Библиотека

Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений в Санкт-Петербурге и влияния данного рынка на социально-экономическое положение Санкт-Петербурга во втором полугодии 2002 года и в 2003 год

По состоянию на январь 2002 года КУГИ сдавал в аренду более 25 000 объек-тов нежилого фонда общей площадью более 4 000 000 кв. м. Город сегодня является одним из важнейших субъектов рынка недвижимости, не только определяющим развитие рынка аренды объектов государственной собственности, но активно влияющим и на развитие негосударственного сектора рынка аренды нежилых помещений. Свидетельством этого является тот факт, что в период кризиса многие собственники приняли практику работы КУГИ в назначении арендных ставок и условий расчета. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 года №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга" с 1 января 1998 года арендная плата за объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, устанавливается на основании ее рыночной величины с применением методов массовой и индивидуальной оценки. Распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации №612-р от 29 июня 1998 года такой порядок расчета арендных ставок был распространен и на объекты федеральной собственности, расположенные в Санкт-Петербурге. В соответствии с распоряжением КУГИ №1181-р все свободные помещения, находящиеся в собственности города и предлагаемые для сдачи в аренду, подлежат обязательной публикации в средствах массовой информации. Таким образом, можно утверждать, что государство в Санкт-Петербурге является полноправным участником рынка аренды, который действует на рынке аренды нежилого фонда с учетом процессов, происходящих в негосударственном секторе.

В негосударственном секторе аренды брокеры и риэлтеры ориентированы исключительно на возможности платежеспособного спроса (в большей степени, чем даже собственники помещений). На этом секторе рынка присутствуют категории клиентов, которые достаточно редко попадают в муниципальный сектор аренды: крупные иностранные фирмы, московские финансовые и торговые структуры, активно развивающиеся петербургские компании. Основной источник формирования предложения в негосударственном секторе рынка нежилого фонда - малая приватизация и акционирование госпредприятий. В ходе малой приватизации более 6 000 предприятий стали частными, в большинстве случаев с ними заключался договор аренды с правом выкупа помещений. В настоящее время темпы приватизации государственной собственности существенно снизились, поскольку уже к 1997 году наиболее ликвидные объекты были приватизированы. В период с 1998 по начало 2002 года приватизировались, в основном, помещения, которые до 1984 года занимали малые государственные предприятия, проданные через торги Фонда имущества в частные руки. В отношении приватизации этих помещений, как правило, существовало довольно много "подводных камней", поэтому процесс передачи прав собственности от государства "правопреемнику" МГП занимал обычно довольно продолжительное время. После 26.04.02 г, в соответствии с Законом Р.Ф. от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", приватизация сданных в аренду объектов нежилого фонда арендаторами по 2 - 3 ставкам годовой аренды прекращена. Впрочем, по мнению Сергея Галалу, генерального директора агентства "Итака", лишение арендаторов права выкупа "стен" существенного влияния на питерский рынок коммерческой недвижимости не окажет, поскольку большинство перспективных объектов уже приватизировано.

Другой источник формирования объектов аренды - перевод помещений из жилого фонда в нежилой, который в настоящее время продолжает достаточно активно развиваться. Этот процесс также достаточно сложен с юридической и организационной точки зрения. Часто бывает сложно доказать даже саму возможность такого перевода, однако рынок берет свое и помещения, ценность которых при нежилом использовании значительно выше жилого все чаще оказываются в нежилом фонде. В 2001 - 2002 году перевод жилых квартир в нежилой фонд получил новый толчок к развитию. На это повлиял, во-первых, дефицит коммерческих помещений, имеющих удачное местоположение и, во-вторых, отработанность процедуры перевода риэлтерами. Сейчас, по заявлению директора одного из агентств, такие перевод квартир в нежилой фонд является довольно перспективным видом бизнеса. Риэлтеры ищут граждан или организации, имеющих "лишние" квартиры, проводят обмен этих квартир на квартиры, перспективные в коммерческом плане, перевод последних в нежилой фонд и последующую сдачу в аренду. Причем длительность и сложность этого процесса обычно приводит к тому, что в случае успешной реализации указанной выше схемы, собственник помещения продолжает поддерживать с риэлтером достаточно тесное сотрудничество и после сдачи в аренду "нового" нежилого объекта. Если собственник и риэлтер "приглянулись" друг другу, они организуют те или иные формы доверительного управления недвижимостью.

Наконец, третьим источником новых помещений нежилого фонда города является новое строительство. Нежилые помещения в готовых строительством домах, как правило, имеют оформленные (или находящиеся в процессе оформления) права собственности и зачастую сдаются собственником в аренду. Значительную часть нежилого фонда составляют объекты, занятые государственными предприятиями и учреждениями различного уровня. Имея большую часть своих помещений в оперативном управлении, хозяйственном ведении или долгосрочной аренде, эти юридические лица с согласия собственника также участвуют в формировании рынка аренды. Существенным стимулом к этому является сокращение объемов производства большинства из крупных промышленных предприятий, проблемы в финансировании государственных учреждений (государственных научно-исследовательских институтов, учреждений Министерства Обороны, учреждений народного образования и др.).

Наконец, арендаторы принадлежащего городу нежилого фонда часть арендуемых площадей сдают в субаренду с заключением трехстороннего договора. Существенных ограничений к этому в настоящее время нет, поэтому часть муниципальных арендаторов активно использует субаренду для повышения эффективности использования арендуемых у города площадей и для формирования источников оплаты аренды городу. Так формируется предложение на рынке вторичной аренды нежилых помещений.

Субъекты, формирующие предложение по аренде нежилых помещений, достаточно дифференцированы как по своим запросам, так и по возможностям в предоставлении качественных помещений и сопутствующих услуг. Преобладающими являются предложения со стороны организаций, имеющих финансовые трудности и пытающихся их разрешить за счет аренды временно свободных площадей. Эти арендодатели, как правило, предлагают помещения невысокого качества, зачастую расположенные на территории промышленных предприятий или в своих административных зданиях. Они обычно и не пытаются удовлетворять индивидуальные потребности арендаторов или создавать комплекс дополнительных услуг, наоборот, сравнительно невысокий уровень арендных ставок они компенсируют проведением ремонта за счет арендатора или включением в коммунальные платежи арендатора расходов по содержанию собственных помещений. Эти потенциальные арендодатели обуславливают пресыщение рынка неликвидными предложениями. Вместе с тем, на рынке ощущается дефицит объектов приемлемого качества по невысоким ценам. Другой полюс предложения аренды составляют предприятия, профессионально занимающиеся управлением недвижимостью. Это бизнес-центры, офисные центры высокого уровня, ведущие торговые фирмы города, специализированные складские комплексы. Для этого сектора характерно высокое качество предоставляемых помещений (как правило, это удачно расположенные помещения с высоким уровнем отделки), учет индивидуальных потребностей арендатора и комплекс сопутствующих услуг. Соответственно, ставка аренды, запрашиваемая за такие помещения, может достигать 800 долларов США за кв. м в год для торговых помещений и 600 долларов США за кв. м в год для офисных (включая коммунальные услуги, охрану, уборку и пр.).

В секторе коммерческой недвижимости в отличие, например, от квартирного рынка, действующих субъектов меньше. Потенциальный спрос аренды коммерческой недвижимости формируют фирмы, выходящие на рынок Санкт-Петербурга из других городов, иностранные компании, расширяющиеся местные фирмы и вновь создаваемые предприятия. По данным риэлтеров, примерная верхняя граница числа субъектов, потенциально присутствующих на рынке аренды нежилых помещений, составляет более 5 000 юридических лиц, желающих снять то или иное помещение. В последнее время здесь также появилась существенная дифференциация:

• Вновь созданные предприятия согласны на помещения с невысоким уровнем отделки и нетребовательны к сопутствующим услугам, их интересуют, в первую очередь, небольшие помещения с невысокой ставкой аренды, удачно расположенные для разворачивания бизнеса, причем престижность места их обычно интересует меньше, чем проходимость, транспортная доступность, близость к станции метро или расположение на одной из основных магистралей. Основной особенностью этой группы арендаторов являются, как правило, невысокие финансовые возможности и, в связи с этим, высокий риск неплатежеспособности. Такие предприятия формируют спрос на небольшие торговые помещения, офисные помещения в бизнес-центрах наиболее низкого уровня и административно-производственные помещения, расположенные на территории действующих предприятий.
• Выходящие на Санкт-Петербургский рынок немногочисленные крупные иностранные и московские фирмы требуют, в первую очередь, помещения, расположенные в престижных местах и имеющие высокий уровень отделки. Таким арендаторам часто бывают нужны сравнительно большие площади или сеть помещений в разных частях города. Эти потенциальные арендаторы имеют высокие финансовые возможности, однако, предъявляют и достаточно жесткие требования, которые арендодатели не всегда готовы удовлетворить. Для периода 1999 - 2002 года, по сравнению с началом 1998 года, для этой группы арендаторов характерно смещение спроса на крупные российские фирмы, которые значительно лучше формулируют свои требования и ориентируются в реалиях рынка.
• Среднюю группу формируют растущие местные компании и работающие на рынке Санкт-Петербурга фирмы - представители других стран и регионов, которые в силу своей величины или общефирменной стратегии в отличие от фирм предыдущей группы не претендуют на исключительное положение. Эти фирмы, как правило, достаточно хорошо знают рынок, свои реальные потребности и финансовые возможности. Они не хотят помещений низкого качества, но платить за помещения в бизнес-центрах высокого уровня или участвовать в "конкурсе кошельков" за наиболее лакомые торговые площади также не готовы. Эти потенциальные арендаторы, прежде чем принять решение достаточно долго изучают рынок, собирают и тщательно анализируют предложения.
• В отдельную группу можно выделить компании, формирующие спрос на крупные и средние производственно-складские объекты. Проходимость, престижность места и наличие качественной отделки для них, как правило, большого значения не имеют. Зато более жесткие требования они предъявляют к подъездам, охране, состоянию инфраструктуры, коммуникаций, несущих конструкций и пр. Для всего периода 1999 - 2002 года характерна высокая активность спроса именно со стороны таких арендаторов, однако адекватного предложения на рынке не наблюдается. Основная причина этого - не в отсутствии помещений с необходимыми техническими характеристиками, а путаница в правах на предлагаемую в аренду недвижимость.

Развитие рынка и повышение требований потенциальных арендаторов к характеристикам требуемых помещений привело к появлению организаций, специализирующимся на предоставлении услуг по подбору необходимых арендатору помещений и помощи в осуществлении сделки. В Санкт-Петербурге сложился круг ведущих профессиональных участников вторичного рынка аренды коммерческой недвижимости: "АПЕК", "Стэнли", "Петербургская недвижимость", "Бекар", "Норд", ассоциация "Дар", "Адвекс-РОССТРО", "Аркада", "Центр", "Итака", "Ината", "СтройИнвестПроект", "Магазин квартир", "ВМБ-Траст", "Смирнов и Ко", "Невский ключ", "Центральное агентство недвижимости", "Ротор", "Зевс", "Талан", "Экотон", "Литл Таун", "Московский проспект, 175", "Легион", "Петербургское агентство недвижимости", "Союз", "Атриум", "Нира Фондс", "Free Market" и др. Практически у всех крупных и средних риэлтерские фирм созданы отделы коммерческой недвижимости. Объем операций у серьезных брокеров - около 100 сделок в год.

Усложнение рынка, дефицит ликвидных объектов и некоторое снижение платежеспособного спроса в период конца 1998 - начала 1999 года привели к необходимости объединения усилий фирм-посредников. В 1998 году на базе Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт-Петербурга и Балтийского союза риэлтеров создана Ассоциация профессионалов рынка недвижимости ¹. Сейчас это крупнейшее некоммерческое объединение города, объединяющее 54 организации, профессионально работающие на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. В ассоциации создана секция по работе с нежилым фондом. Проводится работа по разработке единых стандартов документации и "Кодекса этики" профессиональных участников рынка. Активно действует в городе и другое профессиональное объединение - Городская корпорация риэлтеров (ГКР). В 2000 и в 2001 годах ГКР выступила организатором в Санкт-Петербурге двух Национальных Конгрессов по Недвижимости (III и IV), в которых приняли участие специалисты рынка недвижимости как России, так и других стран. Впрочем, ведущие операторы рынка зачастую входят и в одно и в другое профессиональное объединение одновременно. В сентябре 1998 года создан Клуб риэлтеров - неформальное объединение, членом которого может стать любая риэлтерская фирма. В еженедельных собраниях Клуба участвуют от 5 до 15 фирм. Создавались и другие профессиональные объединения, так в сентябре 1999 года 7 крупнейших строительных фирм "для защиты интересов инвесторов" создали Ассоциацию Домостроителей Петербурга, а 10 средних риэлтерских компаний объявили об объединении в "Первую десятку" для "повышения качества риэлтерских услуг". Внутри объединений организовано совместное обучение агентов и специалистов, проведение семинаров, обмен информационными базами данных. Возросло значение специализированных фирм: большинство владельцев коммерческой недвижимости перестают самостоятельно заниматься ее эксплуатацией и начинают сотрудничать с профессионалами. Поскольку на рынке коммерческой недвижимости действуют только юридические лица, способные более или менее эффективно обезопасить себя, здесь меньше криминала по сравнению с рынком жилья. Снижению числа криминальных сделок и случаев обмана способствует и постепенно совершенствующийся обмен информацией между профессиональными участниками рынка.

Общеизвестно, что рынок недвижимости жестко зависит от власти. Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга была разработана и принята в конце 1994 года. Она включала в себя создание стабильной нормативной базы в сфере недвижимости, формирование привлекательных для инвестора условий, приближение "государственных" ставок к рыночным за аренду земли и ее улучшений, переход к рыночной системе оценки при продаже и налогообложении городской недвижимости, создание информационной системы. Большая часть из намеченного уже реализована.

Сегодня петербургская система регистрации объектов недвижимости - наиболее совершенная в России, все земельные участки, здания, сооружения и их части, расположенные на территории города, подлежат государственному учету. Распоряжением губернатора №283-р введен порядок предоставления инвесторам объектов только по рыночной стоимости через инвестиционные торги. В июне 1998 года приняты Законы "О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге" и "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга", которые определили права и обязанности участников инвестиционного процесса, установили порядок предоставления объектов инвестирования. Одновременно существенно расширен перечень предоставляемых инвесторам налоговых льгот. Такая система передачи государственной собственности способствует развитию рыночных отношений и на рынке аренды, поскольку создает сектор экономически компетентных и заинтересованных в наиболее эффективном использовании недвижимости арендодателей.

Положительным в петербургской системе управления недвижимости является то, что все конфликты между администрацией и субъектами рынка решаются цивилизованным способом в суде. Рассмотрение наиболее типичных конфликтов, таких как иск о взыскании арендной платы или иск о выселении, поставлены КУГИ на поток.

В Городском управлении инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) организован мониторинг вторичного рынка нежилых помещений. В настоящее время база данных содержит собранную в течение пяти лет систематизированную и достоверную информацию о более чем 4500 сделок и предложений по объектам коммерческой недвижимости. По результатам анализа и обработки имеющихся данных разработана действующая с января 1998 года Методика определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург. В качестве базы расчетов впервые в России принята определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость арендной платы за объект недвижимости. Одновременно арендатору было предоставлено право пересмотра рассчитанной методом массовой оценки арендной платы в случаях, когда ее значение отличается от рыночной величины. Этим были гарантированы права арендаторов городского нежилого фонда и созданы условия для дальнейшего развития рыночных отношений в области аренды нежилого фонда. Характерно, что, несмотря на существенное повышение арендных ставок по действующим договорам (особенно с января 1999 года) и практически заявительный характер их пересмотра, количество таких обращений в районные агентства КУГИ было незначительным (около 250 заявлений в год или около 1% от общего количества договоров КУГИ).

Итак, можно с большой уверенностью констатировать, что на сегодняшний день в городе сложилась достаточно развитая и устойчивая структура рынка аренды нежилой недвижимости.

2. Результаты мониторинга рынка аренды нежилых помещений в период с августа 1998 года по 2002 год ²

2.1. Тенденции развития рынка в период с августа 1998 года до начала 2002 года

Динамика развития рынка в период с августа 1998 по начало 2002 года была заложена финансовым кризисом 17 августа 1998 года и, в целом, ситуацией второй половины III квартала 1998 года, когда экономическая и политическая нестабильность в сочетании с резкими колебаниями и существенным ростом курса доллара привели к резкому снижению платежеспособного спроса на недвижимость (в долларовом выражении). Августовские события вызвали падение активности во всех секторах экономики. Рынок недвижимости, особенно остро нуждающийся в стабильности, не стал исключением. По единодушному мнению специалистов, реально работающих на рынке, такой низкой конъюнктуры еще не было. С одной стороны, почти вдвое сократился спрос на все без исключения объекты, с другой - существенно упали арендные ставки.

