Библиотека

Опубликовано в журнале "СалонЪ недвижимости", март 2003.

Черных Екатерина Викторовна,
Ген. директор Агентства экспертизы инвестиционных проектов.

Предложения на современном рынке ипотечного кредитования Москвы и Московской области

До начала 90-х годов- периода экономических реформ в Российской Федерации, в том числе жилищной реформы, проводимая в государстве жилищная политика заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. До того времени в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990 - 1998 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Сокращающиеся бюджетные ассигнования на строительство привели к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья.

В первые годы реформы рынок жилья сформировался и начал развиваться довольно быстро. И для восполнения сокращающихся бюджетных средств в строительство, возникла острая необходимость в обеспечении рынка жилья кредитно-финансовыми механизмами, а именно развитие в Российской Федерации ипотечного жилищного кредитования.

Основной нормативной базой по данному вопросу являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, а также подзаконные нормативно-правовые акты и региональное законодательство.

Таким образом, государство поставило цель создания и развития ипотечного рынка на основе и с использованием зарубежного опыта, но адаптированного к нестабильной макроэкономической ситуации особенностям функционирования российских финансовых институтов.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Безусловно, одним из самых сложных вопросов является вопрос о создании благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования. Здесь ключевым моментом является предоставление налоговых льгот для физических лиц.

Наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации в настоящее время действует система имущественных налоговых вычетов для физических лиц:

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение не территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

На сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования города Москвы и Московской области работает 7 крупных операторов. Это “Дельта-Кредит”, Собинбанк, Банк Москвы, Сбербанк, Банк “Российский капитал”, Банк 1 О.В.К. и Райффайзенбанк. Условия получения ипотечного кредита у всех операторов примерно одинаковые. Кредиты выдаются в валютном эквиваленте по ставке от 12 до 15 % годовых. Сбербанк и банк “Российский капитал” выдают кредиты и в рублях по ставке 23% (Сбербанк) и 17-19% (“Российский капитал”). Кредиты выдаются на срок от 1 года до 15 лет. Минимальные суммы кредита колеблются от 3000$ (Собинбанк, Банк Москвы) до 35000$ (Дельта-Кредит), максимальные от 150000$ до 450000$. Максимальные и минимальные суммы кредита в Сбербанке зависят от платежеспособности заемщика или совокупного дохода семьи, но не могут превышать 70 % покупной или сметной стоимости жилья.

При получении ипотечного кредита существуют следующие дополнительные расходы. Расходы связанные с обязательным страхованием титула, имущества и жизни заемщика, которые составляют от 1 до 1.5 процентов от суммы кредита. Расходы связанные с регистрацией, оценкой недвижимости, услугами нотариусов.

Кроме банков на рынке ипотечного кредитования жилья работают и строительные компании.

Одним из представителей таких компаний является ДСК-1. Комбинат выдает кредиты (или предоставляет рассрочку) только на то жилье, которое строит сам, но т.к. география строительства у комбината большая, то у клиентов рынка ипотечного кредитования есть широкий выбор по ценовым и территориальным показателям.