Библиотека

Краткий обзор земельного рынка Тверского региона в 2007 году
Рынок земли по своей природе заметно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Отличие заключается, прежде всего, в уникальности каждого земельного участка, т.е. в не взаимозаменяемости его как товара, в его не перемещаемости, при существенном влиянии на стоимость участка его местоположения, в частном характере сделок на рынке и многих других признаках.
В настоящее время все хорошо понимают, что на формирование рынка земли в Тверской области, его ценовые характеристики существенное влияние оказывает близость региона к Москве.
Наиболее информативной характеристикой рынка служит сложившаяся ценовая ситуация в различных его сегментах. Для определения цен продаж обычно применяют показатель удельной стоимости (стоимость единицы площади, как правило, сотки). Анализ осложняется тем обстоятельством, что земельный рынок в России в целом и в Тверской области, в частности, в настоящее время ещё нельзя считать полностью сформировавшимся и цивилизованным. С одной стороны активно продолжается начатый несколько лет назад процесс скупки у населения земельных участков (в основном земельных паёв сельскохозяйственного назначения). О ценах этих сделок открытой информации нет. С другой стороны, достаточно активно идёт реклама о выставленных на продажу ранее выкупленных участков. Эти цены, естественно, в значительной степени отличаются от цен первичных сделок.
Сведения о предложениях на продажу или даже об уже свершившихся продажах различных земельных участков в Тверской области представлены на многочисленных сайтах и в газетах рекламных объявлений. Основными носителями указанной информации стали сайты "tverzem.ru", "ydacha.org.ru", "zemtver.ru" , "tverlands.ru" и другие.
На момент анализа ценовой ситуации на рынке земли было найдено 509 (465) предложений на продажу земельных участков. Основную массу этих предложений составили земельные участки сельскохозяйственного назначения (с/н) - 278 предложений. Затем земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – 221. К сожалению, часть объектов, рекламируемых как земельные участки под ИЖС, имеют различные улучшения, прежде всего это инженерные коммуникации, а некоторые даже капитальные здания. Вполне понятно, что предлагаемая цена того или иного участка характеризует, полный единый объект. В результате было принято решение участки с инженерными коммуникациями не исключать из анализируемой базы данных, а 36 участков, имеющих капитальные сооружения, были исключены из анализа. Таким образом, общее количество участков в анализируемой базе данных составило 465, из которых 185 участков были предназначены для ИЖС.
Также были найдены, 8 предложений по продаже земель промышленности, и по одному предложению земель рекреационного назначения и особо охраняемых территорий.
Следует отметить, что по сравнению с предыдущими годами, заметно расширилась география земельного рынка: летом 2007 года земельные участки предлагались на продажу в 20 районах области.
Из данных, приведённых в таблице 1, видно, что лидерами по количеству предложений являются Конаковский, Калязинский, Калининский, Осташковский, Кашинский и Андреапольский районы. При этом, в первых двух районах основную долю предложений на продажу составляют земли ИЖС, а в Конаковском районе к тому же и самая высокая средняя цена таких предложений.

Таблица 1. Количество предложений земельных участков по районам области и их цена.

