Библиотека

Обзор рынка элитной недвижимости Санкт-Петербурга за 2003 год, подготовленный специалистами фирмы "Бекар-консалтинг".

Понятие «элитности» жилой недвижимости в Санкт-Петербурге

Элитное жилье предполагает уникальное местоположение дома с отличными видовыми характеристиками и уровень, соответствующий мировым стандартам по качеству строительства и инженерных коммуникаций, планировкам, безопасности проживания, наличию дополнительных услуг (парковка, гараж, служба эксплуатации и т.д.).

В настоящее время, в Санкт-Петербурге нет четкой классификации элитного жилья. Границы, определяющие жилье как элитное или повышенной комфортности весьма расплывчаты.Расширенная шкала «элитности» жилья выглядит следующим образом:
1. Уникальное местоположение объекта – исторический центр города или территории, к нему прилегающие. Обязательный параметр - отличные видовые характеристики из окон. Большое значение имеет престижность квартала и однородность его застройки.
2. Индивидуальность архитектурного решения здания (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибюли и лестнично-лифтовые холлы – отделка «люкс» с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора, венецианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искусства, современной мебели.
3. Высококачественные строительные материалы ведущих производителей (для нового строительства).
4. Высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет, спортивный и тренажерный зал, бассейн, детская игровая площадка, бильярдная и т.д.). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2-3 такие услуги необходимы как некий имидж. Кроме того, должны быть услуги (1-2 услуги) только для жильцов дома.
5. Круглосуточная охрана.
6. Высокое техническое оснащение здания (звукоизоляция, тройные стеклопакеты «люкс», современные бесшумные лифты – OTIS, Tissen и др., центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметаллические радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, адресная противопожарная сигнализация).
7. Высота здания не более 7 этажей.
8. Высота потолков не менее 3 метров (предпочтительнее не менее 3,20 м).
9. Возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату и большой кухни (не менее 15 кв.м.).
10. Всего в здании не более 30-35 квартир.
11. Площадь квартиры: минимальная граница – 70 кв.м., максимальная 200 кв.м. и выше.
12. Не более 2-х квартир на одной площадке.
13. Социальная однородность клиентов (жильцов).
14. Паркинг (охраняемый, с ограничением доступа).
15. Встроенный гараж (не менее 2-х боксов на семью, подъемные ворота, автомойка).
16. Возможность входа в дом из подземного гаража.
17. Хорошее состояние прилегающих к дому территорий (желательно озелененная территория с детской площадкой, тратуарная плитка у парадного входа, здания).
18. Хорошо освещаемая улица.
19. Удобные подъезды к дому.

Отсутствие одного из вышеперечисленных параметров выводит дом из класса элитных. Анализ рекламных модулей показывает, что чуть ли не каждая вторая новостройка элитная. Тем не менее все новые дома, позиционируемые застройщиками как элитные, но возводимые вне престижных мест центральной части города, автоматически переходят в разряд повышенной комфортности. Элитность подразумевает исключительно видовое местоположение плюс перечисленные выше параметры. Дом должен быть узнаваем, отличен от других, иметь собственное название, - например «Жемчужина Петербурга» (один из первых элитных домов на Мойке, 11).

География элитного жилья

Территориальное распределение элитного жилья в Санкт-Петербурге определяется наличием «пятен» для соответствующего строительства, отвечающего параметрам элитности. В Санкт-Петербурге можно выделить следующие наиболее престижные зоны элитного жилья:

Центральный район

К наиболее престижной зоне элитного жилья относится Центральный район Санкт-Петербурга, в котором выделяют так называемый «золотой треугольник» - территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским проспектом. Эта зона отвечает признакам идеальной локации – центр, тишина, вид на воду. Около половины домов этой зоны – после капремонта. Специфика «золотого треугольника» - практически полное отсутствие пятен под застройку, большое количество проблемных коммуналок.

Также прежним считается район, образованный Кирочной, Фурштадской и Захарьевской улицами (ст. м. Чернышевская), Таврическая улица и Тверская улица, наб. Робеспьера, где уже реализовывались проекты строительства элитного жилья («Дом на Неве»).

Петроградский район

Петроградский район – один из старейших районов Петербурга, считается достаточно престижным после Центрального района. «Элитный сегмент» жилищного фонда района представляют дома с «видовыми» квартирами на Петровской набережной, а также апартаменты вдоль Каменноостровского проспекта.

Одним из наиболее привлекательных мест для застройщиков является Крестовский остров, в котором активно начало развиваться малоэтажное элитное строительство, а также Каменный остров, который находится под негласным запретом на строительство жилья. Но разрешение на строительство здесь выдается только собственникам земельных участков.

