Библиотека

Обзор рынок жилой недвижимости Уфы: февраль 2007 г.

Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир в феврале 2007 г. составила 54,69 (+/-0,41) т.р./кв.м., а средний прирост за месяц составил -0,6%:
• средняя цена на 1 к.кв. составила 57,74 т.р./кв.м, прирост за неделю +0,6%;
• средняя цена на 2 к.кв. составила 53,51 т.р./кв.м, прирост за неделю -1,6%;
• средняя цена на 3 к.кв. составила 52,81 т.р./кв.м., прирост за неделю -0,8%;
• средняя цена на многокомнатные кв. составила 52,17 т.р./кв.м., прирост за неделю -3,6%.

В целом, по словам Айгуль Степановой, аналитика Сети агентств недвижимости «Эксперт», на рынке жилой недвижимости Уфы наблюдается равновесие спроса и предложения. Рынок с трудом, но постепенно переориентируется из «рынка продавцов» на «рынок покупателей». С 1998 года на рынке жилой недвижимости Уфы продавцы диктовали свои условия по сделкам, спрос превышал предложения на 30-100%. Сейчас ситуация другая, спрос находится на низком уровне из-за высоких цен и покупатели начинают диктовать свои условия по сделкам.

Рынок жилой недвижимости Уфы постепенно приходит в нормальное состояние. Из УФРС РФ по РБ получены сенсационные данные по количеству сделок на рынке ипотеки. Вопреки мнению, озвученному многими специалистами, что доля ипотечных сделок на рынке недвижимости Уфы составляет 8-15%, и поэтому ипотека не может влиять на рост цен, на самом деле, по итогам за 2006 год количество ипотечных сделок составило 45% от общего числа.

Сейчас никто из аналитиков не дает с уверенность в 100% о поведении цен на рынке недвижимости. Айгуль Степанова, аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт», приводит вероятностную модель поведения цен на ближайшие полгода:

1) «Французский вариант». Колебании цен вокруг 50-55 тыс. руб. за кв.метр на протяжении 6 месяцев. Количество сделок упадет до минимума. Продавать будут только те, кто меняет место жительства. Во Франции рынок в 90-е годы сузился в это время в 3 раза. Данный вариант зависит от "упертости" продавцов, которые не хотят снижать цены и покупателей, которые верят, что цены упадут. Вероятность наступления данного события 20%.

2) «Японский вариант». Цены рухнут до уровня поддержки в 30 тыс. руб. за кв.метр. По словам Ильшата Юмагулова, «цена на недвижимость давно стала психологической, а не экономической. Так по данным Международного Валютного Фонда, рынок считается перегретым и образуется "пузырь" на рынке недвижимости при превышении стоимости жилья над арендой умноженной на 120. Откуда взята цифра 120? Это 120 месяцев или 10 лет. По нормальным рыночным законам любая купленная жилая недвижимость должна отбивать свою стоимость за 10 лет сдачи ее в аренду, иначе вкладывать в недвижимость не имеет смысла. 10 лет – это общемировая практика вложения денег в недвижимость. Берем Уфу. Однокомнатные квартиры, хрущ. Сдача в аренду в центре 8000 руб. в мес. 8000*120=960 000 руб. Вот столько в нормальных условиях должна стоить квартира. Сегодня она стоит 1,8 млн. руб.». Вероятность данного события не превышает 10% из-за того, что в Уфе мало (по общемировым стандартам) спекулятивных, инвестиционных квартир. На вторичном рынке – это 5-7%, на рынке первичного жилья 10-20%. В Японии их было более 30% от общего числа.

3) Стагнация вокруг психологических цен в 50 тыс. руб. за кв.метр с постепенным снижением цен до 40 тыс. руб. за кв.метр. Цены будут колебаться по принципу «пилы» на 2-5% вокруг 50 тыс. рублей за кв.метр и постепенно снижаться. В районе 40 тыс. рублей за кв.метр существует очень сильный уровень поддержки, направленный на покупку жилья. Вероятность данного события 30%.

4) Рост цен на уровне или чуть выше инфляции. Вероятность данного развития событий 40%.

Какая из моделей на рынке недвижимости будет реализована мы увидим к середине марта – начале апреля 2007 года.

Количество предложений на рынке жилой недвижимости продолжает расти и подошло к рубежу 6 месячного объема продаж. Степанова Айгуль, аналитик Сети агентств недвижимости «Эксперт» считает данный объем критическим, при превышении объема предложений над 6 месячным объемом продаж, обычно происходит небольшой откат цен вниз, что мы сейчас и наблюдаем. Предложение начинает превышать спрос и «продавливает цену». Можно отметить, что рынок недвижимости обозначил тренд на снижение цен, «пила» (неделя повышение, неделя снижение) сменилась на понижательную линейную динамику.

Впервые риэлторы Уфы заговорили о возможности снижения цен.

Юмагулов Ильшат, директор по развитию Сети агентств недвижимости «Эксперт»: «Как недавно сообщил департамент стратегического маркетинга "Росгосстрах", равновесная цена на недвижимость в российских городах-миллионниках, таких, как Уфа и Челябинск, составляет около 43 тыс.рублей .за 1 кв.м. Эта цифра обеспечивает равновесие спроса и предложения. Сейчас же средняя цена предложения составляет 54 тыс.рублей. Рынок "стоит", покупатели недвижимости не могут "потянуть" такую стоимость даже с использованием ипотеки, продавцы не хотят опускать цену. Данная ситуация невыгодна агентствам недвижимости, среди которых начинается паника из-за отсутствия реально совершенных сделок, за сопровождение которых агентства получают доход. Возможно, это приведет к краху некоторой части мелких агентств, "выросших на почве" прошлогоднего "рынка продавца". Сейчас для выживания требуются дополнительные ресурсы, высокий профессионализм, терпение и поддержка сотрудников. Данная ситуация как нельзя нагляднее опровергает сложившийся миф о том, что риэлторы способствуют и заинтересованы в повышении цен. Риэлторы заинтересованы в количестве совершенных сделок и повышении этого количества.

Подготовлено сертифицированным РГР аналитиком
«Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
Степановой Айгуль тел.(347)223-16-75, 223-87-70
Все материалы в Интернете на нашем сайте www.expertufa.ru
При перепечатке материала ссылка на авторство обязательна!