Библиотека

В феврале 2004 года Государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУ ГУИОН) провело очередной опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений. Исследовалась динамика относительных изменений характеристик рынка нежилого фонда. Все ценовые показатели учитывались в долларах США. Это уже девятый подобный опрос: первый проводился в ноябре 1998 года, второй - в начале 1999 года, третий - в апреле 1999 года, четвертый - в сентябре-октябре 1999 года, пятый - в марте 2000 года, шестой - в ноябре 2000 года, седьмой - в феврале 2002 года, восьмой - в феврале 2003 года.

В опросе, проведенном в феврале 2004 года, приняли участие 26 организаций (28 экспертов):

Всем участникам опроса ГУ ГУИОН выражает огромную благодарность!

В целом опрос показал, что за прошедший год цены сделок продолжали расти. Как и предполагалось, празднование 300-летия Санкт-Петербурга не оказало существенного влияния на рынок нежилой недвижимости.

Рост цен в целом по рынку, в основном, связан с ростом платежеспособности населения и ростом курса рубля по отношению к доллару США в условиях стабильной политической и экономической обстановки.

Анализ полученных данных позволяет сказать, что в среднем ставки аренды к февралю 2004 года по сравнению с февралем 2003 года составляют для помещений торгового назначения - 139%, офисного - 116%, производственно-складского назначения - 124% (табл. 1, аренда). По сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года) уровень цен сделок аренды по торговым помещениям вырос на 74%. По офисным и производственно-складским помещениям цены подошли к докризисному уровню и составляют, соответственно, 90% и 98% от уровня цен первой половины 1998 года (табл. 2, аренда).

Таблица 1

Цены сделок продаж за год выросли для производственно-складских помещений на 25%, для офисных на 26% и на 48% для торговых помещений (табл. 1, продажа). По сравнению с докризисным уровнем (весна 1998 года) уровень цен сделок продажи торговых помещений вырос на 113%, производственно-складских помещений - на 28%. Уровень цен сделок офисных помещений еще не дошел до докризисного уровня и составляет 97% (табл. 2, продажа).

Таблица 2

Стандартное отклонение характеризует степень разброса мнений экспертов. Анализ стандартного отклонения уровня цен сделок показывает, что наибольшее значение (около 20%) этот показатель принимает для цен аренды и продажи торговых помещений (см. Приложение 1). Разброс объясняется тем, что эксперты, участвующие в анкетировании, выражают свое мнение о различных сегментах рынка коммерческой недвижимости. Разброс цен сделок в текущем году также может интерпретироваться как индикатор возможных изменений рыночных тенденций.

Данные последнего опроса в целом подтверждают гипотезу о цикличности активности предложения аренды и продажи объектов коммерческой недвижимости (см. Приложение 2).

Период с 2000 по 2002 год характеризовался относительной стабилизацией экономики. Наблюдается практически линейный рост активности предложения. Волнообразный характер изменения активности предложения с падением на конец 2000 года и ростом в течение 2002-2003 гг. может объясняться увеличением количества предлагаемых к продаже и аренде коммерческих объектов, особенно в торговом секторе. Приведенная характеристика активности предложения имеет циклический вид с полупериодом в 2 года. Такая оценка совпадает с мнением известного специалиста в области анализа рынка недвижимости Стерника Г.М. Оправдывается прошлогодний прогноз ГУ ГУИОН о снижении темпов роста активности предложения по всем секторам рынка, что позволяет прогнозировать через год дальнейшее снижение темпов роста активности предложения.

