Библиотека

Агентство по градостроительству
и региональный рынок недвижимости

Мы предлагаем вашему вниманию интервью с руководителем Агентства по градостроительству Калининградской области Татьяной Лазаревной Кондаковой. Сегодня, когда в сфере недвижимости и строительства нашего региона наблюдается очевидный подъем, специалистам этой организации приходится решать большие и очень сложные задачи. Об этом мы и говорили во время нашей встречи.

Валерий СИКОРСКИЙ, редактор газеты «Юристы и недвижимость»

Наша справка:
Татьяна Лазаревна КОНДАКОВА родилась в 1955 году в Ордженикидзе (ныне – Владикавказ). В 1972 году после окончания с золотой медалью средней школы поступила на архитектурный факультет Института живописи, скульптуры и архитектуры им. И. Е. Репина Академии художеств СССР. В 1978 году по распределению приехала в Калининград. С 1978 по 1987 годы работала а архитектурно-планировочном управлении горисполкома. В 1987 году переведена в Октябрьский райисполком на должность архитектора района и проработала там до 1994 года. С 1994 года работает в мэрии Калининграда – главой земельного комитета, а потом главным архитектором города. С 2005 года возглавляет Агентство по градостроительству Калининградской области.

- Татьяна Лазаревна, прежде всего, хотелось бы узнать, какие направления работы сегодня преобладают и считаются важнейшими в деятельности областного Агентства по градостроительству?

