Библиотека

ПРОГНОЗ ЦЕНОВОЙ ДИНАМИКИ НА РЫНКЕ ВТОРИЧНОГО ЖИЛЬЯ ЕКАТЕРИНБУРГА.

Умеренный рост цен на жилую недвижимость с 1999 по 2005 годы, сменился резким ростом в 2006 году, причинами которого стали: доступные ипотечные программы, рост доходов населения, дефицит жилой недвижимости. За 2006 год цена на недвижимость выросла более чем в два раза. Значительное влияние на рынок недвижимости оказывали внешние факторы: рост доходов РФ от продажи экспорта (сырьевые ресурсы), приток иностранных инвестиций в Россию. В первом квартале 2007 года, цены предложения на вторичном рынке жилья достигли пиковых показателей и начали демонстрировать отрицательную динамику в рублевом выражении, при этом в долларовом эквиваленте, оставались относительно стабильны до августа 2008 года. Объем предложения в 2007 году начал стремительно расти, увеличившись к середине года более чем в два раза. С августа 2008 по февраль 2009 года средняя цена на вторичном рынке жилья в долларовом эквиваленте снизилась на – 38,6 % (в рублях на – 8,2 %), в основном за счет девальвации рубля. С конца 2008 года, наблюдается значительное сокращение количества сделок купли-продажи на рынке жилья. 

Основное влияние на рынок жилой недвижимости, в среднесрочной перспективе будут оказывать влияние глобальные факторы, продолжаться тенденции: сокращение доходов населения, снижение заработных плат, увеличение количества безработных, миграция из моногородов в сельскую местность, что в свою очередь, станет следствием снижения потребления.

Новые проблемы в финансовой сфере, будут вызваны, увеличением просрочек по кредитам, сжатием денежной массы (нехватка ликвидности), продолжиться отток капитала из России. Крупные  Российские предприятия столкнуться со сложностями по выплате внешних долгов. По причине резкого снижения налоговых поступлений, в 2009 году с проблемой финансирования текущих расходов столкнется большинство российских регионов. Следствием финансовых проблем, станет сокращение резервного фонда России, снижение курса рубля к биовалютной корзине, сокращение и ужесточение кредитования.

Основными локальными факторами будут являться: отсутствие доступных ипотечных программ, низкий уровень (практическое отсутствие) инвестиционного спроса, выход на рынок залоговых квартир.

Пути выхода из создавшейся ситуации в основном будут зависеть от верных внутриполитических решений и путей их конкретного исполнения, чего в данный момент не наблюдается. Кроме этого, Российская экономика сильно зависима от ситуации в мировой экономике, цен на сырье и стадии восстановления мировых экономик. Развитые страны восстановятся раньше, чем развивающиеся. В настоящий момент наблюдается лишь усугубление кризиса как внутри страны, так и в мировой экономике. Валовой внутренний продукт России в 2009 году сократиться, инфляция по итогам 2009 года может превысить показатели предыдущего года. Угрожающе выглядят темпы сокращения промпроизводства в России.

Серьезное влияние на рынок недвижимости оказывает экспорт сырьевых ресурсов из РФ, основой экспорта является нефть. Значительная часть средств от экспорта, перераспределяясь внутри страны, вливается в сектор недвижимости. Рассмотрим стоимость жилья в нефтяном эквиваленте. В течение пяти лет, с июля 2001 по июль 2006 годы, когда рынок жилья демонстрировал планомерный рост, средняя цена колебалась на уровне 19,1 баррелей за кв. м. (корреляция 0,96). За весь период наблюдения среднее значение равняется 21,1 баррелей за кв. м. (корреляция 0,86). Дважды в январе 2007 и ноябре-декабре 2008 годов, стоимость жилья превысила средне значение в два раза. В первом случае это было связано с безудержным ростом жилья, стимулируемым доступным кредитованием и верой потребителей в бесконечный рост недвижимости. Во втором случае с обвалом цен на нефть. В период с июля 2006 по февраль 2009 года, средняя стоимость жилья равнялась 30,4 баррелей за кв. м. Корреляция с ценой на нефть, в этот период времени оказалась слабой, выйдя на уровень 0,52. В этот период времени, основной фактор влияния стоимости нефти на цену жилья, сменился фактором доступного кредитования. На февраль 2009 года стоимость жилья, равняется 33,6 баррелей за кв. м.