Василеостровский район

В конце 1998 года на В.О. был реализован один из первых проектов элитного строительства комплекс «Альба» (3 линия В.О.,52). Некоторые параметры объекта: площадь земельного участка – 1 га, общая площадь – 15000 кв.м., стоимость квартир - $1300 за кв.м., затраты на строительство - $10 млн., длительность стр-ва – 2 года, подрядчик – «Ренессанс Криэйшн». К элитным квартирам можно отнести квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец. Престижная зона района – территории, примыкающие к стрелке В.О.

Адмиралтейский район

К элитной части района относятся: Адмиралтейская и Английская набережные (вид на Неву), дома с видом на площадь Декабристов («Медный всадник»), Александровский сад, Исаакиевский собор. Достаточно элитная часть района с видом на Театральную площадь, на Конногвардейский бульвар, на Юсуповский садик, на Никольскую площадь (Никольский Морской собор), на Мойку между Гороховой и Юсуповским дворцом и весьма избирательно набережная канала Грибоедова. Достаточно престижная часть района - Большая и Малая Морские, канал Грибоедова, часть наб. реки Фонтанки, остатки р. Мойки, вид на Измайловский собор (одноименный проспект), на Пионерскую площадь (ТЮЗ), сад "Олимпия" (находится между Московским проспектом, Малодетскосельским и Клинским проспектами, сами эти проспекты, кроме Московского, где очень шумно.).

Чувствительность покупателей к основным качественным критериям элитного жилья на первичном и вторичном рынках (в порядке уменьшения их приоритетности):
1. Местоположение здания. Для потребителя важна близость до центра (10-15 минут езды на автомобиле), престижность квартала, вид из окон (желательно на «воду» или «зелень»), концентрация людей (желательно тихое место). При ухудшении данных характеристик интерес к объекту резко падает.
2. Архитектурный облик здания для потребителя имеет существенное значение. Покупатели элитного жилья в центре предпочитают здания «под старину», похожие на особняки.
3. Техническая оснащенность здания. Техническая «начинка» здания – должна быть выполнена по последнему слову техники, максимально обеспечивать автономность здания и независимость от городских служб.
4. Социальная однородность. Многие покупатели готовы переплачивать с той целью, чтобы была произведена тщательная сегментация и отбор жильцов. Например, некоторые бизнесмены не желают жить даже с известными артистами, предприниматели ведущие «прозрачный» бизнес с представителями «теневого» бизнеса.
5. Безопасность. Некоторые заказчики предъявляют повышенные требования к безопасности (например, кроме круглосуточной охраны, видеонаблюдения, домофонов, некоторые покупатели желают иметь бронированную пожарозащищенную дверь с высоким уровнем надежности против взлома).
6. Характеристики квартиры. Определяются исходя из размеров семьи заказчика и его индивидуальных пожеланий. Наиболее типичные пожелания - 4-5 комнат, куда входят 3 спальни (в т.ч. детская, гостевая), количество санузлов – 2 (максимум 3), гостиная, кабинет, кухня-столовая, места общего пользования (холл, кладовые). Самая востребованная площадь квартиры – 150-200 кв.м. Покупатели все более требовательны к высоте потолков, особенно чем больше площадь квартиры. Минимальная высота – 3,2 метра, при высоте ниже данной жилье считается менее элитным и относится скорее к разряду жилья повышенной комфортности. Должна быть предусмотрена возможность перепланировки квартиры на вкус заказчика. Желаемые планировки заказчиков – как минимум двухсторонние, лучше – трехсторонние с видом из окон. Предпочтения по этажу – не первый, и, желательно, не последний (хотя есть клиенты, которые проявляют интерес и к мансардам и пентхаузам).
7. Уровень предлагаемого сервиса. Стандартный набор уже устраивает не всех покупателей, дом должен быть с несколькими эксклюзивными услугами только для жильцов.

Первичный рынок элитного жилья

Специалисты городского рынка недвижимости обращают внимание на динамичное развитие "элитного" сегмента строящегося жилья в Петербурге. Одна из тенденций последнего времени в сфере элитного жилья – отказ от многоэтажек с большим количеством квартир в пользу домов, количество этажей в которых не превышает семи. Другая тенденция – постепенное завершение "точечного" воздвижения элитных объектов и реконструкции отдельных зданий. Перспективой развития рынка считается переход к комплексной элитной застройке.

Застройщики оперируют таким понятием, как жизненный цикл жилья. Наиболее состоятельные граждане могут себе позволить менять жилплощадь через 5-7 лет. Состоятельные петербуржцы, устремившиеся в 90-е годы из соображений престижа в центр, неизбежно столкнулись с теми же жилищно-коммунальными проблемами, что и их менее состоятельные соседи. Проблемы с инженерной инфрастуктурой дома, обветшавшими конструкциями, а также социальная неоднородность окружения становятся теми факторами, которые толкают к поиску новых квартир.

Параметры предложения

В 1 полугодии 2003 года всего было выставлено на продажу 290 объектов из которых 15 объектов – элитные (как уже было сказано выше). Доля элитного жилья в общем объеме предложения в 2003 году выросла и составила 5,1% по сравнению с предыдущими годами (3-4%). По прогнозным данным, общий объем предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2003 году составит 4,59 млн. кв.м. Таким образом, оцениваем объем предложения в сегменте элитного жилья в 2003 году в 206,4 тыс. кв.м.