Для всех секторов нежилой недвижимости участники опроса прогнозируют дальнейший рост уровня цен. По их мнению, уровень цен аренды к февралю 2005 по сравнению с ценами на февраль 2004 вырастет в секторе торговой недвижимости на 27%, офисной на 13% и промышленно-складской на 21% (табл. 1, аренда). Еще более значительным прогнозируется экспертами рост цен продаж. По их мнению, в секторе торговой недвижимости цены вырастут на 32%, офисной на 21% и на 27% в секторе промышленно-складской недвижимости (табл. 1, продажа). По прогнозам, к февралю следующего года средние цены по всем секторам превысят докризисный уровень. Наименьшее превышение ожидается в секторе офисных помещений (на 2% для аренды и 18% для продажи), а наибольшее в секторе торговой недвижимости - на 121% для аренды и 181% для продажи (табл. 2).

В результате обработки представленных экспертами сведений о количестве сделок получены данные, позволяющие получить представление о структуре рынка нежилого фонда, которое сложилось на февраль 2004 года. В среднем на рынке из 100 сделок 61 приходится на сделки аренды и 39 - на сделки продажи . Ниже приведено соотношение сделок по секторам рынка коммерческой недвижимости (табл. 3 и рис. 7):

Таблица 3

Наибольшее изменение в структуре за прошедший год произошло на рынке аренды торговых и офисных помещений: увеличилась доля сделок аренды торговых помещений за счет уменьшения доли аренды офисных помещений. В структуре рынка купли-продажи коммерческих помещений изменений практически нет.

В заключении приведем практически в неизменном виде наиболее характерные мнения опрошенных специалистов рынка коммерческой недвижимости о тенденциях, которые наметились на рынке аренды и продажи. Несмотря на кажущиеся различия во мнениях респондентов, прослеживаются определенные тенденции. В совокупности с данными обработки экспертного опроса, нижеприведенные высказывания участников опроса представляют несомненный интерес.

¹ Стерник Г.М. "Технология анализа рынка аренды коммерческой недвижимости" - авторский курс лекций объемом 40 ак. часов, Москва, 2002 год, стр. 76.
² Приведенные данные по структуре рынка могут не отражать реальную ситуацию на рынке в целом, поскольку они основаны на анализе малой выборки данных (не все эксперты предоставили данные о совершенных сделках).

Аренда

В бизнес-центрах класса "А" и "В" спрос стабилизировался: в классе "А" - за счет низкого предложения; в классе "В" - за счет недостатка конкурентоспособных объектов. Тенденция к поступательному повышению спроса сохранилась и сохранится на следующий год.

По всем секторам рынка ожидается оживление в связи с переводом части столичных функций Петербургу.

Значительное увеличение арендных ставок на торговые помещения, особенно в центральных районах. Возможен дальнейший рост арендных ставок до 20-25%.

Цены спроса и предложения по аренде офисных помещений немного снизятся в связи с вводом в действие новых бизнес-центров.

Расчет ставки чаще производится не в долларах, а в рублях. При долгосрочной аренде изменение арендной платы привязывается к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Появляется всё больше объектов, переведённых из жилого фонда в нежилой. Увеличивается количество сделок по субаренде новых объектов, взятых у КУГИ.

Увеличилась дифференциация между минимальными и максимальными арендными ставками высоко и низколиквидных помещениями. Отмечается рост цен аренды по торговым помещениям, расположенным в "проходных" местах.

Увеличение спроса на аренду помещений бoльшей площади, хотя основной спрос все же остался прежним - 100-150 кв.м и 50-100 кв.м. Рост арендных ставок на торговые помещения в 2005 году возможен на 15-20%, на офисные помещения - 12-15%, на производственно-складские - 7-10%.

За счет роста количества бизнес-центров и торговых центров усилится отток арендаторов из встроенных помещений в специализированные здания, что отразится на структуре рынка аренды офисных и торговых помещений.

Улучшение жизни в стране повлияет и на деловую активность, поэтому в условиях стабильного политического курса можно предположить, что спрос будет расти в первую очередь на торговую и производственную, во вторую очередь на офисную недвижимость.

Дальнейшее усиление тенденции к сдаче офисов в офисных центрах самими управляющими без посредников (агентств недвижимости).

