Библиотека
Отчет по исследованию рынка аренды складской недвижимости Санкт-Петербурга за 1-ое полугодие 2004 года 
(Компания "Бекар. Консалтинг")
Отчет по исследованию рынка аренды складской недвижимости Санкт-Петербурга за 1-ое полугодие 2004 года
Содержание
1. ОБОСНОВАНИЕ И ЦЕЛИ ИССЛЕДОВАНИЯ
2. ДИЗАЙН ИССЛЕДОВАНИЯ
3. ГЕОГРАФИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ
4. ФОРМАТ ОТЧЕТНОСТИ
1.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.2. ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
2.2.1. КЛАССИФИКАЦИЯ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.2.2. ПАРАМЕТРЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ
2.2.3. АНАЛИЗ АРЕНДНЫХ СТАВОК НА СКЛАДСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
2.3. ПАРАМЕТРЫ СПРОСА
2.3.1. НАИБОЛЕЕ ВОСТРЕБОВАННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ СКЛАДОВ.
2.3.2. ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ АРЕНДАТОРОВ.
2.4. СТРОЯЩИЕСЯ И ПРОЕКТИРУЕМЫЕ СКЛАДСКИЕ ОБЪЕКТЫ
РЕЗЮМЕ
1. Обоснование и цели исследования
1.1. Обоснование исследования и маркетинговые задачи
Предоставление отделу консалтинга информации о рынке аренды коммерческой недвижимости в секторе складских помещений Петербурга для использования ее при написании бизнес-планов.
Основные задачи:
1. Использование полученной информации для сравнения арендных ставок и классов объектов исследуемых зон влияния со среднегородскими данными.
2. Мониторинг основных тенденций рынка складской недвижимости.
1.2. Цели исследования
Цель исследования:
Получение последней информации о рынке коммерческой недвижимости в секторе складских помещений Петербурга за 2-ой квартал 2004 года.
Предмет исследования:
Динамика рынка коммерческой недвижимости в секторе складских помещений Петербурга.
Объекты исследования:
Складские помещения, складские комплексы, технопарки и другие объекты недвижимости, предлагающие в аренду складские помещения.
Задачи исследования:
1. Общая информация о рынке складских помещений.
2. Классификация на рынке складских помещений.
3. Предложение на рынке складских помещений.
4. Уровень арендных ставок на складские помещения.
5. Прогноз спроса на складские помещения.
6. Новые предложения на рынке складских помещений.
2. Дизайн исследования
Исследование было проведено путем кабинетного исследования
В процессе кабинетного исследования был проведён сбор и анализ информации из вторичных источников:
Кабинетное исследование позволило получить необходимую уточняющую информацию о динамике рынка коммерческой недвижимости в сегменте складских помещений.
3. География исследования
г. Санкт-Петербург
4. Формат отчетности
Результаты исследований предоставляются Заказчику на электронном носителе и в печатном виде.
1.1. Общая характеристика рынка складской недвижимости
Начиная с 1997 года, промышленная отрасль Санкт-Петербурга характеризуется ростом производства. В настоящее время Санкт-Петербург является самым крупным промышленным центром Северо-Западного федерального округа, на долю которого приходится более 30% общего объема промышленной продукции, производимой во всех субъектах округа. В I полугодии 2004 года в промышленности Санкт-Петербурга достигнуты высокие результаты. За шесть месяцев текущего года произведено продукции на сумму 161,3 млрд. рублей. Индекс промышленного производства по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 116,4%. Существенный рост в промышленности города по итогам шести месяцев 2004 года в Санкт-Петербурге достигнут на фоне очень высокого индекса промышленного производства в январе-июне 2003 года (126,2%). В Санкт-Петербурге промышленность, удерживая за собой роль ведущей отрасли, оказывает значительное влияние на состояние экономики, развитие коммерческой недвижимости, и в частности, производственной и складской недвижимости.
Бурное развитие торговли в Санкт-Петербурге, сетевых торговых операторов оказывает положительное влияние на развитие складской недвижимости. По данным КЭРППиТ, в 2003 году оборот розничной торговли вырос на 12,9% и составил 175,4 млрд. рублей, при этом ежегодный прирост товарооборота в последние годы не превышал 11%: 2000 г. - 7,4%, 2001 г. - 10,9%, в 2002 году - 9,2. Оборот розничной торговли за 1 квартал 2004 года составил 43,1 млрд. руб., или 104,7% в сопоставимых ценах к соответствующему периоду предыдущего года.
