Библиотека
Рынок жилья Екатеринбурга в 1 квартале 2003 года (М.Хорьков, САРН)
Уральская палата недвижимости, Риэлтерский информационный центр
РЫНОК ЖИЛЬЯ ЕКАТЕРИНБУРГА В 1 КВАРТАЛЕ 2003 года
Март 2003
Вторичный рынок
По итогам марта 2003 года средняя по городу цена предложения 1 кв. м общей площади чуть снизилась до 518 долларов. Тенденция к снижению цен пока практически незаметна для такого показателя как средняя по городу цена 1 кв. м. Тем не менее, в отдельных сегментах рынка можно говорить о вполне заметных результатах.
С начала года снижение данного показателя также практически неощутимо.
Объем предложения, несколько снизившись в январе, в феврале, марте вновь начал расти. В марте он вырос на 2%. По итогам первого квартала количество квартир на рынке увеличилось на 6%.
Как видно на графике рост количество квартир на вторичном рынке продолжается с конца 2001 года почти постоянно с непродолжительными периодами снижения.
В денежном выражении объем предложения на вторичном рынке жилья (по БД УПН) достиг 188 млн. долларов. Это очередной максимум за последние годы и превышает показатель прошлого месяца на $4 млн.
Активность участников рынка в 1 квартале 2003 года, находилась на стабильно невысоком уровне, если не считать незначительного всплеска в январе. Ежемесячный коэффициент сменяемости по базе данных Уральской палаты недвижимости в марте сохранился на уровне 31%. Низкая активность рынка наблюдается на протяжении длительного времени. Почти год месячный коэффициент сменяемости не поднимается выше 34%.
Средний срок экспозиции по БД УПН (время с момента выставления до снятия с продажи) в марте составил 90 дней. В январе этот показатель снижался до 86 дней, после чего стабилизировался на отметке в 90 дней.
За последний год средний по городу срок экспозиции не опускался ниже 83 дней.
В зависимости от разных категорий квартир средний срок экспозиции выглядит следующим образом:
1-комнатные квартиры – 74 дней
2-комнатные квартиры – 81 дней
3-комнатные квартиры – 112 дней
4-комнатные квартиры – 141 дней
После незначительного оживления в секторе 4-комнатных квартир в декабре - январе, активность значительно снизилась. Вследствие этого значительно вырос средний срок экспозиции, который колеблется около 5-месячной отметки.
В 1 квартале объем снятых с продажи квартир в денежном выражении колебался вокруг отметки в 55 миллионов долларов, что соответствует концу прошлого года.
И хотя не все квартиры, снятые с продажи находят нового владельца, а также не все квартиры попадают в БД УПН, в целом, данные расчеты могут свидетельствовать о денежном обороте на вторичном рынке жилья Екатеринбурга.
Изменение объема предложения на разные категории квартир на вторичном рынке
| Категория квартир | Изменение объема предложения, % | |
| за месяц | 1 кв. 2003 | |
| 1-комнатные | 3,4 | 12,8 |
| 2-комнатные | -1,4 | 1,3 |
| 3-комнатные | 4,3 | 6,8 |
| 4-комнатные | 1,3 | 2,2 |
В марте продолжился рост числа всех категорий квартир, за исключением двухкомнатных, количество которых незначительно снизились.
Наиболее высокие темпы роста по итогам 1 квартала 2003 зафиксированы у однокомнатных квартир, их количество выросло на 13%. Достаточно заметный рост отмечен в категории трехкомнатных квартир. Объем предложения двух и четырехкомнатных квартир вырос незначительно.
