Библиотека

Жилье в России: тихая осень

В начале осени цены на «вторичные» квартиры в российских городах росли, но незначительно, по инерции и на фоне снизившейся покупательской активности. Традиционной «осенней распродажи» не случилось, поэтому корректировка цен на жилье в сторону понижения для ряда регионов выглядит как неизбежность, и уже в ближайшие месяцы.       

Группа сертифицированных аналитиков Российской гильдии риэлторов под руководством Геннадия Стерника подвела итоги ценового мониторинга вторичного рынка жилья российских городов за девять месяцев 2013 года. По данным аналитиков, средняя цена «квадрата» российского жилья в 32 городах, в которых ведется мониторинг, за обозначенный период, то есть, до октября, увеличилась в общей сложности на 5,3 %. И это совсем незначительно перекрывает официальные данные Росстата по инфляции (за обозначенный период она набрала 4,7 %).

Январь-август: медленно в гору
Напомним, что в течение первого полугодия, на фоне  цены на вторичном рынке жилья показывали разнонаправленные тенденции. Самое большое снижение за первые шесть месяцев случилось в Ростове (-2,9%). Отрицательный прирост «показывали» Чебоксары (-2,1%), Барнаул (-1,2%), Тверь (-0,9%). Москва и Санкт-Петербург, хоть и демонстрировали незначительные сезонные колебания, но общая динамика оказалась близкой к «нулевой» отметке. Тем не менее, в основной группе регионов в тот период наблюдался заметный прирост цен предложения. Во Владимире они за полгода увеличились на 2,7%, в Московской области – на 2,6%. Также дорожали квартиры в Красноярске (2,5%), Новосибирске (2,5%), Кемерово (2,4%), Тольятти (1,4%), Воронеже (1,5%). Более заметным оказался прирост цен в Ставрополе (3,2%), Омске (3,6%), Краснодаре (3,7), Ульяновске (4,3%), Тюмени (4,4%), Ярославле (4,9%), Стерлитамаке (7,4%).
Вместе с тем, значительное замедление роста цен в большинстве регионов-«индикаторов» наметилось в августе-сентябре. Данные мониторинга за сентябрь показывают, что в 14 городах изменение цен относительно августа оказалось незначительным, в пределах статистической погрешности +/-0,3%. В 12 городах (в том числе, во Владимире, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске, Шахтах цены выросли больше чем на 1% (см. табл.). В Ижевске, Краснодаре и Ростове на Дону сентябрьский рост превысил 2% по сравнению с августом. Снижение цен за этот период отмечено только в трех городах из выборки – Стерлитамаке (на 2,1%), Рязани (на 1,1%) и в Москве (на 0,5%).

Застойный месяц сентябрь
И риэлторы, и потенциальные продавцы квартир на вторичном рынке всегда ждут осени: вот-вот закончатся отпуска и каникулы – и наконец-таки приедут покупатели. Такое повторяется из года в год – даже на фоне кризисов и застоев. А на фоне той стагнации, в которую вкатились региональные рынки недвижимости в 2013 году, любая, даже незначительная активизация, не осталась бы незамеченной.
Но, вопреки ожиданиям, которые уже твердо укрепились в «генетической памяти» риэлторов со стажем, осеннего оживления на сей раз не случилось. Впрочем, и ценового обвала, который предсказывали скептики – пока тоже не видать. Таким образом, в сентябре на вторичном рынке жилья городов России сохранялись признаки ценовой стагнации с некоторой тенденцией к повышению цен.
Вместе с тем, сегодня и для аналитиков, и для непрофессиональных участников рынка уже почти очевидно: перелом будет. Ведь заметное на фоне «застоя» сентябрьское повышение цен (на 0,6% по сравнению с августом) обусловлено, прежде всего, инерционным мышлением участников рынка. К «осенним распродажам» всегда готовятся, поэтому в городах и весях подрастают и «ценовая температура», и объемы предложения. Но реальное положение дел показывает, что и в столице, и в регионах есть все основания для коррекции цен в сторону понижения. 

