Библиотека
Анализ развития понятийного и методического аппарата оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов 
(Свиридов А.В ., аспирант кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова.)
Принято к опубликованию в журнале "Экономика строительства" № 1 (19), 2013
УДК 330.322.2:658.011
Анализ развития понятийного и методического аппарата оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
Свиридов А.В[1]., аспирант кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В.Плеханова.
Рассмотрен народно-хозяйственный подход к оценке эффективности инвестиционной деятельности. Приведены существующие в отечественной и зарубежной научной литературе определения понятия «эффективность». Также рассмотрен существующий методологический алгоритм оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта.
The national economy approach to efficiency evaluation of investment activity has been observed. Existent in domestic and foreign scientific literature definitions of “efficiency” were cited. Current methodological algorithm of economic efficiency evaluation of development project was observed.
Ключевые слова: Эффективность; оценка экономической эффективности; инвестиционно-строительный проект; анализ рынка недвижимости.
Key words: Efficiency; economic efficiency evaluation; development project; real estate market analysis.
Вопросы оценки эффективности инвестиционных проектов получили широкое распространение в научной литературе. Это обусловлено острой потребностью каждого из субъектов экономики в финансовых ресурсах с одной стороны, и ограниченностью их возможностей с другой. Экономическое обоснование инвестиционных решений являлось обязательным элементом как в условиях командно-административной системы управления, так и в условиях реформирования экономики, когда проблемы оценки эффективности приобретает особенную актуальность.
Прежде чем анализировать изученность вопроса оценки эффективности инвестиционных проектов, целесообразно разобраться, что же понимается под понятием «эффективность» в различных источниках. В статье «Сущность понятия «эффективность» и основные методы ее оценки» [1, с. 84] авторы указывают на определение эффективности, данное отечественным экономистом В. В. Новожиловым: «Эффективность вообще есть отношение полезного эффекта (результата) к затратам на его получение... Показатели эффективности часто выражаются в обратной форме, т. е. как отношение затрат к эффекту». В. В. Новожилов считал, что «...наиболее эффективным вариантом производства любого продукта является не тот вариант, который требует наименьших затрат производства этого продукта, а такой вариант, который соответствует общему минимуму затрат». Важным моментом в теоретическом обосновании категории «эффективность» является ввод категории «сравнительная эффективность капитальных вложений», на основе которой осуществлялся выбор оптимального варианта капиталовложений на уровне всего народного хозяйства. Следовательно, он связывал понятие эффективности с понятием оптимальности и выделял следующие две задачи оптимизации: минимизация затрат, необходимых для достижения заданных результатов; максимизация результатов при заданных затратах ресурсов. Под общим минимумом затрат подразумевается минимум суммы приведенных затрат (С+Ен×К) посредством нормативного коэффициента эффективности капиталовложений (Ен). В. В. Новожилов считал, что «...сочетания вариантов, образующиеся путем их отбора на основе любой неотрицательной нормы эффективности вложений, можно назвать потенциально-оптимальными». К сторонникам вышеотмеченного подхода в обосновании категории «эффективность» относятся С. Г. Струмилин и Л. А. Вааг. Но в их работах присутствуют положения, имеющие отличия от обоснованных положений В. В. Новожилова, в частности, по их мнению, норма эффективности вложений должна быть не минимальной, а средней величиной - средним уровнем эффективности капиталовложений.
Наряду со сравнительной эффективностью капитальных вложений, профессором Н. А. Цаголовым, академиками А. М. Румянцевым, Т. С. Хачатуровым применялся показатель «абсолютная эффективность» как соотношение прироста национального дохода (общего показателя эффекта общественного производства) к капитальным вложениям в производственные фонды. При этом отмечается важность соотнесения прироста национального дохода не к капитальным вложениям, а к приросту производственных фондов, и учет временного лага при определении эффекта от вступивших в действие производственных фондов. Данный показатель, по существу, отражает понятие «эффективность», введенное В. В. Новожиловым.[1, с. 84]
На основании разработок коллектива специалистов во главе с академиком Т. С. Хачатуровым ими была составлена «Методика (основные положения) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений» [2], использовавшаяся в СССР при оценке эффективности капиталовложений. Она основывалась на подходе к определению эффективности капиталовложений с позиций интересов народного хозяйства в целом, используя в качестве критерия эффективности экономию общественного труда. Выбор оптимального варианта производился путем расчёта показателей срока окупаемости, сравнительной экономической эффективности и минимума приведённых затрат.[3]
Срок окупаемости капитальных вложений (Ток) определялся путем сопоставления экономии себестоимости и объема капитальных вложений, вызвавших эту экономию:
Ток =К/(С1 -С2),
где К – капитальные вложения;
С1 и С2 – себестоимость продукции до и после осуществления капитальных вложений.