Структура предложения на вторичном рынке жилья в 1 кв. 2003 не претерпела существенных изменений и выглядела следующим образом:
Изменение объема предложения квартир по районам Екатеринбурга
| Район | Количество | Изменение, % | ||
| Февраль 2003 | Март 2003 | за месяц | За 1 кв. 2003 | |
| ЦЕНТР | 826 | 802 | -2,9 | -0,7 |
| АВТОВОКЗАЛ | 534 | 516 | -3,4 | 8,6 |
| Ю-З | 717 | 748 | 4,3 | 8,9 |
| ВИЗ | 446 | 441 | -1,1 | -0,9 |
| ПАРКОВЫЙ | 85 | 92 | 8,2 | 9,5 |
| БОТАНИЧЕСКИЙ | 256 | 240 | -6,3 | -10,4 |
| ЗАРЕЧНЫЙ | 188 | 178 | -5,3 | -7,8 |
| ВТУЗГОРОДОК | 297 | 287 | -3,4 | -0,7 |
| ШАРТАШСКИЙ Р-К | 73 | 76 | 4,1 | 0,0 |
| ЖБИ | 296 | 316 | 6,8 | 14,1 |
| ПИОНЕРСКИЙ | 450 | 443 | -1,6 | 8,0 |
| СИНИЕ КАМНИ | 32 | 41 | 28,1 | 64,0 |
| УРАЛМАШ | 792 | 824 | 4,0 | 6,5 |
| ЭЛЬМАШ | 413 | 465 | 12,6 | 14,0 |
| ВОКЗАЛЬНЫЙ | 80 | 77 | -3,8 | -6,1 |
| Н.СОРТИРОВКА | 215 | 225 | 4,7 | 17,2 |
| С.СОРТИРОВКА | 270 | 278 | 3,0 | 7,8 |
| ЧЕРМЕТ | 259 | 276 | 6,6 | 13,1 |
| ХИММАШ | 144 | 146 | 1,4 | 0,0 |
| УКТУС | 130 | 128 | -1,5 | 10,3 |
| ЕЛИЗАВЕТ | 54 | 59 | 9,3 | 28,3 |
В марте 2003 в большинстве районов города наблюдался заметный рост объема предложения. Однако во многих крупных районах было зафиксировано и снижение числа квартир, предложенных к продаже (Автовокзал, Центр, Ботанический, и др.). Лидером повышения второй месяц подряд стал район Синих камней, где число квартир увеличилось почти на треть.
По итогам 1 квартала 2003 года в большинстве районов выбор у покупателей расширился. Исключение составляют Ботанический, Заречный, Вокзальный и некоторые другие районы, где объем предложения снизился. Наибольшее снижение отмечено в Ботаническом районе - более 10%.
Изменение объема предложения квартир в зависимости от типа
| Тип квартир | Изменение | |
| За месяц | За 1 кв. 2003 | |
| Хрущевки | -0,7 | 0,9 |
| Брежневки | 3,1 | 4,7 |
| Улучшенной планировки | 4,5 | 11,5 |
| Пентагон | 7,5 | 4,1 |
| Сталинки | -1,7 | -0,4 |
| Спецпроект | 21,6 | 34,7 |
В марте на вторичном рынке жилья незначительно снизилось число “хрущевок” и “сталинок”. Количество остальных квартир увеличилось.
По итогам 1 квартала больше других, возросло предложение квартир улучшенной планировки и квартир повышенной комфортности (спец. проект) – 12% и 35%.
Интересно, что на этом фоне число сталинских квартир на рынке практически не изменилось. Также почти не выросло количество хрущевок.
Распределение предложений в БД УПН (вторичный рынок) в зависимости от условий продажи, %
| Условие | Март 2002 | Февраль 2003 | Март 2003 |
| Обмен | 56 | 52 | 51 |
| Чистая продажа | 44 | 48 | 49 |
В первом квартале наблюдалось плавное снижение доли квартир участвующих в обменных вариантах и увеличение чистой продажи.
Данный факт также косвенно свидетельствует о невысокой активности рынка.
В марте 2003 года количество обменных вариантов почти сравнялось чистой продажей, соотношение составило- 51% и 49%.
Средняя по городу цена (долл.) предложения 1 кв. м общей площади в зависимости от условия продажи, долл.
| Условие | Март 2002 | Февраль 2003 | Март 2003 |
| Обмен | 500 | 512 | 512 |
| Чистая продажа | 517 | 526 | 524 |
В первом квартале 2003 года разница в цене 1 кв. м общей площади квартир в чистой продаже и обменных вариантов уменьшилась. Причиной такой ситуации является низкая активность покупателей, которая вынуждает продавцов идти на уступки. В текущей ситуации наиболее оперативно на изменение конъюнктуры реагируют именно те участники рынка, которые не участвуют в обменах.
Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади
| Средняя цена 1 кв. м | Цена, долл. | Изменение, % | ||
| Февраль 2003 | Март 2003 | за месяц | За 1 кв. 2003 | |
| 1-комнатные | 540 | 540 | 0,0 | 0,6 |
| 2-комнатные | 508 | 505 | -0,6 | -0,6 |
| 3-комнатные | 516 | 515 | -0,2 | -0,6 |
| 4-комнатные | 515 | 520 | 1,0 | 0,4 |
Уровень цен на разные категории квартир остается стабильным либо имеет незначительную тенденцию к снижению.
