались, это показатель начал расти. Так в июле на рынке было около 52% квартир предложенных к продаже в иностранной валюте, то сейчас их доля составляет около 63%.

Итак, цены на жилье начали повышаться, что это кратковременное явление или рост цен имеет под собой достаточные основания.

По мнению специалистов Риэлтерского информационного центра средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке поднимется еще на несколько процентов (при условии, что не произойдет значительного снижения курса рубля). Однако ждать стремительного роста цен не приходится. Более того, возможно в январе-феврале следующего года на рынке наступит некоторое затишье, рост цен приостановится, возможно, даже некоторое снижение средних показателей. Связано это со следующими причинами. Во-первых, в январе несколько праздничных дней, что традиционно снижает активность покупателей и продавцов. Во-вторых, многие из тех, кто планировал покупку в начале следующего года, постараются сделать это в декабре, опасаясь претензий со стороны налоговых органов. Данное предположение подтверждает и опыт прошлого года.

Примечание.Все расчеты проведены Риэлтерским информационным центром на основании банка данных Уральской палаты недвижимости по ценам предложения на вторичном рынке жилья и рынке коммерческой недвижимости.