Библиотека

В 2013 году тенденция перехода апартаментов из элитного класса в масс-маркет стала особо заметной. Сегодня апартаменты рассматриваются не как долгосрочные инвестиции в недвижимость для последующей сдачи в аренду, а как полноценная альтернатива жилым площадям.

Апартаменты – квартира или комната?

Для слова «апартамент» в иностранных языках есть несколько аналогов:

Appartement (французское) – в переводе означает «квартира»;

Аppartamento (итальянское) – в переводе на русский «комната».

Апартаменты объединили в себе совокупность признаков квартиры для проживания с комнатами в гостинице.

Сегодня апартамент оборудован кухней и ванной комнатой. У владельца апартамента есть возможность пользоваться полным набором гостиничных услуг.

Согласно статистике поисковых запросов, жители Петербурга интересуются покупкой апартаментов в 2 раза чаще, чем жители других регионов (за исключением Москвы).

Чем же объясняется столь возросшая популярность данного сегмента недвижимости.

Назад в прошлое

Кризисные явления, происходившие некоторое время назад на рынке недвижимости, стали отправной точкой в развитии сегмента апартаментов. Вместе с кризисом наблюдалось снижение спроса и, соответственно, переизбыток коммерческих площадей. Строительство жилой недвижимости тоже пошло на спад. Освободилась ниша, которую заняли апарт-отели.

Первым построенным апарт-отелем в Санкт-Петерурге стал «Пятый элемент» от компании «Строймонтаж» (компания обанкротилась). Он был введен в эксплуатацию в 2003 году. После этого в сегменте строящихся апарт-отелей несколько лет не было ни одного проекта.

Апартаменты, в большинстве своем, продаются без права на прописку. То есть фактически жильем такие помещения не являются. Именно так застройщики обходят градостроительную политику и строят апартаменты там, где земля не предназначена для жилого строительства. Но всем застройщикам известно, что жилье гораздо более ликвидно, чем коммерческие площади.

Статистика по Санкт-Петербургу говорит о том, что темпы продаж сегодня в апарт-отелях разного класса следующие:

• В эконом-классе – до 20 апартаментов в месяц;
• В бизнес-классе – до 10 апартаментов в месяц;
• В сегменте элитного жилья – до 5 единиц в месяц.

Апартаменты – бизнес или жилье

На сегодняшний день в Санкт-Петербурге нет статистики, которая говорит о том, какая часть приобретаемых апартаментов сдается, а какая покупается для проживания.

Апартаменты стоят процентов на 15 ниже, чем обычные жилые площади. Апарт-отели возводятся вблизи центральных улиц и в шаговой доступности от метро. Да, в апартаментах нет прописки, однако, некоторые управляющие компании предоставляют временную прописку на 5 лет. Есть у апартаментов ряд недостатков (в сравнении с жилыми помещениями):

• Покупателям недоступен налоговый вычет;
• При покупке нельзя использовать средства материнского капитала;
• Недоступны программы господдержки и субсидирования;
• Коммунальные платежи для коммерческой недвижимости на треть выше.

Стало быть, выгоднее покупать апартаменты для последующей сдачи в аренду? Продавцы апартаментов называют срок окупаемости – 6-8 лет. Эксперты арендного рынка сомневаются в данных цифрах. Считаем: окупаемость от сдачи в аренду обычной квартиры – максимум 10% (от стоимости недвижимости) в год. Это без учета ремонта, мебели и т.д. Прибавим к данным расходам налог на сдачу в аренду (в апартаментах работают только в «открытую») плюс комиссия управляющей компании (около 10% от прибыли). Получается, что в лучшем случае, апартаменты окупятся через 14-17 лет.

Не проще ли при такой доходности положить деньги в банк и получать процент? Возможно, проще. А если банк обанкротится, что вы получите назад? Получается при меньшей доходности, риски при вложении в апартаменты также меньше. С другой стороны, по отношению к стоимости недвижимости, доходность составляет (при сдаче в месяц за 25 тыс. рублей):

• Квартиры – 5% годовых;
• Апартаментов – более 6%.

Строящиеся апартаменты Санкт-Петербурга

Как бы там ни было, популярность апартаментов постоянно растет. Об этом свидетельствуют вновь выходящие на рынок проекты апарт-отелей. На сегодняшний день среди строящихся апарт-отелей в Петербурге:

• МФК Ye’s от компании «Пионер»;
• «Salut» («Салют») от инвестора «Союз инвест девелопмент»;
• Avenue Apart от компании "БестЪ";
• Ingria Tower от компании «С.Э.Р.»;
• Ройял гарденс от «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»;
• Апарт-отель на ул. Моисеенко от «Охта Групп».

Мария Живолупова, 30.09.2013