Выравнивается спрос и предложение по магазинам и офисам среднего уровня. Высокий спрос на производственные и складские помещения на первых этажах. Недостаток предложений складских и производственных помещений площадью 3000 кв.м и выше.

Рост спроса на аренду офисов (зданий/блоков в бизнес-центрах) со стороны крупных арендаторов, в том числе площадью свыше 3000 кв.м.

Спрос и цены на аренду торговых помещений хорошего качества значительно выросли, далее темп роста цен замедлится.

Офисные помещения стали менее востребованы.

Произойдет замедление роста цен к февралю 2005 года по всем секторам рынка недвижимости. К концу 2005 - началу 2006 года цены стабилизируются, с тенденцией к снижению в некоторых секторах. Дальнейший рост цен будет пропорционален темпам инфляции и росту затрат на инфраструктуру, на аренду земли, налоги и т.п.

На рынок пришли сетевые операторы.

Вырос спрос на небольшие помещения 120-180 метров ("шоу-рум").
Тенденции: 1) Снижение темпа роста цен.
2) Сегментация торговых зон (стройматериалы - к хозяйственным товарам, рестораны - к кафе).
3) Насыщение рынка офисных помещений - загрузка бизнес-центров 75-80% при низком темпе повышения арендных ставок ³.

Очевидна тенденция дифференциации ставок аренды - в "торговых коридорах" ставки стабильны или растут, в других местах есть тенденция к небольшому падению (5-10%) ⁴.

К 2005 году в целом ставки стабилизируются, повышение ставок ожидается в торгово-рекреационных зонах.

Для основной массы арендаторов настоящие цены - предельные, даже платежеспособные клиенты, имеющие сеть магазинов, не спешат расширяться, либо ищут дешевле или меньшей площади. Например, аптеки не выдерживают ставок аренды, кроме "Первой помощи" и "Фармакора". Магазины элитной обуви на ценовом пределе, средние - ищут дешевле. Спрос на покупку увеличился, при невысоких ценах. Арендаторы стали более разборчивы к обслуживанию.

Чаще происходит смена арендаторов.

Темпы роста арендных ставок замедляются, увеличивается срок окупаемости вложений в недвижимость. Аренда заключается на более долгий срок. Торговля переходит к сетевой коммерции.

В 2003 году арендные ставки в рублях по офисным помещениям увеличились на 3-8%, в долларовом эквиваленте немного больше - 5-10%, т.к. курс условной единицы применяется разный - по КУГИ , по индексу инфляции, по курсу ЦБ РФ. Управляющие переходят к расчетам по курсу 31 руб./у.е. ( если на это соглашаются арендаторы, т.к. в долгосрочных договорах, как правило, ставка аренды определена по курсу ЦБ РФ) или по индексу инфляции. Те управляющие, которые работали изначально по индексу инфляции, оказались в этом году в выигрышном положении, арендные ставки в 2003 г. выросли в среднем на 15%. В следующем году мы не рассчитываем на рост арендных ставок, т.к. работаем в основном, по долгосрочным договорам, в которых курс у.е. устанавливается либо по курсу ЦБ РФ либо равен 31 руб.

Спрос на офисные помещения не изменился. Более-менее активный спрос есть на помещения площадью 20-40 м. На площади более 150 м - единичные случаи.

Высокий спрос и низкое предложение на ликвидные объекты, как следствие - завышение цены. Торговые центры "оттянут" на себя часть платежеспособных арендаторов и, таким образом, стабилизируют цены на отдельные объекты.

Увеличение объемов предложения торговых и офисных площадей за счет ввода в эксплуатацию новых торговых и офисных центров.

³ Комментарий ГУ ГУИОН: заполняемость бизнес-центров классов "А", "В" находится на уровне 90-100%. Скорее всего, указанная загрузка бизнес-центров 75-80% относится к бизнес-центрам классов "С" и ниже.
⁴Комментарий ГУ ГУИОН: по-видимому, под "другими местами" имеются в виду торговые объекты в "малопроходных" местах.
⁵Комментарий ГУ ГУИОН: величина у.е. КУГИ на 2004 год составляет 31.5 рублей.