В марте зафиксировано повышение средней цены 1 кв. м четырехкомнатных квартир на 1%. По всей вероятности это кратковременный всплеск, вызванный изменением структуры предложения. В дальнейшем данный показатель должен будет снизиться.
Средняя по городу цена предложения 1 кв. м общей площади, в зависимости от этажа
| Квартиры | Цена, долл. | Изменение, % | ||
| Февраль 2003 | Март 2003 | за месяц | За 1 кв. 2003 г. | |
| На 1 этаже | 493 | 490 | -0,6 | 0,0 |
| На последнем этаже | 499 | 496 | -0,6 | -0,8 |
| “Средние” этажи | 535 | 535 | 0,0 | 0,0 |
В марте незначительно подешевели квартиры, расположенные на крайних этажах. По итогам 1 квартала цена квартир на последнем этаже снизились почти на 1%. Разница в цене “среднего” и “крайнего” этажа сохраняется на уровне 7-10%. В то же время доля квартир на крайних этажах находится на отметке около 40% длительный период времени и практически не изменяется.
Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади квартир
по районам Екатеринбурга
| Район | Цена, долл. | Изменение, % | ||
| Февраль 2003 | Март 2003 | за месяц | За 1 кв. 2003 г. | |
| ПО ГОРОДУ | 519 | 518 | -0,2 | -0,2 |
| ЦЕНТР | 633 | 635 | 0,3 | -1,1 |
| АВТОВОКЗАЛ | 568 | 570 | 0,4 | 0,9 |
| Ю-З | 533 | 535 | 0,4 | 0,4 |
| ВИЗ | 551 | 555 | 0,7 | 1,5 |
| ПАРКОВЫЙ | 587 | 584 | -0,5 | 1,0 |
| БОТАНИЧЕСКИЙ | 544 | 548 | 0,7 | 0,6 |
| ЗАРЕЧНЫЙ | 529 | 529 | 0,0 | -0,6 |
| ВТУЗГОРОДОК | 562 | 561 | -0,2 | -0,2 |
| ШАРТАШСКИЙ Р-К | 558 | 558 | 0,0 | -1,1 |
| ЖБИ | 506 | 505 | -0,2 | 0,6 |
| ПИОНЕРСКИЙ | 526 | 525 | -0,2 | 0,4 |
| СИНИЕ КАМНИ | 517 | 511 | -1,2 | 0,2 |
| УРАЛМАШ | 468 | 468 | 0,0 | 0,2 |
| ЭЛЬМАШ | 459 | 473 | 3,1 | 2,6 |
| ВОКЗАЛЬНЫЙ | 523 | 514 | -1,7 | 4,0 |
| Н.СОРТИРОВКА | 463 | 460 | -0,6 | 1,5 |
| С.СОРТИРОВКА | 427 | 428 | 0,2 | 1,2 |
| ЧЕРМЕТ | 429 | 428 | -0,2 | -1,6 |
| ХИММАШ | 425 | 429 | 0,9 | 0,7 |
| УКТУС | 448 | 443 | -1,1 | 0,2 |
| ЕЛИЗАВЕТ | 402 | 411 | 2,2 | 0,5 |
В марте 2003 года в районах города наблюдалось разнонаправленное движение цен. По итогам 1 кв. в некоторых районах произошло плавное снижение, в то же время в большинстве районов ощутимого изменения цен.
Изменение средней цены предложения 1 кв. м общей площади квартир
в зависимости от типа квартир
| Тип квартир | Цена | Изменение цены | ||
| Февраль 2003 | Март 2003 | за месяц | За 1 кв. 2003 г. | |
| Хрущевки | 496 | 492 | -0,8 | 0,2 |
| Брежневки | 488 | 494 | 1,2 | 1,2 |
| Улучшенной планировки | 539 | 538 | -0,2 | -0,4 |
| Пентагон | 487 | 489 | 0,4 | 0,4 |
| Сталинки | 532 | 528 | -0,8 | -1,1 |
| Спецпроект | 630 | 627 | -0,5 | 0,2 |
В марте 2003 заметное снижение зафиксировано в категориях хрущевских и сталинских квартир – около 1% Динамика цен на большинство категорий квартир в 1 квартале была стабильна с незначительной корректировкой в сторону понижения. Впрочем, в отдельных сегментах уже зафиксировано довольно серьезное снижение цен. В первую очередь это коснулось дорогого жилья, спрос на которое в последнее время значительно снизился.
