Библиотека

Объем рынка офисных помещений Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 3 млн. кв.м. Важнейшим субъектом рынка недвижимости является город (в лице КУГИ), лидирующий по предлагаемым в аренду объемам офисных помещений.

Вторым по величине источником предложения офисов (после КУГИ) являются бизнес-центры – офисные здания с профессиональным управлением, предоставляющие арендаторам кроме собственно офиса дополнительные услуги, такие как охрана, уборка помещений, кафе и т.п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой порядка 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляется десятками управляющих компаний, значительная часть которых работает на рынке более 5 лет.

Еще одним источником предложения являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц, источником формирования которых являются приватизация, акционирование государственных предприятий, выкуп помещений у города, перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Также источником предложения являются переоборудованные под офисы помещения бывших государственных предприятий и гостиниц.

Табл. 1. Структура рынка офисных помещений

Тенденции и прогнозы

1. Спрос на офисы в течение следующего года сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Заполняемость бизнес-центров, отвечающих рыночным требованиям останется близкой 100%.
2. На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). На рынке появились офисные объекты построенные «с нуля». Еще недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, сейчас же большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В.
3. Рост конкуренции, как следствие - повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента встроенных офисных помещений постепенно будет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированных зданиях.
4. Увеличение предложения будет сдерживать рост арендных ставок. Прогноз роста цен аренды до конца 2004 года – 5-10%, цен продажи – 10-15%.
5. Повышается востребованность больших объектов высокого качества. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-150 кв.м., возрос спрос на площади 150-300 кв.м. В 2003 году отмечена активизация спроса со стороны крупных компаний, на площади в несколько тысяч кв.м.

Встроенные офисные помещения

Офисные помещения Санкт-Петербурга могут существенно различаться по ценам, величина которых зависит от местоположения объекта, уровня отделки и сервиса, технической оснащенности.

Рынок встроенных офисных помещений включает в себя рынок аренды и рынок собственности. Диапазон арендных ставок на встроенные офисные помещения варьируется от $40 (в малопроходимых местах) до $600 за кв.м в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных офисных помещений соответственно варьируется от $200 до $3500 за кв.м. Стоимость аренды и продажи офисных помещений в зависимости от местоположения представлена в таблице 2.

Табл.2 Стоимость аренды и продажи в зависимости от местоположения

В ноябре 2003 года средняя стоимость аренды составила $13,5 за 1 кв. м. в месяц. Темп роста арендной ставки в ноябре по отношению к предыдущему месяцу ($13,2) составил 2,3%. Годовой темп роста арендной ставки на встроенные офисные помещения Санкт-Петербурга в 2003 году составит 13.5%, к концу года уровень арендной ставки составит $13,4 за кв.м/мес. Наибольшее увеличение арендных ставок на офисные помещения во второй половине 2003 года наблюдалось в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Наибольшее снижение арендных ставок на рынке аренды офисных площадей наблюдалось во Фрунзенском и Кировском районах города. Незначительное увеличение наблюдалось также в Центральном, Петроградском, Московском, Адмиралтейском и Невском районах города.

Структура спроса на аренду офисных помещений выглядит следующим образом:
1. наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных офисных помещений (около 50%) находится в диапазоне от 30 до 160 кв.м.;
2. значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 160 до 200 кв.м.;
3. менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 15%) площадью 200 – 230 кв.м.;
4. наименьшим спросом (около 5%) пользуются большие офисные площади от 230 кв.м.

Состояние рынка аренды офисных помещений по сравнению по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице 3. Использованы данные опросов риэлтерских компаний, проведенные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.

Табл.3. Состояние рынка аренды (данные ГУИОН)

Средняя стоимость встроенных офисных помещений в ноябре 2003 года составила $849, темп роста по отношению к предыдущему месяцу ($818) составил 3,79%.

Годовой темп роста стоимости на встроенные офисные помещения Санкт-Петербурга в 2003 году составит 35%, к концу декабря средняя стоимость вырастет до $859 за кв.м.

Наибольший рост цен во втором полугодии 2003 года на рынке офисных помещений наблюдался в Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Кировском, Фрунзенском и Крсносельском районах города.

Основной объем предложения приходится на небольшие офисы от 100 до 220 кв. м. Рост объема предложения к предыдущему месяцу – 2%.