- Несмотря на некоторую суженность в названии – Агентство по градостроительству, - в нашей компетенции, находится много проблемных вопросов. Мы не стоим в стороне от развития экономики региона. В первую очередь – национальный проект «Доступное и комфортное жилье». Мы организовывали первые аукционы, работали с муниципалитетами, чтобы земельные участки формировались и выставлялись на аукционы в установленном порядке. Этот вопрос мы постоянно держим на контроле и от отдельных участков для точечной застройки сейчас переходим к продаже земель для комплексного освоения. Мы подготовили совместно с министерством ЖКХ и строительства большой проект, который победил на конкурсе в Росстрое. Речь идет о проекте Юго-Восточного жилого района в Калининграде. И теперь Калининградская область, в лице казенного предприятия ОКС, который будет заказчиком строительства, получит кредит в размере около 1,5 млрд. рублей под гарантии федерального правительства с погашением субсидий. На эти кредитные деньги ОКС будет готовить земельные участки к застройке. На части подготовленных участков будет строиться социальное жилье, другие участки будут проданы, чтобы погасит кредит. Что значит «подготовленный участок»? Конечный продукт подготовки – это участки, которые стоят на кадастровом учете, которые имеют установленное разрешенное использование, установленные параметры застройки. На таких участках будут все необходимые точки подключения – вода, канализация, заведен газ, электроэнергия, слаботочные сети, и даже кабельное телевидение. Такой участок считается готовым к продаже и к застройке. Тот, кто купил такую землю, должен только выполнить установленные параметры застройки, заключить договор на технологическое присоединение, либо заплатить за подключение к этим сетям и затем строить дом. Иногда в пакете продажи будет и проект, который надо реализовать. В комплексную подготовку входит не только участки под жилье, но и земли общего пользования – дороги, тротуары, зеленые зоны, уличное освещение. Все это будет делать ОКС. Это большой интересный, инфраструктурный проект. В нем в частности предусмотрены очистные сооружения, которые решат проблему канализования не только Юго-Восточного жилого района, но и будущих перспективных территорий застройки.
Серьезная работа для нас – государственное регулирование в сфере градостроительных отношений. Здесь мы, прежде всего, работаем с архитекторами муниципальных образований и комитетами по управлению имуществом, главами муниципалитетов. Вы знаете, что вышел новый Градостроительный кодекс, он опробирован, работает и ставит перед исполнительной властью очень серьезные задачи. Практически вся документация по генеральным планам должна быть изменена и приведена в соответствие с Градостроительным кодексом. У нас в области была утверждена территориальная комплексная схема развития области. Сегодня нам предстоит сделать совершенно новый документ, который будет называться Схема территориального планирования области. Этот документ многоплановый, он будет содержать в себе генеральную схему электроснабжения, схему размещения особо охраняемых территорий, предложения по изменению границ муниципальных образований. В нем будут предложения по изменению и установлению границ категории земель, предложения по комплексной схеме сбора мусора и мусороудаления, по комплексной схеме водоснабжения, по такому сложному вопросу, как размещение захоронений – кладбищ. Проблема в том, что сегодня все законодательство изменилось. Раньше градостроительные документы были декларативно обязательны к исполнению, механизма исполнения не существовало, не была предусмотрена и ответственность за неисполнение. Поэтому у нас получалось: начали строить мост – не достроили, запланировали объект, но дальше фундамента не поднялись… Сегодня градостроительный кодекс предполагает? что в течение 3-х месяцев после принятия схемы территориального планирования области мы должны подготовить большой документ, который называется Порядок реализации Схемы территориального планирования области. Это целая программа, в которой должны быть конкретные пункты по разработке конкретных проектов на конкретные объекты (подстанции, электролинии и т.д.), сроки подготовки проектной документации, сроки согласования и утверждения, сроки начала строительства и ввода в эксплуатацию, финансово-экономическое обоснование. Все эти параметры будут рассчитаны на срок действия нашей Схемы территориального планирования. Важно, что этот документ будет связан с бюджетированием на долгосрочный период.
То же самое должно произойти и с аналогичными документами муниципальных образований. Раньше основным документом на этом уровне был генплан населенного пункта. Сегодня законодатель убрал это понятие – у нас есть генплан поселения городского или сельского, а это больше, чем населенный пункт. Здесь и генплан городского округа, вы знаете , что городские округа в Калининградской области совершенно разные по масштабам, и схема территориального планирования муниципального района. Эти документы должны появиться в области не позднее 1 января 2008 года. Если этого документа на какой-то территории нет будет принято – там будет запрещено разрабатывать проекты планировки, запрещено резервировать земли.
Еще одна наша задача, она долгосрочная: к 1 января 2010 года во всех муниципалитетах должны быть установлены правила землепользования и застройки. Не те декларативные правила, которые принимались ранее, а правила, принятые на основе документов территориального планирования. Эти правила будут содержать в себе схему градостроительного зонирования с границами территориальных зон, там будут очень серьезные режимы использования земель. Эти правила, в частности, должны устанавливать предельные параметры застройки. Все это в муниципалитетах должно быть подкреплено технико-экономическими и финансово-экономическими обоснованиями. Эта серьезная работа, которая во многом нова.
В сферу нашей деятельности входит и нормотворчество. Мы, в частности, готовили принятый уже Думой областной закон «О региональных нормативах градостроительного проектирования». Это важный закон, который открывает возможность к разработке и принятию этих региональных нормативов. Есть закон «О техническом регулировании», который практически все строительные нормы и правила перевел в разряд рекомендуемых, за исключением норм которые относятся непосредственно к безопасности, к жизни и здоровью. Это влечет много проблем при рассмотрении, согласовании и экспертизе документации. Эти проблемы связаны как и с произволом чиновников, так и с произволом проектировщиков и заказчиков. Этот процесс нужно упорядочить, и он теперь для решения отдан на уровень субъектов РФ. Мы подготовили несколько нормативов и на днях будем их представлять областному Правительству, чтобы принять и урегулировать этот процесс. Нормативов будет достаточно много, один из основных – об обеспечении минимальных параметров благоприятной среды. В первом чтении на областной Думе прошел закон о документах территориального планирования о составе, порядке их утверждения. С депутатами мы плодотворно работаем, скоро выйдет этот закон, и тогда мы сможем принимать первые постановления о разработке этих документов территориального планирования. К концу года мы должны подготовить новую редакцию Градостроительного кодекса Калининградской области, так как нынешний кодекс не соответствует действующему законодательству.
В сферу деятельности Агентства также вменена подготовка постановлений о переводе земель из одной категории в другую, об установлении категории земель. Для того, чтобы перевести землю из одной категории в другую нужно разработать и утвердить черту населенного пункта, либо проект изменения черты – здесь приходится работать с муниципалитетами, заинтересованными организациями, собственниками земель. В функциях Агентства выдавать разрешения на строительство и готовить документацию о вводе в эксплуатацию объектов регионального значения и по объектам, которые находятся в запретных зонах и районах.

