Библиотека

Квартирные цены Твери и российский рынок жилья

Общеизвестно, что рынки недвижимости, и жилья в частности, в связи с неперемещаемостью товара и различиями в социально-экономическом развитии территорий, имеют локальный характер. Этими обстоятельствами обусловливается разброс цен на квартирных рынках областных центров субъектов Российской Федерации. Однако, несмотря на региональные различия, каждый из локальных рынков находится в тоже время под влиянием макроэкономических условий, складывающихся на уровне страны. Ниже приводится анализ влияния проявляющихся в последнее время понижательных тенденций в экономике страны на состояние квартирного рынка.

В предыдущих публикациях о состоянии и развитии квартирного рынка Твери было показано, что в 2013 году начали проявляться признаки его стагнации, т.е. отставание темпов роста удельной цены квартир от уровня инфляции. Возникновение указанной тенденции предполагалось в результате снижения темпов роста макроэкономических показателей: валового внутреннего продукта, промышленного производства, инвестиций и т.д.

Для подтверждения высказанного предположения ниже приводится анализ динамики квартирных рынков ряда областных центров субъектов РФ. Статистические данные подготовлены журналом "Регистр оценщиков" (№2013-06,03) и разосланы подписчикам, одним из которых является группа компаний "ТИТАН". В выборке представлены характеристики квартирных рынков 41-го областного центра РФ, расположенных на территории от Калининграда до Хабаровска и от Санкт – Петербурга до Краснодара. Ценовая ситуация на рынках представлена величиной удельной цены - средней цены 1 кв. м. общей площади квартир по ценам предложения по итогам мая 2013 года.

Величина данного показателя на рынках 39 областных центров находится в диапазоне 35 – 65 тыс. руб. Значительно больше верхней границы данного диапазона удельная цена квартир в двух столичных городах Москве (151,9 т.р.) и Санкт – Петербурге (81,5 т.р.). Следует заметить, что ценовой показатель в используемой выборке определен для квартир в домах массовых серий не только на вторичном рынке, но и в новостройках, сданных государственной комиссии, либо находящихся в процессе сдачи. Вследствие этого удельная цена, например, для Твери в выборке оказалась немного ниже, чем рассчитанная по наблюдениям ГК "ТИТАН" для вторичного рынка.

По данным указанной выборки построен интервальный ряд распределения числа центральных городов субъектов РФ в зависимости от цены квартир на их территории.

На рис.1, на котором представлена гистограмма распределения областных центров по интервалам удельной цены, стрелкой отмечен интервал и число городов, относящихся к нему, в число которых входит и Тверь. Конкретное значение показателя для тверского рынка, приведенное в выборке, составляет 52,7 тыс. руб. Эта величина больше среднего значения показателя равного 47,9 тыс. руб., рассчитанного для всей выборки без учета Москвы и Петербурга.

Рис. 1. Гистограмма распределения областных центров субъектов РФ по интервалам удельной цены по итогам мая 2013 года

На рынках 28 областных центров удельная цена ниже, чем в Твери. Самая низкая цена 35,5 тыс. руб. в данной выборке оказалась в г. Курске. В пределах 36 – 37 тыс. руб. – в Пензе и Тольятти. Самые высокие цены, больше 60 тыс. руб., на рынках городов Ростова-на-Дону и Екатеринбурга. Ближе других к цене тверского квартирного рынка в мае 2013 года были цены в Ярославле, Калининграде, Тюмени.

Для исследования квартирных рынков более важным является анализ динамики ценовых показателей. Изменения удельных цен за май по сравнению с апрелем в городах, представленных в выборке, включая Москву и Санкт-Петербург, произошли в диапазоне от -1.1% до 2,0%. Гистограмма распределения числа городов по интервалам темпа изменения цен в указанном диапазоне представлена на рис.2.

Рис. 2. Гистограмма распределения числа городов по интервалам темпа изменения (%) удельных цен на их квартирных рынках за май 2013 года

Из данных представленного рисунка следует, что на рынках 20-ти городов из 41 цены в мае снижались. Наиболее существенно это произошло в Пензе (-1,1%) и в Челябинске (-0,8)%. В столичных городах Москве и Петербурге уменьшение составило половину процента.

Повышение удельной цены зафиксировано в 21 центрах, в том числе и на рынке Твери (0,4%). Максимальное удорожание отмечено в Калининграде (1,5%) и в Кемерово (2,0%).

Среднее изменение стоимости квадратного метра общей площади квартир по Российской Федерации по рассматриваемой выборке в мае составило 0,09%. Эта величина значительно меньше уровня инфляции по стране, равного 0,7%. Выше уровня инфляции цены поднялись только в 4-х областных центрах.

Изменение удельных цен за май дополнило общую динамику этого показателя на квартирных рынках городов с начала 2013 года. Диапазон основного параметра динамики – темпа прироста удельных цен за период с января по май 2013 года составил 0,0% – 4,5%. Для анализа развития ценовой ситуации на квартирных рынках на территории страны на рис.3 показана гистограмма распределения числа городов по интервалам темпа прироста удельных цен за первые пять месяцев 2013 года.

Рис. 3. Гистограмма распределения числа городов по интервалам темпа прироста (%) удельных цен на их квартирных рынках за период с января по май 2013 года

Согласно данным, представленным на этом рисунке, ни в одном городе, вошедшем в выборку, цена 1 кв. м. жилья в мае не стала ниже, чем в январе. Наименьшие темпы прироста зафиксированы в двух городах: нулевой – в Москве и 0,1% - в Пензе, а максимальный - 4,5% в Брянске.

Средняя величина изменения удельных цен по всей выборке равна 2,1%. На рынках 22-х областных центров прирост удельных цен был меньше или равен этой величине. На тверском квартирном рынке удельная цена за пять месяцев выросла чуть больше среднего значения, на 0,1%, и темп её прироста составил 2,2%.

По данным Росстата за тот же период инфляция в России составила 3,1%. Этот уровень повышения квартирных цен незначительно превышен на рынках 10 городов из 41, представленных в выборке. Следовательно, в большинстве областных центров рост квартирных цен отстаёт от инфляции, т.е. жилая недвижимость относительно дешевеет.

Состояние экономики, её отрасли или сектора, характеризуемое нулевыми или незначительными темпами роста, квалифицируется как стагнация. Точных цифровых значений, характеризующих период стагнации, не существует, но традиционно под низкими темпами роста экономики, сигнализирующими о наступлении стагнации, понимается рост ВВП менее чем на 2–3% в год в течение нескольких лет. Стагнация – это именно отсутствие роста, включая не сильное падение, или почти незаметный рост.

Поскольку с начала года в половине областных центров из 41 интенсивность изменения квартирных цен не превысила 2%, а в мае в 20 городах зафиксирована понижательная тенденция развития ценовой ситуации, то состояние квартирного рынка, как сектора экономики, можно охарактеризовать началом периода стагнации. При этом динамика цен на рынке Твери в полной мере соответствует общей картине на территории страны.

Зав. отделом анализа рынка

ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

Е.И. Песня

Президент группы компаний "ТИТАН”,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости,

кандидат технических наук

В.Н.Каминский