Библиотека

В первой половине 2004 года квартирный рынок Петербурга пережил период гиперактивности. Весной рост средних цен предложения превышал 1% в неделю, а количество сделок удвоилось – из листингов предложений сметали буквально все объекты.

К хорошему привыкают быстро. Решающим для покупателя аргументом агента, или менеджера по продажам строительной компании были слова: «Бери сегодня, а то завтра будет дороже». И, надо сказать, действовало: петербуржцы опустошали кошельки, банковские счета, пытались получить потребительские кредиты, лишь бы успеть приобрести хоть какую-нибудь недвижимость. Когда период «перевозбуждения» прошел, а рынок вернулся к нормальному «рабочему» состоянию, с возможностью цивилизованного выбора, а также торгов на повышение и понижение, в комментариях практиков рынка недвижимости появились панические нотки.

Как это было

Стремительный, и, на первый взгляд, труднообъяснимый «разогрев» рынка начался год назад – осенью 2003 года. Вначале оживление спроса списывали на сезонные факторы – традиционно львиная доля покупок на рынке недвижимости делается в период между первым сентября и новогодними праздниками. Между тем, «зимние каникулы» и традиционное посленовогоднее затишье так и не начались.

Правда, с ноября 2003 по февраль 2004 года привычное россиянам средство хранения сбережений – американский доллар - «потеряло в весе» целых полтора рубля, опустившись с отметки 29,8 до 28,4 руб. И это обстоятельство уже проливает свет на некоторые события недавнего прошлого. Сегодня, сравнивая графики курса доллара по данным ММВБ и данные, отражающие сроки экспозиции объектов в листингах, можно отметить, что на периоды «валютной лихорадки» пришлись и моменты наибольшей активности квартирного рынка.

Логика очевидна: для человека, имеющего валютные накопления в размере стоимости квартиры - $ 35-40 тыс., падение курса доллара на 10 копеек означает потерю сотни с лишним «зеленых» и может служить сигналом к действиям, направленным на спасение накоплений. Повышенная активность покупателей, а также разговоры о том, что скоро начнется развиваться ипотека, в результате чего недвижимость станет еще дороже, спровоцировала цепную реакцию роста цен. Но ипотека «народной и массовой» пока не стала. Поэтому ценовой рост на первичном рынке завершился в первой половине мая, вторичный – «держался» до середины июня. К середине августа средние цены на петербургские квартиры стабилизировались возле отметки $ 1160/кв.м (вторичный рынок) и $ 947/кв.м (первичный).

Практики разошлись в оценках: одни, усмотрев в ситуации затишье перед бурей, начали предрекать обвал цен, другие – новые витки роста. Противоречивые оценки профессионалов сбили с толку и продавцов, и возможных покупателей. При отсутствии внятных и обоснованных ценовых прогнозов, и те, и другие, занимают выжидательную позицию. Причем первые надеялись на то, что цены вновь начнут расти, и им удастся наверстать то, что они «потеряли», не продав объект раньше. Вторые, подогреваемые разговорами о стагнации, ждут заметного снижения цен, или в лучшем случае надеются на их стабильность.

Особенности момента

Во второй половине октября – начале ноября наблюдалось небольшое еженедельное снижение цен на типовые квартиры в старых «спальных» районах, пригородах, ближайших районах области, однако объекты высокого качества, нетиповые объекты старого фонда, многокомнатные квартиры в «сталинских» домах – продолжали дорожать. И, в целом, по данным за III квартал 2004 года, ни одна из выделенных ценовых зон не «показала» отрицательного прироста.

Аутсайдерами ценового роста (см. карту) оказались ценовые зоны «Троицкое поле – Обухово» (1,0% прироста за квартал - см. таблицы и карты), «Проспект Большевиков – Искровский пр.» (1,49%), «За Политехнической» (1,56%), «Озерки» (1,75%), «Удельная» (1,87%), «Новое Купчино» (2,19%), «Сосновая поляна» (2,38%), «Дачное» (2,41%).

Лидеры ценового роста: кварталы зоны «Невский пр. – от Фонтанки до ул. Восстания» (8,17%), «Центр: от Невы до ул. Жуковского» (7,98%), «У Финляндского вокзала» (7,93%), «Адимиралтейский район: Гороховая ул.» (6,35%), Петроградский район (все три выделенные на карте зоны – см. приложения), Василеостровский район (весь).

Далее комментировать ценовую карту не имеет ни малейшего смысла – во всех случаях речь идет о ценах предложения, а не о данных, полученных на основании реальных сделок. Тем не менее, некоторые примечательные тенденции обозначить все-таки можно. Во-первых, наименьший прирост цен за период «июль – сентябрь» показали именно те зоны, которые более всего «разогнались» в первые три месяца года. Напомним: тогда прирост цен в таких кварталах, как Купчино (новое и старое), Юго-Запад, Озерки составлял от 16 до 17%, а наименьший, разумеется, относительно среднего показателя, рост регистрировался именно в сегодняшних районах – лидерах (11.6 – 13.9%). Поэтому ценовые карты первого и третьего кварталов вместе смотрятся почти как негатив и позитив. Во-вторых, наибольший прирост (петербуржцы, интересующиеся тенденциями рынка недвижимости не могут этого не заметить) происходит в районах, с преобладанием нетипового жилья (старый фонд, сталинские дома) и крупногабаритных квартир. И тому есть два объяснения. Во-первых, подорожание типовых объектов потребовало пересмотра бюджетов расселений. Во-вторых (и это отмечают риэлтеры), данные зоны интересуют приобретателей с точки зрения покупки квартир для перевода в нежилой фонд под офисные и торговые цели. И это обстоятельство также сказывается на «ценовой температуре» обозначенных районов.