Инертность рынка нежилых помещений, однако, привела к постепенному (а не резкому, как на финансовом или потребительском рынке) снижению цен аренды. Первой реакцией рынка на повышение курса доллара была попытка удержать долларовые цены, однако паралич банковской системы в сочетании с политическим кризисом привели к стагнации рынка недвижимости. Рынок замер и такое состояние продолжалось до начала октября 1998 года. В октябре наметившаяся в целом политическая стабилизация, начатая "расшивка" банковских неплатежей, более-менее стабильные темпы роста курса доллара заметно успокоили рынок, начали заключаться сделки, хотя и этот период (октябрь-ноябрь 1998 года) специалисты считают "мертвым сезоном". В декабре ситуация на рынке несколько стабилизировалась. Подросло число заключаемых сделок. Появился серьезный интерес к реальному сектору. Высоким спросом начали пользоваться небольшие производственные помещения. Обвального снижения ставок аренды нежилых помещений не произошло. В среднем спад оценивался в 35-45%. Однако наиболее ликвидные объекты (торговые помещения на оживленных магистралях) сдаются в аренду по ставкам, не многим отличающимся от ставок докризисного периода. Во второй половине 1998 года как никогда на рынке был велик разброс арендных ставок. Одни собственники демпинговали, другие выжидали, третьи чудом находили клиентов, готовых платить за площади практически по докризисным ценам. Рынок стал точечным. По оценке директора фирмы "Free market" Андрея Пиядова, цены высоколиквидных, отлично расположенных объектов практически не изменились, помещения, которые и до кризиса стоили недорого и не пользовались особым спросом, подешевели очень сильно, но все равно и они находят своего арендатора.

Между тем, общее падение арендных ставок продолжалось. По результатам опросов 21 риэлтерских организации, проведенных специалистами ГУ ГУИОН в ноябре 1998 года и в январе 1999 года , долларовые цены аренды, которые в ноябре 1998 года составляли (в среднем, в % от докризисного уровня) 66-68%, в январе1999³ года уже опустились до 55-65%. Это сопровождалось снижением общего объема сделок на 46-52%. Отклонение от среднего значения цен реальных сделок в среднем составляло (+/-) 12-18%. В эти диапазоны вписывалась большая часть цен реальных сделок. Вместе с тем, низкая активность рынка обусловила большой диапазон экстремальных отклонений значений и смещение уровня спроса в сторону помещений меньшей площади и худшего качества. У агентств, специализирующихся на такого типа помещениях при уровне цен аренды 75-80% от докризисного уровня количество реальных сделок снизилось только на 10-15%, а при уровне цен 60% по офисным помещениям "советского" уровня у одного из агентств был отмечен даже всплеск активности (до 250%).

По данным "Инаты", время экспозиции стандартных объектов в конце 1998 - начале 1999 года возросло в два раза. Участники сделок практически перестали оформлять договоры аренды на 3-5 лет, как это было принято в докризисный период, Стандартный срок аренды по договорам, заключаемым в конце 1998 года - год. Для цены аренды были характерны ориентиры не на стоимость квадратного метра, а на общий бюджет сделки. По наблюдениям "Адвекса", в начале 1999 года мало кто из арендаторов мог себе позволить помещение дороже 1500 USD в месяц. Для большинства компаний верхняя планка - 1000 USD. В "Экотоне" отмечали, что арендаторы из экономии предпочитали снимать помещения, не требующие ремонта.

Арендодатели вынуждены были пересматривать долларовые ставки каждый квартал, а то и ежемесячно. Собственники и управляющие, чтобы не потерять арендаторов, разрабатывали антикризисные программы. Например, "Free market" предусматривал в договорах аренды торговых площадей такое условие: если в течение месяца курс доллара возрастет более, чем на 10%, арендная плата снижается на половину прироста. Многие собственники оперировали договорным курсом (диапазон - от "муниципального" курса условной единицы до курса ЦБ). Резко возросло число договоров, в которых арендная плата номинирована в рублях. Это относилось, прежде всего, к офисным, складским и производственным помещениям. Торговые площади по-прежнему оценивались в долларах.

В начале 1999 года рынок аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга находился в глубоком кризисном состоянии. Вместе с тем, рынок продемонстрировал свою живучесть, поскольку финансовый кризис не вызвал обвального падения номинированых в долларах арендных ставок. Уже начало года показало, что аренда наиболее ликвидных объектов (торговых помещений на оживленных магистралях) практически не пострадала от кризиса. Рынок понемногу начал адаптироваться к новым экономическим условиям. Жизнь заставила владельцев офисных и производственно-складских помещений быть гибче по отношению к арендатору: практически ежемесячно пересматривать величину арендных ставок, использовать в расчетах условные единицы, появились арендные договора, номинированые в рублях. Торговые помещения в начале 1999 года по-прежнему оценивались только в долларах, но пересмотр величины арендной платы или смена арендатора с одновременным снижением ставки стали нормальным явлением. На рынке как никогда был велик разброс арендных ставок. Одни собственники демпинговали, другие выжидали, третьи умудрялись находить клиентов по докризисным ставкам. Не редки были случаи, когда в одном и том же здании ставки равнозначных по потребительской ценности помещений различались весьма существенно.

Весной 1999 года на рынке нежилого фонда началось явное оживление. Росту активности не смогла воспрепятствовать даже сложная внутриполитическая обстановка. Качественный скачок произошел в апреле-мае, когда объем спроса по сравнению с мартовским уровнем вырос примерно на 30%. Арендные ставки, снижавшиеся месяц за месяцем несмотря на стабилизировавшийся доллар, наконец, замерли. Арендаторы, как и в прежние времена, стали стремиться оформлять долгосрочные договора. Рынок пришел в равновесие и по всем признакам начал выходить из кризиса. Однако этот рынок мало был похож на тот, который существовал до 17 августа (перегрев конъюнктуры, спекулятивные цены и небывалая норма рентабельности при инвестициях в точечные объекты). За девять послекризисных месяцев в Санкт-Петербурге сформировался новый рынок с другими правилами игры, новыми клиентскими предпочтениями и совершенно иным уровнем цен. Рынок стал точечным. Наибольшим спросом, как и раньше, пользовались стометровые магазины у метро, на оживленных проспектах или "народных тропах". Арендные ставки достигли рекордно низкой отметки за всю историю рынка. Непритязательную торговую точку в "спальном" районе в мае можно было снять за 40-50 долларов США за кв. м в год. На этом же уровне находились и ставки по скромным конторским помещениям.

Для поднимающегося рынка характерны новые деловые отношения. В сложной финансовой обстановке забылись прежние правила деловой этики. Клиенты предпочитают не платить комиссионные или напрямую договориться с агентом. Статистика свидетельствует, что в марте-мае 1999 года каждый второй клиент так или иначе пытался обмануть посредника. Однако для этого периода характерно и успешное решение в пользу риэлтеров судебных споров по комиссионным. Риэлтеры оттачивали тонкости оформления договоров и агентских соглашений, их юристы приобретали необходимый опыт в судебных разбирательствах, выигрывая процесс за процессом. Сообща начали разрабатываться правила корпоративной этики. Рынок опять начал приобретать цивилизованный вид.

Летом и, еще в большей степени, осенью продолжался рост активности во всех секторах рынка. Часть агентств не заметила даже сезонного спада. Рынок, по прежнему уверенно поднимался несмотря ни на очередную смену премьера, ни на волну терроризма, ни на возобновление войны в Чечне. В сентябре-октябре рынок перестал быть точечным. Вновь стали востребованы самые разные по площади и назначению объекты, в лидеры спроса вышли производственные помещения. Риэлтеры единодушны в мнении о том, что точка перелома пройдена. Анализ очередного опроса, проведенного Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости в период с 1 октября по 12 ноября 1999 года, позволяет сказать, что в среднем цены реальных сделок аренды помещений торгового и офисного назначения в октябре 1999 года по сравнению с апрелем 1999 года выросли на 3-5% в зависимости от сектора рынка, а цены реальных сделок аренды помещений промышленно-складского назначения снизились, в среднем, только на 2%. Ставки аренды объектов нежилого назначения находились, в среднем, на уровне 49-59% от докризисного уровня. Для осени 1999 года (по сравнению с весной) характерен рост активности как спроса, так и предложения нежилых помещений. По аренде спрос вырос на 17-35%, а предложение на 6-13%. В лидерах спроса - торговля, в лидерах предложения - офисы. По количеству реальных сделок лидировала торговля, в этом секторе активность по реальным сделкам возросла по сравнению с апрелем на 12% и достигла 52% от докризисного уровня.