Однако необходимо заметить, что в настоящее время темпы развития торговли (рост товарооборота) значительно превышают темпы развития складской недвижимости. В результате, на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается значительный дефицит складских помещений. Особенно явно проявляется дефицит качественных складских помещений, а также специализированных складов. Зачастую бывшие производственные помещения или помещения жилых домов, находящиеся на цокольных этажах и являющиеся, как правило, полузатопленными подвальными помещениями, переоборудуются под складские помещения. Все эти факторы указывают на явный дефицит предложения. В тоже время, спрос на складские помещения в Санкт-Петербурге достаточно большой и явно превышает имеющееся предложение. В результате, крупные операторы, имеющие достаточные средства, вынуждены строить складские помещения под потребности собственного бизнеса (build-to-suit). Более мелкие игроки рынка, вынуждены довольствоваться имеющимся, и зачастую, низкокачественным предложением.
В общем объеме сделок на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на долю сделок по аренде коммерческих помещений приходится 61%, на долю сделок купли-продажи - 39% (табл.1). За последний год доля сегмента аренды выросла на 7%, а доля сегмента купли-продажи, соответственно, уменьшилась на ту же величину по сравнению с 2003 годом. В последние несколько лет, наиболее активно развиваются сегменты торговой и офисной недвижимости. Доля сегмента производственно-складской недвижимости на рынке сделок аренды составляет наименьшую величину - 18% (табл. 1 и диаграмма 1).
Табл.1 Структура рынка сделок коммерческой недвижимости (по данным ГУИОН)
| Структура рынка | Аренда | Продажа | ||||
| торг. | офис | произв.-склад | торг. | офис | произв.-склад | |
| Доля сегмента | 45% | 37% | 18% | 43% | 16% | 41% |
| Изменения по сегментам за год | 17% | -15% | -2% | 0% | -1% | 1% |
| Доля на рынке | 61% | 39% | ||||
| Изменение доли рынка за год | 7% | -7% | ||||
Как видно из приведенной выше таблицы, за последний год доля сегмента аренды производственно-складской недвижимости сократилась на 2%.
На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга сегменты производственно-складской недвижимости и торговой недвижимости имеют наибольшие и примерно одинаковые доли - 41% и 43% соответственно (Диаграмма 2).
Прирост сегмента купли-продажи производственно-складской недвижимости за последний год составил положительную величину (в отличие от рынка аренды) - порядка 1%.
Активность предложения на рынке в сегменте производственно-складской недвижимости носит явно циклический характер (как по аренде, так и по купле-продаже). В период с 2000 года по 2002 год рост активности предложения носил практически линейный характер. В период с 1998 года по 2000 год и с начала 2002 года рост активности предложения носит волнообразный характер, что объясняется увеличением количества предлагаемых к продаже и аренде объектов коммерческой недвижимости, в том числе и в сегменте производственно-складской недвижимости. Данная характеристика активности предложения имеет цикличный вид с полупериодом в 2 года.
На рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2004 году продолжает наблюдаться стадия роста. Практически во всех сегментах рынка можно наблюдать рост активности, как спроса, так и предложения (Табл.2).
Табл. 2 Состояние рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга (по данным ГУИОН)
| Среднее Значение | Аренда | Продажа | ||||
| торг. | офис | произв.-склад | торг. | офис | произв.-склад | |
| Активность спроса | 128% | 98% | 115% | 145% | 107% | 126% |
| Уровень цен спроса | 133% | 116% | 125% | 143% | 121% | 124% |
| Активность предложения | 111% | 120% | 110% | 100% | 109% | 107% |
| Уровень цен предложения | 145% | 119% | 126% | 162% | 132% | 135% |
| Реальные сделки | 115% | 103% | 111% | 114% | 103% | 114% |
| Уровень цен сделок | 139% | 116% | 124% | 148% | 126% | 125% |
На рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается превышение темпов роста активности спроса над темпами роста активности предложения. Если в сегменте аренды производственно-складской недвижимости данное соотношение составляет 115% к 110%, то в секторе купли-продажи превышение темпов активности спроса над темпами активности предложения еще выше - 126% к 107%. В результате, количество реальных сделок в секторе аренды производственно-складских помещений выросло на 11%, в секторе купли-продажи на 14%.