Расчёт сравнительной эффективности капитальных вложений при ограниченном количестве вариантов (Ес) производится по формуле:
Ес =(С1 -С2)/(К2 -К1),
где К1 и К2 – капитальные вложения по сравниваемым вариантам;
С1 и С2 – себестоимость продукции по сравниваемым вариантам.
Расчетная величина Ес сравнивается с нормативным коэффициентом сравнительной эффективности Ен. Если Ес > Ен, то дополнительные капиталовложения, а следовательно, и более капиталоёмкий вариант эффективны. В условиях планово-директивной системы хозяйствования значение норматива эффективности устанавливалось государством в централизованном порядке и соответствовало средней норме рентабельности основных производственных фондов в народном хозяйстве (последняя в условиях СССР норма была на уровне Ен = 0,15).
При наличии нескольких вариантов капиталовложений наиболее эффективный из них выбирается по минимуму приведённых затрат:
3i = Ci + Eн Ki> min,
где 3i – приведённые затраты по каждому варианту;
Ci – текущие затраты (себестоимость продукции) по тому же варианту;
Ki – капиталовложения по тому же варианту;
Eн – норматив эффективности капиталовложений.
По мнению автора статьи [3], рассмотренная методика не может быть взята за основу при определении эффективности инвестиционных проектов в условиях рыночной экономики, так как не учитывает разновременность вложения средств и получения результатов, взаимосвязь реальных и номинальных оценок в условиях инфляции, неопределённость и риски осуществления вложений. Кроме того, норматив эффективности капиталовложений так и не получил достаточного научного обоснования.[3]
Исследователи ИЭ РАН в процессе прогнозирования и анализа экономического роста различали проекты «по эффективности, определяемой выпуском товаров и услуг на один рубль инвестиций». Данная формулировка - это более конкретное определение вышеотмеченного и введенного В. В. Новожиловым понимания данной категории.[1]
В работе Л. М. Чистова «Теория эффективного управления социально-экономическими системами», с точки зрения авторов [1], уточняется понятие «эффективность» по Новожилову, а именно: под эффективностью подразумевается «концентрация полезных свойств в виде производимой продукции в расчете на единицу (стоимостью в 1 рубль) применяемых ресурсов в единицу времени». При этом автором описывается несколько показателей эффективности, отражающих одно и то же: ресурсоотдача; интенсивность функционирования социально-экономической системы (СЭС), качество совокупности применяемых ресурсов СЭС; плотность потока производимой в СЭС продукции в расчете на единицу генерирующих ее применяемых ресурсов.
Современные западные авторы (Д. Л. Гибсон, Д. Иванцевич, Д. Х. Доннели) рассматривают понятие «эффективность» в трех аспектах [4, с. 3]:
1. эффективность как степень достижения целей организации;
2. эффективность как степень согласования интересов;
3. эффективность как степень гибкости, выживаемости, адаптации к внешней среде .
1) efficiency означает экономичность, его вводит Д. Синк для определения соотношения необходимого и фактического расходов ресурсов;
2) effectiveness означает степень достижения целей системы в отношении качества продукции и выполнения плана (д. Синк);
3) productivity - продуктивность (соотношение объема продукта с соответствующими затратами ресурсов);
4) profitability - прибыльность;
5) innovation - нововведения;
6) quality of work life - качество трудовой жизни.