- Раз уж мы затронули тему перевода земель из одной категории в другую, хотелось бы задать вопрос, который сегодня в Калининградской области волнует очень многих. Действует ли на данный момент старый порядок перевода земель сельхозназначения? Если, да, то какие в нём изменения существуют? Каков новый порядок перевода земель сельхозназначения под жилищное строительство, оформлен ли он законодательно или разработаны какие-то внутренние нормативы? И, наконец, каковы будущие новые положения законов, позволяющие более быстро и дешевле переводить землю сельхозназначения под индивидуальное жилищное строительство?

- Старый порядок перевода земель практически не устанавливался как порядок – с одной стороны. С другой – как установленный порядок рассмотрения документов для принятия решения он был установлен законом Калининградской области «О регулировании земельных отношений», где было сказано, что органом, ответственным за принятие решений является Комитет по управлению имуществом, и который принимает решение в соответствии с законодательством путем принятия приказа. Сегодня этот порядок изменен.
Во-первых, уже нет Комитета по управлению имуществом, в соответствии с законом о правительстве области компетенция в принятии таких решений принадлежит правительству Калининградской области. Сегодня в положении об Агентстве по градостроительству записано, что Агентство готовит постановления Правительства о переводе земель. Уже подписано правительственное постановление о временном порядке перевода и перечень документов для того, чтобы подготовить постановление. Этот порядок ничем не отличается от порядка, установленного в законе, но в соответствии с федеральным законом дано понятие, что такое ходатайство и что такое обоснование. Рассматривая ранее принятые приказы и постановления, мы с толкнулись с тем, что не было урегулировано понятие, что такое обоснование перевода. Эти обоснования были произвольные, это был текстовой материал, который вообще не имел никаких планов, схем размещения объекта, транспортных схем… Сегодня во временном порядке мы описали структуру обоснования для разных видов перевода, установили жесткие требования, когда перевод невозможен для некоторых случаев, когда этот перевод связан к кадастровой стоимостью – когда стоимость участка для каких-то случаев выше, чем среднерайонная.
Почему этот документ мы назвали Временный порядок? Дело в том, что в Законе сказано, что после сбора всех документов и прохождения всех экспертиз представление попадает в уполномоченный на принятие решения орган и он проводит две проверки. Первую: оценивает полный перечень документов с положительными заключениями. Вторая - соответствие того, что сделано и заявлено документами территориального планирования. Как я уже говорила, схема территориального планирования в том виде, в котором ее установил законодатель, у нас пока нет. Нам ее предстоит разработать в течение 2007 года. У нас есть территориальная комплексная схема развития области, но она сегодня по своему составу не соответствует требованиям. Поэтому установлен Временный порядок, и в соответствии с законом, с Градостроительным кодексом этот вопрос идет не хаотично, а упорядочен в переходный момент. Мы будем проверять полученные документы на соответствие региональным нормативам градостроительного проектирования, техническим регламентам и имеющейся проектной документации. И если заключение будет положительным, мы будем отправлять документы в правительство. Чтобы упорядочить собственную деятельность мы, по поручению губернатора области Георгия Бооса, разработали схему предстоящего зонирования земель по категориям. Эта схема не является правовым документом, т.к. в полном составе не соответствует документам территориального планирования. Но она была рассмотрена всеми министерствами, агентствами и службами Правительства на предмет соответствия этой схемы направлениями их деятельности по конкретным объектам. Так как пока у нас нет утвержденного и опубликованного документа территориального планирования, наше заключение будет оспоримо. В будущем, когда мы сделаем схему территориального планирования области в полном объеме, там будет обозначена схема границ категории земель, и эта схема будет опубликована. Заинтересованные люди и руководители предприятий, заглянув в эту схему, сразу будут понимать, если их намерения не соответствуют утвержденной схеме категории земель, что нет смысла открывать процедуру по переводу земель из одной категории в другую – тратить средства на сбор техусловий, разработку обоснований. Все будет проще и публично, к чему мы и стремимся. Но сегодня в переходный момент мы во временный порядок заложили все позиции, которые будем оценивать при принятии решения. Мы решили это упорядочить в том числе и потому, что есть сложная процедура перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений, которая раннее не соблюдалась. Эта процедура связана с установлением черты населенного пункта, либо с изменением этой черты. Это один из самых сложных случаев, т. к. надо разрабатывать документацию, которая обосновывает черту, в которой будут находится объекты соцкультбыта. Тем более, что практически все земли за пределами населенных пунктов являются частными, и нужно решать вопросы выкупа этих земель. Это не единственные трудности в процессе изменения категории земель.
Как только схема территориального планирования будет утверждена, будет введен в действие постоянный порядок.