Следствием вышеописанной ситуации является динамика цен на производственно-складскую недвижимость. В результате складывающейся конъюнктуры рынка, продавец (арендодатель) имеет возможность диктовать покупателю (арендатору) уровень цен. В обоих секторах рынка темпы роста цен предложения превышают темпы роста цен спроса (табл.2), уровень цен реальных сделок в секторе аренды вырос на 24%, в секторе купли-продажи на 25%.
По прогнозам экспертов, на рынке производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга можно будет наблюдать продолжение роста цен. Уровень цен аренды к февралю 2005 года по сравнению с аналогичным периодом 2004 года вырастет на 21%. Рост цен на рынке купли-продажи прогнозируется еще более высокий. По прогнозам экспертов, к февралю 2005 года в сегменте купли-продажи производственно-складской недвижимости прирост цен составит 27% (табл.3).
Табл.3 Прогноз уровня цен сделок на рынке производственно-складской недвижимости (по данным ГУИОН)
| Прогноз уровня цен сделок | Аренда | Продажа |
| Прогноз уровня цен сделок в феврале 2005 года по отношению к февралю 2004 года | 121% | 127% |
| Прогноз уровня цен сделок в феврале 2005 года по отношению к докризисному уровню 1998 года | 119% | 162% |
2.2. Предложение на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга
2.2.1. Классификация складской недвижимости
В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенная разница в качественных показателях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. Данная классификация переработана на основе московской классификации складской недвижимости с учетом специфики рынка Петербурга. Ниже перечислены основные параметры, определяющие классность складского объекта.
Класс А
Класс В
Класс С
Класс D
2.2.2. Параметры предложения
По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН), общая площадь производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга (с учетом встроенных помещений) на 2003 год составляет 18 224 900 кв.м, из которых на долю производственной недвижимости приходится 13 262 000 кв.м, на долю складской недвижимости - 4 962 900 кв.м (диаграмма 3).
Рынок складской недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного). Предложение на рынке складской недвижимости формируется за счет предприятий-собственников, в редких случаях, арендаторами (субаренда) и профессиональными управляющими технопарков.
Основной объем предлагаемых на рынке складских помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет перепрофилирования старых производственных помещений. Небольшие торговые операторы также приспосабливают цокольные этажи под складские помещения.
Современные складские объекты предполагают хорошие и удобные подъездные пути для большегрузного транспорта (фур), возможность их маневра, регулируемый температурный режим, складское оборудование и многое другое (см. классификацию). Такие объекты строятся на свободных пятнах, в новых промзонах и технопарках. В большинстве случаев идут по пути перепрофилирования существующих помещений.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных и складских площадей, потенциальные арендаторы, по-прежнему, страдают от дефицита помещений. Кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин - например, нередко можно встретить предложения заводов, находящихся на грани банкротства, которые пытаются реализовать свои значительные производственно-складские площади. Чаще всего эти площади давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Предложение площадей в специализированных складских комплексах достаточно редки.
Таким образом, предложение складских помещений формируется по следующим направлениям:
Старые заводские помещения сегодня являются основным источником пополнения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это "голые" ангары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном порядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынок складов.
Проекты по перепрофилированию активно реализует "Менеджмент компания ПСБ" (МК ПСБ) - дочерняя структура Промышленно-строительного банка. Это направление компания стала развивать в 2002 году, когда банк приобрел в собственность комплекс НИИ "Феррит-Домен" на Ленинском пр., 153 (под склады в нем отведено 8000 кв. м), и два корпуса завода "Водтрансприбор" на Сердобольской ул., 65 (18 200 кв. м). В этих технопарках все складские площади уже разобраны по ставкам $60 - 84/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Среди арендаторов преобладают небольшие фирмы, занимающие по 100 - 200 кв. м.
Сейчас МК ПСБ осваивает две более крупные площадки (на каждой сосредоточено до 30 000 кв. м строений) - территории бывшего Завода художественного стекла на ул. Профессора Качалова и завода "Красная Заря" на Б. Сампсониевском пр. По оценке директора по развитию МК ПСБ уровень доходности подобных проектов составляет 20% годовых.
Строительство логистических центров, как вид бизнеса, только начинает зарождаться в Санкт-Петербурге. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Определенную роль играют и Агентства по развитию территорий, которые подготавливают почву для потенциальных инвесторов. Примером появления современных складских терминалов может служить промзона "Пулково".
Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще всего это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании, разочарованные имеющимся предложением. В качестве примера можно привести компанию "Лаверна" (оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов), которая ввела в эксплуатацию складской комплекс на территории "Парнас". Инвестиции в проект составили более $3 млн.
На сегодняшний день в Санкт-Петербурге существует несколько крупных складских терминалов:
Небольшие площади под склады сдает в аренду КУГИ. Это могут быть подвальные или полуподвальные помещения в малопрестижных районах. Их предложение может удовлетворить только мелких предпринимателей, доля которых в общем объеме рынка незначительна.
По данным ГУИОН, общее количество отдельностоящих складских зданий в Санкт-Петербурге составляет 3 308 шт., их общая площадь - 4 281 200 кв.м. На долю встроенных складских помещений (в жилом фонде) приходится порядка 681 700 кв.м.
Доля профессионально оборудованных (вновь построенных) и управляемых складских объектов (в составе технопарков) в общем объеме предложения составляет, по экспертным оценкам, не более 150 000 - 200 000 кв. м. Значительная часть этих площадей не сдается в аренду, а эксплуатируется самими собственниками.
Структура рынка складской недвижимости по видам помещений представлена на диаграмме 4.
На рынке складских помещений наблюдается и обратная тенденция оттока складских площадей. На некоторых заводах и фабриках выселяют арендаторов и возвращают площади под собственное производство.
Предложений складских помещений в черте города становится все меньше, поэтому многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде: в радиусе 30-40 км от Петербурга.
Структура предложения по классам складских помещений выглядит следующим образом. Общее качественное предложение складских помещений в Санкт-Петербурге (класс "А" и "В") составляет порядка 7%. Из них, по оценочным данным, доля складских помещений класса "А" составляет около 3%, на долю класса "В" приходится около 4%. Доля класса "D", к которому относятся встроенные складские помещения, составляет 13,2%. Оставшиеся 79,8% складских помещений Санкт-Петербурга относятся к классу "С". Структура предложения складских помещений по классам представлена на диаграмме 4.
В натуральном выражении, соотношение складских помещений по классам составляет (табл. 4):
| Класс складского помещения | Общая площадь складских помещений по классу (кв. м). | Доля в общем объеме предложения, % |
| Класс "А" | 154 800 | 3 |
| Класс "В" | 206 500 | 4 |
| Класс "С" | 4 120 000 | 79,8 |
| Класс "D" | 681 700 | 13,2 |
| Итого | 5 163 000 | 100 |
Таким образом, более точная оценка рынка складских помещений Санкт-Петербурга по состоянию на 2004 год - 5 163 000 кв.м.
Анализ структуры предложений по административным районам Санкт-Петербурга (за основу была взята база данных ГК "Бюллетень недвижимости", август 2004 г.) показывает, что наибольшее количество предложений складских помещений приходится на Московский и Кировский районы (по 13,7%). К другой лидирующей группе, с несколько меньшими долями, можно отнести Фрунзенский (11.5%), Красногвардейский (10.7%), Невский (9.9%), Выборгский и Адмиралтейский (по 9,2%) районы. Наименьшее количество предложений приходится на Приморский и Калининский районы (6.1 и 4.6%% соответственно) и центральные районы города - Центральный, Василеостровский (по 3.8%) районы и Петроградский район (2.3%). Структура предложения складских помещений по административным районам Санкт-Петербурга представлена на гистограмме 1.
Наибольший объем предложений приходится на небольшие складские площади в диапазоне 100-500 кв.м - 47,7%. Приблизительно четверть предложений приходится на площади 500-1000 кв.м (23,4%). Одинаковое количество предложений приходится на площади 1 000-2 000 кв.м и площади менее 100 кв.м (по 10,9%). Количество предложений на более крупные площади (от 2 000 кв.м) не велико. Структура предложения складских помещений по площади в Санкт-Петербурге представлена на диаграмме 5.
По состоянию на август 2004 года, наиболее крупные площади предлагаются, в основном, в Кировском и Красногвардейском районах города (Табл. 5).