Структура спроса на покупку офисных помещений выглядит следующим образом:
1. наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисных помещений (порядка 35%) находится в диапазоне от 100 до 180 кв.м.;
2. значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 50 до 100 кв.м.;
3. менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 25%) площадью до 50 кв.м.;
4. наименьшим спросом (около 10%) пользуются большие офисные площади от 180 кв.м.

Рынок офисных помещений в бизнес-центрах

Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.

В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.

Классификации не подлежат:
1. Объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления;
2. Объекты, находящиеся в процессе реконструкции;
3. Встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом;
4. Объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.

По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.

В связи с растущим предложением на рынке бизнес-центров классификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых цен уровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее – кроме работающих уже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новых объектов, но спрос до сих пор не удовлетворен.

Общий объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2003 году составил порядка 700 000 кв.м (в совокупности всех классов).

В течение 2003 года на рынке Петербурга появилось около 100 тысяч кв.м офисных площадей всех классов, в декабре планируется ввести еще 20-30 тысяч кв.м. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров – «Петровский Форт» и «Сити-Центр» почти полностью заполнены.

Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).

В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднем на 5-10%. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15%) наблюдался в секторе бизнес центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного роста арендных ставок (на 25-30% за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдается ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 1,5% в месяц. В некоторых бизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов на энергоресурсы.

Арендные ставки в бизнес-центрах города в 2003 году составляют:
Класс А - $450-600 за кв. м в год;
Класс В - $250-450 за кв.м в год;
Класс С - $120-250 за кв.м в год.

Офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, как раньше. Девелоперы осваивают новые территории, особенно набережные Невы – Выборгскую, Петроградскую, Пироговскую, Ушаковскую.

Компания ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» привнесла в этот сегмент рынка практику долевого строительства. Аварийное здание на Шпалерной ул., 54 превращается в бизнес-центр класса «В» (площадь офисов составит 6,4 тыс.кв.м). Открытие бизнес-центра планируется в феврале 2004 года. По состоянию на сентябрь 2003 года стоимость продажи кв.м составляет 1 600-1 800 долл. США (в зависимости от этажа), стартовая цена была 950 долларов за квадратный метр. Открытие бизнес-центра планируется в 2004 году. Следующий аналогичный объект ОАО "Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» – бизнес-центр на 14-й линии В.О., д.7а, сдача в эксплуатацию планируется в IV квартале 2004 года.

Строится бизнес-центр на углу 2-й Советской ул. и Суворовского пр. В деловом комплексе будет два шестиэтажных корпуса общей площадью около 8 000 кв.м. Объект позиционируется в классе В, арендные ставки составляют 320-400 долл.США/кв.м в год. Комплекс планируется запустить в эксплуатацию в декабре 2003 года.

Новой тенденцией 2002-2003 года стало предложение на продажу действующих бизнес центров различных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за кв.м в зависимости от класса и местоположения. Так, например, в 2002 году был продан бизнес-центр класса «В» JGB House-2 на Серпуховской улице, 10, весной 2003 года – бизнес-центр с апартаментами на 8-й Советской ул., 31, в конце лета завершилась сделка по продаже JGB House-1 на Дивенской, 3.

Бизнес-центр «Нобель», распложенный по адресу Пироговская наб.,21 планируется продать иностранным (германским) инвесторам. Рыночная стоимость бизнес-центра на 2003 год составляет $5.4 млн.

В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов – компании, арендующие офисные площади тысячами кв.м. Так, «Мегафон» арендовал целиком бизнес-центр класса А на Караванной ул.,10. К наиболее крупным сделкам по аренде офисных помещений в бизнес-центрах Санкт-Петербурга также можно отнести арендованные помещения в «Петровском Форте» американской компанией «Борланд» (при помощи агентства DTZ, компания арендовала 3000 кв.м.), а также аренда 1700 кв.м. компанией «Евроконтракт» в бизнес-центре «19 век».

Тенденции спроса

Наблюдавшийся в 2002-2003 годах экономический подъём отразился на росте объёмов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее - сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение также играет не последнюю роль при выборе офиса – центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.

Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше – кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажёрный зал, ресторан и т. п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора.

Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Основная масса заявок по-прежнему ориентирована на небольшие офисы. Около половины потенциальных клиентов запрашивает 40-50-метровые помещения. Примерно 40% предпринимателей подбирают себе конторы от 150 до 300 метров. 5% интересуются крупными площадями.

