Библиотека

РЫНОК ЖИЛЬЯ ЕКАТЕРИНБУРГА, ЯНВАРЬ 2003

Вторичный рынок

Ситуация на рынке жилья Екатеринбурга в январе 2003 года не претерпела существенных изменений по сравнению с концом прошлого года. Средняя цена предложения 1 кв. м по городу осталась практически на прежнем уровне и составила 520 долларов за квадратный метр.

Однако отдельные показатели развития рынка весьма интересны и свидетельствуют о некотором оживлении.

Важным фактом явилось то, что незначительная тенденция к снижению объема предложения, наметившаяся в декабре, усилилась в январе. Количество квартир на рынке в январе снизилось на 2%.

Пока данное снижение слишком незначительно, чтобы оживить рынок. Однако тот факт, что количество квартир не растет, может свидетельствовать о том, что ситуация на рынке в настоящий момент не такая уж критическая.

Хотя активность участников рынка остается невысокой. Коэффициент сменяемости в январе вырос, не смотря на достаточно большое количество праздников. За январь БД УПН обновилась на 32%. А это наивысший показатель за последние 9 месяцев.

Пока рано говорить о том, что период низкой активности участников рынка позади, тем не менее, этот факт свидетельствует о том, что и о кризисе на рынке жилья в настоящее время говорить также преждевременно. Однако тенденция к оживлению рынка может быть остановлена уже в ближайшее время. Причина – начало политической борьбы в преддверии выборов на пост мэра. Если СМИ продолжат тиражировать заявления г-на Осинцева по поводу возможного снижения цены 1 кв. м в г. Екатеринбурге до 8000 рублей активность покупателей может резко снизиться. Отдельные тезисы этого заявления действительно заслуживают внимания и требуют серьезной проработки. Например, необходимость реализации программ массовой застройки (в настоящее время город застраивается точечно). Однако заявление о снижении цены за 1 кв. м до 8000 рублей представляется нереализуемым.

Однако подобные заявления могут отпугнуть часть потенциальных покупателей и заставить отложить покупку квартиры на неопределенный срок.

Изменение объема предложения на разные категории квартир на вторичном рынке

В январе на рынке снизилось количество всех категорий квартир. Однако уверенности в том, что данная тенденция сохранится в феврале и последующие месяцы, нет. По сравнению с январем прошлого года текущий объем предложения значительно превышает прошлые показатели. Выбор у покупателей по-прежнему достаточно широк. Структура предложения на вторичном рынке жилья в январе 2002 не претерпела серьезных изменений.

В зависимости от районов количество квартир, предложенных к продаже, изменилось следующим образом.

Изменение объема предложения квартир по районам Екатеринбурга

В январе 2003 года в большинстве районов города наблюдалось снижение объема предложения. Исключение составили лишь 5 районов.

Изменение объема предложения квартир в зависимости от типа

Рост объема предложения продолжился только в категории квартир улучшенной планировки и жилья повышенной комфортности.

Распределение предложений в БД УПН (вторичный рынок) в зависимости от условий продажи, %

По сравнению с декабрем 2002 года соотношение чистой продажи и обменных вариантов не изменилось

Средняя по городу цена (долл.) предложения 1 кв. м общей площади в зависимости от условия продажи, долл.

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади

Наибольшие (хотя и небольшие) темпы роста цен по-прежнему демонстрируют 4-комнатные квартиры. Ситуация довольно странная, если принять во внимание тот факт, что по оценке многих специалистов спрос на подобное жилье находится на самом низком уровне.

Средняя по городу цена предложения 1 кв. м общей площади,
в зависимости от этажа

Квартиры на крайних этажах составляют довольно значительную часть в объеме предложения. Доля подобных квартир достаточно стабильна на протяжении длительного времени и составляет около 40%. Как правило, спрос на подобные объекты несколько ниже, что отражается и на сроках продаж и на цене квартир.

Разница в цене 1 кв. м общей площади квартир на крайних и средних этажах с начала года находится в пределах 7-10%.

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади квартир
по районам Екатеринбурга

Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади квартир
в зависимости от типа квартир

В январе на 1% выросла цена “хрущевок”. Наибольший рост за последние 12 месяцев зафиксирован в категории квартир улучшенной планировки.

Средняя цена предложения квартир “хрущевок” и “брежневок” в разных районах города, долл.

Средняя цена предложения “сталинских” квартир в разных районах города, долл.

Средняя цена предложения квартир улучшенной планировки в разных районах города, долл.

Итоги января

1. В течение первого месяца 2003 года кардинальных перемен не произошло. Хотя отдельные показатели свидетельствуют о незначительном оживлении рынка.

2. Объем предложения, как и в декабре-2002 года, немного снизился.

3.Активность рынка, не смотря на праздники, несколько выросла. А средний срок экспозиции квартир снизился до 88 дней.

4.Не исключено что в текущем году на рынок жилья помимо прочих будут оказывать влияние и политические факторы. Так в январе из уст потенциального кандидата на пост мэра Екатеринбурга Юрия Осинцева прозвучало заявление о возможном снижении уровня цен на жилье до 8000 рублей за кв. м.

По отдельным телеканалам (10 канал) проходит информация о том, что цена 1 кв. м элитного жилья в Санкт-Петербурге находится на уровне 250 долларов, в то время как средняя цена в Екатеринбурге свыше 500. Что не соответствует действительности.

Последствием всех этих заявлений может стать дальнейшее снижение спроса. Отдельные покупатели, не разобравшись в ситуации, могут отложить покупку на неопределенный период.