Структура предложения на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга выглядит следующим образом (рис.1.15.): 77% предложений в денежном эквиваленте приходится на квартиры класса «премиум», имеющие хорошее расположение в исторической части города. Их стоимость колеблется от $ 1700 до $ 3000 за кв.м.; 23% предложений приходится на сегмент «эксклюзив», стоимостью от $3000 за кв.м.

Наибольший объем предложения приходится на кирпично-монолитные (58%) и реконструированные дома (24%), на кирпичные дома приходится 18%.

Структура предложения на первичном рынке элитного жилья Санкт-Петербурга по типу конструкций зданий представлена на рис.1.16.:

Ценовые характеристики предложения на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга

Условная нижняя граница, отделяющая сегмент элитного жилья от жилья повышенной комфортности - $1500 за кв.м. На конец первого полугодия 2003 года средняя цена предложения в сегменте элитной недвижимости составила $2387 за кв.м. Прогнозируемая средняя цена в конце 2003 года составит $2468 за кв.м. Рост цен по отношению к 1 полугодию 2002 года составил 36,2%. Динамика цен на рынке элитного жилья Санкт-Петербурга представлена на рис.1.17.

Структура предложения элитной недвижимости Санкт-Петербурга по ценовым диапазонам представлена на рис.1.18.:

Параметры спроса

В последние несколько лет на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга можно наблюдать стабильный рост объемов продаж.

Постоянный спрос обеспечен дефицитом высококачественных квартир на вторичном рынке и желанием иметь соседей с аналогичным уровнем доходов и социальным статусом, что не всегда возможно обеспечить при покупке квартир на вторичном рынке.

В прошлые годы на рынке элитного жилья наблюдалось преобладание в структуре спроса доли однокомнатных и двухкомнатных квартир, в настоящее время доля многокомнатных квартир растет и потребитель больше ориентируется на покупку многокомнатных квартир.

Спрос на квартиры в элитных домах на протяжении трех последних лет рос: с 4.1 до 6.2% от общего объема спроса. Динамика доли элитного сектора в общем объеме спроса представлена на рис.1.19.:

Доля элитного жилья в общем объеме спроса в 2003 году составит 7%. По прогнозным данным, общий объем спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2003 году составит 1300 тыс. кв.м. Таким образом, оцениваем объем спроса в сегменте элитного жилья в 2003 году в 91 тыс. кв.м.

Доля сделок с новым элитным жильем составляет порядка 7% от всего объема операций на первичном рынке. Цифра эта достаточно стабильна и не зависит от каких-либо сезонных или иных факторов.

Спрос на квартиры в строящихся элитных домах слабо эластичен по цене. Основными факторами, оказывающими влияние на объем спроса, являются постоянно растущие требования, предъявляемые покупателями к качественным характеристикам квартир, к местоположению дома; дефицит ликвидных квартир на вторичном рынке.

Большая часть покупателей интересуется элитным жильем в Центральном и Петроградском районах. Здесь спрос есть и будет высоким в связи с выгодностью местоположения. Однако в связи с нехваткой в этих районах пятен под новое строительство, предложение будет формироваться в других районах, и, соответственно, определять территориальную структуру спроса.

Вторичный рынок элитного жилья

Вторичный рынок элитного жилья Санкт-Петербурга достаточно узок и начал формироваться лишь в последние годы. Предложение на вторичном рынке элитного жилья формируется за счет первых построенных элитных домов в Санкт-Петербурге (число которых не велико) и за счет реконструкции.

Доля элитного сектора в общем объеме предложения на вторичном рынке жилья составляет порядка 2-3%. По нашим оценкам, объем предложения на вторичном рынке элитного жилья составляет порядка 160-240 объектов в месяц. В будущем, доля элитного сектора на вторичном рынке должна возрасти, в связи с ростом строительства новых элитных домов и желанием владельцев «элиты» предыдущего поколения к покупке нового жилья, выставляя на продажу старое элитное жилье.

Наибольший объем предложения приходится на кирпично-монолитные дома, кирпичные и реконструированные в недалеком прошлом дома старого фонда. Структура предложения на вторичном рынке элитного жилья по типу конструкций дома представлена на рис.1.20.:

Средняя цена предложения на вторичном рынке элитного жилья в Санкт-Петербурге в 3 квартале 2003 года составила $1501. Рост цены по отношению к предыдущему кварталу – 2,6%. Динамика роста средних цен на вторичном рынке элитной недвижимости представлена на рис.1.21.:

Доля элитного жилья в общем объеме спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга мала и составляет около 1%. По нашим оценкам, ежемесячный объем сделок купли-продажи на вторичном рынке элитной жилой недвижимости составляет порядка 60-80. Наибольший объем спроса приходится на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.