Эффективность по Паретто представляется «...как предельный результат в виде отдачи производственной системы без нанесения ущерба кому-либо (чемулибо) другому». Под оптимальностью по Паретто понимается «...такое состояние экономической системы или такое распределение ресурсов, при котором улучшение по одному параметру невозможно без ухудшения по другому параметру. В частности, улучшение положения одной социальной группы невозможно без ухудшения положения другой социальной группы».[1, с. 85]
Народнохозяйственный подход к оценке эффективности основан на постулате о том, что иногда развитие производства или какого-либо вида продукции не сулит предприятию или отрасли достаточных выгод, но в масштабе страны эффект от этой продукции или услуги может быть значительным. Поэтому он позволяет комплексно развивать хозяйство, не допускать межотраслевых диспропорций в производстве и услугах, полнее удовлетворять потребности населения страны. Попытки оценивать итоговую эффективность, используя народнохозяйственный подход, были распространены в плановой экономике. Очевидно, что в условиях рыночной экономики такой подход применить затруднительно, однако основные его принципы представляются весьма актуальными.
Международные стандарты в сфере инвестиционного проектирования в рыночных условиях основываются на методике обоснования эффективности инвестиционных проектов, разработанных ЮНИДО – Международной специализированной организацией ООН по промышленному развитию (UNIDO – United Nations Industrial Development Organization), которые впервые были опубликованы в 1978 г., а затем постоянно совершенствовались. Методика ЮНИДО стала принятым во многих странах мира руководством по оценке эффективности инвестиций и универсальным средством общения между инициаторами проекта и его потенциальными инвесторами.
В конце 80-х годов в период начальных экономических реформ в России «Методика (основные положения) определения экономической эффективности...» [2] в основной её части была заменена «Методическими рекомендациями по комплексной оценке эффективности мероприятий, направленных на ускорение научно-технического прогресса» [5], разработанными авторским коллективом под редакцией Д.С.Львова. В отечественную практику были внедрены показатель интегрального народнохозяйственного эффекта и коэффициент эффективности единовременных затрат.[3]
Интегральный эффект мероприятия научно-технического прогресса (Эt) рассчитывается по формуле:
,
где Pt – стоимостная оценка результатов в t-ом году;
Иt – текущие издержки при производстве (использовании) продукции в году t без учёта амортизационных отчислений;
Kt – единовременные затраты в году t;
Лt – остаточная стоимость основных фондов, выбывающих в году t;
at – дисконтный множитель.
В целях анализа уровня эффективности единовременных затрат рекомендовалось рассчитывать коэффициент эффективности единовременных затрат (Е), определяемый из соотношения:
.
Единовременные затраты могут считаться эффективными, если расчётный коэффициент превышает нормативный Ен, установленный по народному хозяйству в целом.
Общая оценка качества чрезвычайно затруднена — фактически она складывается из индивидуальных оценок эффективности отдельных видов деятельности, интегрированных в общую систему. Попытки оценивать итоговую эффективность, используя народнохозяйственный подход, были распространены в плановой экономике.
При определении показателей экономической эффективности на уровне народного хозяйства результаты проекта оцениваются в стоимостном выражении по следующим показателям: социальные, экологические, политические и иные результаты, не подлежащие стоимостной оценке, рассматриваются как дополнительные показатели народнохозяйственной эффективности и учитываются при принятии решения о реализации и/или о государственной поддержке проектов. В состав затрат включаются предусмотренные в проекте и необходимые для его реализации текущие и единовременные затраты всех участников осуществления проекта.
Если эффективность инвестиционно-строительной деятельности для частных предпринимателей определяется относительно просто — через показатель рентабельности инвестиций, то оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности государства (регионального управления) и местного самоуправления — категория менее формализуемая.
Основными критериями эффективности инвестиционно-строительной деятельности для государства и местного самоуправления являются бюджетная и социальная эффективность. Бюджетная эффективность может определяться двумя путями (в зависимости от специфической формы реализации инвестиционного проекта): через эффект роста бюджетных доходов и/или через экономию расходов бюджета соответствующего уровня. В первом случае механизмом регулирования бюджетного эффекта служит налоговая система страны. Во втором — основные механизмы регулирования (оптимизации бюджетных расходов) полностью сконцентрированы на соответствующем уровне бюджетного планирования.
