Библиотека

Торговая недвижимость

По мнению экспертов компании "Бекар. Консалтинг", рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2004 году продолжает расти. Наибольшую долю, как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости имеет сегмент торговой недвижимости.

Общий объем рынка торговой недвижимости города в 1 полугодии 2004 года, по оценочным данным специалистов компании "Бекар. Консалтинг", составляет 3.61 млн. кв.м (против 3.45 млн. кв.м. в 2003 году).

Наиболее динамично развивающимся и перспективным сегментом торговой недвижимости Санкт-Петербуга является сектор торговых центров.

В структуре рынка торговой недвижимости Петербурга наибольшую долю составляют встроенные помещения (45,2%). Доля рынка торговых комплексов в 1 полугодии 2004 года составляет 16%, прирост за полугодие торговых площадей в торговых комплексах составил порядка 1%.

Общий объем рынка торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 2003 году составил 517 500 кв.м.

На рынок торговой недвижимости торговые центры выводятся путем нового строительства/реконструкции, а также активно перепрофилируются здания, изначально неторгового функционального назначения.

Объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2004 года составил 70 000 кв.м. Среди новых объектов - ТК "Озерки", "Лента-5", ТК "Меркурий" (3-я очередь), ТК "Андреевский" и др.

С учетом ввода в эксплуатацию новых площадей, оцениваем общий объем рынка торговых площадей в торговых комплексах Санкт-Петербурга на 1 полугодие 2004 года в 587 500 кв.м.

Ввод дополнительных 70-ти тысяч квадратных метров торговых площадей в торговых центрах в 1 полугодии 2004 года не удовлетворил имеющийся спрос на качественные торговые помещения в ТЦ.

Одна из основных наблюдаемых тенденций в 1 полугодии текущего года - рост спроса на качественные торговые помещения в торговых центрах, к которым можно отнести торговые здания с развитой инженерной оснащенностью, высоким уровнем отделки помещений и т.д.

На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98% (включая вновь введенные). Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 150-300 кв.м, однако в последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в торговых центрах в диапазоне 500 - 1000 кв.м, и от 1000 кв.м. В связи с бурным развитием местных сетевых торговых операторов и продолжающейся активной экспансией рынка московскими и иностранными сетевиками, спрос будет все больше ориентироваться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей в торговых комплексах (в том числе и в связи с дефицитом ликвидных встроенных помещений в центре города).

Наибольшее количество действующих торговых центров приходится на Василеостровский, Московский и Приморский районы (суммарно более 40% рынка торговых комплексов).

Основной объем заявленных к вводу торговых площадей в торговых центрах приходится на 2-ое полугодие 2004 года.

Во 2-ом полугодии 2004 года на рынке торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга, в соответствии с заявленными сроками окончания строительства, ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных торговых центров. Общий объем ввода новых торговых площадей в торговых комплексах Санкт-Петербурга во втором полугодии 2004 года вырастет по сравнению с аналогичным периодом 2003 года более чем в 2 раза и прогнозируется на уровне 430 000 кв.м.

При условии выдерживания заявленных сроков строительства/реконструкции, в 2004 году общий объем ввода новых торговых площадей в торговых комплексах Санкт-Петербурга составит порядка 500 000 кв.м. Однако, как показывает практика, далеко не все строящиеся торговые центры выдерживают заявленные сроки, поэтому реальный объема ввода новых площадей может составить меньшую величину.

Прогнозируемый объем рынка торговых площадей в торговых комплексах Санкт-Петербурга на конец 2004 года составит 1,02 млн. кв.м (двухкратный рост рынка по сравнению с 2003 годом). Прирост ввода новых торговых центров в 2004 году по отношению к объемам ввода новых торговых центров в 2003 году составит 66,6%.

В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемое тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли.

Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание.

В 2003 году и в 1 полугодии 2004 года наблюдается незначительный ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 2%.

Диапазон арендных ставок в торговых центрах Санкт-Петербурга:

Вывод на рынок новых торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2004 года существенно не сказался на динамике арендных ставок, особенно в торговых комплексах с удачным месторасположением и конкурентоспособной концепцией.

Ввод в эксплуатацию в конце 2004 года всех заявленных торговых площадей в торговых центрах и удвоение рынка может привести к пересмотру арендных ставок действующих торговых центров в сторону снижения и начало данного процесса можно прогнозировать на конец 2004 - начало 2005 годов. В первую очередь, данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей в торговых комплексах, в которых начнется миграция арендаторов во вновь введенные более качественные площади. На рынке будет наблюдаться еще большая дифференциация арендных ставок в зависимости от местоположения объектов.

В 2004 году на рынок торговых центров продолжают выходить организации, для которых строительство в данном секторе не является профильным направлением деятельности и которые диверсифицируют свой бизнес.

Необходимо отметить, что продолжается процесс разработки масштабных проектов торговых комплексов, требующих значительные объемы инвестиций. Все больше появляется проектов многофункциональных торговых комплексов, значительную часть в которых занимает досугово-развлекательная или физкультурно-оздоровительная функции.

Наибольшее количество торговых центров, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2004 году, приходится на Выборгский и Приморский районы.

По размерам торговых площадей (в торговых центрах, планируемых к вводу в 2004 году), лидируют объекты площадью более 30 000 кв.м (41,2%), несколько меньшая доля у объектов, площадью 5 000 - 10 000 кв.м (29,4%).

В отличие от сегмента бизнес-центров, где Гильдией Управляющих и Девелоперов была принята классификация (по 3-м критериям - местоположению, типу и техническому уровню здания, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса), в сегменте же торговых центров Санкт-Петербурга единой классификации не принято и данный вопрос остается открытым.

Рынок продаж, как торговых помещений (этажей) внутри торговых комплексов, так и в целом зданий торговых комплексов только начинает зарождаться. В силу ограниченного количества предложений по продаже помещений в торговых комплексах и отсутствия единой городской базы данных продаж, анализ данного рынка весьма затруднителен. Информация о совершенных сделках купли-продажи торговых комплексов в Санкт-Петербурге отсутствует.

Компания "Бекар. Консалтинг"