Библиотека

Региональные рынки готового жилья, едва выбравшись из кризиса 2009 года, вкатились в стагнацию. Как свидетельствуют данные аналитиков, в большинстве регионов России цены на жилье не растут, но еще не падают. Куда двинемся дальше?

Сертифицированные аналитики Российской Гильдии Риэлторов под руководством Геннадия Стерника подвели итоги мониторинга вторичного рынка жилья российских городов за первую половину 2013 года. По их данным, средняя цена «квадрата» российского жилья в 27 городах, в которых ведется мониторинг, за шесть месяцев 2013 года выросла, но всего на 1,3%. А если учесть опубликованные Росстатом цифры, что за тот же период инфляция составила 4,3%, такое положение дел можно расценивать как стагнацию.

Выборка, в которой представлено около трех десятков регионов (см. табл.), далеко не полная. По словам Геннадия Стерника, такой состав базы обусловлен исключительно наличием в обозначенных «контрольных точках» проверенных источников информации – работающих на общественных началах сертифицированных аналитиков. Тем не менее выборку можно назвать своего рода «зеркалом» рынка, поскольку в ней обобщены данные о 200 тысячах выставленных на продажу квартирах – в мегаполисах, городах-«середнячках» с населением от 200 до 500 тысяч человек и районных центрах.

Цены движутся и не движутся
«Зеркало» показывает разнонаправленные тенденции. Самое большое снижение цен на жилье за минувшие полгода случилось в Ростове (-2,9%). Отрицательный прирост отмечен также в Чебоксарах (-2,1%), Барнауле (-1,2%), Твери (-0,9%). Москва и Санкт-Петербург, по данным группы Стерника, показали динамику настолько близкую к «нулевой», что здесь и комментировать нечего. Тем не менее в основной группе регионов наблюдался прирост цен предложения, близкий к среднему показателю. Во Владимире они увеличились на 2,7%, в Московской области – на 2,6%. Также чуть подорожали квартиры в Красноярске (2,5%), Новосибирске (2,5%), Кемерово (2,4%), Тольятти (1,4%), Воронеже (1,5%), Великом Новгороде (1,0%), Казани (0,8%), Ижевске (0,6%), Екатеринбурге (0,4%).

Более заметен прирост цен в Стерлитамаке (7,4%), Краснодаре (3,7), Омске (3,6%), Ставрополе (3,2%), Тюмени (4,4%), Ульяновске (4,3%), Ярославле (4,9%). Безусловным лидером ценового роста среди городов, в которых ведется мониторинг, оказался Иркутск: в нем «квадрат» на вторичном рынке за полугодие подорожал на 14,6%, причем аналитики пока не нашли объяснения этому феномену. Стало быть, подождем комментариев от местных наблюдателей.

Большинство городов (правда, не подавляющее) с начала 2013 года перешагнули докризисные максимумы цен (которые для разных регионов приходились на период с начала 2008 по середину 2009 года). Но здесь едва ли можно вывести какие-либо закономерности, кроме житейского наблюдения на предмет того, что кто выше взлетает – больнее падает. Санкт-Петербург в этом плане – самый показательный пример. Рекорд «горячего» октября 2008 года со «среднеценовой температурой» 107,7 тыс. руб./кв. м (а тем более скачок до 109 тыс. руб./кв. м, который аналитики ГК «БН» зафиксировали 29 сентября 2008 года), если судить по сегодняшней динамике, будет побит нескоро.

Но не бывает правил без исключений. Москва, даже несмотря на то что «приросла» новой территорией, «сдалась» быстрее всех, обновив ценовые рекорды еще осенью 2012 года. Московская область, в 2011 году уверенно догонявшая по ценам медленно восстанавливающийся после кризисного падения Питер, лишившись части ценных в градостроительном плане площадей, несколько «выдохлась», но ценовой потенциал не исчерпала. Очевидно, область по-прежнему привлекает мигрантов – потенциальных покупателей и арендаторов жилой недвижимости, причем как «изнутри» (из самой столицы), так и из других регионов.