Рынок жилья инертный, он не может обрушиться также как фондовый рынок или нефтяные котировки, но ближайшие годы он будет стремиться к отметке в 20 баррелей за кв. м., так как кредитный стимулятор, оказывающий в последние годы подавляющее воздействие на ценообразование на рынке недвижимости работать не будет, основное влияние на сектор недвижимости вернется к зависимости от стоимости нефти и доходов населения.

Прогноз средней цены предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в долларовом эквиваленте.

Цены предложения на вторичном рынке жилья в среднесрочной перспективе, продолжат снижение, среднемесячный темп снижения с февраля 2009 – январь 2011 года, составит 2,3%, при этом в некоторые периоды времени снижение может достигнуть более 10% в месяц, это будет связано с ослаблением курсовой стоимости рубля по отношению к доллару. В осенние месяцы 2009 – 2010 годов, цены предложения могут показать краткосрочную положительную динамику, что будет связано с сезонным оживлением на рынке, удовлетворением отложенного спроса, верой о достижении дна. На январь 2010 года, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья прогнозируется на уровне 1030 долларов США, на  январь 2011 года – 860 долларов США.

Достаточно сложно прогнозировать, что будет с долларом в течение ближайших двух лет, и будет ли вообще существовать такая денежная единица. Поэтому прогнозируемое значение на январь 2011 года, в нефтяном эквиваленте составит 20 – 24 барреля марки Brent за кв. м. Так же существует вероятность того, что при резком снижении курсовой стоимости доллара, либо его замене на другую единицу, часть сбережений находящееся у населения будет инвестирована в рынок недвижимости. Что в свою очередь, может вызвать незначительный рост средней цены предложения на рынке жилья в краткосрочном периоде.

Прогноз средней цены предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в рублях.

Сценарий 1. Цены предложения за год снизятся на 20%, среднемесячный темп падения составит 1,8%. Осенью 2009 года небольшое оживление на рынке будет связано с сезонностью, удовлетворением отложенного спроса. В начале 2010 года цены предложения продолжат снижение. На февраль 2010 цена средняя предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга  прогнозируется на уровне 42800 руб. за кв. м.

Сценарий 2. Цены предложения за год снизятся на 16%, среднемесячный темп падения составит 1,4%. На февраль 2010 цена средняя предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга  прогнозируется на уровне 45000 руб. за кв. м.

Основными причинами снижения стоимости жилья в среднесрочной перспективе, будут являться:

 1) Сокращение доходов населения, что в свою очередь вызовет значительное сокращение сегмента среднего класса, который в предыдущие годы являлся основным потребителем рынка жилой недвижимости.

 2) Отсутствие доступного кредитования, которое оказывала доминирующее влияние на  ценообразование на рынке жилья в последние три года. Количество объектов жилой недвижимости приобретаемой с помощью ипотечных кредитов в 2008, превышало 50% в структуре реализуемой жилой недвижимости.

3) В результате мирового кризиса, снижение стоимости жилой недвижимости наблюдается в большинстве стран мира. При этом стоимость жилой недвижимости значительно лучшего качества и уровня жизни в развитых европейских странах  зачастую соответствует, а порой даже ниже стоимости недвижимости в Екатеринбурге.

Следствием значительного сокращения платежеспособного спроса и отсутствие доступного кредитования будет являться снижение цен предложения.

В прогнозируемый период времени, возможно, значительное сокращение объема предложения, основным фактором сокращения объема, будет являться уход с рынка агентств недвижимости. При этом сокращающийся объем предложения не сможет повлиять на прогнозируемый тренд. Это хорошо прослеживается на опыте Алматы, где цены предложения снизились от пиковых показателей, с июля 2007 – февраль 2009 на 58,2% (с 3727 до 1557 $ за кв. м.), при этом объем предложения за этот период времени сократился на 61,1%. (http://www.kn.kz)

Высокая инфляция, также не сможет повлиять на прогнозируемый тренд, если доходы населения не будут расти пропорционально инфляции.

18.03.2009 г

 Руководитель аналитического отдела ГК «Новосёл»

Меньшенин Сергей

stratega71@mail.ru