Библиотека

Понятие комфортабельного жилья на петербургском рынке недвижимости неопределенно и размыто. Для этого сегмента не выработаны четкие критерии. С одной стороны понятие жилья повышенной комфортности соотносимо с лучшими образцами советского домостроения, с другой – квартиры этого уровня часто смешивают с элитным жильем. К жилью повышенной комфортности применяются менее строгие требования, однако некоторые критерии все равно являются обязательными для этого типа жилья.

Жилье повышенной комфортности предполагает наличие следующих характеристик:
1. Хорошее местоположение объекта – не обязательно центр города, но достаточно престижный квартал, однородность застройки, удобная транспортная доступность, близость от метро. Вид из окон может быть на благоустроенный двор.
2. Качество архитектурно-планировочных решений здания.
3. Качество строительных работ (если дом принадлежит к старому фонду, то время последнего капитального ремонта должно быть не далее, чем 20 лет назад).
4. Уровень сервиса может быть как высокий, так и менее развитый, но его наличие обязательно.
5. Повышенное качество отделки и современное оборудование.
6. Удобная планировка квартир, большая площадь кухни и ванных комнат.
7. Высота потолков -не менее 2,8 метров.
8. Наличие охраняемой парковки (не обязательно встроенный гараж).
9. Высокое техническое оснащение здания. Обязательный параметр - обеспечение автономности коммунальных сетей – очистка воды, своя котельная и пр.
10. Круглосуточная охрана.
11. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (тратуарная плитка у здания, благоустроенные дворы с детскими площадками).
12. Хорошо освещаемая улица.

География жилья повышенной комфортности

Объекты сегмента повышенной комфортности по своему местоположению не поставлены в столь жесткие рамки, как элитные проекты. Большая часть домов в сегменте жилья повышенной комфортности возводится в центральных районах города (описание которых приводилось для элитного жилья и справедливо для жилья повышенной комфортности), но развиваются также Красногвардейский район, Выборгский район, возможно строительство в Московском районе, Приморском районе.

Выборгский район

Наиболее престижные зоны Выборгского района – Выборгская сторона, район от Первого Муринского до Северного проспектов (зеленые зоны Удельного парка и Сосновки). Достаточно престижные места у станции метро «Озерки» с видом на Суздальские озера и треугольник, ограниченный пр. Энгельса, Луначарского и Выборгским шоссе.

Красногвардейский район

Наиболее перспективная зона района для строительства жилья повышенной комфортности – квартал 8-9 Малой Охты, расположенный между Свердловской набережной, Новочеркасским проспектом, Республиканской улицей и Перевозным переулком (15,6 га).

Московский район

Наиболее престижные зоны – территории у станции метро «Московская» и «Парк Победы», район ВПЮГ (Восточнее проспекта Юрия Гагарина) в котором ведется активное строительство жилья повышенной комфортности (особенно у станции метро «Звездная); другие элитные места - площадь Чернышевского, Улицы Авиационная, Алтайская, Типанова (частично), Ленсовета (частично).

Приморский район

Северо-Приморская часть считается довольно престижным местом. Из домов, построенных вдоль Приморского проспекта, открываются виды на Финский залив, Васильевский и Елагин острова. Довольно престижным районом считаются Коломяги, в котором ведется активное малоэтажное строительство коттеджей (которые можно отнести к разряду жилья повышенной комфортности).

Чувствительность покупателей к основным качественным критериям жилья повышенной комфортности на первичном и вторичном рынках (в порядке уменьшения их приоритетности):
1. Характеристики квартиры. Предпочтения по характеристикам квартиры у покупателей жилья повышенной комфортности близки к предпочтениям по квартирам в элитных домах. Наиболее частые требования - возможность перепланировки. Минимальная высота потолков не менее 2.8 м. , желаемая – выше 3 м.
2. Техническая оснащенность здания. Основное требование – автономность здания и его независимость от городских коммунальных сетей.
3. Местоположение. Основное требование – удобный транспортный подъезд, желательно видовые характеристики.
4. Уровень сервиса. Сервис может быть ограничен стандартным набором услуг (или вообще несколькими).
5. Архитектура здания. Главные предпочтения – современный облик (для первичного рынка) и близость к «старине» (для вторичного рынка).
6. Безопасность. Наличие охраны и/или охранной сигнализации.

Первичный рынок жилья повышенной комфортности Санкт-Петербурга

Параметры предложения

Общая тенденция первичного рынка жилья повышенной комфортности - комплексная застройка кварталов с развитой инфраструктурой, что делает проживание жильца более удобным. В последнее время наблюдается отток покупателей со вторичного рынка жилья повышенной комфортности на тот же сегмент первичного рынка, что является следствием повышения уровня благосостояния населения и изменения их приоритетов.

