Библиотека

Мониторинг цен на квартиры в Твери за 2005 год.

Мысли о будущем

Как отмечалось в конце прошлого года, цена всех типов квартир в Твери, начиная с июля 2004 года, постепенно увеличивалась и за 15 месяцев выросла всего на 12 -14% (порядка 1 % в месяц). Мало что изменил в этом плане и ноябрь месяц, а вот в декабре население охватил ажиотаж: многие продавцы, ожидая роста цен на квартиры, отложили продажу на будущее, а покупатели, как всегда не очень уверенные в том, что ждёт их после нового года, стремились сегодня вложить в недвижимость свои накопленные средства. В результате в декабре квартиры, как говорят, уходили "в лёт". Ситуация осложнилась вследствие вступления в силу закона о долевом участии, в результате которого произошло заметное снижение предложения на первичном рынке. В итоге цены резко поползли вверх и за один декабрь выросли более чем на 5% (см. рис.), достигнув отметки 693 доллара за один квадратный метр общей площади. Всего же за год цены на квартиры выросли в среднем более чем на 21%. Интересно, что этот результат близок к ситуации в Москве. По данным аналитического центра irn.ru жилая недвижимость в Москве в прошлом году подорожала в среднем на 24%.

Ежемесячный прирост средней удельной стоимости квартир в 2005 году, %.

Уже много раз говорилось, что средняя удельная цена квартир говорит об усреднённой ситуации в целом на рынке, но по ней не возможно судить о том, что как ведёт себя цена тех или иных квартир. Учитывая, что наиболее существенные изменения стоимости произошли в декабре, ниже в таблице приведены данные по изменению цен предложения на различные квартиры в ноябре и декабре 2005 года. Из таблицы видно, что квартиры, имеющие разное количество комнат, подорожали за декабрь примерно одинаково – от 5,2 до 6,0%. В то же время, наибольший прирост цен в декабре показали в основном квартиры низкого качества, а наименьший – квартиры повышенной комфортности. Это также совпадает с мнением московских аналитиков, которые утверждают, что "В условиях такого масштабного роста активнее всего дорожает, как правило, недорогое и наиболее ликвидное жильё". Исключение составляют однокомнатные квартиры, среди которых квартиры повышенной комфортности выросли в цене практически на четверть. Но к этому результату следует относиться осторожно, поскольку однокомнатных квартир такой планировки в базе присутствует обычно мало. Так средняя цена предложения квартир повышенной комфортности за декабрь была получена всего из семи предложений, а за ноябрь – даже из двух.

Изменение цен на квартиры за декабрь 2005 года.

Что же будет с ценами в 2006 году? Не смотря на то, что цены на жильё совершили очередной значительный скачёк вверх, сопровождающийся потребительским ажиотажем, остаётся не ясным, насколько он экономически обоснован. Это обстоятельство превращает научно обоснованный прогноз в предсказание, в "гадание на кофейной гуще". Тем не менее, учитывая, что цены на любой товар, в том числе и на недвижимость, зависят от соотношения спроса и потребления, можно попытаться по отдельности рассмотреть возможное изменение этих факторов в наступившем году. Действительно, перспектив серьёзного роста предложения пока не много. Это касается нового жилья, особенно пока застройщики не нашли способов "защиты" от уже упоминавшегося закона о долевом участии. И на вторичном рынке большинство продавцов, учитывая наблюдающийся рос цен, по возможности будут выжидать наиболее благоприятного момента выставления на продажу своих объектов.

Что касается спроса, то многие сходятся во мнении, что на него в той или иной степени оказывает влияние общий экономический рост, повышение уровня жизни и доходов населения, благоприятная обстановка с ценами на экспортное сырьё, активное развитие ипотеки.

Не однозначное влияние на перспективу изменения цен на жильё может оказать возможное уменьшение инфляции. С одной стороны, уменьшение инфляции должно сказаться на уменьшении темпов роста себестоимости строительства и, следовательно, на сдерживание цен на жильё, а с другой стороны, снижение инфляции должно привести к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам, а это, в свою очередь, опять же повлечёт за собой рост спроса.

При этом председатель Совета директоров компании "Миэль-Недвижимость" Григорий Куликов, анализируя рынок московского жилья, не прогнозирует галопирующего роста цен на жильё. Подобная позиция кажется наиболее обоснованной, и с моей точки зрения в Твери можно ожидать в 2006 году рост цен на квартиры в среднем на уровне 1 – 2% в месяц и примерно на 20% за год. Тем не менее, уже сегодня можно констатировать, что по сравнению с после кризисным 1999 годом долларовые цены на квартиры в Твери выросли более чем в четыре раза и, почти наверняка, уже через 1 – 2 месяца мы сможем сказать, что по сравнению с докризисным 1998 годом цены на квартиры в Твери выросли в два раза!

Президент ЗАО ТИТАН,

Председатель директоров ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА",

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, к.т.н.

В.Н.Каминский