Таб. 5. Структура предложения складской недвижимости по районам и площадям
| Район | Доля в общем объеме предложений,% | Диапазоны предлагаемых площадей, кв.м. | Структура предложения площадей по району,% |
| Адмиралтейский | 9,2 | менее 100 | 25 |
| 100-500 | 58 | ||
| 500-1000 | 8 | ||
| 1000-2000 | 8 | ||
| итого | 100 | ||
| Василеостровский | 3,8 | менее 100 | 25 |
| 1000-2000 | 50 | ||
| более 5000 | 25 | ||
| итого | 100 | ||
| Выборгский | 9,2 | менее 100 | 9 |
| 100-500 | 18 | ||
| 500-1000 | 55 | ||
| 1000-2000 | 9 | ||
| 2000-3000 | 9 | ||
| итого | 100 | ||
| Калининский | 4,6 | 100-500 | 50 |
| 500-1000 | 33 | ||
| 2000-3000 | 17 | ||
| итого | 100 | ||
| Кировский | 13,7 | менее 100 | 18 |
| 100-500 | 41 | ||
| 500-1000 | 29 | ||
| 1000-2000 | 12 | ||
| итого | 100 | ||
| Красногвардейский | 10,7 | менее 100 | 7 |
| 100-500 | 50 | ||
| 500-1000 | 7 | ||
| 1000-2000 | 7 | ||
| 2000-3000 | 14 | ||
| 3000-5000 | 14 | ||
| итого | 100 | ||
| Красносельский | 1,5 | 500-1000 | 100 |
| Московский | 13,7 | менее 100 | 6 |
| 100-500 | 78 | ||
| 500-1000 | 6 | ||
| 1000-2000 | 11 | ||
| итого | 100 | ||
| Невский | 9,9 | менее 100 | 8 |
| 100-500 | 46 | ||
| 500-1000 | 46 | ||
| итого | 100 | ||
| Петроградский | 2,3 | менее 100 | 33 |
| 100-500 | 67 | ||
| итого | 100 | ||
| Приморский | 6,1 | 100-500 | 13 |
| 500-1000 | 25 | ||
| 1000-2000 | 50 | ||
| 2000-3000 | 13 | ||
| итого | 100 | ||
| Фрунзенский | 11,5 | 100-500 | 67 |
| 500-1000 | 20 | ||
| 1000-2000 | 7 | ||
| 2000-3000 | 7 | ||
| итого | 100 | ||
| Центральный | 3,8 | менее 100 | 40 |
| 100-500 | 60 | ||
| итого | 100 |
Структура предложения складской недвижимости по районам-лидерам и площадям представлена на гистограмме 2.
2.2.3. Анализ арендных ставок на складскую недвижимость Санкт-Петербурга
По оценочным данным на август 2004 года, уровень средних арендных ставок на складские помещения составил $6,08/кв.м/мес. (против $5,16 в августе 2003 года). Прирост уровня арендных ставок за год составил 17,8% (прирост за 2003 год составил 13,6%).
Наибольший объем предложений складских помещений (41,4%) находится в диапазоне арендных ставок - $4-6/кв.м/мес. Также значимые доли в общем объеме предложения имеют складские помещения, предлагаемые по $6-8/кв.м/мес. (25,9%), и складские помещения, предлагаемые по $2-4/кв.м/мес. (18,1%).
Структура предложения складских помещений в зависимости от величин арендных ставок представлена на диаграмме 5.
К основным ценовым характеристикам складских помещений, определяющим уровень арендных ставок, можно отнести:
Величина арендных ставок на складские помещения существенно зависит от технического состояния объекта. В случае, если помещение находится в неудовлетворительном состоянии, величина арендных ставок колеблется в диапазоне $1-4/кв.м/мес., ставки на помещения в удовлетворительном и хорошем состоянии могут достигать величины в $10/кв.м/мес. в центральных районах города. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные арендные ставки устанавливаются на современные оборудованные складские помещения.
Уровень арендных ставок, в зависимости от класса складской недвижимости, составляет:
Границы арендных ставок, разделяющие складские помещения на классы, достаточно условны. Граница, отделяющая склады классов "А" и "В", находится на уровне $8-9/кв.м/мес.; для классов "В" и "С" - $5-6/кв.м/мес., для классов "С" и "D" - $3/кв.м/мес. (гистограмма 3).
2.3. Параметры спроса
На протяжении последних нескольких лет и в 2004 году наблюдается продолжение стабильного роста спроса на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга. По данным ГУИОН, по состоянию на начало 2004 года, активность спроса на аренду производственно-складских помещений по отношению 2003 году выросла на 15%. По сравнению с докризисным периодом, активность спроса выросла более чем в 2 раза.