В первом полугодии 2000 года на рынке аренды нарастала активность. Все риэлтеры единодушно отмечали повышенный спрос на самые разнообразные объекты: классические стометровые магазины и полуторатысячные универсамы, скромные рабочие конторы и большие представительские офисы. Как показал очередной опрос риэлтерских организаций, проведенный специалистами ГУ ГУИОН в марте-апреле 2000 года, ажиотажный спрос в секторе складской и производственной недвижимости сохранился. Однако, при растущем (на 17-18% по сравнению с осенью 1999 года) спросе количество сделок росло довольно медленно, а активность предложения в торговом и производственно-складском секторе, по сравнению с концом 1999 года, даже упала (на 3% по сравнению с осенью 1999 года). Все операторы рынка отмечают, что растущий спрос на хорошие объекты не удовлетворяется. Клиентов в избытке, но им нечего предложить. Арендные ставки на Невском и Большом проспекте Петроградской стороны существенно выросли. Магазин площадью 200 м2, расположенный у метро "Петроградская" сняли в аренду по 600 USD/кв. м в год. И это еще не предел. Предложения по свободным помещениям были значительно выше. Хозяева выжидали до осени, когда рынок, по их мнению, должен был разогреться еще больше.

Опрос риэлтерских организаций, проведенный специалистами ГУ ГУИОН в ноябре-декабре 2000 года показал, что осенью 2000 года тенденции, заложенные развитием рынка весной 2000 года сохранялись. Ликвидных помещений было существенно меньше, чем претендентов. Требования клиентов подобрать магазин до 100 м2 с витринными окнами на оживленной магистрали интереса у риэлтеров не вызывали. Когда такой объект появлялся в листинге, в фирмах начинали раскаляться телефоны. Например, по поводу 100-метрового магазина на улице Восстания фиксировалось до 30 звонков в день. Арендные ставки Невского проспекта вплотную подошли к отметке 1000 USD/кв. м, по данным еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга" через агентство "Бургомистр" 320-метровый магазин, расположенный на Невском проспекте, сдан по 970 USD/кв. м в год, а за 120 м2 на Владимирском, по данным того же агентства, арендаторы готовы платить 750 USD/кв. м в год. Дефицит торговых помещений привел к существенному увеличению спроса на них в спальных районах, причем спросом начали пользоваться даже большие, более 300 кв. м, встройки и отдельно стоящие здания. Спрос на производства ориентирован либо на небольшие помещения площадью 200-300 м2, либо на заводики площадью 1500 - 2000 м2. Арендные ставки укладываются в диапазон 3-6 USD/кв. м в месяц. В секторе аренды административных помещений наибольшим спросом пользовались рабочие офисы до 100 кв. м с несколькими телефонами, расположенные в административных зданиях, которые сдавались по 8-10 USD/кв. м в месяц. Одновременно существенно возрос спрос на качественные офисы, причем, несмотря на большой общий объем предложения, хорошие офисы в дефиците, особенно расположенные в пределах исторического центра. Появилась устойчивая тенденция перевода жилья в офисные помещения с их последующей сдачей в аренду.

Если осенью 2000 года лихорадочное оживление рынка не приводило к росту числа реальных сделок, то в первом квартале 2001-го года традиционные для этого сезона показатели были перекрыты. Арендаторы понемногу приспособились к заявленному собственниками уровню цен и скрепя сердце начали достаточно активно заключать договора. Причина в том, что наметившийся в 2000 году дефицит ликвидных помещений на рынке коммерческой недвижимости стал глобальным. В число объектов, спрос на которые хронически не удовлетворялся, попали не только магазины у метро, но и недорогие офисы, оборудованные склады и всевозможные производства. Наглядное представление о масштабах дефицита дает соотношение спроса и предложения. В журнале агентства "Ината" за I квартал 2001 года зафиксировано 390 заявок на аренду площадей, а предложений - всего 109. На каждого хозяина, желающего пустить объект в оборот, приходится три с половиной арендатора. По данным "Инаты" в структуре спроса на аренду площадей в I квартале 2001 года лидировали офисы (34% заявок). Количество сделок аренды устойчиво превышает количество продаж. По данным еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга" из 150 сделок, заключенных при посредничестве 13 риэлтерских компаний в первой половине 2001 года, 118 (или 79% рынка) приходится на аренду.

Общий уровень арендных ставок растет, хотя и более низкими темпами. Существенно снизился рост ставок по торговым помещениям в наиболее престижных местах. По данным ассоциации "Дар" арендные ставки на Невском находятся на уровне 60-90 USD/кв. м в месяц (те же, что и полгода назад), а на прилегающих улицах - 40-60 USD/кв. м в месяц. Но зато пошли в ход и имеющие торговый потенциал помещения весьма сомнительного качества. По оценке агентства "Любимый город", просторные помещения площадью 250-270 м2 (бывшие коммуналки, нуждающиеся в капитальном ремонте) сдаются на прилегающих к Невскому улицах по 30 USD/кв. м в месяц. При этом все расходы по приведению помещений в приличный вид арендаторы берут на себя. Затраты на ремонт собственником не зачитываются. Под магазины стали разбирать помещения, расположенные в первых дворах. Клиенты вынуждены осваивать спальные районы, забираясь в глубь жилых массивов. Рынок продолжает расслаиваться. По запросу концерна "Колибри" агентство "Ината" подобрало с десяток помещений под социальные магазины SOS по очень умеренным ставкам - 4-6 USD/кв. м в месяц. Речь идет, конечно, об объектах низкого качества. Но торговать после проведения ремонта можно, а низкие цены на продукты компенсируют изъяны местоположения. Спрос на торговые помещения по-прежнему ориентирован преимущественно на небольшие площади. 71% потенциальных арендаторов, по данным "Инаты", подыскива-ют магазины до 100 метров, а торговые площади более 600 метров интересуют только 2% клиентов.

Впервые после кризиса спрос на приличные офисы превышает предложение. С рынка уже "вымыты" все дешевые варианты. По данным менеджеров "Итаки" все приличные помещения по 10 USD/кв. м в месяц заняты, нет и офисов хорошего качества по 15 USD/кв. м в месяц. Для таких помещений характерен плавный, но очевидный, на 2-4 USD/кв. м в месяц рост ставок. Наиболее популярны помещения до 40 м2 (47% заявок агентства "Итака" в первой половине 2001 года). Обычно такой офис берут одновременно с производственным или складским объектом. На другом полюсе спроса - представительские помещения. По оценке "Адвекс-РОССТРО" в этом секторе, в основном, были востребованы объекты по 200 - 300 м2. По данным компании "Петербургстрой", подготовившей собственное исследование рынка автономных офисных помещений, по состоянию на первую половину 2001 года, 73% предложения было сосредоточено в центре. Среди спальных районов выделяется Московский (видимо, потому, что он занимает промежуточное положание между центром и спальниками). 28% офисов выставляется на рынок отремонтированными по "евростандарту", 63% находится в хорошем или удовлетворительном состоянии и 9% требуют серьезного ремонта, который, как правило, частично или полностью засчитывается в счет оплаты. 16% предложения офисов приходится на долю квартир.

Спрос на производственные площади в начале 2001 года несколько сместился от мелких объектов к более крупным. Отчасти это вызвано тем, что помещения в 300 - 500 м2 уже полностью выбраны. Компаниям, которые рассчитывают развернуть небольшое пищевое производство, отыскать подходящее помещение стало просто негде. Арендные ставки продолжали расти. Производственно-складские помещения в рабочем состоянии сдавались в первой половине 2001 года в среднем по 3 USD/кв. м в месяц (без КУ). Там, где инфраструктура поновее, а место получше ставки доходили и до 5-6 USD/кв. м в месяц. В конце 1999 года такая ставка выглядела нереальной. Площади, сдаваемые в аренду, все же оставались относительно небольшими. Объект от 1000 м2 выгоднее купить. Предприниматели подбирали площадки под металло- и дерево- обработку, парфюмерное, фармацевтическое, химическое, сборочное, пищевое производство.

Рынок коммерческой недвижимости за вторую половину 2001 года характеризовался продолжающимся ростом активности спроса во всех секторах. Смена времен года никак не повлияла на рост заявок. Если в первом полугодии на рынке аренды, по данным Комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, на 100 заявок приходилось в среднем 30 предложений то во втором полугодии количественная разница между заявками спроса и предложения увеличилась и составляет, в среднем, 100 к 25. При этом необ-ходимо отметить, что основная масса предлагаемых помещений, не соответствует требованиям арендаторов. "Консенсус" между арендодателем и арендатором по вопросам цены стал находиться быстрее. Время экспозиции объекта в листинге значительно уменьшилось. Уровень спроса на торговые помещения во втором полугодии к первому, по данным Комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга, составлял 89,3%. Спрос же на офисные помещения возрос и составлял в структуре рынка аренды не 35% , как в первом полугодии, а уже 40%. Впрочем, количество предложений тоже увеличилось на 5%. Заметно уменьшился спрос на склады. Его уровень к предыдущему полугодию со-ставлял 60%. При этом на 7% увеличилось количество желающих взять объект недвижимости под производство.

