Библиотека

При обработке информации о предложениях аренды офисов из указанных источников формируется обобщенная база данных предложений (ее структура приводится ниже). Присутствие того или иного источника информации на рынке аренды офисов возможно оценить эквивалентно доле соответствующих этому источнику объектов в обобщенной базе.

Анализ данных показал, что в январе-марте 2003 года среди агентств, работающих на рынке аренды офисной недвижимости, определились свои лидеры – это прежде всего строительная компания “Альтернатива” и Центр коммерческой недвижимости. Эти агентства активно предлагают большое количество объектов. В марте они разместили свои предложения в различных источниках информации на 46 процентов объектов от общего числа предложений. Остальные агентства недвижимости, хотя и заявляют о своем присутствии на рынке коммерческой недвижимости, но значительно уступают лидерам по количеству предложений.

До сих пор вызывала удивление малая степень присутствия крупнейших нижегородских информационных систем по недвижимости “Центр” и “Морис”. Но в марте ситуация изменилась. Если раньше в системе “Морис” информация о коммерческой недвижимости располагалась только в виде “доски объявлений” и не была структурирована, что создавало проблемы при размещении большого количества предложений, то теперь здесь появилась дополнительная база данных “Коммерческая недвижимость”. В результате уровень присутствия системы “Морис” вырос сразу в 12 раз (с 2 до 24 %)!

И все же пока большинство риэлторов предпочитает использовать традиционные источники информации – газету “Из рук в руки – Нижний Новгород” и еженедельник “Полезная площадь”, либо размещать информацию на собственных сайтах в Интернете. Больше того, с системами “Морис” и “Центр” в Интернете в сфере коммерческой недвижимости пытается конкурировать сайт юридической компании “Панорама” www.panorama.nn.ru. Предлагая бесплатное размещение информации всем желающим, это агентство рекламирует свой сайт как общегородскую специализированную базу данных по коммерческой недвижимости.

Степень использования риэлторскими фирмами различных средств для продвижения информации о своих объектах возможно оценить по наличию одновременного присутствия одного и того же объекта в разных источниках, то есть по уникальности информации. Например, 100-процентная уникальность объектов муниципального нежилого фонда говорит о том, что комитет по управлению городским имуществом не использует приведенные в таблице другие источники информации.

Необходимо отметить, что у риэлторских фирм степень уникальности информации также высока, что говорит о недостаточном пока уровне использования общегородских средств информации, как печатных, так и электронных. Среди риэлторов выделяется “Альтернатива”, которая широко использует не только свой сайт, но и другие источники. У этого агентства наименьший коэффициент – 25 %.

Структура учета

Тенденция к закрытию цены предложения на рынке недвижимости Нижнего Новгорода для аренды офисов не подтверждается. В январе-марте непрерывно рос уровень предоставления информации о цене аренды в среднем по всем источникам (январь – 72 %, март – 81 %). К сожалению, ещё нередко риэлторы экономят на описании основных показателей качества помещений - наличие телефонов, ремонта, охраны, мест для парковки служебного транспорта, интернета, мебели. Часто не указывается и этаж помещения.

Сводные данные по предложениям

Количество предложений

В марте 2003 года в Нижнем Новгороде предлагалось в аренду 44 тыс. кв. м офисных помещений. По сравнению с февралем общее количество предложений уменьшилось на 6 %.

Распределение предложений по площади помещений не изменилось. Большинство из предложенных – это помещения малой площади от 9 до 100 кв. м. Такие офисы составляют ²/₃ от общего количества предложений по аренде. Помещения площадью свыше 500 кв. м по-прежнему редки. В марте 1000-метровые помещения сдавались на улицах Вождей революции и Свободы в Сормовском районе, а также в новом бизнес-центре на улице Родионова. Несколько меньшей площади - в административном здании на Комсомольской площади и в новом пристрое к спортивному центру “Мещера”.

Распределение предложений по районам города в марте не претерпело каких-либо крупных изменений. По-прежнему на территории центра Нижегородского района расположено свыше трети всех офисных предложений всего города.

Среди улиц в марте продолжали лидировать Большая Покровская и Рождественская. Десять улиц дают 35 % от общего количества предложений по 122 улицам.

