Библиотека

Александр Астахов, САРН, Новосибирск.

Летний сезон временно остановил падение цен на вторичном рынке недвижимости

Квартирный рынок, встретив этот год на пике цен, замер в ожидании. Все с интересом ждут наступления осени.

Динамика цен

Инерционность рынка недвижимости сыграла в первом полугодии злую шутку с владельцами объектов жилой недвижимости: после полуторагодового роста цены начали откатываться назад и долгосрочная тенденция (ожидалось, что к осени цены могут упасть на 5-7% к уровню средних цен предложения в январе) была остановлена особенностями летнего сезона. Традиционное изменение структуры предложения в летние месяцы создало впечатление "роста" цен. Такое быстрое изменение тенденций ставит в тупик подавляющее число участников вторичного рынка недвижимости и служит источником необоснованных ожиданий.

Посмотрим, что происходило в течение первого полугодия. На графике "А" видно, что несмотря на локальные колебания цен предложения в отдельных типах квартир, общая тенденция к снижению средних цен сохраняется. Выравнивание цен в июне и июле нельзя рассматривать в отрыве от структуры и объёма предложения квартир на вторичном рынке. В летние месяцы снизилась активность "продавцов" недорогого жилья и, соответственно, средние цены стали "расти" за счёт относительного увеличения объёма предлагаемого к продаже жилья повышенной комфортности, улучшенной и типовой планировки.

Ежегодное летнее падение объёмов предложений на продажу составляет в пределах 15-25%, что зачастую характеризуется риэлтерами как "застой". Тем не менее, по экспертным данным, порядка 80 процентов сделок на вторичном рынке Новосибирска составляют т.н. "цепочки", т.е. варианты с одновременной продажей и покупкой другой квартиры или квартир. Данные сделки характеризуются тем, что изменение жилищных условий инициируется бытовыми обстоятельствами, и их совершение неизбежно вне зависимости от общей или региональной экономической ситуации. Попросту говоря, если гражданам нужно разменять квартиру, никакая финансовая обстановка или ценовая тенденция их не остановит. Ни кризисной осенью 1998-го года, когда цены в рублёвой номинации стремительно росли, а в долларовой не менее стремительно теряли в весе, ни 2000-2001 годах, общий объём операций на рынке вторичного жилья существенно не изменялся. Отчасти, это подтверждается информацией по количеству сделок: среднее ежемесячное количество сделок по Новосибирску - 1540, тенденций ни к повышению, ни к снижению количества сделок пока не наблюдается.

Ориентируясь на эту цифру заинтересованные специалисты могут сделать самостоятельные выводы о состоянии, объёме, и перспективах рынка недвижимости и рынка риэлтерских услуг. О риэлтерах речь впереди.

Двигатели торговли

Со стабилизацией цен в начале года риэлтеры вынуждены были искать новые (а точнее, вспоминать старые) способы работы с клиентами и, параллельно, бороться друг с другом за свою долю рынка. Выше уже указывался объём сделок на вторичном рынке, являющимся основным для подавляющего большинства фирм. Риэлтерам от этого объёма достаётся всего лишь порядка 73%. По данным прошлогоднего исследования, проведённого ЦМИ "Infoscan", именно такое количество опрошенных выказало намерение обратиться за решением квартирного вопроса в агентства недвижимости.

Борьба за потребителей среди агентств недвижимости вылилась в увеличение объёма рекламы в период с февраля по апрель, что было мгновенно замечено как самими риэлтерами, так и рекламными изданиями. В отдельных изданиях весной общий объём полос увеличился до десяти процентов, при этом объём рекламы риэлтерских фирм не снизился, а вырос. Тем не менее уже к маю, вначале из-за череды праздников, потом вследствие переговоров и обсуждения тенденций, компании, входящие в профессиональные ассоциации стали отказываться от прямолинейного увеличения рекламных площадей. Вряд ли в ближайшее время вся конкурентная борьба будет перенесена из области рекламы в область качества оказания услуг, тем не менее, потребители могут на это надеяться.

Более печальной тенденцией для потребителей может оказаться увеличение числа агентств недвижимости и демпинговые цены на услуги, связанные с оформлением права собственности на объекты недвижимости. С некогда двухсот, число агентств давно перевалило за триста и продолжает расти. Отмена лицензирования риэлтерских услуг не вызвала мгновенного обвала рынка, чего опасались многие - даёт о себе знать инерционность процессов, которой характеризуется рынок недвижимости. Основной подвох в том, что новички, и часть старых фирм, конкурируют с более устойчивыми собратьями только в области стоимости услуг, занижая свои комиссионные ниже не только 6, но и 4 процентов (а, нередко, и ниже уровня рентабельности). Известны случаи появления фирм-должников - дающих рекламу в СМИ в долг, не имея достаточных средств для текущих платежей. Работая по низшей ставке, такие агентства выживают за счёт "вала", и о качестве и глубине проверки и подготовки документов к сделке в данных случаях речь вести не приходится. Ошибки по этим сделкам начнут всплывать через год-полтора.

Как завещал великий Л.

Мрачноватая картина качества, порождаемая демпингом со стороны части агентств, компенсируется возросшим интересом агентов из серьёзных компаний к повышению квалификации. До весны этого года на рынке обучения агентов по операциям с недвижимостью было два крупных участника: ЦДО "Сфера" и УЦ "Афина-Паллада". В апреле о новых программах по повышению квалификации персонала и менеджеров риэлтерских компаний открыто заявил бывший межфирменный центр, а ныне некоммерческое партнёрство Учебно-консультационный центр «Академия риэлтерского мастерства». По утверждению учредителей Академии, секретов в риэлтерском бизнесе не осталось и нужно активней делиться опытом не только с собственными агентами, но и на уровне менеджмента среднего и высшего уровня разных компаний - собственно, преподают в Академии как раз практики рынка недвижимости и чиновники госучреждений, с которыми приходится взаимодействовать риэлторам.

Возросший интерес к повышению квалификации также объясняется изменением рыночных условий, стабилизацией рынка. Многим агентствам недвижимости, привыкшим за прошедшие полтора года работать на растущем рынке, придётся пересмотреть технологию работы с клиентами. Стабильный рынок хорош тем, что заставляет компании задуматься о корпоративных системах контроля качества риэлтерских услуг и изменение рыночных условий уже положительно влияет на развитие риэлтерского бизнеса, отношения клиентов и компаний.

Прогнозы

В целом, рынок жилья Новосибирска остаётся стабильным и подобное положение будет сохраняться до осени. Осенью можно ожидать небольшое краткосрочное колебание цен, в связи восстановлением объёма предложения, но на ценах реальных сделок это навряд ли скажется, поскольку не превысит средних сроков экспозиции продаваемых квартир.

Опасения вызывает рынок риэлтерских услуг, грозящий скатиться к демпингу. Если же участники профессиональных объединений удержат рынок,то, в первую очередь от этого выигрывают клиенты и компании с современными методами управления. Впрочем, российский рыночный опыт показывает, что долгосрочные перспективы далеко не всегда могут сдерживать участников процесса от необдуманных шагов.

При подготовке материала использованы данные информационно-аналитического отдела риэлторской компании "Агентство Акрополь".