Библиотека

17 декабря 2013 года в зале заседаний 304 Государственной Думы Российской Федерации (Москва, Охотный ряд, д. 1) прошел «круглый стол» на тему: «Гарантии, обязанности и права инвесторов жилищного фонда социального (некоммерческого) и коммерческого найма».

Целью «круглого стола» было обсуждение проблем развития жилищных фондов для социального (некоммерческого) найма в России, а также необходимых действий государства для создания инвестиционной привлекательности для бизнес-сообщества и снижения затрат при строительстве арендного жилья.

В работе «круглого стола» приняли участие представители исполнительных и законодательных органов федерального и регионального уровней Российской Федерации, АИЖК, Фонда РЖС, Фонда «Институт экономики города», ТПП РФ, Национального объединения проектировщиков,  ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма, бизнесмены.

Во вступительном слове Генеральный директор ЗАО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма», Председатель Подкомитета анализа международного права ТПП РФ, Член Правления ФИАБСИ FIABCI (Всемирная организация профессионалов рынка недвижимости) - Михаил Евгеньевич Грин определил тематику дискуссии. «Мы руководствуемся интересами общества, людей, которые на сегодняшний день не имеют жилищных условий, соответствующих достойному качеству жизни. Это может вызвать большой отток населения. Именно поэтому мы и обозначаем эту тему. 146 млн. чел. – большой рынок, но иностранный капитал почему-то не идет к нам. Наверное, для этого есть объективные факторы: недостаточные гарантии со стороны государства, недостаточно четко прописанные права и обязанности, как инвесторов, так и арендаторов. Так и обозначена тема нашего «круглого стола», - сообщил М.Е. Грин и передал слово Председателю Комитета по энергетике ГД ФС РФ, автору ФЗ «Об ипотеке» - Ивану Дмитриевичу Грачеву.

«Когда создавался закон об ипотеке, было понятно, что если мы говорим о доступном жилье, то должна быть предложена нашему населению вся линейка. Основные пункты этой линейки: регистрация прав для самых богатых, ипотека для относительно обеспеченных, дальше - стройсберкасса для среднеобеспеченных, дальше – некоммерческий наем. При этом я всегда считал, что самый сложный – закон о некоммерческом найме. Законов на эту тему точно и аккуратно прописанных я не видел. Поэтому, на мой взгляд, если подбирается такая команда, которая все-таки пытается довести идеи до уровня закона, то это здорово. Надеюсь, что сегодня вы отработаете профессионально, и рекомендации послужат для уточнения действующих законов», - заявил И.Д. Грачев.

О роли Московской городской думы в формировании жилищной политики в столице рассказал депутат Мосгордумы - Иван Юрьевич Новицкий: «Я считаю нынешний год переломным. Очень хорошо, что мы проводим «круглый стол» в стенах Государственной Думы потому, что именно от федерального законодательства зависит насколько сдвинется рынок арендного жилья у нас в стране.

В этом году в правительстве Москвы снова был создан Комплекс имущественно-земельных отношений города Москвы, что позволило объединить интересы пополнения бюджета и развития экономики, предпринимательства, поддерживать социальную сферу. Недаром заместитель мэра, руководитель комплекса - Наталья Алексеевна Сергунина одно из своих недавних выступлений посвятила именно арендному жилью. Эта тема впервые так четко прозвучала у нас – в городе Москве.

В Москве, с учетом новых территорий и с учетом того, что мы завершаем, и Генеральный план и Правила землепользования и застройки, после принятия федерального закона можно будет выделять земельные участки на основании государственно-частного партнерства под социальный некоммерческий и коммерческий наем. Я думаю, что в следующем году мы такие серьезные сдвиги в жилищной программе Москвы получим. Конечно, Москве сложнее, чем другим регионам и, конечно, земельные участки достаточно сложно выделять, поскольку территория Москвы застроенная. Но мы с оптимизмом можем смотреть в следующий год, когда могут произойти серьезные и нормативные и практические сдвиги в России в целом и в Москве в частности».

О развитии рынка арендного жилья в Калужской области проинформировали собравшихся генеральный директор Группы компаний «Русская недвижимость» - Игорь Михайлович Горских и  заместитель министра строительства и ЖКХ Калужской области - Вадим Геннадьевич Чернышов. 

Об ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» рассказал начальник управление разработки новых продуктов и реализации пилотных проектов - Василий Александрович Чудаев: «Было принято решение о том, что бизнес АИЖК в части развития жилищного строительства, а также поддержка сектора ипотеки юридическим лицам и сектора арендного жилья выделить в новое направление.

Что касается источников финансирования строительства арендного жилья, мы предполагаем, что должно быть участие всех возможных источников, это и бюджетные средства, это и собственный капитал, это и заемные средства, в частности, наши кредитные механизмы.