В Центре города отчетливо проявляется тенденция к снижению цен на качественные квартиры (улучшенной планировки, спецпроект). В тоже время сталинские квартиры в центре не дешевеют. Среди квартир улучшенной планировки в Центре города наибольшее снижение цен демонстрируют 3-4 комнатные квартиры. Так, например, “трешки” в Центре за последние 5 месяцев подешевели на 12%/
В тоже время, в отдельных сегментах рынка снижения цен не наблюдается, либо оно незначительно.
Хрущевки, брежневки
Как видно на графиках, динамика цен на разные категории квартир невысокого качества (хрущевки, брежневки) далеко не однородна.
Сталинские (полнометражные) квартиры
Динамика цен на полнометражные (сталинские) квартиры не демонстрирует снижения цен в большинстве категорий в Центре и прилегающих к нему районам.
Квартиры улучшенной планировки
| Наименование ценового пояса | Жилые районы |
| Центр | Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова |
| 1 пояс | Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Синие камни. |
| 2 пояс | Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный Новая Сортировка, Сибирский. |
| 3 пояс | Шинный, Чермет, Аппаратный, С. Сортировка, Химмаш, Совхоз, Лечебный, Уктус, Компрессорный. |
| 4 пояс | Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н-Исетский, Елизавет, УНЦ, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Широкая речка, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро. |
Первичный рынок
По оценкам специалистов ситуация на первичном рынке жилья также характеризуется низкой активностью участников рынка.
Между тем объемы строительства жилья в Екатеринбурге растут, хотя в относительных величинах этот показатель по-прежнему невелик.
По предварительным данным в 1 квартале 2003 в Свердловской области было построено на 30% больше чем в аналогичный период прошлого года.
В Екатеринбурге также увеличивается ввод жилья в эксплуатацию. В прошедшем 2002 году было построено на 17% больше, чем в 2001. Всего в прошлом году было построено 4020 квартир.
Важным моментом в структуре новых домов, сданных в эксплуатацию в прошлом году стал факт, снижения доли трехкомнатных квартир с 46% до 34%. В то же время увеличился процент однокомнатных с 16% до 22%.
Структура предложения на первичном рынке в настоящий момент выглядит следующим образом:
Большинство домов возводится в центре и прилегающих к нему районам. Это обусловлено точечной застройкой города.
Доля панельных домов в общей структуре предложения минимальна. Количество домов с монолитно-каркасной технологией также не велико. Однако в последние годы число таких объектов увеличивается.
Перечень домов предлагаемых к продаже на первичном рынке был опубликован в предыдущем выпуске.
Итоги 1 квартала 2003 года
В 1 квартале 2003 года наблюдалось незначительное снижение цен в отдельных сегментах. В первую очередь это коснулось дорогих качественных квартир, расположенных в центре и прилегающих к нему районах. На окраинах снижение цен предложения пока не столь заметно.
После непродолжительно снижения объема предложения в январе, рост продолжился в феврале, марте. Однако рост числа квартир, предложенных к продаже, происходит не равномерно от района к району.
Активность рынка в 1 квартале находилась на невысокой отметке. Средний срок экспозиции квартир составляет около 90 дней.
Предпосылок для активизации рынка в ближайшие месяцы по-прежнему не наблюдается, поэтому тенденция к плавному снижению цен должна сохраниться. Однако говорить о значительном падении, также пока не приходится.
Материал подготовлен Михаилом Хорьковым,
сертифицированным РГР аналитиком рынка недвижимости
Любое тиражирование данного материала, без согласования с авторами запрещено. Использование статистических данных в СМИ допускается только после разрешения.
Данные сборники издаются ежемесячно. Будем благодарны вам, если вы выскажите замечания, пожелания по содержанию, структуре данного материала, которые мы постараемся учесть в следующих выпусках. Вы можете оформить подписку и получать обзор курьерской доставкой или по электронной почте.
В том случае если данный материал не ответил на все ваши вопросы и вам требуется более подробная информация, по какому либо району или типу жилья, вы можете заказать эксклюзивное исследование по конкретной теме.
По всем вопросам обращаться в Риэлтерский информационный центр УПН к Хорькову Михаилу Ивановичу.
Телефон (3432) 63-50-06, 46-76-23
E-mail: ric@etel.ru, misha@upn.ru
Методика анализа рынка сертифицирована на соответствие требованиям Российской Гильдии Риэлторов (РГР). Свидетельство № 4/Ж/1 от 26 октября 1999 года. Подтверждение сертификации на сайте http://www.realtymarket.ru