Краткая характеристика рынка офисов

Предлагаем вашему вниманию выдержки из материала “Экспертное заключение о ситуации на рынке офисной недвижимости г. Екатеринбурга”, подготовленного в феврале 2003 года специалистами Риэлтерского информационного центра (РИЦ).

Структура предложения офисной недвижимости

Продажа

Территориальное распределение

В последние годы на рынке офисных помещений (вторичный) наблюдается изменение структуры предложения. Если ранее доля офисов, расположенных в Центре превалировала над другими поясами, сейчас ситуация изменилась. Количество объектов в центре города и в 1 ценовом поясе практически сравнялась. Более того, в 1 поясе предлагается больше квартир на первых этажах (под офисы) чем в центре.

Среди причин таких изменений нужно назвать следующие. Большинство квартир в Центре города, расположенных на первых этажах и на оживленных улицах уже переведены в нежилой фонд и нашли новых владельцев. В то время как в других районах, этот процесс ранее шел менее активно. Плюс к этому идет процесс повышения интереса предпринимателей к пока еще относительно свободным районам, где можно открыть бизнес.

Кроме этого, спрос на коммерческую недвижимость в Центре города держится на стабильно высоком уровне уже довольно долго. Это не позволяет наполнить рынок достаточным количеством свободных объектов. Дефицит предложения ощущается практически по всем направлениям. Зачастую объекты, реализуемые через агентства недвижимости, даже не попадают в сводную БД УПН, в связи с тем, что на данные объекты недвижимости уже имеется покупатель.

Для анализа структуры предложения не учитывались квартиры на первых этажах жилых домов находящиеся в стадии перевода в нежилой фонд, но не переведенные.

Более половины офисов, предложенных к продаже, имеют метраж менее 200 кв. м. Около 30% помещений укладываются в диапазон от 201 до 500 кв. м. Следует заметить, что по сравнению с началом прошлого года доля этой группы заметно снизилась (более чем на 10%). Возрос процент меньших площадей.

На рынке достаточно мало объектов площадью более 1000 кв. м –около 6%. Не смотря на то, что спрос на подобные объекты также ограничен, этот сегмент, пожалуй один из самых проблемных. Для многих средних и крупных компаний, которые сталкиваются с проблемой подбора подходящего объекта на вторичном рынке офисов – этот вопрос остается актуальным уже достаточно длительный отрезок времени. Выбора у таких покупателей практически нет. Те объекты, которые предлагаются на рынке, как правило мало ликвидны.

Абсолютное большинство объектов на рынке офисов – помещения. Доля отдельно стоящих зданий незначительна.

Динамика цен и объема предложения на офисные помещения

Повышенный спрос на офисные помещения в последние годы наблюдается даже на фоне роста объема предложения на рынке.

Если в 2001 году динамика объема предложения имела отчетливые колебания, то в 2002 году количество объектов, предложенных для офисного использования, имело почти постоянную тенденцию к повышению. Снижение произошло лишь в сентябре и октябре. Позже рост возобновился и продолжается до сих пор.

С начала 2002 к концу января 2003 количество офисов выросло в 2,8 раз. Однако даже такое увеличение числа помещений пока не способно удовлетворить растущий спрос. Кроме того, на разные по площади объекты наблюдаются разнонаправленные тенденции.

Дело в том, что в количественном выражении объем предложения до сих пор оставляет желать лучшего. Так к концу января число офисных объектов в базе данных УПН выросло лишь до 190 объектов, что явно недостаточно для такого города как Екатеринбург. В тоже время увеличение объема в отдельных категориях относительно. Дело в том, что, например, в категории от 501 до 1000 кв. м в конце 2001 года на продажу было выставлено лишь 4 объекта. Таким образом, вряд ли увеличение даже в 5 раз до 20 объектов способно удовлетворить потребности предпринимателей во всем Екатеринбурге. К тому же большинство объектов низкого качества и требуют значительных средств на реконструкцию.

Данный факт не преминул отразиться на динамике цен, которые за последние два года имели почти постоянную тенденцию к повышению.

На рынок офисов Екатеринбурга оказывает влияние сезонный фактор. В отличие от рынка жилья спрос на коммерческую недвижимость за последние два года повышается в летние месяцы и незначительно снижается с наступлением осени. Следующая активизация рынка начинается лишь весной. Связано это в частности с необходимостью проведения реконструкции, ремонта в приобретенных офисах, которые гораздо легче осуществить в летнее время.

Обострение дефицита предложения на рынке при стабильно высоком спросе на коммерческую недвижимость в 2002 году привело к тому, что цены начали расти уже весной и к лету достигли отметки 24500 рублей за кв. м (в среднем по городу)

Изменение цен в рублях (январь 2000 - январь 2003) на офисы в зависимости от района выглядит следующим образом:

По городу – 70%

Центр – 95%

1-2 пояс – 76%

Наиболее высокие темпы роста цен зафиксированы в Центе города, здесь к январю 2003 года цена 1 кв. м составила 33400 рублей за кв. м. В неотдаленных районах цены зафиксированы на уровне 24000 рублей. А на окраине – около 18000 рублей.

Полный вариант заключения (распечатан на цветном принтере) можно приобрести в офисе РИЦ. Он содержит следующие основные разделы:

Структура рынка офисной недвижимости в г. Екатеринбурге

Продажа

Аренда

• Анализ спроса на офисные помещения

• Динамика цен и объема предложения на офисные помещения

• Крупные реализуемые проекты на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга

• Крупные планируемые проекты на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга

• Перспективы