Неэкономические результаты инвестиционно-строительной деятельности. Общественно значимы (особенно при реализации крупных инвестиционных проектов) экологические результаты, рассчитанные исходя из совместного воздействия всех участников проекта на здоровье населения, социальную и экологическую обстановку.[6, с. 183]
С началом крупномасштабных рыночных реформ общепринятые в мировой практике методики оценки и анализа инвестиционных проектов стали применяться и в России. В 1994 году были разработаны и утверждены «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» [7], которые практически представляли собой упрощенную версию методики ЮНИДО.
Отличительными ее особенностями являются: переход от статической модели определения эффективности к динамической; ориентация на комплексное рассмотрение результатов инвестирования, включая и социальные последствия реализации инвестиционного проекта; построение системы показателей эффективности (выделение коммерческой, бюджетной, экономической эффективности); рассмотрение особенностей учёта инфляции и риска при оценке эффективности инвестиционных проектов.[3]
В соответствии с данной методикой эффективность инвестиционного проекта может быть представлена в общем виде:
.
Чистый денежный поток, генерируемый проектом в течение ряда временных периодов, – это чистое изменение от периода к периоду вызванных проектом денежных доходов и расходов. Расчёт чистых денежных потоков проекта ведётся на базе баланса денежных потоков (баланса cash flow), который является основным документом, предназначенным для определения потребности в капитале, выработки стратегии финансирования инвестиционной деятельности.
В 2000 году опубликована вторая редакция Методических рекомендаций [8], в большей степени адаптированная к российским условиям. В ней раскрыта специфика учета высокой, неоднородной и переменной во времени инфляции; отражены особенности оценки эффективности инвестиционных проектов, осуществляемых на действующих предприятиях, в условиях соглашения о разделе продукции и лизинга; рассмотрены инвестиции в финансовые проекты; более полно изложены различные аспекты учёта фактора времени; особое внимание уделено методам расчёта потребности в оборотном капитале; более полно изложены особенности оценки эффективности проектов с точки зрения различных субъектов инвестиционной деятельности.[3] Также в ней вводится термин «эффективность инвестиционного проекта», под которым подразумевается «категория, отражающая соответствие проекта, порождающего этот инвестиционный проект, целям и интересам участников проекта». «Эффективность ИП может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками». Данные рекомендации строят свою концепцию на методике Cash flow. Здесь же выделяют отдельные виды, подсистемы эффективности: общественная эффективность, коммерческая эффективность, эффективность участия в проекте (предприятия, акционеров, структур более высокого уровня, бюджета). Также определяют понятие «экономическая эффективность» следующим образом: «...обозначение одной из характеристик эффективности, а именно: эффективности инвестиционного проекта с точки зрения экономики общества в целом...». Следовательно, общественная эффективность (эффективность для общества в целом) - это экономическая эффективность.[1, с. 85]
В соответствии с данной методикой для расчёта эффективности проекта используется понятие чистых инвестиций, величина которых складывается из нескольких частей:
,
где ЧИ – величина чистых инвестиций;
Зперв. – полная сумма всех предпроизводственных затрат;
ЛСакт. – стоимость любых высвобождаемых активов, высвобождение которых вытекает из решения о принятии инвестиционного проекта;
ΔОК – изменение оборотного капитала, вызванное решением об инвестировании;
ЛСпр. – ликвидационная стоимость проекта.
Чтобы адекватно оценить проект с точки зрения его эффективности, нужно все потоки будущих поступлений и платежей привести в сопоставимый вид с учётом фактора времени.
Приведённые денежные потоки рассчитываются с использованием известной модифицированной формулы сложных процентов при заданной величине ставки сравнения (ставки дисконтирования):
,
где Pj – чистый денежный поток i-гo шага расчета;
r – ставка дисконтирования;
n – количество шагов в горизонте расчёта;
PV – суммарный дисконтированный денежный поток, порожденный инвестированием.