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается существенный дисбаланс спроса и предложения. Имеющееся на рынке предложение не может удовлетворить растущий спрос, в особенности, на качественные складские площади.
В результате на рынке остро ощущается дефицит качественного предложения. Уровень заполняемости складских помещений классов "В" и "А" близок к 100%.
В результате дефицитности качественного предложения складов многие собственники приспосабливают под склады помещения изначально нескладского назначения: цокольные и подвальные (даже полузатопленные) этажи жилого фонда и бывшие заводские цеха. На каждый пригодный под складскую функцию объект приходится по несколько потенциальных претендентов. Собственники крупного бизнеса, имеющие финансовые возможности, предпочитают строить собственные склады под свои нужды и, в результате, лишь небольшая доля высококлассных складских помещений поступает на открытый рынок.
В соответствии со сложившейся мировой практикой, спрос на крупные высококачественные складские помещения формируется со стороны крупных международных компаний (производителей или логистических компаний). Соответственно, вновь построенные складские помещения классов "А" и "В" должны быть ориентированы на их потребности.
2.3.1. Наиболее востребованные характеристики складов.
Средний и малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. м.
Наиболее востребованные на рынке аренды складской недвижимости помещения, площадью 1000 - 1500 кв. м. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес (металло- и деревообработка, крупные торговые операторы). Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения, площадью 500 - 1000 кв.м.
Наиболее популярными районами города среди арендаторов складских помещений являются:
С точки зрения платежеспособного спроса, диапазон арендных ставок на складские помещения - $4-6/кв.м/мес. за помещения в хорошем состоянии ($2-3 - в неудовлетворительном и плохом состоянии). В специализированных хорошо оборудованных складах с отличным уровнем отделки (состоянии), арендные ставки (с точки зрения платежеспособного спроса) могут достигать $8-10/кв.м/мес.
Наиболее востребованное на рынке складское помещение - одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки, высотой 5-7 м. Здания 2-3 этажные также рассматриваются потенциальными арендаторами/покупателями, но только при наличии грузовых лифтов.
Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду. К основным владельцам и арендаторам можно отнести: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Среди арендаторов наиболее часто встречаются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков. По результатам экспертных опросов, структура спроса на складские помещения по отраслям промышленности представляет собой (диаграмма 6).
2.3.2. Основные требования арендаторов.
Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений (о чем уже было сказано выше) являются перепрофилированными производственными площадками, предлагаемыми заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, не соблюдаются необходимые меры безопасности, требования санитарии и условия температурного режима хранения продуктов и медпрепаратов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и т.д.). Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.
Основные требования арендаторов к складским помещениям:
Если раньше наиболее распространены были краткосрочные договоры аренды на складские площади, то сейчас, в связи с нехваткой складских площадей, все большее распространение получает долгосрочная аренда, поскольку арендаторы вынуждены инвестировать в переоборудование предлагаемых площадей (как правило, при условии, что вся инфраструктура - подъездные пути, электроснабжение, отопление имеется).
Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными. Наиболее известные в городе офисно-складские комплексы: бизнес-парк "Остров" (Дорога на Турухтанные Острова, 10а), "Бизнес-сити" (наб.Обводного кан., 14), "Маяк" (Московский пр., 91), арендные ставки на складские помещения в таких объектах находятся в диапазоне $48-84/кв.м/год.
В последние несколько лет существенно вырос спрос на земельные участки под строительство логистических терминалов. Требования, предъявляемые инвесторами следующие:
В последнее время арендаторы обращают пристальное внимание на территории, прилегающие к границе города. Под строительство складских комплексов активно раскупаются земельные участки на Московском шоссе. Складскими комплексами будет застроена бывшая территория совхоза "Шушары". Активно осваивается промзона "Предпортовая".
В перспективе, строительство будущей КАД может существенно повлиять на спрос на земельные участки рядом с ней под строительство складской недвижимости, поскольку наличие удобной транспортной доступности является одним из значимых факторов при выборе земельного участка под складскую застройку.