Цены предложений на продажу земель с/н, как и следовало ожидать, практически во всех районах, кроме Андреапольского, в несколько раз ниже, чем цены земель под ИЖС. Но при этом обращает на себя внимание, что в Конаковском и Калязинском районах цены земель с/н в несколько раз выше, чем земли такого же назначения в других местах, что, по всей вероятности, объясняется повышенным спросом жителей Москвы и их надеждами на возможное изменение назначения земель.
Представленная в таблице 1 ценовая ситуация позволяет сопоставлять между собой различные районы и земельные участки различного назначения на основе усреднённых значений удельной стоимости, но мало говорит о ценах на конкретные участки.
Из рисунка 1, на котором приведёны гистограммы распределения цен предложения земельных участков с/н и ИЖС, наглядно видно, что около 80% цен предлагаемых к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения находятся в диапазоне до 500 $/сотку, с максимум в районе 200-300 $/сотку. Однако, 4% участков с/н имеют цену предложения даже выше 2000 $/сотку. По всей вероятности, это относятся к земельным участкам, по которым или уже есть решение об их переводе в земли поселений, либо продавцы пытаются убедить потенциальных покупателей в том, что сделать это не сложно.
Пределы изменений удельной цены предложения участков под ИЖС намного больше. Практически половина этих участков имеют цену более 2000 $/сотка. Учитывая это, на рисунке 2 приведена уточненная гистограмма распределения цен участков предназначенных только для ИЖС.
Как видно из рисунка, 60% всех участков имеют цену до 2 000 $/сотку с постепенным уменьшением количества участков, имеющих более высокие цены. Но 2% участков предлагаются по цене выше 20 000 $/сотку, один из которых предлагается по цене 40 000 $/сотку.

Рисунок 1. Гистограммы распределения цен предложения земельных участков.

Рисунок 2. Гистограммы распределения цен предложения земельных участков для ИЖС.

На цену земельных участков влияет большое количество различных факторов. Среди них кроме уже отмеченного выше назначения участка следует отметить местоположение, включая удалённость от Москвы и наличие воды, наличие различных коммуникаций или возможность подключения к ним, транспортная доступность и другие. Не ставя перед собой задачи изучать в рамках данной статьи влияние указанных факторов на цену земельных участков, отметим лишь, что важнейшей их характеристикой является размер.
Рисунок 3. Гистограммы распределения по площадям земельных участков под ИЖС.

Как видно из рисунка, 70% участков для ИЖС имеют площадь до 30 соток с максимумом в диапазоне 11 -20 соток. Однако, достаточно большое количество предложений (17% участков) имеют площадь более 1 га, причём один участок предлагается площадью 30 га.
Рисунок 4. Гистограммы распределения по площадям земельных участков с/н

Что касается земель с/н, то более половины из них имеют площадь до 10 га, а 12% - даже более 30 га.
В заключение в таблица 2 приведена динамика изменения средних удельных цен за последние три года .
Таблица 2. Средние удельные цены ($/сотка) на земельные участки с/х и ИЖС.

К сожалению, за рамками данной статьи осталось изучение влияния на цену земельных участков различных ценообразующих факторов, таких как, наличие тех или иных улучшений, расстояние до крупных и мелких водоёмов, расстояние до Москвы и т.д. Тем не менее, приведённые данные по земельному рынку Тверской области показали, что за период 2005 – 2007 года ценовая ситуация развивается в направлении роста стоимости земельных участков, расширяется география рынка земли, возрастают максимальные площади предлагаемых к продаже земельных участков. Всё это позволяет сделать вывод о развитии земельного рынка в целом.
Данный вывод хорошо согласуется с общим экономическим подъемом в стране и области. Перспективы экономического развития региона, намеченные в планах федерального правительства и администрации области, свидетельствуют в пользу того, что вывод о развитии земельного рынка имеет характер тенденции, т.е. развитие будет продолжаться на достаточно длительном отрезке времени. Такие мероприятия как дальнейшая газификация области, перспективы строительства скоростной автомобильной дороги Москва – Санкт Петербург, активное развитие туристического бизнеса и другие будут вести к дальнейшему росту стоимости и привлекательности земель Тверской области.
Проведенный анализ рынка земли Тверской области и определение тенденций его развития не является полным по перечню исследуемых показателей и строгим по доказательности вследствие отсутствия официальной информации об обороте земель. В тоже время состояние рынка земли является важным индикатором социально-экономического благополучия территории.

Президент ЗАО ТИТАН,
Председатель Совета директоров ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА",
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, к.т.н.
В.Н.Каминский,

Зав. отделом анализа рынка
ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"
Е.И.Песня