В лидерах спроса - по-прежнему торговля. Дефицит стремительно увеличивается. По данным Комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга предложений в этом секторе рынка в 6-8 раз меньше, чем клиентов, желающих что-либо снять. В структуре спроса на торговые помещения по назначению выделяются желающие снять помещение под парикмахерские и салоны красоты. Их уровень спроса к первому полугодию 2001 года составляет 163%. В структуре спроса по площади приоритет за торговыми помещениями до 150 м2, их желает снять 85% клиентов. Основная масса предложений (79%) - также до 150 м2. По сравнению с предыдущим полугодием количество заявок на такие площади практически не изменилось. В ценах различие между спросом и предложением более существенное. Снять в аренду большинство (49%) хочет по цене 150-300 USD/кв. м в год, а вот сдать 98% арендодателей хотят за 300-500 USD/кв. м в год и более. Впрочем, в это же наблюдалось и полгода назад. Максимальные ставки по сделкам достигли 100 USD/кв. м в месяц (Невский проспект). На основных магистралях они составляют 50-60 USD/кв. м в месяц. Например, сеть магазинов "Дикая Орхидея" арендовала небольшое помещение на Литейном проспекте из расчета 600 USD/кв. м в год. За торговые точки в проходных местах не в центре платят по 20-30 USD/кв. м в месяц. Ставки на помещения в непроходных местах за последний год практически не изменились и составляют 6-8 USD/кв. м в месяц. По оценкам агентства "Петербургская Недвижимость", в зонах с низкой ликвидностью спрос фактически неэластичен к цене: объекты даже дешевеют, а интерес к ним все равно минимальный. На окраинах разобраны все, еще недавно стоявшие заброшенными типовые ТБК постройки 60-х годов. Их охотно арендуют по 5-10 USD/кв. м в месяц "Пятерочки" и другие сетевые дискаунтеры.

Сделки со складскими и производственными площадями - редкость, несмотря на большое количество заявок. Жесткие требования клиентов (первый этаж, крепкие перекрытия, высокие потолки, наличие необходимых коммуникаций и ж/д подъездов) резко сужают круг поиска. Дополнительная проблема - неразбериха с правоустанавливающими документами. По данным Комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга наиболее спрашиваемый размер склада - до 150 м2. Предложений же больше всего по площадям до 50 м2. Участились заявки на складские помещения площадью более 500 м2 и более, но в общей массе их процент невелик. Цены спроса на рынке практически не изменились, а вот в предложениях произошел сдвиг в сторону увеличения. Если в первой половине года за 60-150 USD/кв. м в год предлагали 27% складов, то во второй половине таких предложений было уже 46%. Для производств количество предложений, лежащих в том же диапазоне цен составляет 32% и 58% соответственно. Цены сделок медленно смещаются от 3-4 USD/кв. м в месяц к уровню 5-6 USD/кв. м в месяц, однако это обусловлено не столько общим повышением цен, сколько повышением требований к качеству арендуемых помещений. Возникла насущная потребность в технопарках, которые сейчас фактически отсутствуют.

Уровень спроса на аренду офисных помещений по данным Комитета по коммерческой недвижимости и управлению Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга за полгода увеличился на 14,3%. Количество предложений за этот же период возросло на 16,7%. Офисные площади размером до 50 м2 желают снять 45% арендаторов, площади размером до 100 м2 - 36%, а площади до 150 м2 - 10%. Таким образом, 91% арендаторов хотят иметь площадь офиса до 150 м2. В первом полугодии 2001 года их было 85%. Возможно, это вызвано тем, что большую часть заявок на площади до 50 м2 в IV квартале составляли дилеры компании сотовой связи "МТС". Цены на аренду офисных помещений продолжали плавно расти. По данным агентства "Адвекс-РОССТРО" в конце 2001 года на офисном рынке был представлен товар на любой карман - от 8 USD/кв. м в месяц до 30 USD/кв. м в месяц. Нестыковка между спросом и предложением наблюдалась только в секторе дешевых помещений. Клиенты желают получить приличный офис за 7-8 USD/кв. м в месяц, а хозяева предлагают за эти деньги только площади в административных зданиях со скромным ремонтом и без сопутствующего сервиса. Все больше и больше таких площадей предлагается в НИИ. Участилось прирастание офисов за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Качественные офисы предлагают, в основном, бизнес-центры, они свои расценки за полгода подняли на 10-20%.

2.2. Состояние рынка аренды в первой половине 2002 года

Для первой половины 2002 года характерно продолжение роста цен аренды. За прошедшие полгода арендная плата за наиболее привлекательные объекты увеличилась на 20%. В период с 9 февраля по 29 марта 2002 года Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости проводило очередной опрос риэлтерских организаций о состоянии рынка нежилых помещений в феврале 2002 года. В опросе участвовало 20 организаций. Результаты обработки позволяют судить о том, что, по сравнению с ноябрем 2000 года, уровень цен сделок аренды коммерческой недвижимости увеличился, в среднем, на 21-33% и сейчас находится на уровне 69-103% от докризисного уровня цен. В общей структуре рынка доля сделок, приходящаяся на аренду, продолжает снижаться. Сделки по аренде составляют сейчас 65% от всех сделок с коммерческой недвижимостью города. В конце 2000 года это было 70%, а в начале 2000 года - 78%.

Исследования динамики изменения объема рынка аренды и структуры по секторам в период с августа 1998 года по февраль 2002 года показывают, что общий объем сделок с объектами коммерческой недвижимости растет, однако структура рынка не претерпевает существенных изменений. Причем наиболее стабильной является доля офисных помещений, которая в период с марта-апреля 2000 года по февраль 2002 года сохраняется на уровне 38% от общего количества сделок аренды. Доля торговли в период с ноября 2000 по февраль 2002 выросла на 6%, потеснив аренду производственно-складской недвижимости, доля которой в общем количестве сделок аренды, полученном от 14 агентств недвижимости, составляет 20%.

Структура рынка аренды по состоянию на февраль 2002 года представлена на рисунке 2.

Торговые помещения.

На рынке торговых помещений активность спроса, которая сейчас, в среднем, составляет 177% от докризисного уровня, существенно превышает предложение, которое, в среднем, находится на уровне 95% от докризисного. Это происходит в результате дефицита ликвидных помещений и является главным стимулом повышения цен, которые к февралю 2002 года, в среднем, составляют 103% от докризисного уровня.

• местоположение;
• человекопотоки (количество проходящих и проезжающих);
• расположение входа и окон;
• состояние помещения;
• наличие места для парковки и подъездных путей;
• наличие торгового оборудования.

Традиционно наибольшей популярностью у арендаторов пользуются магазины до 100 м2. По наблюдениям специалистов "Инаты", наибольшим спросом продолжают пользоваться магазины по продаже и обслуживанию сотовых телефонов. Каждый день в агентство поступает по несколько заказов от разных операторов связи. В основном им нужны совсем маленькие (по 10-30м2) помещения. В Ассоциации риэлтеров отмечают интерес к помещениям под парикмахерские и салоны красоты. По данным агентства "Динас" продовольственные сети активно ищут универсамы площадью от 1000 м2 до 2000 м2, расположенные в ближайших пригородах (особенно привлекательны для них объекты, расположенные в Пушкине и Павловске).

По реальным сделкам в первой половине 2002 года ставки аренды торговых помещений составили:

• в центре: на Невском проспекте по рядовым магазинам ставки доходят до 400-900 долларов США за кв. м в год, а максимальная арендная планка Невского проспекта до 100-120 USD/кв. м в год. На Литейном и Владимирском проспектах - это 300-600 USD/кв. м в год.;
• на Большом проспекте Петроградской стороны ставки доходят до 700 долларов США за кв. м в год, на участке Каменноостровского проспекта у станций метро "Горьковская" и "Петроградская" - до 400 долларов США за кв. м в год.
• на рядовых улицах в центре, таких, как Маяковского, Некрасова, Кирочная, Марата, Чернышевского, Восстания и пр. от 150 до 400 долларов США за кв. м в год.
• окраинные магистрали: от 100 до 200 USD/кв. м в год - помещения на Гражданском пр и Луначарского, Ленинском, Индустриальном, Большевиков и Новочеркасском проспектах.
• тихие улицы в спальных районах: от 50 до 150 USD/кв. м в год - помещения на Алтайской, Ленской, Димитрова, Федосеенко и пр.

Офисные помещения.