Тем не менее, существуют мнения, что действующие в настоящее время в Российской Федерации «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» [8] во многом не отвечают существующей практике оценки эффективности инвестиционных проектов и нуждаются в серьезной переработке. В статье [9] автор называет следующие недостатки: «При оценке эффективности инвестиционных проектов некорректно используются понятия социальной и коммерческой эффективности инвестиционного проекта. Во всех спорных случаях необоснованно предложено использовать критерий чистой приведенной стоимости. Отсутствуют методические предложения по использованию многокритериального подхода при оценке альтернативных инвестиционных проектов. Сформулированные в методических рекомендациях принципы оценки эффективности инвестиционных проектов не отвечают основным требованиям, предъявляемым к понятию «принцип», и должны быть отнесены к категории основных правил. Учёт факторов неопределенности и риска ограничивается, в основном, качественным анализом».
Кроме этого серьёзной критике подвергается методика учёта фактора времени и один из фундаментальных принципов - обесценивание денег во времени. В статье Данковского В. Б. и Киселёва В. Б. «Об оценке эффективности инвестиций» [10] доказывается ошибочность теории обесценивания денег во времени, механизмом реализации которой является аппарат дисконтирования. По мнению авторов [10], измельчение дисконтированных доходов будущего периода не только создает препятствия системного характера в обосновании эффективности инновационных капиталоёмких проектов, но, еще хуже, порождает отрицательный стереотип отношения предпринимателей к инвестиционной деятельности как бесперспективной.
Обоснование эффективности проекта по дисконтированным показателям не даёт ответа на основной вопрос предприятия или предпринимателя: какой реальный результат будет достигнут, какими будут прирост прибыли и улучшение других показателей хозяйственной деятельности?
Также авторы [10] приходят к выводу, что дисконтированные показатели виртуальны, совершенно не совместимы с показателями реальной экономики, не могут быть использованы в практике хозяйственной деятельности при планировании, разработке инвестиционных программ развития предприятия, так как обесценить деньги могут только инфляция, финансовый кризис или другие форс-мажорные обстоятельства, но не время.
В статье [11] «Метод оценки инвестиционных проектов по эффективности производства», являющейся логическим продолжением [10], авторы предлагают заменить систему дисконтированных показателей (ЧДД, ИДД, ВНД), применяющихся в действующей методике [8], и конструируют новую систему, доказывая её превосходство (рис. 1).
Рис. 1. Рекомендуемая система показателей оценки инвестиционных проектов [11]
В целом, отличие в методологическом плане показателей оценки эффективности инвестиционных проектов рекомендуемой системы от действующей заключается не только в новой концепции учета фактора времени, но и в ориентации оценок эффективности инвестиционных проектов на конечные результаты воспроизводства, а не на промежуточные результаты инвестиционной деятельности (в обе группы включен с соответствующей модификацией его выражения обобщающий показатель эффективности производства); в разделении условий и адекватных этим условиям показателей для переходной и развитой (стабильной) рыночной экономики; в учёте различия экономических интересов при выборе инвестиционных проектов предприятий (предпринимателей), а также инвесторов и связанной с этими различиями ориентацией системы оценочных показателей на обслуживание нужд реального производства.[11]
Хотя достигнутое в рамках работ [10, 11, 12] совершенствование метода учёта фактора времени позволяет при оценке эффективности инвестиционных проектов в условиях переходной экономики преодолеть ряд недостатков метода дисконтирования (в частности, противодействие обоснованию эффективности инновационных инвестиционных проектов), рекомендовать его к практическому использованию, по мнению авторов, в настоящее время нецелесообразно. Характерные для переходной экономики неопределённость экономической среды и связанная с ней недостоверность прогнозирования динамики денежных потоков инвестиционного проекта в интервале 5-10-15 лет обусловливают неприемлемость в принципе использования для оценки эффективности инвестиционных проектов интегральных показателей и тем более с учётом фактора времени, множащим неточности прогнозирования этой динамики.
Наличие нерешённых вопросов обуславливает необходимость продолжения исследования по совершенствованию оценки эффективности инвестиционных проектов, разработке методик оценки эффективности инвестиций, адекватных специфическим особенностям и требованиям современных экономических реалий.