Бизнес-центры класса А

Предложение

Объем офисных площадей класса А составляет около 30 тыс.кв.м или 0,006 кв.м на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти 8 лет.

Бизнес-центрами класса А в Санкт-Петербурге принято считать:
1. «Атриум на Невском, 25»;
2. «Северная столица» на наб.реки Мойки, 36;
3. «Белые ночи» на на Малой Морской ул., 23;
4. «Шведский дом» на Малой Конюшенной, 1/3;
5. «Караванная, 10».

Рынок бизнес-центров сформировался в 1998 году перед кризисом, когда за год в эксплуатацию было введено три бизнес-центра – «Атриум», «Северная столица» и «Белые ночи». Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции.

Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра на Караванной, 10, построенного в 2003 году нельзя без оговорок отнести к классу «А». Это связано с тем, что это здания не заново построенные, а при реконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах не соответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерное оборудование, так и качество услуг. Кроме этого, также не соблюдается еще одно из важнейших условий - удобство парковки, которая крайне затруднена в пределах центра города.

Предложение увеличится за счет строительства второй очереди бизнес-центра «Северная столица» общей площадью 8 000 кв.м. Объект находится на стадии проектирования, срок начала работ не определен.

Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали – Невского проспекта.

Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькими причинами:
1. класс А предполагает новое строительство и высокие требования к местоположению, дефицит подходящих участков в историческом центре
2. долгое время после кризиса 1998 года бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики.

Заполняемость

Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1998 году остались невостребованными после кризиса. Так, в 1999 году загрузка «Северной столицы» была на уровне 7%, в бизнес-центре «Белые ночи» арендаторы отсутствовали. Ситуация улучшилась в 2000 году:
2000 год – 50% («Атриум на Невском» - 80%)
2001 год – 80% («Северная столица» - 90%)
2002 год – 93% («Шведский дом» – 100%, сформирован «лист ожидания»)
2003 год – 95%

Уровень цен

Значительный рост ставок в бизнес-центрах класса "А" в 2001 году объясняется главным образом тем, что оживление спроса на престижные помещения в зданиях, соответствующих высоким западным стандартам, пока еще не сопровождается новыми крупными проектами с участием западных инвесторов и менеджмента. Дефицит предложения в этом классе с 2001 года стал реальностью.

Тенденции
1. Появление проектов нового строительства бизнес-центров.
2. Повышение заполняемости. 3. Стабилизация арендных ставок.

Бизнес-центры класса В

Предложение

Объем предложения составляет около 150 000 кв.м. Офисы данного класса - наиболее развивающийся сегмент рынка офисной недвижимости.

Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2003 годах. За 2003 год было введено около 70 тыс. кв.м площадей, что привело к увеличению существующих площадей почти в 2 раза. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.

Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.

Большая часть вводимых крупных бизнес-центров - это по-прежнему реконструкция зданий бывших заводов и НИИ («Сити-Центр», «Петровский Форт», «Acкольд»).

Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв.м. Частично здания строятся для собственных нужд, частично – для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.

Заполняемость

2000 год – 80-85% («Нептун», «Прин», Inform-Future, JGB House-1 и -2 – 95-100%)
2001 год – 90-95%
2002 год – 90-100%
2003 год – 95-100%

В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В 2003 года заполняемость большинства бизнес-центров составила 95-100%, включая вновь введенные в 2003 году.

Уровень цен

2000 год - $230-320 за кв.м
2001 год - $250-400 за кв.м
2002 год – $250-450 за кв.м
2003 год – $250-450 за кв.м

В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодаря возросшему спросу выросли в среднем на 10-15%, в 2001 году рост цен составил 20-30%. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20%. Следует отметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатации составляет 5-15%.

Тенденции

Бизнес-центры класса С

Предложение

Бизнес-центры класса «С» в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т. п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса "С" рассчитаны на спрос молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.

Рынок бизнес-центров класса С начал развиваться после кризиса в связи в ростом спроса на недорогие (по сравнению с классами В и А) офисы. Основные клиенты – отечественные фирмы.

Заполняемость

В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Как следствие, снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах в 2003 году.

Уровень цен

В 2002 году цены на офисные помещения класса С выросли в среднем на 10-15%. В 2003 году рост составил 0-15%

Тенденции
1. Увеличение предложения.
2. Рост арендных ставок.
3. Повышение уровня сервиса и управления.