Библиотека

Конфликты в управлении коммерческой недвижимостью

Санкт-Петербург постепенно обретает деловой облик: коммерческая недвижимость прирастает здесь с максимальной скоростью. Возможно, именно этот рост с опережением порождает массу конфликтных ситуаций между всеми заинтересованными сторонами: собственником, строителем, девелопером. С помощью специалистов, выступивших на бизнес-конференции «Что нам стоит дом построить?», Restate.ru анализирует основные причины конфликтных ситуаций и их влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Рост спроса не будет вечным

Хотя сегодня у многих складывается впечатление, что рынок всегда будет в «горячем» состоянии, перспектива в коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге несколько иная. Многие специалисты предсказывают скорый переход количества в качество, и наиболее четко эту позицию выразил Борис Юшенков, генеральный директор девелоперской компании «Colliers International»:

- Огромное количество проектов заявлено в части коммерческой недвижимости в Петербурге. При этом в ближайшие годы предложение по офисной недвижимости будет расти на 20-30% в год. При этом рост спроса мы прогнозируем на примерно на 15% в год. В торговле рост предложения еще более заметен. Петербург опережает все города России по обеспеченности торговыми площадями на 1 тыс. человек. Многие ритейлеры уже сейчас говорят о том, что Петербург перенасыщен торговлей: с открытием каждого нового магазина «проседают» обороты по другим магазинам сети. Итак, спрос на квадратные метры растет в 2 раза медленнее, чем предложение, и в какой-то момент эти кривые пересекутся. Что будет, когда спрос и предложение станут равновесными?

«Удара в спину», я думаю, не предвидится. Переход будет плавным, спокойным. Ситуация разрешится тем, что все предлагаемые на рынке метры – разного качества. Каждый следующий более качественный метр под коммерческую недвижимость будет вытеснять менее качественный, старый. За счет этого «выдавливания» большее количество проектов будет переходить в другие, более высокие сектора.

Для девелоперов сейчас ситуация достаточно удобная: на рынке недвижимости много денег, идет борьба «сетевиков» за новые площади – эти и другие факторы льют воду на мельницу повышения спроса, следовательно, и на повышение цен на недвижимость. Но вскоре арендатор станет гораздо более разборчивым: продать те площади, которые строятся сегодня, будет уже намного труднее. Рекомендация, которую хотелось бы дать: входите сейчас только в безупречные проекты.

Идеальных проектов нет: слишком много конфликтов.

Безупречность торгового центра или бизнес-центра – это, прежде всего, согласованность желаний и действий всех участников проекта. К сожалению, на сегодняшний день слишком много неувязок в этих отношениях. Нетрудно предположить, что именно эти конфликты могут стать причиной ухода с рынка целого ряда игроков, не сумевших выстроить работу цивилизованным образом. Барков Олег, генеральный менеджер девелоперской компании «Knight Frank» так описывает основные конфликтные моменты:

- Основные условия благополучных отношений – это в числе прочего, наличие долгосрочных договоров аренды (чем дольше, тем лучше), прозрачность сделки, качество арендатора. Нас очень удивляет, когда собственники не хотят идти в каких-то мелочах навстречу арендаторам высокого уровня. Даже одна крупная компания в бизнес-центре создает эффект притяжения: если есть несколько качественных арендаторов, остальное продается лучше и легче.

И конечно, важнейшее условие - вменяемость российского собственника. Надоело работать с собственником, который может сказать: «Удивите нас ценой», «Забудьте о том, что написано в коммерческом предложении, которое я послал вам вчера» или «Я передумал, мне позвонили, цена повышается на 20%». Необходим четкий цивилизованный подход: хочешь продать нормальным арендаторам – работай на нормальных условиях.

Если говорить о проблемах на этапе реализации проектов, здесь их целый комплекс. Это, в первую очередь, недостаток грамотных концепций, недостаток качества генподряда и конкуренции на рынке, что очень болезненно. Казалось бы, что проще – построить? Большие проблемы с проектировщиками. Их есть два типа: одни старой школы – проект постройки полностью согласуют, но он будет неэффективным; другие, молодые, не учитывают многих нюансов в своих проектах. Кроме того, в числе предпосылок для конфликтов - завышенная стоимость земли, переоцененные ожидания девелопера.

Многие конфликты связаны с так называемыми «проснувшимися землями» возле кольцевой магистрали. Земля есть, а съехать на нее нельзя. В сентябре произошло изменения в федеральном законодательстве, и теперь расстояние между съездами с магистрали регламентировано: от 5 до 15 километров. Поэтому сделать как в Москве, съезд к каждому ресторану, невозможно.

Что касается, торговой недвижимости, мы отмечаем рекордный объем ее ввода в строй в Петербурге, а также активное продолжение экспансии московских операторов. Но к числу конфликтных ситуаций относится несоответствие концепции объекта его аудитории и местоположению. Либо собираются в один торговый центр торговые операторы, ориентированные на разную территорию, либо ориентация идет на определенную аудиторию, но место совершенно неподходящее.

Так как рост конкуренции высокий, очень быстро требуется реконцепт: необходимо привлекать новых торговых операторов и задействовать сферу развлечений. Почти в каждом проекте остро стоит проблема привлечения грамотных управляющих.

Профессиональное отношение к конфликтам в девелопменте

Все проблемные ситуации порождены объективными условиями. Не только разрабатывать инструментарий для их разрешения, но и здраво относиться к этому болезненному «периоду роста» призвал Борисов Юрий, президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер «АйБи Групп»:

- Один из серьезных конфликтов возникает между : покупателем и продавцом. Если сделка состоялась, есть примеры конфликтов на уровне приобретенной собственности: права на момент приобретения неадекватны цене заключенной сделки. Инвестор, который сегодня является последним, должен увеличивать площадь объекта, чтобы выполнить свои инвестиционные требования. Еще одна проблема – в отношениях собственника и служба заказчика. Это просто беда нынешних девелоперов. Очень мало сетевых компаний, а в единичных проектах собственник создает службу заказчика и поручает ее на доверии одному из совладельцев проекта, часто некомпетентному. Это особенно опасно, так как при полном доверии напрочь отсутствует контроль. Выход – нанимать внешнюю службу заказчика, чтобы процесс был управляемым и контролируемым. Конфликты возникают и в процессе развития проекта. Например, понятно желание любого инвестора: оставаясь в неких соотношениях качества и цены здания, сдать помещение за максимальную арендную плату – но это противоречит ожиданиям арендатора. Инвестор должен обеспечивать заявленный уровень качества и учитывать в проекте условия, необходимые арендатору. Еще один важный момент – никто не хочет ждать момента завершения стройки. Мы видели проекты, которые открывались в холодную зиму без отопления. Были и проекты, которые открывались без «якорных» арендаторов. Нельзя забывать, что задача управляющей компании - правильное, своевременное открытие.

Конфликт – это не зло и не благо, конфликт это некое вмененное нам ощущение, эмоции, амбиции, с которыми мы сталкиваемся на рынке. Когда мы работаем в конфликтной ситуации, мы вынуждены более четко искать аргументы, лучше планировать, готовить запасные варианты развития событий – это бизнес, это относится к любому строительству.

Основные конфликтные ситуации, которые возникают в процессе девелопмента. Задача менеджера – не избегать конфликтов. Слишком разные интересы сталкиваются в процессе девелопмента, слишком много людей и юридических лиц задействовано в конфликте Задача его – контролировать развитие конфликта и прогнозировать выход из него таким образом, чтобы проект не понес потерь и получил, напротив, новое дополнительное преимущество.