Таким образом, от рассмотрения понятия «эффективности» как таковой и «экономической эффективности» как понятия, подчинённого первому, мы перешли к анализу методических подходов к оценке экономической эффективности инвестиционных проектов. Однако данная статья ставит своей целью рассмотрение и совершенствование методологии оценки эффективности, прежде всего инвестиционно-строительных проектов. Объём понятия «инвестиционно-строительный проект» значительно уже объёма понятия «инвестиционный проект». Графически отношения между этими понятиями изображены на рисунке 2.
Рис. 2. Соотношение понятий
Согласно закону обратного отношения между содержанием и объёмом понятия, если первое понятие шире второго по объёму, то оно беднее его по содержанию; если же первое понятие уже второго по объему, то оно богаче его по содержанию. Следовательно, понятие «эффективности инвестиционного проекта», а также алгоритмы её оценки требуют наибольшей комплексности и системности, чем понятия «эффективность» или «экономическая эффективность» (См. рис. 3.). И ещё большая степень системности и декомпозиции требуется при описании алгоритма оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов.
Рис. 3. Соотношение глубины понятий
Авторы статьи [6] считают, что оценка социально-экономических результатов инвестиционно-строительного проекта должна проводиться с использованием:
• комплексного подхода к учету всех элементов и их состояний, формирующих территориальную социально-экономическую систему;
• выделения лимитирующих условий и факторов инвестиционно-строительной;
• выявления элементов региональной социально-экономической среды, потенциально подпадающих под прямые, косвенные и дополнительные эффекты при реализации проекта;
• прогнозирования изменений основных условий и состояний территориальной социально-экономической среды при реализации проекта или отказе от реализации [6, с. 190].
В основу оценки экономической эффективности инвестиционных проектов с учетом необходимости прогнозирования состояния внешней среды проекта может быть положена методология инвестиционного анализа инвестиционно-строительных или девелоперских проектов, которая, в свою очередь, использует методы анализа рынка недвижимости, в качестве инструмента для получения достоверных исходных данных, и методы оценки эффективности инвестиционных проектов для их обработки. Эта методология разработана и подробно описана в работе Г.М. Стерника, С.Г. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» [13, с. 117]. В укрупненно-схематичном виде процесс анализа инвестиционно-строительного проекта представлен на рисунке 4.
Рис. 4. Схема процесса анализа инвестиционно-строительного проекта
Более детальный алгоритм полного цикла инвестиционного анализа инвестиционно-строительного проекта приведен на рис. 5.
ü анализ* - анализ и прогноз территории, рынка, проекта;
ü синтез** - разработка концепции проекта и оценка эффективности.
Рис. 5. Методологический алгоритм полного цикла анализа инвестиционно-строительного проекта
Данный алгоритм складывается из двух частей: инвестиционный анализ территории и рынка (этапы 1-8) и инвестиционное проектирование (этапы 9-15). Совокупность всех этапов приведенного алгоритма можно назвать инвестиционным анализом проекта. Конкретное содержание исследования зависит от постановки задачи и может включать лишь отдельные группы этапов алгоритма.
На этапе 1 «Стратегический анализ реализуемости местоположения» проводится изучение и описание города, региона, в котором предполагается реализовывать инвестиционный и/или инвестиционно-строительный проект, выявляются его географические, природно-экологические особенности, характер экономического развития, социально-экономические условия, состояние жилого и нежилого фонда, активность субъектов рынка недвижимости, административные, политические и правовые условия деятельности девелоперов. При необходимости на этапе 5 производится сопоставление различных городов (регионов) по рейтингу их привлекательности для входа инвестора/девелопера на рынок недвижимости (с использованием результатов этапов 3 и 4).
На этапе 2 «Оперативный анализ реализуемости местоположения» проводится изучение и описание участка, оценка физических, юридических, градостроительных ограничений, анализ его достоинств и недостатков (SWОT-анализ), определяются предельные возможности участка по выходу жилых и нежилых площадей (ресурсный анализ участка), выявляются тенденции развития города (региона) вокруг участка, определяется зона торговли, изучаются «векторы роста» («факторы роста», «барьеры для входа и для роста», «генераторы движения») и производится предварительный отбор возможного функционального назначения объектов будущей застройки участка и сегментов рынка недвижимости, подлежащих исследованию.