Продажа

Уменьшилось количество высоколиквидных объектов. Увеличилось время экспозиции объектов. Местоположение объекта в основном определяет цену (проходимость, доступность). Собственники ликвидных объектов не спешат расставаться с объектами.

Появились инвесторы, вкладывающие денежные средства в объекты с целью извлечения доходов от перепродажи или сдачи в аренду.

Значительный рост цен предложений на продажу. Увеличение доли крупных (дорогостоящих) объектов как в спросе, так и предложении. Вероятен дальнейший рост цен порядка 15%.

Появляются встроенные помещения в новых домах, но в основном большой площади.Администрация и чиновники по-прежнему неповоротливы в процедуре перевода квартир на первых и, тем более, вторых этажей в нежилой фонд. Стоимость нежилых помещений в новых домах так же будет расти.

В связи с общим ростом цен на недвижимость спрос на торговую, офисную и на производственно-складскую недвижимость растет. Это связано с появлением свободного капитала у фирм и частных инвесторов, которые они готовы инвестировать в недвижимость, как в самый надежный и на сегодня самый доходный сектор вложения капитала.

Увеличение цен на первичном (строительном) рынке недвижимости приведет к еще более высокому росту цен на вторичном рынке.

Дифференциация по качеству объектов в спросе и предложении.

Заметный рост цен предложения и спроса, уменьшение предложения, активный интерес покупателей, в том числе частных инвесторов, предполагающих получение рентного дохода, и фирм, предпочитающих аренде покупку недвижимости в условиях более доступных кредитных ресурсов.

Основные тенденции - рост цен, но половина прироста стоимости обусловлена технической корректировкой стоимости за счет падения курса доллара, а вторая половина - уверенностью инвесторов в чрезвычайной доходности инвестиций в недвижимость. Это может закончиться резким падением цен.

Сохранение ажиотажного спроса на торговые помещения и земельные участки под размещение торговых комплексов, а также логистических центров.

Усиление наметившейся тенденции значительного увеличения спроса на покупку торговых помещений в собственность - из-за снижения стоимости кредитов и выхода ряда структур на международный кредитный рынок.

Продолжение стагнации производства в Санкт-Петербурге, вследствие чего продолжится вывод на рынок недвижимости освобождающихся производственных помещений. Часть из них будет перепрофилирована в бизнес-центры и торговые комплексы.

Резкое увеличение на рынке недвижимости числа: а) действующих фирм, имеющих помещение в аренде и предлагаемых к продаже вместе с оборудованием и клиентурой; б) помещений, на которые переуступаются права аренды от КУГИ.

Увеличение инвестиций со стороны московских и зарубежных компаний. Активно приобретаются офисы и магазины в перспективных местах, а также земли и производственные помещения с коммуникациями. Вырос спрос на объекты, пригодные для создания современных складских и логистических терминалов (но адекватное предложение практически отсутствует).

Отмечается активное развитие сервисного и развлекательного сегментов, на фоне снижения темпов роста торгового сегмента рынка (не торговые центры, торгово-рекреационные зоны и "проходные" места).

К концу 2003 года наблюдался ажиотажный спрос на покупку привлекательных торговых помещений с целью последующей сдачи их в аренду. Офисные помещения не востребованы. Появился устойчивый спрос на покупку производственных помещений площадью от 1000 до 10 000 кв.м.