Наши дорогие города
Самым дорогим российским городом (с точки зрения цен на вторичное жилье), естественно, остается Москва: за одну столичную квартиру придется отдать два объекта с аналогичными характеристиками в Санкт-Петербурге или пять – в Ульяновске. В конце первого полугодия 2013 года среднестатистическая квартира в российской столице оценивалась в 196,5 тыс. руб./кв. м. На втором месте в ценовом рейтинге – уже упомянутый Санкт-Петербург (95,0 тыс. руб./кв. м – эта цифра совпадает с данными аналитиков ГК «БН» на конец июня), на третьем – Московская область (86,5 тыс. руб./кв. м).

К «дорогим» городам (с ценами от 60 до 70 тыс. руб./кв. м) аналитики отнесли Казань (61,7 тыс. руб./кв. м), Тюмень (62,0 тыс. руб./кв. м), Новосибирск (60,6 тыс. руб./кв. м), Ярославль (60,4 тыс. руб./кв. м).

По идее, в данную категорию должны в первую очередь попадать курортные территории, недвижимость в которых обладает высокой инвестиционной привлекательностью. Но Геннадий Стерник эту нашу гипотезу не подтвердил. К примеру, Тюмень, один из самых дорогих с точки зрения цен на недвижимость российских городов, далеко не курорт, зато активно привлекает рабочую силу из других регионов. Самый верный индикатор доступности жилья в том или ином регионе – уровень доходов на душу населения. «Мы проводили исследование на сей счет, – говорит Геннадий Стерник, – и выяснили, что если, к примеру, в уездном или губернском городе N они вдвое ниже, чем, к примеру, в Москве, то и цены квартирного рынка здесь также будут в два раза ниже». Зависимость здесь – самая прямая.

Размеры и значения
Настало время разобраться и с территориями самого доступного жилья. Сегодня уже не только аналитики, но и непрофессиональные участники квартирного рынка знают: если квартиры дешевые, то и с работой, скорее всего, – проблемы. В самом уязвимом положении оказываются моногорода и райцентры, имеющие ограниченное число центров занятости. Единственный завод, дошедший «до ручки», может обвалить цены на недвижимость. Но бывает и обратное: даже внезапный приезд высокопоставленного чиновника может привести рынок в движение.

Итак, что же происходит в городах с относительно «демократичным» уровнем цен на жилье? Значения от 30 до 40 тыс. руб. за кв. м встречаются в первую очередь в удаленных от крупных городов райцентрах. Например, в городе Шахты (Ростовская область) «квадрат» сегодня стоит 30,3 тыс, а цены сохраняют относительное спокойствие. По словам Геннадия Стерника, ситуация в этом городке, расположенном в 68 км от Ростова, типична для стабильных в экономическом плане райцентров. Но есть и другие примеры. В частности, в Стерлитамаке (Башкортостан), экономический потенциал которого во многом определяют крупные химические и нефтехимические предприятия, в разгар кризиса, летом 2010 года, цены упали до отметки 23 тыс. руб./кв. м. Но потом здесь обозначился стремительный рост: на 20% в 2011 и 22% в 2012 году. И сегодня, в сводной статистике за 2013 год, Стерлитамак продолжает удерживать статус рекордсмена.

Самым доступным по ценам на жилье областным центром среди территорий, в которых ведется мониторинг, является Ульяновск. По данным на конец второго полугодия 2013 года, на родине вождя мирового пролетариата средняя цена выставленной на продажу квартиры составляет 39,9 тыс. руб./кв. м. Тем не менее вплоть до «застоя» в этом году рынок демонстрировал устойчивый рост: в 2011 году средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась на 7,5%, в 2012 году – на 17,9%. При этом уже в I квартале 2012 года этот показатель превысил докризисный уровень (до этого рекордная цена «квадрата» составляла 34,4 тыс. руб. и держалась с октября по декабрь 2008 года).

