Библиотека

Проект “Мониторинг цены предложения (вторичный рынок жилья)”, январь 2002

Методическое описание

В рамках программы “Пилот-Недвижимость InfoScan” проводится мониторинговый проект “Мониторинг цены предложения (вторичный рынок жилья)”, который реализуется в Новосибирске с октября 2001 года.

Исследуемая совокупность составлена на основе Базы данных предложений эксклюзивных вариантов (База эксклюзивов), представляемых Агентствами недвижимости на платной основе (реклама) и размещаемая в Интернете на сайте Новосибирской Ассоциации Риэлторов ( www.realty.sinor.ru).

Используемая методика проведения мониторинга приведена в соответствие с требованиями Российской Гильдии Риэлторов.

Ограничение 1.1. Данную выборку нельзя расценивать как репрезентативную, так как она не соотнесена с генеральной совокупностью (жилой фонд города Новосибирска).

Ограничение 1.2. Агентства недвижимости, чьи данные используются в выборке, различаются по количеству сотрудников, объемам рынка. Формируемая база случайна, она зависит только от проводимой рекламной политики агентств недвижимости.

Ограничение 1.3. При использовании Базы эксклюзивов следует учитывать тот факт, что цены на квартиры, выставляемые на основе эксклюзивного договора, могут отличаться от квартир, выставляемых на продажу без подобного договора. ЦМИ InfoScan пока не располагает корректной информацией по ценовым и структурным различиям предложений квартир (эксклюзивный рынок – не эксклюзивный), по соотношению обоих рынков. В данном направлении ведется работа.

Использование при расчете Базы эксклюзивов имеет следующие преимущества:

1. это база реально продающихся квартир,
2. эта база актуальна,
3. высокая информативность (имеет более точные параметры описания объектов).

За период с 01 января по 03 февраля 2002 года в Базе эксклюзивов были представлены варианты квартир от 66 агентств недвижимости.

Еженедельная база данных составляет не менее 1200 вариантов (в среднем около 1700).

После подготовки и объединения недельных Баз эксклюзивов за рассматриваемый период была сформирована выборка предложений в количестве 2285 вариантов.

Алгоритм подготовки базы данных к обработке:

1. Чистка от пропусков и ошибок (проверка на нуль цены, общей площади объектов, проверка соотношения общей и жилой площади).

2. Исключение выскакивающих точек по значениям цены объекта, удельной цены, указанной общей площади.

3. При объединении двух баз данных использовалась очистка от повторов (в случае, если за период произошло изменение по цене в конкретной квартире, возврат одной записи в выборку происходил на основе скорректированной цены, рассчитанной как средняя за период).

Используемая типология жилья:

1. по количеству комнат

• 1-комнатные

• 2-комнатные

• 3-комнатные

• 4-комнатные и более

Ограничение 2. Исключены комнаты, дома, коттеджи.

2. по районам

• Дзержинский

• Железнодорожный

• Заельцовский

• Калининский

• Кировский

• Ленинский

• Октябрьский

• Советский

• Центральный

• Первомайский

• ВАСХНИЛ

Ограничение 3. При дифференциации по районам использовалось административно-территориальное деление города (не рассчитывались выборки в соответствии с используемым на практике у риэлторов условным делением – центр, близость к метро, окраины, так как нет четкого описания данного подхода). Помимо административного деления в выборку включены квартиры, находящиеся вне города Новосибирска (пос. Краснообск, старое название ВАСХНИЛ) – это Новосибирский район. Этот поселок был включен т.к. исторически сложилось его считать городом (общегородское транспортное сообщение, городские номера телефонов, относительная территориальная целостность – расположен в непосредственной близости к магистрали, соединяющей Кировский и Советский районы города). Впоследствии возможно появление по аналогичной причине – пос. Кольцово.

3. по типу жилья (в соответствии с заявленной типизацией в вариантах от агентств недвижимости)

• хрущевки

• улучшенная планировка

• полногабаритные

• типовые

• малосемейки

• элитное жилье

• не определено

4. по материалам стен (в соответствии с заявленными в вариантах от агентств недвижимости)

• кирпич

• панель

• монолит

• дерево

• шлакоблок

• сибит

• не определено

Исключение таких параметров, как этажность, жилая площадь, площадь кухни, наличие балкона / лоджии и телефона обусловлено несовершенством вводимой базы данных. Для того чтобы подготовить данные к расчетам необходимы дополнительные длительные временные затраты, которые в настоящий момент признаны нецелесообразными.

Используемые показатели и методика их расчетов:

Ограничение. При расчете времени экспозиции следует учитывать, что выбытие из базы данных квартиры может происходить не только в случае ее продажи, но и по следующим причинам: (1) закончился срок действия договора; (2) агентство недвижимости приостановило рекламную кампанию.

При расчетах используется программное обеспечение STATISTICA.

СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ЗА ПЕРИОД

В январе 2002 года зафиксирована средняя удельная цена предложения – 14.10 тыс.руб / 1 кв.м, что превышает на 4,5 % цены ноября.

Динамика средней удельной цены предложения исследуемые 4 месяца представлена в Таблице 01.

Таблица 01. Динамика средней удельной цены предложения за октябрь 2001 г. – январь 2002 г.

В целом, структура предложения объектов в январе по сравнению с декабрем сохранила свои пропорции.

В январе в выборке снизилось количество предложений в Ленинском районе (на 2 %) и увеличилось в Дзержинском (на 1,6 %).



Удорожание цен на недвижимость (вторичный рынок) в январе происходило равномерно во всех районах города (график 02). В графике не представлены Советский, Первомайский районы и ВАСХНИЛ, так как количество объектов в данных районах в выборке невелико.



Не произошло существенных изменений в структуре предложения квартир (по типам).



Средняя удельная цена предложения максимально возросла в январе на жилье улучшенной планировки – практически на 7 % (в декабре примерно такой же темп роста СУЦП наблюдался на полногабаритные квартиры). Не рассматривается изменение средней удельной цены предложения на “малоэтажные”, “малосемейные” и “элитные” квартиры как в отдельных типах.

Практически идентична структура предложений объектов в январе и декабре (расхождения не превышают 1 % в группе).

Смелова А.В., директор Инфо-Скан, САРН.