2.4. Строящиеся и проектируемые складские объекты
К новым проектам, относятся:
Резюме
Рост объемов производства в промышленной отрасли Санкт-Петербурга и бурное развитие торговли (рост товарооборота) является стимулирующим фактором развития рынка складской недвижимости. В настоящее время, рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга находится на этапе своего становления. Общепринятой в Петербурге классификации объектов складского назначения не существует (в настоящем отчете приводится адаптированная классификация объектов складской недвижимости г. Москвы).
Предложение на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга формируется путем перепрофилирования старых производственных помещений, строительства новых складских комплексов и логистических центров, сдачи в аренду помещений КУГИ.
На рынке складской недвижимости наблюдается острый дефицит качественного предложения. Предложение площадей в специализированных складских комплексах достаточно редки.
Общий объем рынка складских помещений Санкт-Петербурга, по уточненным данным на август 2004 года составляет 5 163 000 кв.м (по данным ГУИОН на 2003 г. - 4 962 900 кв.м). В общем объеме рынка, на долю новых складских комплексов приходится 3,9% рынка, перепрофилированные заводские помещения под склады - 82,9%, доля встроенных складских помещений (цокольные и подвальные этажи) жилого фонда - 13,2%. Наибольшую долю в общем объеме рынка занимают складские помещения класса "С" - 79,8%. На долю качественных складских помещений в классе "А" приходится 3%, в классе "В" - 4%. На складские помещения класса "D" приходится 13,2%.
Наибольшее количество предложений по состоянию на август 2004 года приходится на Московский и Кировский районы (по 13,7%). Наиболее крупные площади предлагаются в Кировском районе и Красногвардейском районах. Наибольшая доля предложений находится в сегменте площадей - 100-500 кв. м (47,7%). Приблизительно четверть предложений приходится на площади 500-1000 кв.м (23,4%). Количество предложений на более крупные площади (от 2000 кв.м) не велико.
Наибольший объем складских помещений предлагается в ценовых диапазонах $4-6 (41,4%) и $6-8 (25,9%) /кв.м/мес. Средний уровень арендных ставок на складские помещения в августе 2004 года составил $6,08/кв.м/мес. (против $5,16 в августе 2003 года). Рост арендных ставок по отношению к предыдущему периоду составил 17,8%. Прогнозируемый рост арендных ставок в целом за 2004 год - 15-20%.
Уровень арендных ставок, в зависимости от класса складской недвижимости составляет:
Спрос на рынке складских помещений значительно превышает предложение. На протяжении последних нескольких лет и в 2004 году наблюдается продолжение стабильного роста спроса.
На рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается существенный дисбаланс спроса и предложения, неадекватность предложения к существующему спросу по качественным и количественным характеристикам.
Имеющееся на рынке предложение не может удовлетворить растущий спрос, в особенности на качественные складские площади. Уровень заполняемости складских помещений классов "В" и "А" близок к 100%
Средний и малый бизнес для размещения складов ищет объекты небольшой площади поблизости от станций метро. К таким арендаторам относятся в основном мелкие и средние розничные торговые операторы. Площади востребованных ими помещений составляют 300-500 кв. м.
Наиболее востребованные на рынке аренды складской недвижимости помещения, площадью 1000 - 1500 кв. м. Основными арендаторами таких площадей является средний и крупный бизнес (металло- и деревообработка, крупные торговые операторы). Достаточно весомую долю в спросе имеют складские помещения, площадью 500 - 1000 кв.м.
Наиболее востребованное на рынке складское помещение - одноэтажное отдельностоящее здание с выровненными полами, выдерживающими большие нагрузки, высотой 5-7 м.
Все большее значение для арендаторов приобретает наличие дополнительных услуг - погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и др.
Растет спрос на аренду в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными. Наиболее известные в городе офисно-складские комплексы: бизнес-парк "Остров" (Дорога на Турухтанные Острова, 10а), "Бизнес-сити" (наб.Обводного кан., 14), "Маяк" (Московский пр., 91), арендные ставки на складские помещения в таких объектах находятся в диапазоне $48-84/кв.м/год.
Появляются все более и более крупные проекты строительства складских помещений. Инвесторы положительно оценивают перспективы вложения инвестиций в складскую недвижимость, несмотря на более высокие сроки окупаемости по сравнению с офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают активизацию развития рынка в ближайшие годы. Экономический рост, рост промышленного производства, рост товарооборота дает предпосылки к росту рынка производственно-складской недвижимости в будущем.
Подготовлено "Бекар. Консалтинг"
Для внутренних потребностей
Август, 2004 год