Рынок офисных помещений на начало года, в среднем, находился на уровне 71% от докризисного уровня. В этом секторе предложение продолжает превышать спрос, хотя разрыв между ними постепенно сокращается. Мешает то, что на рынок постоянно выходят административные корпуса предприятий и НИИ, предлагая в аренду свои помещения. Когда исчерпается это предложение пока никому не известно. Вместе с тем риэлтеры устойчиво отмечают дефицит качественных офисных помещений по приемлемой цене. На рынке увеличивается разброс ставок по помещениям различного качества. Специалисты "Бекара" отмечают, что на рынке по-прежнему широко практикуется сдача под офисы гостиничных номеров. Офис в отеле туристского класса обойдется арендаторам на 20-30% дороже, чем помещение в бывшем НИИ. Институтские площади предлагаются по 100-200 USD/кв. м в год. В спальных районах арендодателями часто выступают владельцы удачно расположенных квартир или учебные заведения. Издержки арендатора в последнем случае очевидны: все строится на личных отношениях, контракты оформляются как договоры о совместной деятельности или держатся на устных договоренностях. Главный риск для арендатора - угроза внезапного выселения.

Основными клиентами офисных помещений являются:

• компании, специализирующиеся в области оптовой торговли;
• компании, занимающиеся телекоммуникациями, разработкой программного продукта и пр.
• компании, занимающиеся консалтинговой деятельностью;
• финансовые структуры;
• некоммерческие организации.

Важнейшие ценообразующие факторы для клиентов офисных помещений являются:

• престижность и удобство расположения в городе;
• планировка, дизайн и отделка помещений;
• возможность приобретения помещения в собственность;
• количество телефонных линий;
• отдельный вход;
• удаленность от метро;
• этаж;
• экологический фактор.

Небольшие фирмы-арендаторы чаще отдают предпочтение вариантам с умеренной стоимостью в ущерб престижности, в то время как для крупных фирм, наоборот, важен престиж, удобство расположения, соседи. Большинство сделок по аренде приходится на недорогие помещения недалеко от метро. Практически неликвидны дешевые офисы в дальних "спальных" районах и в промышленных зонах.

Основной спрос приходится на небольшие и средние, желательно на первом этаже и с отдельным входом, помещения площадью 50-300 кв. м. Крупные помещения (около 300 кв. м), как правило, стараются арендовать растущие компании. Заявки на офисные помещения площадью более 1000 кв. м единичны. Не прекращается процесс перевода квартир в нежилой фонд. Большая часть сделок по аренде офисных помещений вообще не фиксируется маркетологами: они заключаются напрямую, без помощи посредников.

Спрос на офисные помещения по площади весьма предсказуем, он представлен на Рисунке 3. Диаграмма составлена по данным Центра недвижимости "Ината":

Рассматривая структуру рынка офисных помещений в целом можно выделить следующие основные сегменты:

Помещения, которые сдаются в аренду городскими властями в лице КУГИ. Арендные ставки этих помещений исчисляются с применением массовой методики определения уровня арендной платы и почти соответствуют средним рыночным. Сегодняшний правовой статус арендатора помещений позволяет лишние метры сдавать в субаренду с уведомлением арендодателя. В большинстве своем, это помещения низкого и среднего класса с уровнем аренды от 40 до 200 USD/кв. м год. Переоборудованные помещения в административных зданиях предприятий, НИИ, организаций, свернувших или значительно сокративших свою деятельность. В связи с сокращением финансирования многих программ из федерального бюджета, в частности по линии министерства обороны, количество переоборудованных под офисы зданий существенно увеличилось за последние 2-3 года. Завершившийся процесс приватизации путем акционирования, способствует прояснению правового статуса многих зданий. Недвижимость акционированных предприятий и учреждений сдается в аренду с заключением прямых арендных договоров. Помещения в зданиях предприятий или учреждений находящихся в федеральной или муниципальной собственности, сдаются в субаренду с согласованием арендного договора с КУГИ. В большинстве своем уровень предлагаемых помещений довольно низок, невелики и арендные ставки, составляющие от 50 до 200 дол./кв. м., год. Широко практикуется сдача гостиничных номеров под офисы. Офис в отеле туристского класса обойдется арендаторам на 20-30 % дороже, чем помещение в бывшем НИИ. Институтские площади предлагаются по 100-150 дол./кв. м., год. В "спальных" районах арендодателями часто выступают владельцы удачно расположенных квартир или учебные заведения. Издержки очевидны: все строится на личных отношениях, контакты оформляются как договоры о совместной деятельности или попросту держатся "на честном слове". Аналогично сдаются в аренду и помещения в многочисленных рабочих общежитиях, администрация которых, как с ведома собственника, так и без оного, пускает в комнаты рабочей молодежи желающих поработать бизнесменов.

Приспособленные под офисы расселенные квартиры и другие встроенные помещения. Как правило, предлагаемые офисы расположены в историческом центре с развитой инфраструктурой. Диапазон уровня арендной платы довольно широк (от 50 до 200 дол/кв. м. в год) и зависит от качества проведенного ремонта, месторасположения, соседства с коммунальными квартирами и т.п.

Бизнес центры и офисные центры.

Этот сегмент рынка, составлявший в начале 1998 года чуть больше 4% рынка получил за последние несколько лет достаточно бурное развитие, сейчас доля его по некоторым данным превышает 20% от общей площади офисных помещений города. Отчасти этому способствовал ввод в строй новых бизнес центров, в большей степени - создание офисных центров на базе существующих административных зданий или встроенных помещений жилых домов (т.н. "мини бизнес центры"). Избыток офисных площадей в сочетании с финансовым кризисом способствовали существенному падению ставок аренды офисов в 1999 году, однако в течение 2000 и 2001 года арендные ставки росли и сейчас можно говорить о том, что во второй половине 2002 года можно ожидать стабилизацию ставок. Общее количество офисных центров и бизнес центров сейчас превышает 200, однако, они существенно дифференцированы как по уровню арендных ставок, так и по качеству предоставляемых услуг. Традиционно их делят на классы A, B, C, D и E. Это деление в условиях России весьма условно, поскольку отсутствуют жесткие критерии отнесения помещений к тому или иному классу. Тем не менее, можно сформулировать наиболее общие принципы классификации:

• Офисные центры класса E. В большинстве своем это бывшие административные блоки предприятий или НИИ, которые, в отличие от рассмотренного выше сектора административных помещений так или иначе выделены и имеют управляющую компанию (часто ее функции выполняет специализированный отдел предприятия-арендодателя). Качество помещений низкое, ремонт, как правило, производится за счет арендатора, отсюда и низкие арендные ставки, в среднем, от 60 до 120 дол./кв. м в год включая НДС.
• Офисные центры класса D. Чаще всего это, опять-таки, бывшие административные корпуса или здания общежитий, НИИ и пр. Они отличаются от офисных центров класса E большим профессионализмом управляющих и большим уровнем сервиса. Как правило, они уже имеют отдельные входы и свою охрану. Уровень отделки помещений разный. Как правило, помещения отделывает арендатор, но возможны варианты зачета ремонта в счет арендных платежей. В этом секторе можно выделить специализированные бизнес центры со своей управляющей компанией. Это "Технопарк" на наб. Обводного канала 14, бизнес-парк "Остров" (дорога на Турухтанные острова 10а) и др. Уровень арендных ставок лежит в диапазоне от 80 до 180 дол./кв. м в год включая НДС и коммунальные услуги.
• Бизнес центры класса C. Это специализированные офисные здания, имеющие свою управляющую компанию, известное на рынке имя и сравнительно высокий уровень отделки помещений. В отличие от бизнес центров класса D они обычно выполняют ремонт предоставляемых в аренду помещений своими силами и следят за уровнем отделки входа, коридора, лестниц и мест общего пользования, помня, что если театр начинается с вешалки, то бизнес центр - с холла и санузлов. Среди представителей этого сектора можно выделить деловой центр "Невский" (ул. Бабушкина, 3), бизнес центр "Бекар" (Б. Сампсониевский пр., 61), бизнес центр "Нобель" (Пироговская наб., 21), бизнес центр "Казанская 36" и другие. Уровень арендных ставок сегодня лежит в диапазоне от 150 до 350 дол./кв. м в год включая НДС и коммунальные услуги. Характерно, что после существенного снижения ставок в 1999 году (до 50% от докризисного уровня) даже наиболее дорогие представители этого сектора очень тяжело переходили рубеж ставок в 200 дол./кв. м.
• Бизнес центры класса B. Это высококачественные бизнес центры, которые кроме качественной отделки, надежной охраны и имени отличает оригинальный ди-зайн помещений и наличие офисной инфраструктуры (кафе, фитнес центры и пр.). Как правило, бизнес центры этого уровня имеют автономные системы отопления и кондиционирования. Наличие высококачественных инженерных систем является обязательным для вновь выходящих на рынок представителей данного класса, хотя некоторые из существующих бизнес центров, работающие на рынке с начала 90-х, используют отечественные инженерные системы. Среди представителей этого сектора можно выделить бизнес центр "Невский 30", бизнес центр "Невский 80", бизнес центр "Елизаветинский" (13-я линия В.О., 14), бизнес центр "JGB House" (Жуковского, 63), бизнес центр "Грифон" (Достоевского, 19), бизнес центр "Нептун" (наб. Обводного канала, 93) и др. Уровень арендных ставок лежит в диапазоне от 250 до 450 дол./кв. м в год включая НДС и коммунальные услуги.
• Бизнес центры класса A. Это высококачественные бизнес центры, которые специально строились (реконструировались) как офисные здания данного класса. Для них характерен наиболее высокий уровень сервиса, автономные инженерные системы, автоматически поддерживающие температуру и влажность, системы бесперебойного питания и пр. Обязательства арендодателя по поддержанию жестких требований жизнеобеспечения, как правило, включаются в договора аренды. Среди представителей этого сектора можно уверенно назвать бизнес центры "Атриум" (Невский пр., 25) и "Northen Capital House" (Мойки р. наб., 36). Некоторые аналитики относят к ним бизнес центр "Шведский дом" (Малая Конюшенная 1/3). Новыми представителями этого класса являются бизнес центры "White Nights House" (М. Морская, 23) и "Невский 32". Уровень арендных ставок лежит в диапазоне 400-600 дол./кв. м в год включая НДС и коммунальные услуги.