Риэлтеры также отмечают некоторое увеличение количества сделок с привлечением ипотечных кредитов. Причем заемными источниками пользуются как те, кто начинает решение квартирного вопроса «с нуля», так и граждане, имеющие значительные накопления и прибегающие к ипотечным программам для того чтобы «дозанять» денег на квартиры. Соответственно, наблюдается оживление спроса на квартиры, которые могут заинтересовать ипотечного покупателя. И здесь также можно выделить два основных сегмента: квартиры начального уровня – т.е. самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры в панельных и кирпичных домах (не «хрущевки»), а также жилье для «среднего класса» квартиры площадью до 80 кв.м и ценой до $ 95 тыс. Между тем, количество предложений «свободных» квартир (то есть, продаваемых без условия встречной покупки) также выросло. Таким образом, дефицита в этом сегменте (такого, как был весной) сегодня не наблюдается. Поэтому объекты такого рода (преимущественно типовые квартиры) попросту накапливаются в листингах, и, по отзывам риэлтеров, легко продаются, если продавец согласится снизить цену (в среднем, на 10-12%).

Что день грядущий нам готовит?

Период гиперактивности рынка – уже в прошлом. Поэтому практикам квартирного рынка неминуемо придется пересматривать старые подходы к работе. Еще недавно основной аргумент в борьбе за покупателя («Завтра будет дороже!») действовал безотказно. Сегодня приобретатели (как мы отметили, они ожидают либо снижения цен, либо стабильности) не видят особого смысла торопиться. Однако и покупателям, и продавцам сегодня уместно знать, что сегодня уместны торги как на понижение (в сегментах типового массового жилья), так и на повышение цены (уникальные объекты, пригодные для перевода в нежилой фонд).

Давать сегодня какие-либо прогнозы – занятие неблагодарное. Тем не менее, очевидно, что цены квартирного рынка будут пересматриваться, а число сделок будет расти. Тем не менее, на этом фоне будет все более заметно расслоение рынка на сегменты массового жилья и уникальных объектов.

По нашим предположениям, возможен возврат цены на типовые квартиры, представленные сегодня в листингах в большом количестве, в особенности, в районах, не пользующихся сегодня массовым спросом (спальные районы 1960-70-х гг.) до уровня прошлой зимы. Тем не менее, очевидно, что объемы накопленной гражданами денежной массы (наличной и безналичной, «рублевой» и валютной), не позволят квартирному рынку «низко пасть». Для того чтобы произошел обвал, необходимы внешние, не зависящие от рыночной конъюнктуры макроэкономические обстоятельства, ограничивающие денежное обращение. Нечто подобное наблюдалось в 1998 году, когда падение пирамиды ГКО лишило граждан банковских вкладов, привело к падению рубля, но «озолотило» тех, кто хранил сбережения в наличных долларах. Однако кризис августа-98 приучил граждан делать накопления в валюте, ориентируясь прежде всего на американский доллар. Таким образом, сегодняшние участники квартирного рынка менее зависимы от российской финансовой системы, нежели несколько лет назад. Тем не менее, за все надо платить: получив относительную свободу и независимость от ошибок отечественных реформаторов, они стали уязвимее к колебаниям мировой валютной системы. Но говорить о том, что сегодня валютные резервы на исходе, было бы тоже не вполне корректно. Если в первой половине 1990-х годов, а также после августа 1998 года деньги, вырученные от продажи недвижимости многие предпочитали «спасать», вывозя их за рубеж, то сегодня, по мере роста инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга – их гораздо чаще их используют для других приобретений на здешнем рынке недвижимости. При этом очевидно, что рынок петербургский рынок недвижимости легко усвоит и новые инвестиции, и «ипотечные» деньги. И тому способствует ряд обстоятельств. Во-первых, спрос на петербургскую недвижимость по-прежнему высок. Во-вторых, объемы нового строительства выросли, но не столь значительно (жилищный фонд города ежегодно «прирастает» на 1-2%). В-третьих, что бы сегодня ни говорилось о «застое» в ипотечной сфере, но специфика квартирного рынка такова, что каждый «кредитный» покупатель приводит в движение цепочку из нескольких сделок: в большинстве случаев, деньги, вырученные от продажи жилплощади вкладываются вчерашними продавцами в улучшение жилищных условий. Словом, недвижимость Петербурга по-прежнему в цене.

Филипп Урбан, директор департамента маркетинга и аналитики АН «Адвекс-РОССТРО»

Использованы данные листингов каталога «Бюллетень недвижимости», Единой мультилистинговой системы (ЕМЛС), обработка материалов и методики аналитика рынка недвижимости Сергея Бобашева (ГК «Бюллетень недвижимости»)