В 1 полугодии 2003 года всего было выставлено на продажу 290 объектов из которых 26 объектов – жилье повышенной комфортности. Доля жилья повышенной комфортности в общем объеме предложения в 2003 году выросла и составила 9%. По прогнозным данным, общий объем предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2003 году составит 4,59 млн. кв.м. Таким образом, оцениваем объем предложения в сегменте жилья повышенной комфортности в 2003 году в 413100 кв.м.Наибольший объем предложения жилья повышенной комфортности по типу применяемых конструкций зданий приходится на кирпично-монолитные и кирпичные дома.

Структура предложения на первичном рынке жилья повышенной комфортности по типу конструкций зданий представлена на рис.1.22.:

Ценовые характеристики предложения на первичном рынке жилья повышенной комфортности Санкт-Петербурга

Условная граница, отделяющая сегмент жилья повышенной комфортности от типового жилья - $800-900 за кв.м. На конец первого полугодия 2003 года средняя цена предложений в сегменте жилья повышенной комфортности составила $1165 за кв.м. Прогнозируемая цена в декабре 2003 года составит $1284 за кв.м. Прирост цен по отношению к первому полугодию 2002 года составил 58,5%. Динамика цен на рынке жилья повышенной комфортности представлена на рис.1.23.:

Структура предложения жилья повышенной комфортности Санкт-Петербурга по ценовым диапазонам представлена на рис.1.24.:

На формирование цены в данном сегменте в первую очередь влияет «эксклюзивность» местоположения объекта. Далее идут другие особенности объекта – этаж и наличие балкона, эркера, вид из окон, высота потолков. На разницу цен существенно влияют планировка (площадь кухни не менее 10 кв.м, прихожей, наличие современных оконных и дверных систем и т.д.) и возможность маневра для перепланировки – вплоть до объединения в одну квартиру двух соседних (как «по-горизонтали», так и «по-вертикали». Из дополнительных факторов, влияющих на цену жилья повышенной комфортности, следует отметить общее состояние подъезда, парадной, лестницы, лифта, наличие паркинга и предоставляемого уровня услуг.

Параметры спроса

В настоящее время на петербургском рынке жилой недвижимости происходит смещение спроса с высших ценовых диапазонов типового жилья в зону сегмента повышенной комфортности. Если ранее довольно устойчивым спросом пользовалось жилье повышенной комфортности в реконструированных домах, то в настоящее время интерес покупателей все больше обращен на новое строительство, что связано с улучшенной планировкой квартир и более оптимальное использование земельного участка (по этажности, организации дворов, паркингов и закрытых гаражей и т.д)

Доля жилья повышенной комфортности в общем объеме спроса в 2003 году составит 8%. По прогнозным данным, общий объем спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2003 году составит 1300 тыс. кв.м. Таким образом, оцениваем объем спроса на первичном рынке жилья повышенной комфортности в 2003 году в 104 тыс. кв.м.

Наибольший объем спроса в разрезе территорий приходится на Выборгский, Центральный и Василеостровский районы.

Наиболее популярны у покупателей жилья повышенной комфортности двухкомнатные (48%) и однокомнатные квартиры (28%) в кирпичных и кирпично-монолитных домах.

Структура спроса на жилье повышенной комфортности по количеству комнат представлено на рис.1.25.:

Вторичный рынок жилья повышенной комфортности Санкт-Петербурга

Несмотря на отсутствие строгой классификации жилья повышенной комфортности по качеству, в целом риэлторы позитивно оценивают перспективы развития этого сектора. За счет увеличения объемов строительства нового жилья повышенной комфортности и дальнейших расселений на вторичном рынке коммунальных квартир емкость этого сектора, по некоторым оценкам, может достигнуть 50%, значительно потеснив нишу типового жилья.

Главными поставщиками жилья повышенной комфортности на вторичном рынке Санкт-Петербурга являются квартиры в сталинских домах и старом фонде. Сегмент повышенной комфортности пополняется и за счет «несостоявшейся» элиты

Доля сегмента повышенной комфортности в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья составляет порядка 10%. По нашим оценкам, объем предложения на вторичном рынке жилья повышенной комфортности составляет порядка 800 объектов в месяц.

Наибольший объем предложения приходится на старый фонд Петербурга (38%), кирпично-монолитные дома, монолитные дома (24%). Структура предложения на вторичном рынке жилья повышенной комфортности по типу конструкций дома представлена на рис.1.26.:

По количеству комнат, наибольший объем предложения имеют 2-х комнатные (62%) и 3-х комнатные (25%) квартиры, далее следуют однокомнатные квартиры (7%) и 4-х комнатные и более (6%) квартиры.

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья повышенной комфортности в Санкт-Петербурге в 3 квартале 2003 года составила $1156. Рост цены по отношению к предыдущему кварталу – 3,2%. Динамика роста средних цен на вторичном рынке элитной недвижимости представлена на рис.1.27.:

Доля жилья повышенной комфортности в общем объеме спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга составляет около 14%. По нашим оценкам, ежемесячный объем сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья повышенной комфортности составляет порядка 600. Наибольший объем спроса приходится на однокомнатные (48%) и трехкомнатные квартиры (29%).