Ситуация в бизнес центрах и офисных центрах по состоянию на апрель 2002 г.

Производственно-складские помещения.

Рынок производственно-складских помещений на первую половину 2002 года, в среднем, находился на уровне 65% от докризисного уровня. Активность спроса (166% от докризисного уровня) устойчиво превышает предложение (113% от докризисного уровня). Это приводит к росту цен. За период с ноября 2000 по февраль 2002 года арендные ставки по производственно-складским объектам выросли, в среднем, на 28%. Сделок со складами и производствами, как обычно, мало. Причина - в отсутствии достойного предложения. Специалисты "Адвекс-РОССТРО" говорят, что катастрофически не хватает складских помещений на первых этажах; освобождающиеся сдаются за одну-две недели.

Наибольшим спросом пользуются склады около 1000 м2. Есть потребность и в более солидных комплексах - по 3000 - 5000 м2. Доля таких заявок на рынке растет. Неизменной популярностью у мелкорозничных торговцев пользуются небольшие (до 100-150 м2) складики во встроенных помещениях, особенно в центре города.

Требования по качеству по-прежнему строгие: отопление, электричество, пандус, охрана, потолки от 4 до 7 метров, кранбалки, подъезды для еврофур, желательны ж/д подъезды. Кроме того, необходимо, чтобы права арендодателя на его имущества были надлежащим образом оформлены. Зачастую и финансовое положения арендодателя имеет важную роль. Никто не хочет оказаться в ситуации, когда предприятия арендодателя отключают от коммуникаций или продают с молотка. Причем, что немаловажно для нынешней ситуации с промышленно-складской недвижимостью, арендатор готов платить за необходимые ему условия производственной деятельности. По помещениям, имеющим все необходимое для арендатора арендные ставки довольно ощутимо растут. Арендные ставки в специализированных складских комплексах достигли 7-8 USD за кв. м в месяц. Производственные площади и рядовые теплые склады сдаются по 5-6 USD за кв. м в месяц. Одновременно имеются предложения в принципе отапливаемых больших производственно-складских помещений в плохом состоянии по 2,5 USD за кв. м в месяц. Сегодня качество определяет цену. По холодным складам ставки находятся в диапазоне от 2 до 3 USD за кв. м в месяц.

2.3. Выводы и тенденции развития рынка аренды в период с августа 1998 года по 2002 год.

Финансовый кризис, поразивший экономику России в августе 1998 года, оказал существенное влияние на развитие рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга. Анализ динамики состояния рынка в разных секторах позволяет сделать вывод, что рынок аренды нежилых помещений во второй половине 1999 года в основном стабилизировался на новых ценовых и структурных соотношениях, во второй половине 1999 года отмечен рост цен практически во всех секторах. В дальнейшем развитие рынка шло по нарастающей. В 2000-м году спрос на торговые и производственно-складские помещения превысил предложение. Для начала 2002 года характерно бурное развитие недвижимости во всех секторах.

Торговая недвижимость, как наиболее динамичный сектор, в феврале 2002 года, в среднем, превысила докризисный уровень арендных ставок и продолжает устойчиво расти в преддверии 300-летия Санкт-Петербурга. Вместе с тем, общий уровень арендных ставок позволяет предположить, что темпы роста арендных ставок, вероятнее всего замедлятся.

Офисная недвижимость, в силу своей значительной инертности и продолжающегося вовлечения в оборот ранее неэффективно используемых площадей развивается более слабыми темпами, чем торговля. Цены сделок аренды по состоянию на февраль 2002 года достигли, в среднем, 71% от докризисного уровня и продолжают расти.

Промышленно-складская недвижимость по состоянию на февраль 2002 года продолжает расти в цене и вышла на рубеж 69% от докризисного уровня цен. Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.

3. Прогноз рынка аренды во втором полугодии 2002 года и в 2003 году

Анализ динамики развития рынка в период с августа 1998 года по 2002 год указывает на то, что рынок в течение первой половины 1999 года полностью адаптировался к кризисным явлениям 1998 года и с осени 1999 года во всех секторах рынка начался устойчивый подъем, который продолжался вплоть до первой половины 2002 года и, вероятнее всего, будет продолжаться и дальше.

Рынок нежилых помещений Санкт-Петербурга включает в себя три сектора по типам функционального использования объектов: рынок торговых, офисных и промышленно-складских помещений. Каждый сектор имеет свои особенности ценообразования, поэтому целесообразно прогноз динамики развития каждого сектора рассматривать отдельно.

Рынок торговых помещений, как наиболее динамичный, раньше всех адаптировался к августовскому кризису 1998 года. Уже в первой половине 1999 года падение арендных ставок прекратилось и с сентября 1999 года начался уверенный рост, который продолжался, причем с увеличением темпов, вплоть до начала 2002 года. В феврале 2002 года арендные ставки помещений торгового назначения находились, в среднем, на уровне 103% от докризисного уровня, т.е. в большинстве своем превысили максимальные значения, существовавшие за всю историю Питерского рынка . Ситуацию на рынке в период начала лета 2002 года все риэлтеры единодушно называют "ожиданием". Рынок перегрет. Цены, по мнению риэлтеров, близки к своему потолку. Ликвидные помещения в большом дефиците, это побуждает собственников увеличивать арендные ставки, однако арендаторы по завышенным ставкам заключать договора не готовы. Одновременно, на рынок, в преддверии празднования трехсотлетия города, выходят новые торговые организации, в первую очередь московские, которые готовы брать в аренду помещения по ценам, более высоким, чем местные торговые фирмы.

Одной из тенденций сегодняшнего дня является увеличение сроков договора, что приводит к постоянному "вымыванию" с рынка аренды ликвидных объектов (при сроке в 1 год объект, при увеличении ставки может опять появиться на рынке через год, при большем сроке аренды этот период, соответственно, увеличивается, кроме того, долгосрочные договора с большей вероятностью пролонгируются). Одновременно с этим идет процесс увеличения количества продаж торговых помещений (увеличения доли продаж в общем объеме сделок аренды и продажи), что также существенно сокращает потенциал рынка аренды. Вместе с тем, несмотря на довольно категоричные заявления некоторых риэлтеров, которые говорят об ожидающемся прекращении роста и даже некотором падении ставок аренды в наиболее проходных местах, вероятнее всего, рост арендных ставок продолжится по крайней мере до наступления праздников. Слишком велики ожидания торговых предприятий, связанные с притоком гостей города. Этот вывод подтверждают и результаты опроса, проведенного специалистами ГУ ГУИОН в феврале-марте 2002 года. Прогнозное значение аренды в феврале 2003 года, указанное участниками опроса, в среднем, находится на уровне 115% от докризисного уровня цен, т.е. операторы рынка ожидают общего повышения цен на 11% относительно весны этого года. Динамика рынка показывает, что, вероятнее всего, этот прогноз сбудется. Кроме того, инерция рынка и ожидания, связанные с проведением торжеств, вероятнее всего, приведут к дальнейшему повышению арендных ставок, хотя и более низкими темпами. Вероятнее всего, к сентябрю 2003 года ставки повысятся еще на 2-4% относительно уровня февраля 2003 года и достигнут 118-120% от докризисного уровня цен.