Законопроект «О коммерческом найме» готовится ко второму чтению, в ходе его подготовки мы провели большую работу. Это закон основополагающий для развития сегмента некоммерческого найма, поскольку он вводит само понятие «некоммерческого найма», описывает, кто может строить арендные дома, кто ими может управлять. Но этот закон не содержит ряда важных норм: кто такие «некоммерческие наймодатели», каким образом регулируются взаимоотношения между нанимателем и наймодателем, какие налоговые льготы необходимы, чтобы этот сектор развивался? Все эти вопросы должны быть решены в последующих законопроектах».

Советник генерального директора Фонда РЖС - Татьяна Викторовна Барышева сообщила: «Фонд РЖС планирует внести ряд изменений в законы, позволяющие Фонду предоставлять земельные участки, а также оказывать содействие, которое будет выражаться в предоставлении проектов повторного применения, оказания помощи в инженерной инфраструктуре».

О ситуации в регионах коротко сообщили генеральный директор «Кубанского ипотечного агентства» - Александр Валентинович Спасов; представитель регионального оператора по Ярославской области – Шпиллер Всеволод Иванович и руководитель проекта Фонда развития жилищного строительства Омской области «Жилище» - Марина Васильевна Козлова.

Градостроительные аспекты создания фонда коммерческого найма осветил представитель ГУП «НИ и ПИ генплана Москвы» - Максим Вениаминович Перов: «Население закрепощено в приватизированных квартирах и ментально не мыслит о переезде ближе к месту работы. Мы имеем то, что в автомобилях называется «перепробег». Это одна из главных причин транспортной ситуации в городе.

Второй аспект – это градостроительные нормативы, применительно к арендному жилью. Какие должны быть нормативы, мы пока не понимаем. Пересмотр СанПиНов применительно к арендному жилью, наверное, назрел».

О проблемах кадастровой оценки стоимости земельных под объектами, предназначенными для социального найма, рассказал Евгений Иванович Корнилов. Он отметил, что кадастровая стоимость участка меняется от категории его использования. Предполагаемый срок окупаемости арендного жилья 15-20 лет, а кадастровая стоимость земли рассчитывается для коммерческого жилищного строительства. По мнению Е.И. Корнилова кадастровая стоимость земельных участков под объектами, предназначенными для социального найма: «…должна равняться нулю. Проблема есть, ее нужно как-то решать».

Руководитель Аппарата Национального объединения проектировщиков (НОП) - Антон Михайлович Мороз сообщил о роли НОП, как интегратора инициатив по изучению общественного спроса в сфере арендного жилья: «Строительство арендного жилья в Росси неосуществимо до того момента, пока не будет боле четко проработанного механизма ГЧП. Пока у инвесторов желания участвовать в создании арендного жилья нет. Земельный вопрос у нас крайне не урегулирован. Вопрос с техническими подключениями находится в ужасном положении, начиная от тарифов, заканчивая отсутствием мощностей в тех местах, где они нам необходимы.

Нормы проектирования. У нас на каждый проект по 10-20 спецусловий, которые мы вынуждены согласовывать, а это деньги и время. Сейчас законы ограничивают наше развитие. С теми нормативами, которые существуют, никогда мы не получим стоимость за аренду 1 кв.м. жилья в 6 000 руб.».

По просьбе коллег из Санкт-Петербурга А.М. Мороз озвучил несколько волнующих их законодательных вопросов.

Ректор «Высшей школы недвижимости», научный руководитель Всероссийского жилищного конгресса, ССIМ, СРМ - Вячеслав Федорович Пермяков выступил с сообщением на тему: «Системное проектирование регионального и федеральных фондов арендного жилья». Он подчеркнул, что у власти есть все рычаги для обеспечения граждан арендным жильем, но она не хочет этим заниматься.

Председатель совета директоров «Центр развития бизнеса» - Арсен Эдуардович Одабашян поделился опытом привлечения инвестиций в сектор строительства арендного жилья эконом-класса. Он сообщил, что потребность Москвы в арендном жилье составляет порядка 1 млн. кв. м в год, а в целом по России порядка 2 млн. кв. м в год. «Центр развития бизнеса» имеет продукты, позволяющие бизнесу эффективно вкладывать средства в строительство арендного жилья.

Руководитель рабочей группы по развитию рынка найма аренды жилья при Мэре Москвы - Максим Валерьевич Бойко на примере города Москвы рассказал о привлечении инвестиций на рынок найма и аренды путем создания доходных домов.

Подводя итоги дискуссии, М.Е. Грин отметил позитивную роль ТПП РФ, АИЖК и Фонда РЖС в процессе формирования рынка арендного жилья.