На этапе 3 «Анализ реализуемости площадей в различных сегментах рынка» на основе накопленных результатов регулярного мониторинга сегментов рынка определяются агрегированные показатели предложения, оборотов и емкости, уровня цен и/или арендных ставок на широком рынке в предполагаемых сегментах использования создаваемого продукта и детализированные показатели рынка в локации объекта.
На этапе 4 «Предварительная оценка финансовой реализуемости девелопмента» производится анализ затрат и доходности типового девелопмента в локации объекта на основе нормативных показателей затрат и средних по рынку показателей доходности в предполагаемых сегментах рынка.
На этапе 5 «Предварительная оценка целесообразности входа инвестора (девелопера) на рынок» производится сопоставление городов (регионов) по рейтингу инвестиционной привлекательности их рынков недвижимости и подготавливаются предварительные рекомендации о входе на рынок.
Этапы 1-5 представляют собой первый цикл исследования, основанный на анализе текущего состояния рынка и укрупненных параметрах предполагаемых сегментов рынка и возможных продуктов проекта в них. По результатам каждого из этих этапов, а также после завершения нескольких итераций всего первого цикла может быть принята рекомендация Заказчику об отказе от проекта либо о продолжении исследования.
На этапе 6 «Анализ и прогноз конкурентного предложения» производится анализ выполненных и выполняемых проектов – аналогов/конкурентов для использования показателей потенциального объема застройки (конкуренты) при прогнозировании рынка (на этапе 6-7) и основных параметров и характеристик (аналоги) при разработке концепции застройки (на этапе 9).
На этапе 7 «Анализ и прогнозирование изменения предпочтений потребителей, объема и структуры спроса, темпов поглощения продуктов проекта рынком» проводится исследование предпочтений потребителей, анализ объема и структуры спроса на предполагаемые продукты проекта, темпов их поглощения в его локации с учетом прогноза конкурентного предложения и дается прогноз изменения этих показателей на глубину предполагаемого периода реализации проекта.
На этапе 8 «Определение и прогнозирование динамики цен и арендных ставок в сегментах рынка» дается анализ и прогноз ценовой ситуации и ее изменения в сегментах рынка на глубину предполагаемого периода реализации проекта.
Этапы 6-8 представляют собой второй цикл исследования, основанный на результатах углубленного исследования и прогнозирования рынка и позволяющий выработать предварительные рекомендации по отбору и ограничению вариантов предполагаемого инвестирования/девелопмента с учетом результатов прогнозирования состояния рынка в рассматриваемой локации.
На этапе 9 «Концептуальное проектирование» с использованием результатов этапов 2, 6 и 7 производится формирование основных элементов концепции девелопмента, технико-экономических показателей нескольких вариантов предполагаемого объекта (объектов), производится зонирование территории с учетом физических особенностей участка и окружения, детализируются некоторые планировочные параметры объектов, определяется очередность выполнения проекта и другие ключевые этапы маркетингового управления проектом.
На этапе 10 «Расчет потока доходов» уточняется прогноз диапазона цен реализации (арендных ставок) по основным продуктам проекта (с использованием результатов общего прогнозирования цен в сегменте на этапе 8 и детализированных параметров концепции, полученных на этапе 9), производится расчет доходов на каждом этапе проекта и суммарного недисконтированного дохода (в текущих номинальных ценах) как предварительного выходного показателя для выбора варианта концепции проекта.
На этапе 11 «Расчет потока издержек» уточняется прогноз затрат по основным продуктам проекта с учетом детализированных параметров концепции, производится определение составляющих затрат на каждом этапе проекта (в текущих номинальных ценах) без учета макроэкономических условий.
На этапе 12 «Макроэкономический анализ и прогнозирование условий инвестирования» производится подготовка исходных данных для финансового моделирования каждого из вариантов концепции: определяются и прогнозируются макроэкономические и макрофинансовые показатели на всю глубину проекта, и на этой основе еще раз уточняется прогноз диапазона цен реализации (арендных ставок) и затрат по основным продуктам проекта.