С оглядкой на столицу
Средневзвешенная цена «квадрата» на вторичном рынке жилья Москвы в минувшем сентябре составила 200,5 руб (на 0,5 % меньше, чем в августе). Потенциал ценового роста в столице исчерпан, и, по всей видимости, надолго.
По мнению Геннадия Стерника, основным тревожным признаком для Москвы является выраженное осеннее снижение активности рынка, нехарактерное для этого времени года. В частности, по данным Росреестра, в сентябре было зарегистрировано 12,031 тыс. сделок (это на 0,2 % меньше, чем в августе, и на 7,6% - чем в июле), было заключено 2,742 тыс. договоров на ипотеку (на 16 % меньше, чем в августе, и на 22% меньше, чем в июле). Количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве снизилось, по сравнению с августом на 11,2 % (всего в сентябре их было заключено 1,82 тыс.). Правда, здесь следует сделать оговорку: во внимание следует принимать ту же инерционность участников рынка: сентябрь – это период завершения сделок, значительная доля которых подготовлена в августе.
В Санкт-Петербурге тоже обозначилась тенденция к снижению цен, но чуть позже, чем в Москве. В частности, сентябрьское значение средней цены предложение составило 96 тыс. руб. (рост на 0,3% по сравнению с августом), октябрьское – 95,8 (снижение на 0,2 % к сентябрю). При этом активность продаж также снижается, а вторичный рынок показывает тенденцию к затовариванию. В частности, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», в течение всего лета происходило увеличение сроков экспозиции квартир в листингах. Если в феврале срок экспозиции однокомнатной квартиры в базах БН составлял 39 дней, а трехкомнатной – 43 дня, то уже в августе эти значения равнялись 50 и 58 дням. При этом по наблюдениям риэлторов, в каталогах выставленного на продажу жилья все дольше «застаиваются» типовые квартиры «советского» периода постройки. Соответственно, для их успешной реализации продавцам в скором времени неминуемо придется выставлять их на продажу по ценам, меньшим, чем у конкурентов.
«Затоваривание» на рынках типового «вторичного» жилья отмечают наблюдатели из Ростова, Новосибирска, Ульяновска и ряда других городов. Причем в регионах с активным жилищным строительством продавцам таких объектов приходится конкурировать на два фронта - и между собой, и с застройщиками, которые выводят на рынок объекты экономкласса, сплошь состоящие из малогабаритных квартир. Те, кто следит за ценами, не может не заметить, что региональные рынки новостроек, как правило, проявляют более заметную волатильность (беспокойство), чем вторичный рынок жилья: диапазон колебаний цен здесь шире, нежели в сегменте квартир «секонд хенд». Но это понятно: здесь над ценообразованием работает целая армия маркетологов, которые обязаны чутко реагировать на конъюнктуру.

Есть ли рынок после «застоя»?
Обозначенные выше признаки «застоя» делают дальнейшие корректировки цен в сторону понижения на вторичных рынках жилья неизбежными. Однако в отношении глубины падения и в том, каких сегментов оно коснется в первую очередь, у наблюдателей нет единого мнения. К тому же, в разных регионах события могут развиваться по разным сценариям. По мнению Геннадия Стерника, в условиях всеобщей стагнации, когда на местные рынки влияют, в первую очередь макроэкономические факторы, и лишь во вторую – местные условия. Более всего шансов на снижение оказывается у тех, кто «выше взлетел». Иными словами, в «группу риска» попадают в первую очередь регионы, в которых длительное время сохранялась положительная динамика роста цен, заметно опережающая средний уровень.
В том, что касается непрофессиональных продавцов типового жилья на вторичном рынке, то им остается регулярно «мониторить» рыночную ситуацию (в том числе и в сегменте новостроек), выставлять на продажу квартиры по ценам, ниже, чем у конкурентов, уделять внимание предпродажной подготовке и быть готовым к торгам на понижение.     

Цены на вторичном рынке жилья городов за девять месяцев 2013 года

Примечание: *Средневзвешенная по количеству предложений удельная цена в выборке (в скобках – без учета Москвы).
Источник: ООО «Аналитическая группа Г.М. Стерника»