- Татьяна Лазаревна, скоро состоится очередной, пятый областной аукцион по продаже земельных участков под строительство. До сих пор аукционы проходили не слишком удачно – я имею в виду, что большая часть выставленных на торги земель оказывалась не востребованной. Как бы вы прокомментировали эту ситуацию?

- Во-первых, по поводу не слишком успешного результата аукционов позворлю с вами не согласиться. Это смотря какие цели и задачи мы ставим, проводя эти аукционы. Речь не идет о том, чтобы все выставленные участки обязательно раскупили. Ведь мы пока находимся на переходе к эффективной аукционной системе. Основная наша цель упорядочить эту аукционную практику, приучить инвесторов и застройщиков к тому, что есть публичный прозрачный путь приобретения земельных участков. К тому, что выставленный на продажу продукт безукоризнен по качеству, что в пакете документов для точечной застройки есть технические условия, которые действуют 2 года. Что исполнительная власть берет на себя гарантии, содействует строительству. Если на аукцион предлагается участок для комплексной застройки – всегда можно посмотреть проект договора с гарантиями сторон.
Я уверена, что раскупаемость участков отрегулирует рынок. Как только участки, которые раньше предварительно согласовывались, уйдут с продажи и застроятся, когда они будут не в сером или в черном обороте – их место займут другие выставленные на аукцион участки. На последнем расширенном совещании с главами муниципальных образований, представителями субъектов федерации, которое в Коломне проводил Д. Медведев, как раз и говорилось о том, что время точечной застройки ушло и не стоит надеяться, что на аукционах в стране будет много участков под точечную застройку. Здесь есть еще один резон: точечная застройка не должна ухудшать среду, которая есть в жилых массивах. У нас уже определены приоритеты, которые должен учесть проектировщик, когда разрабатывает проект планировки для определения территорий, свободных от прав жильцов на застроенные территории. Первое: школы и детсады. Второе –.иные социальные объекты, например, аптеки, подростковые клубы. Третье – сфера благоустройства (спортивные и детские площадки, скверы, пруды). И только четвертый приоритет – жилые дома, но в любом случае в таком доме должны быть встроенные помещения для досуга, работы с пожилыми людьми и т.д. Поэтому основной продукт, который будет выставляться на аукционах – территории под комплексную застройку, где можно эффективно вкладывать средства. Плохо покупают? Возможно, ведь когда инвестор рассматривает земельные участки не в Калининграде, то он оценивает возможности рынка и спроса. И если еще год назад спрос можно было гарантировать только в областном центре, Черняховске других крупных городах региона, то сегодня спрос на жилье вырос и в других муниципальных образованиях. Почему? Увеличилась зарплата бюджетникам, с трудом, но начинает работать ипотека, государство эффективно зарегулировало долевое строительство. Не забывайте о социальных программах областного правительства. В частности, наша программа по жилью для молодых лучше по условиям, чем даже федеральная программа. Одним словом, спрос на жилье есть, и застройщики не могут не реагировать на него.
Мне кажется, что здесь и риэлторы должны работать и доносить эту информацию до клиентов, потому что количество сделок, которых заключается на вторичном рынке в районах области постоянно растет. Есть неудовлетворенный спрос на новое жилье – эту информацию надо публиковать и доводить в том числе и до застройщиков, чтобы они соответственно реагировали на динамику рынка. Вообще, я уверена, что постепенно все аукционные участки будут востребованы.