Качество предлагаемых помещений

Современная действительность такова, что в Нижнем Новгороде еще не принято при предложении офисов в аренду указывать их класс по риэлторскому классификатору. Поэтому пока уровень качества офисного помещения возможно приближенно оценивать, исходя из расчета некоторого обобщенного коэффициента, как суммы отдельных показателей. Основные показатели, имеющие наибольшее значение для арендаторов офисов – это наличие телефонов, ремонта, охраны, мест для парковки служебного транспорта, интернета, мебели. Дополнительные показатели, а они у предлагаемых помещений встречаются гораздо реже, - это кондиционирование, наличие охранной сигнализации, видеонаблюдения, бытовых помещений (кухня, душ, сауна). Например, для помещения с телефоном, ремонтом, охраной и парковкой коэффициент будет равен 1+1+1+1 = 4.

В среднем по городу для предлагаемых в марте офисов коэффициент качества составил 3,0. Обычно предлагались помещения телефонизированные и отремонтированные, с охраной или парковкой. Нередко арендодатель указывал и на наличие евроремонта. Это было сделано в 40 % от предложений, в которых оговаривалось качество помещений.

Качество ниже среднего наблюдалось в Сормовском и Ленинском районах, где помещения предлагались с минимальными услугами, нередко без телефонизации и ремонта (улица Свободы, Памирская улица). Невысокое качество было и в центре Нижегородского района. Видимо, спрос на офисы в этом районе пока столь велик, что требования к качеству помещений отходят на второй план.

Выше среднего было качество в Московском, Канавинском и Приокском районах. Телефонизированные офисы с евроремонтом, интернетом, охраной и парковкой предлагались в районе Московского вокзала (улицы Канавинская, Фильченкова) и площади Ленина, на проспекте Гагарина.

Ставки арендной платы

Главным фактором, определяющим размер арендной платы, является географическое местоположение офиса.

Средняя ставка по городу в марте составляла 10,4 у.е. за кв.м в месяц. Однако столь высокое значение объясняется существенным перекосом рынка предложений офисной недвижимости в сторону центра Нижегородского района как по количеству предлагаемых площадей, так и по арендной плате. Во всех остальных районах города ставка аренды ниже среднегородской.

Как видно из схемы по размеру ставки арендной платы районы города условно можно разделить на три группы:

Группа 1 – исторический центр Нижнего Новгорода, район так называемого “Городского Кольца” (по трамвайному маршруту № 2). Средняя ставка марта – около 15 у.е. Именно здесь расположены самые дорогие предложения марта месяца. Например, офис на Большой Покровской площадью 170 кв.м на 5 этаже административного здания с уникальным видом из окон предлагался в аренду по ставке 30 у.е. за кв.м.

Группа 2 – это окружающие Центр районы: Канавинский, Советский и нецентральная часть Нижегородского района. К этой же группе можно отнести и Приокский район. Средняя ставка марта – 8…9 у.е. Максимальные ставки в группе 2 достигали 16 у.е. на улице Канавинской (район Московского вокзала) и 15 у.е. на площади Лядова.

Группа 3 – четыре заречных района: Автозаводский, Ленинский, Московский и Сормовский. Средняя ставка марта – 3…6 у.е. Тем не менее и в этих районах отдельные помещения предлагались по очень высоким для их расположения ставкам – в центре Автозавода за 15 у.е., а на проспекте Ленина за 12 у.е./кв.м. Низкой ставке Московского района соответствует и очень малый объем предложений.

За три месяца текущего года заметного изменения средних арендных ставок не происходило, кроме непрерывного роста в Советском районе, где в феврале-марте появились новые преложения качественных офисов на улице Бекетова по 12 у.е. и площади Лядова по 13 у.е. за кв.м.

Для анализа мартовского уровня арендной платы по улицам в расчет брались только те улицы, количество предложений по которым было достаточным для определения средней ставки. В десятке самых дорогих улиц марта - только улицы из центра Нижегородского района:

Самой дешевой улицей в марте, как и в прошлые месяцы, была Памирская (Ленинский район) – 2,2 у.е. А абсолютная минимальная ставка – 1,9 у.е. за кв.м –за помещения муниципального нежилого фонда в заречных районах города.

Объем рынка предложений по аренде офисов

В марте общегородской объем предложений на рынке аренды офисов составил 457 тыс. у.е. в месяц.

По-прежнему объем предложений по центру Нижегородского района значительно превосходил объемы остальных районов.

Как видно из диаграммы, нагорные районы составляют ¾ общего объема, а совместная доля Автозаводского, Ленинского, Московского и Сормовского районов очень мала – всего лишь 12 %.

Список улиц, где объемы предложений за март были максимальны, показывает, что десять улиц дали 57 % общего объема предложений по 122 улицам:

АЛЕКСЕЙ ЧЕМОДАНОВ

chemodanov@mail.nnov.ru