Вторая половина 2003 года не предвещает бурного роста для предприятий торговли. Праздники и связанное с ними оживление в торговом секторе кончились. Гости города, существенно увеличивающие в период праздников платежеспособный спрос, уехали. Финансирование федеральных проектов закончилось, работы завершены и полученные горожанами деньги потрачены. Все эти факторы приведут во второй половине 2002 к существенному замедлению роста покупательского спроса. Спрос на аренду торговых объектов будет падать. Одновременно, несколько оживится предложение за счет "сворачивания" празднично ориентированной торговли. Вместе с тем, жизнь в городе будет продолжаться и после праздников, люди будут по-прежнему посещать магазины и оставлять там "свои кровные". Поэтому о падении доходов, а значит и арендных ставок по торговым объектам говорить не приходится. Вероятнее всего, будет медленный рост (в пределах 2% за полгода) или стабилизация ставок аренды. Таким образом, к концу 2003 года арендные ставки торговых помещений, вероятнее всего, выйдут на 120% от докризисного уровня цен и практически остановят свой дальнейший рост.

Рынок офисных помещений. Падение цен на аренду офисов, обусловленное кризисом 1998 года, продолжалось до первой половины 1999 года, после чего на рынке аренды офисов наблюдался медленный рост вплоть до первой половины 2002 года. В феврале 2002 года уровень цен сделок аренды офисных помещений находился, в среднем, на уровне 71% от докризисного уровня. Опрос операторов рынка, проведенный Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости показал, что к февралю 2003 года риэлтеры, в среднем, ожидают повышения цен аренды офисных помещений еще на 10%, до уровня 78% от докризисного уровня цен. Анализ развития рынка в первой половине 2002 года показал, что прогнозы операторов рынка в целом оправдываются. Рынок аренды офисных помещений продолжал развиваться достаточно спокойно, арендные ставки в период с февраля по июнь 2002 года увеличились, в среднем, на 4-6% и сейчас находится на уровне 74-75% от докризисного уровня цен.

Анализ развития рынка позволяет предположить, что в августе "просыпающийся" после летних отпусков рынок активизируется, спрос возрастет, что не замедлит сказаться на уровне цен и количестве сделок. Однако маловероятно, что темпы роста арендных ставок по офисным помещениям будут существенно отличаться от ситуации весны. Вероятнее всего, повышение цен опять ограничится 4-6% от достигнутого уровня цен, т.е. рынок к концу 2002 года выйдет на уровень 77-79% от докризисного уровня. Этот уровень цен останется и на начало февраля 2003 года, начало очередной сезонной активизации рынка после застоя новогодних каникул. Весной 2003 года рынок будет продолжать развиваться в преддверии празднования 300-летия города и арендные ставки, вероятнее всего будут продолжать повышаться до майских праздников. Первые две недели мая - сезонный спад активности, затем маловероятно, что эта активность существенно возобновится, поскольку 27 мая наступает пик торжеств, которые продлятся не менее месяца. В июле-августе наступает очередной спад активности, вызванный летними отпусками. Таким образом, активизация офисного рынка, вероятнее всего, наступает ближе к сентябрю. Начальный уровень цен, с учетом повышения в весенний (предпраздничный) период, ожидается на уровне 80-84% от докризисного уровня т.е. результат устойчивого повышения на 4-6% от достигнутого ранее уровня. Во второй половине 2003 года маловероятно ждать высокой активности рынка. Бюджетные деньги кончились, праздничные проекты завершены, соответственно, о бурном развитии структур, традиционно занимающих офисные площади (имеются в виду различные виды консалтинга, финансовое брокерство, оптовая торговля, связанная с поставками из-за рубежа, туризм и др.), говорить не приходится. Однако некоторое снижение роста спроса при существенно более сильном снижении предложения приведет к повышению арендных ставок, хотя и не столь высокими темпами, как в первой половине 2003 года. Вероятнее всего, дело ограничится 2-4% относительно "предпраздничного" уровня цен, т.е. к концу 2003 года рынок аренды офисных помещений, вероятнее всего, выйдет на уровень 83-85% от докризисного уровня.

Рынок производственно-складских помещений дольше всех адаптировался к последствиям кризиса 1998 года. Падение арендных ставок в этом секторе закончилось только в конце 1999 года на планке в 49% от докризисного уровня цен. В дальнейшем на рынке наблюдался рост ставок. Вначале очень медленный, затем все более быстрый. Пик темпов прироста арендных ставок по производственно-складским помещениям приходится на 2001 год. К февралю 2002 года арендные ставки производственно-складских помещений находились на уровне 69% от докризисного уровня. Опрос операторов рынка, проведенный специалистами ГУ ГУИОН в феврале-марте 2002 года показал, что риэлтеры, в среднем, ожидают к февралю 2003 года повышения уровня арендных ставок еще на 13%, т.е. до 78% от докризисного уровня. Это обусловлено, во первых, общим экономическим ростом и, во вторых, притоком федеральных денег на реализацию программ подготовки города к 300-летию. Впрочем, последнее не является основополагающим и действует, скорее, через эффект мультипликатора.

На сегодняшний день в секторе промышленно-складской недвижимости сложилась ситуация, когда сравнительно высокий уровень спроса на производственно-складские помещения не находит адекватного предложения. Несмотря на обилие листинговых предложений, реального желания эффективно работать со своей недвижимостью у крупных предприятий города не наблюдается. Большая часть сделок срывается вследствие неценовых причин: отсутствия оформления прав на предлагаемую недви-жимость или неадекватного поведения руководства предприятия в ходе сделки. К сожалению, практика реструктуризации предприятий и снижение налогового бремени с временно не используемых площадей не создает экономических стимулов к повышению эффективности использования существующей производственной недвижимости. Вместе с тем, как показали результаты опроса и анализ рынка, активность предложения понемногу растет. За полтора года она наверстала рубеж, с которого опустилась в течение первого полугодия 2000 года. Вероятнее всего, активность предложения будет расти и дальше. Вероятен и дальнейший рост спроса, по крайней мере до первой половины 2003 года. Вместе с тем, при отсутствии существенного роста внешних инвестиций, после реализации предпраздничных проектов активность спроса может начать падать, что, вероятнее всего, в сочетании с ростом предложения, приведет к некоторому снижению темпов роста арендных ставок по производственно-складской недвижимости. Однако, продолжающийся общий экономический рост и относительно низкий уровень самих ставок приведет к тому, что в целом темпы роста арендных ставок промышленно-складской недвижимости будут выше, чем в других секторах. В течение полугода, с февраля по сентябрь 2003 года, арендные ставки, вероятнее всего, повысятся еще на 7% и достигнут 83% от докризисного уровня цен, а к концу 2003 года они, возможно, увеличатся еще на 3-5%, до уровня 85-87% от докризисного уровня цен.

Выводы:

• 1. Анализ динамики развития и тенденций рынка недвижимости показывает, что в случае отсутствия дестабилизирующих факторов политического характера и резких колебаний курса национальной валюты рынок недвижимости во второй половине 2002 и в течение всего 2003 года будет устойчиво развиваться.
• 2. Торговая недвижимость, как наиболее динамичный сектор, вероятнее всего, стабилизируется к концу 2003 года на уровне 120% от докризисного уровня цен. В дальнейшем цены на торговую недвижимость будут расти медленно, отслеживая инфляционные изменения потребительского спроса и присущую данному типу недвижимости сезонность.
• 3. Офисная недвижимость, в силу своей значительной инертности, во второй половине 2002 года и на всем протяжении 2003 будет расти, сохраняя при этом относительно стабильный темп прироста 4-6 % за половину года, и вероятнее всего, к концу 2003 года выйдет на уровень 83-85% от докризисного уровня цен. В дальнейшем, вероятнее всего, рост продолжится, хотя темп прироста может несколько снизится, до уровня 2-4% в течение полугода.
• 4. Промышленно-складская недвижимость в течение второй половины 2002 и всего 2003 года будет продолжать расти в цене и, вероятнее всего, выйдет к концу 2003 года на рубеж 85-87% от докризисного уровня цен. Динамика дальнейшего роста и уровень последующей стабилизации цен в первую очередь зависит не от уровня спроса на производственные площади, который неуклонно растет, а от реального желания экономических субъектов эффективно использовать простаивающие помещения и от решения вопросов оформления прав собственности на вовлекаемую в экономический оборот недвижимость.

Сноски по тексту:

1. В ноябре 2001 года решением Общего Собрания Ассоциации было возвращено первоначальное имя - Ассоциация риэлтеров Санкт-Петербурга.  назад

2.Анализ развития рынка и все, использованные при проведении анализа ценовые показатели номинированы в долларах США. назад

3.Результаты опросов операторов рынка аренды, проведенных ГУ ГУИОН в период с 1998 по 2002 год и построенные на основнии этих опросов графики динамики аренды нежилых помещений приведены в приложении. назад

Прогноз развития рынка аренды нежилых помещений Санкт-Петербурга в 2003 году подготовлен ГУ Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости по заказу Администрации Санкт-Петербурга во исполнение статьи 5 Закона Санкт-Петербурга от 18 сентября 1997 года №149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

Главное управление инвентаризации и оценки недвижимости Администрации Санкт-Петербурга, экспертно-аналитический отдел.