- Татьяна Лазаревна, не так давно губернатор Иркутской области А. Тишанин предложил депутатам областного законодательного собрания обсудить вопрос о бесплатном выделении земельных участков под строительство жилья – для стимулирования темпов строительства жилья. По мнению Тишанина, выделять земельные участки необходимо при выполнении двух условий: скорость строительства должна быть высокой, а часть возведенного жилья компании должны передавать в областную или муниципальную собственность. Возможно ли нечто подобное в Калининградской области, рассматривало ли Правительство подобные инициативы? Может ли это помочь сбить темпы роста стоимости жилья и увеличить объемы нового строительства?

- Знаете, немножко беременным быть нельзя. Мы долго боролись с этими теневыми схемами, которые на выходе давали митинги протеста на городских площадях. Теневые схемы – это стресс для всех: и для застройщиков, и для дольщиков, и для чиновников. Цель бесплатного выделения земли? Чтобы кто-то получил в свой карман некий доход? Зачем это, если в каждом населенном пункте есть территории под комплексную застройку, которые можно осваивать гласно и открыто.
Во-вторых, кто сказал, земельный участок на аукционе дорог? Сам застройщик ничем не рискует, ведь все свои затраты он перекладывает на стоимость построенного квадратного метра. Почему мы все должны за наш счет, при нашей общенародной земле участки отдавать бесплатно, безаукционно, чтобы некто построил дом, но потом продал квартиры все равно по рыночной цене? Муниципалитет получит в этом доме квартиры? Тогда сколько и кому эти квартиры будут распределены –здесь уже начинается теневые, негласные для общественности процессы. Это очень плохое и коррупционное предложение.

-В одном из своих интервью министр ЖКХ и строительства Калининградской области Сергей Бучельников призывал калининградских строителей объединятся для освоения крупных проектов. Он также не исключал приход в область иностранных инвесторов…

- Министр абсолютно прав. Особая экономическая зона на то и рассчитана, что к нам придут инвестиции, причем, в первую очередь внешние. Мы для этого и даем инвесторам преференции, в том числе и налоговые. К сожалению, мощных инвесторов в регионе пока немного, и большей частью они работают не в сфере недвижимости, кроме коммерческой недвижимости. Они не специализируются на жилищном рынке. Но в России и в странах Европы много инвестиционных компаний, которые занимаются инвестициями в жилье. Естественно, если ниша свободна, ее занимают и мы хотим, чтобы к нам пришли эти инвесторы.
С другой стороны мы заинтересованы в развитии собственных предприятий – там, где работают наши люди. Это рабочие места, это организации, чью кредитную историю мы знаем. В единстве этих вещей мы и собираемся действовать. Губернатор провел несколько рабочих совещаний с представителями нашего строительного бизнеса, где он призывал руководителей строительных организаций рассмотреть возможность увеличения объемов строительства жилья, перевода из функций подрядчика в функции девелопера и инвестора строительства. Это сложный процесс: нужно объединять капиталы.
Недавно прошел аукцион по застройке большого участка Восточного района (конец Московского проспекта, левая сторона) и мы удовлетворены, что строительство будет идти под эгидой Союза строителей области, который, надеемся, объединит под своим крылом многие компании. Нужно начинать работать, проектировать, получать кредиты. Когда это холдинг, когда это крупная организация, когда это пул строительных фирм, - каждый, кто участвует в проекте получает сферу деятельности. Кто-то будет специализироваться как подрядчик, другие – как застройщики и в других направлениях. Будет поле деятельности, чтобы наши строительные организации развивались. Если придут на наш рынок компании из вне, они с собой рабочую силу не привезут, будут заняты те, кто и раньше работал в калининградских фирмах. А значит, те кто был застройщиком, не имея земельных участков превратятся только в подрядчиков. Хотя путь подрядчика в чем-то спокойнее: заказчик все сделал, собрал всю документацию, разрешения. Идет работа по готовому проекту, с гарантированной оплатой, хотя и без участия в распределении прибыли. Но в любом случае у исполнительной власти Калининградской области будет ровное отношение ко всем, кто придет на наш строительный рынок. Мы не станем навязывать бизнесу свою воля. Процессом мы будем управлять индикативно: объяснять, куда мы идем, что хотели бы видеть в регионе. Это будет продуктивное и выгодное для людей сотрудничество бизнеса и власти.