На этапе 13 «Финансовое моделирование и расчет показателей экономической эффективности» производится расчет показателей финансовой реализуемости и экономической эффективности инвестиций для различных вариантов концепции девелопмента и модели финансирования.
На этапе 14 «Риск-анализ и выбор наиболее эффективного варианта концепции» производится анализ неопределенности и рисков предполагаемого проекта, даются рекомендации Заказчику по выбору наиболее эффективного варианта по критерию «эффективность-риски».
Этапы 6-14 представляют собой второй цикл исследования в случае необходимости принятия оперативного решения, основанный на результатах прогнозирования, включающий детализацию основных параметров проекта и позволяющий выработать рекомендации Заказчику о прекращении проекта как неэффективного либо о его продолжении. При этом окончание исследования и выдача рекомендаций Заказчику возможны после этапов 10, 14, а окончательный вариант решения оформляется на этапе 15.
На этапе 15 «Бизнес-план проекта» производится разработка бизнес-плана как итогового документа, интегрирующего содержание всех ранее выполненных этапов и дополнительно включающего производственные, организационные и иные условия выполнения инвестиционно-строительного проекта.
В зависимости от выбранных целей и задач исследование может заканчиваться и начинаться на различных этапах. [13, с. 126]
Как можно видеть, данный алгоритм является универсальным и может быть взят за основу при оценке инвестиционно-строительного проекта любого типа (офисная, ритейлинговая, жилая многоэтажная недвижимость и другие подразделения). Но для облегчения использования данной методики в практических целях требуются научно обоснованные, методически выверенные рекомендации по проведению данных мероприятий для каждого из перечисленных выше типов недвижимости.
В работе [13] приведен ряд методик, использующихся на различных этапах комплексного алгоритма инвестиционного анализа, например:
- методика классифицирования многоквартирных жилых объектов, коттеджей, офисной недвижимости по потребительскому классу - качеству проекта (этап 3);
- методика зонирования территории и рейтинговой оценки зон местоположения объекта (этап 3);
- методика построения числовой дискретной пространственно-параметрической модели (ДППМ) сегмента рынка (этап 3);
- методика определения среднерыночных полных затрат на девелопмент в сегменте рынка и среднерыночной доходности инвестиционно-строительного проекта в зависимости от функции, морфотипа, класса качества (этап 4);
- методика сравнительной рейтинговой оценки привлекательности территории для входа девелопера на рынок (этап 5);
- методика прогнозирования динамики цен на жилье (этап 8).
Кроме того, разработаны и используются на этапе 7 методики прогнозирования спроса на жилье [13, 14], которые не в полной мере удовлетворяют специалистов. Именно этот вопрос наименее изучен и разработан и представляет научный интерес в плане совершенствования методологии оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов.
Литература
1. Пуряев А.С., Юсупова Г.Ф., Назмутдинов А.М. Сущность понятия «эффективность» и основные методы ее оценки. - Вестник ИжГТУ, 2008. №3
2. Методика (основные положения) определения экономической эффективности использования в народном хозяйстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений. - М. : Экономика, 1977.
3. Булгакова О. А. Развитие методологических подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов. - Проблемы современной экономики, 2008. №3 (27).
4. Генкин, Б. М. О показателях эффективности и принципиальных схемах мотивации эффективной работы / Б. М. Генкин, М. И. Козлова // Вестник ИНЖЕКОНа. - Сер. Экономика. - 2004. - Вып. 4(5). - С. 3-9.
5. Комплексная оценка эффективности мероприятий, направленных на ускорение научно-технического прогресса: методические рекомендации. - М., 1989.
6. Ресин В.И., Владимирова И.Л., Системная оценка результатов инвестиционно-строительной деятельности. – ТРУДЫ ИСА РАН, 2008. Т. 36
7. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. - М., 1994.
8. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : [Вторая редакция] / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву, архит. и жил. политике ; рук. авт. кол. : В. В. Косов, В. