Библиотека

Квартир на всех может не хватить.
Михаил Хорьков, сертифицированный аналитик рынка недвижимости
Риэлтерский информационный центр

Напомним, что после ажиотажа конца 1999 года многие ожидали если не снижения, то хотя бы стабилизации цен в начале 2000 года, но тогда ожидания не оправдались. Подобная ситуация произошла и в летние месяцы. Традиционно, на рынке жилья летом наступает сезонное затишье, которое характеризуется низкой активностью, как продавцов, так и покупателей. Подобные процессы наблюдались на региональном рынке в течение длительного времени. Мало кто ожидал, что 2000 год станет исключением. Но опять, как и в начале года ожидания не подтвердились. Спрос на жилье в течение всего сезона отпусков оставался высоким, а цены как росли, так и растут по сей день, причем темпы роста цен превосходят многие самые смелые прогнозы. Интересным остается тот факт, что подобная ситуация, когда в летний период квартиры дорожали такими высокими темпами, наблюдалась лишь в 1995 году, когда более или менее цивилизованный рынок недвижимости только еще начинал формировался. А ситуация в экономике также была несколько иной. Более того, темпы роста цен на рынке жилья Екатеринбурга являются одними из самых высоких в стране и опережают такие города как Москва, Новосибирск, Пермь, Калининград и ряд других. Среди основных причин такого положения можно выделить следующие:

Общее улучшение экономической обстановки, некоторый рост реальной заработной платы, увеличение накоплений граждан. Конечно, данные утверждения достаточно дискуссионные, но, тем не менее, мало кто из специалистов оспаривает тот факт, что в 2000 году в российской экономике произошли позитивные подвижки.

Именно улучшение экономической обстановки явилось одним из самых главных причин повышения спроса на жилые помещения. Благосостояние отдельных категорий населения начало улучшаться. Сам по себе рост заработной платы не может прямо повлиять на увеличение количества сделок купли-продажи квартир. Но, повышение зарплаты или даже стабильная ситуация с ее выплатой создает более благоприятный фон для принятия решений о приобретении квартиры. Граждане должны быть уверенны в завтрашнем дне, прежде чем расстаться со своими накоплениями. Должна быть уверенность в том, что, купив жилье, они не будут жить впроголодь или что смогут рассчитаться с долгами. В этом смысле доходы населения выступают в качестве некого психологического фактора. А вот рост накоплений граждан уже напрямую можно связать с повышением спроса на квартиры. Связано это с тем, что жилье, в отсутствие механизмов кредитования, приобретается именно на сбережения. А то, что значительная часть сбережений граждан перетекает на рынок недвижимости можно утверждать с большой долей уверенности. Жилищная проблема всегда была одной из самых актуальных и, по всей вероятности, еще долго будет оставаться таковой.

Другая причина высокого спроса на жилье в летние месяцы имеет под собой информационную основу. Граждане, как непрофессиональные участники рынка недвижимости, за последнее время стали намного грамотнее. Информационное обеспечение населения о тенденциях происходящих на рынке за последнее время так же улучшилось. Многим уже не в первый раз приходится заниматься решением жилищных проблем. Таким образом, большинство потенциальных покупателей знали о сезонных колебаниях на рынке. Покупатели ожидали, что выбрать квартиру летом намного легче и сторговаться с хозяином в этот период будет проще. Все так и должно было произойти. Но, именно знание закономерностей функционирования рынка и сыграло злую шутку с гражданами, решившими сэкономить. Количество граждан, готовых пожертвовать отпуском ради поиска подходящего жилья существенно увеличилось. Желающих приобрести квартиру летом-2000 года было как никогда много, в то время как активность продавцов оставалась традиционно низкой.

Росту цен предложения, также способствовала стабильная ситуация на валютном рынке, которая в свою очередь во многом определяется благоприятной мировой коньюктурой на сырьевых рынках. Учитывая тот факт, что абсолютное большинство квартир в Екатеринбурге предлагается на продажу в долларах, этот факт не мог не оказывать влияние на динамику цен, хотя он и не являлся определяющим.

Однако эти причины лишь частично объясняют высокие темпы роста цен в Екатеринбурге по сравнению с другими городами. Одной из причин этого положения по нашему мнению является то, что для города, называющего себя “третьей столицей”, объем строительства нового жилья сегодня явно недостаточен. В связи с этим, недостаток квартир в совокупности с улучшением экономической обстановки в регионе привели к тому что цены начали повышаться очень высокими темпами. А улучшение экономической обстановки возможно отразилось на РН Екатеринбурга в большей степени чем в других регионах. Связано это с тем, что для большинства промышленных предприятий города и региона складывается наилучшая ситуация за последние годы как на внешнем так и на внутреннем рынках. Это естественно отражается на доходах граждан и на их решениях. Так, специалисты отмечают существенное увеличение покупок жилья родителей для студентов и молодых людей, окончивших ВУЗы, как из Свердловской области, так и других регионов (в том числе Западная Сибирь).

Как следствие высокого спроса на квартиры количество предлагаемого на продажу жилья начало таять на глазах. Уже в течение нескольких месяце количество снятых с продажи квартир существенно превышает число новых поступлений. Продавцы не спешат выставлять жилье на продажу. С начала 2000 года объем предложения по городу сократился на 38%, а за сентябрь этот показатель на 6,7%. В отдельных же районах (Автовокзал, Чермет- например) предложение сократилось почти в 2 раза.

Все это привело к тому, что выбрать подходящее жилье сейчас очень непросто. Если существующая тенденция сохранится, то к концу года в отдельных районах подобрать нужную квартиру будет просто невозможно. Этой ситуацией пользуются продавцы, поднимая цены. Квартиры, выставляемые на продажу впервые, предлагаются, как правило, по большей цене, чем подобные, но продающиеся уже некоторое время. Таким образом, продавцы с одной стороны оставляют себе возможность для маневра, с другой, понимая, что срок продажи в настоящее время существенно сократился, получают возможность извлечения дополнительной выгоды. Действительно, средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) за сентябрь составил около 40 дней, в то время как еще недавно превышал 2-х месячный срок. Если раньше квартира, как правило, сначала выставлялась по несколько завышенной цене, затем, реагируя на спрос, цену предложения начинали медленно снижать, сейчас чаще встречается противоположная ситуация. Выставив квартиру по одной цене продавцы повышают ее через какой либо срок. Причем поднимают довольно существенно. Так за неделю цена предложения конкретной квартиры может измениться на 10%. Учитывая панику, охватывающую в последнее время ряды покупателей, действия продавцов выглядят вроде бы вполне логичными. Главное в этой ситуации найти разумное решение, учитывая возможность получить дополнительную выгоду, срок реализации квартиры, момент выставления на продажу. Связано это с тем, что в случае насыщения рынка выгоды продавцов могут улетучиться.

Однако если говорить о ближайших перспективах (до конца 2000г.) развития квартирного рынка Екатеринбурга, то они связаны с ростом цен практически во всех сегментах. Вероятность того, что рост цен может остановиться на сегодняшний момент мала. Однако, учитывая российскую непредсказуемость и тот факт, что недвижимость в Екатеринбурге выставляется на продажу в долларах, оговоримся – при условии относительно стабильного курса доллара. В начале же следующего года ситуация может несколько измениться, но многое будет зависеть от того, что произойдет до конца 2000 года.

На рынке коммерческой недвижимости ситуация несколько отличается. Пока такого спроса как на рынке жилья не отмечается, хотя и здесь происходит некоторое увеличение активности. Достаточно большую долю занимают помещения, приходится на бывшие квартиры на 1 этажах жилых зданий пре веденных в нежилой фонд или только имеющих такую возможность. Что касается отдельностоящих зданий, офисного назначения, то здесь наблюдается несколько иная тенденция: темпы роста цен достаточно высоки. Объяснить это можно тем, что некоторые фирмы, учившие в последнее время свое финансовое положение, начали подбирать себе более качественные апартаменты. Ранок же не замедлил отреагировать на это повышением.

Рынок коммерческой недвижимости еще в большей степени зависит от общеэкономической обстановки в стране и инвестиций в регион. Поэтому многое в этом вопросе зависит от действий региональных властей, политиков и крупных предпринимателей. На сегодняшний же день события, происходящие в городе и области, весьма противоречиво влияют на инвестиционный потенциал региона. С одной стороны, расширяются международные контакты, в город и область приходят новые российские и иностранные фирмы. С другой, наши предприниматели не перестают решать проблемы передела собственности далеко за рамками правового пространства, что никак не способствует привлечению капитала в регион. Рынок же недвижимости является своеобразным индикатором развития экономики и если не прямо, то косвенно все эти процессы отражаются на и нем.

Тем не менее, перспективы развития рынка коммерческой недвижимости в Екатеринбурге весьма неплохие. Статус центра уральского региона может принести немало выгод и городу и фирмам, инвестирующим сегодня в проекты в сфере real-estate.

Многие эксперты говорят об очередном повышении интереса к коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге как у иностранных так и российских инвесторов. В Екатеринбурге сегодня также реализуются и находятся в стадии разработки несколько достаточно крупных проектов сфере торговых, выставочных и офисных помещений, которые при грамотном управлении могут стать весьма прибыльными. А в свете последних тенденций в столицах, у них есть реальные шансы занять лидирующие позиции в этой области.

Риэлтерский информационный центр

E-mail: ric@etel.ru http://upn.etel.ru

Тел. 42-09-19, 46-76-23