Наметился устойчивый рост стоимости и востребованности во всех секторах рынка. Темпы роста к февралю 2005 сохранятся, но с тенденцией к замедлению. Прогнозируемый период стабилизации цен - 2005- начало 2006 года. Именно в этот период должны заработать различные рыночные инвестиционные инструменты, более привлекательные или равнозначные по своей эффективности по сравнению с короткими вложениями в недвижимость. К другим причинам прекращения интенсивного роста цен на недвижимость можно отнести проявления цикличности развития экономики, старение основных фондов, пик активных реформаторских усилий правительства в период второго президентского срока и некоторые другие макро- и микроэкономические факторы развития экономики.

Отсутствие на рынке реальных ценовых предложений на торговые площади в центре города.

В среднем цены поднялись с $800 до $1200-1300 кв.м. Предложений ликвидных помещений в центре города практически нет, что побуждает покупателей торговых помещений занимать менее привлекательные объекты во дворах, малопроходных местах и т.п.

Рост цен вызван прежде всего вложением средств населения.

Исчезновение из предлагаемых к продаже небольших (100-200 метров) по площади помещений.

Тенденции:
1) продажа объектов не как помещения, а как бизнеса: с ремонтом, оборудованием, персоналом и т.п.
2) увеличение доли ипотечных схем.

Спрос на склады большей площади с хорошими подъездными путями. Средний бизнес - "выживает". Крупный бизнес старается сдавать в аренду. Сворачиваются мелкие производства. Собственники перестают работать сами в помещениях, стараются сдать в аренду.

В 2003 году было продано несколько помещений в строящихся домах на первых этажах, пригодных больше под офис, чем под торговлю. Уровень цен продажи $600-700 за кв.м без отделки.

На основе обработки мнений экспертов можно сделать следующие выводы:
В целом по рынку

Приложение 1

Приложение 2

Рис. 1. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи торговых помещений.

Рис. 2. Графики изменения уровней цен аренды и продажи торговых помещений.

Рис. 3. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи офисных помещений.

Рис. 4. Графики изменения уровней цен аренды и продажи офисных помещений.

Рис. 5. Графики изменения активности спроса и предложения аренды и продажи промышленно-складских помещений.

Рис. 6. Графики изменения уровней цен аренды и продажи промышленно-складских помещений.

Рис. 7. Структуры рынка аренды и продаж за период с февраля 2003 по февраль 2004 год.

Приложение 3

По завершению очередного экспертного опроса проведено дополнительное исследование, основной целью которого была верификация полученных результатов, исследование того, насколько уровень относительных изменений цен сделок соответствует реальной ситуации. Дело в том, что за период мониторинга могла накопиться достаточно большая ошибка, из-за которой соответствие докризисных и сегодняшних цен могло нарушиться. По базе данных реальных сделок аренды по трем секторам рынка (торговые, офисные и производственно-складские помещения) были определены средние цены. При обработке исходных данных не учитывались примерно 10% сделок с самой высокой и самой низкой ценой, поэтому можно утверждать, что определялась стоимость среднего по качеству объекта. За единицу стоимости была принята стоимость 1 кв.м общей площади в долларах США, без учета НДС и КУ. Были получены значения относительного роста цен аренды, начиная с ноября 1998 года по февраль 2002 года включительно. Для сопоставления результатов относительный рост цен, полученный различными способами, представлен для каждого сегмента рынка на одном графике (рис. 8-10). На графиках помимо данных экспертного опроса и реальных сделок аренды, представлены данные об относительных ценах продажи жилья. Сравнение результатов показывает, что данные экспертного опроса реально отражают рост цен сделок аренды объектов коммерческой недвижимости.

Аналогичные исследования роста цен сделок купли-продажи не проводились в силу недостаточной репрезентативности данных по реальным сделкам, имеющимся в ГУ ГУИОН.

Рис. 8. Относительные изменения цен сделок аренды торговой недвижимости.

Рис. 9. Относительные изменения цен сделок аренды офисной недвижимости.

Рис. 10. Относительные изменения цен сделок аренды промышленно-складской недвижимости.


Экспертно-аналитический отдел ГУ ГУИОН (Государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" СПб)