В число российских городов с ценами вторичного рынка от 40 до 50 тыс. руб./кв. м попали Омск (46,3 тыс. руб./кв. м), Воронеж (47,1 тыс. руб./кв. м), Ижевск (46,7 тыс. руб./кв. м), Барнаул (47,5 тыс. руб./кв. м) и Чебоксары (47,1 тыс. руб./кв. м).

Великий Новгород, Владимир, Иркутск, Кемерово, Краснодар, Красноярск, Пермь, Тверь находятся в числе «середнячков» с ценами от 50 до 60 тыс. руб. /кв. м. Между тем именно в этой средней ценовой группе сегодня более всего заметно оживление в жилищном строительстве.

Где жить: народная аналитика
Как влияет на доступность жилья и цены вторичного рынка недвижимости рост объемов жилищного строительства, который в 2012-2013 годах наблюдался в ряде крупных городов? По мнению Геннадия Стерника, на сегодняшний день весьма скромно. Скорее наоборот: высокие цены на «вторичке» подсказывают инвесторам и девелоперам, какие регионы выгодно застраивать. К тому же даже несмотря на то, что многие города разрастаются на глазах у горожан, суровая статистика показывает, что в большинстве из них реальные объемы ввода жилья не дотягивают до уровня 1 кв. м на душу населения в год. Между тем такая цифра только-только покрывает выбывающий вследствие морального и физического износа жилищный фонд.

Практика региональных риэлторов показывает, что возможность найти работу – хоть и главный фактор, который движет потенциального покупателя жилой недвижимости в тот или иной регион, но не единственный. В частности, власти относительно «доступных» по столичным меркам городов, например, Великого Новгорода (в двухстах километрах от Санкт-Петербурга) или Владимира (197 км от Москвы), бьют тревогу: городское население стареет, молодежь подается на заработки, а сами города привлекают в первую очередь пенсионеров, желающих приобрести крышу над головой вблизи столиц.

Какие территории могут столкнуться со спадом? По мнению Геннадия Стерника, в первую очередь те, что «высоко летают»: в зону риска попадают регионы с положительной динамикой роста цен, заметно опережающей средний уровень. Но по большому счету, в условиях всеобщего «застоя» серьезно «перегревать» рынки жилья регионов может только чрезмерное внимание федеральных властей. Избыточное инвестирование мегапроектов федерального уровня сначала приводит к росту, но потом – почти всегда оборачивается спадом: объемы строительства и производственные мощности вырастают, требуют загрузки, а покупать – некому. Такие проблемы давно описаны в трудах экономистов-классиков. Сегодня с ними уже столкнулись олимпийский Сочи, Владивосток и Казань (где рост цен уже остановился).

Впрочем, в наше неспокойное время любые «местные» факторы, влияющие на рынок недвижимости, ничто, по сравнению с тревожными вестями с макроэкономических фронтов. Именно поэтому разброс в ценовой динамике рынков жилья депрессивных и активно развивающихся регионов исчисляется единицами, но не десятками процентов. Стало быть, ответ на вопрос, куда двинется рынок недвижимости в любом отдельно взятом регионе, следует искать в глобальной экономике. «Сезонные колебания в ту или иную сторону возможны, для роста предпосылок нет – все макроэкономические показатели на грани стагнации, но и выраженное падение маловероятно», – подытоживает Геннадий Стерник.

Динамика цен на вторичном рынке жилья городов России в 1 полугодии 2013 года

Примечание: * В числителе – Старая Москва, в знаменателе – Большая Москва.
** Средневзвешенная по количеству предложений удельная цена в выборке (в скобках – без учета Москвы).


Филипп Урбан, Главный редактор приложения «БН. Свой дом», обозреватель BN.RU

источник - Бюллетень недвижимости BN.RU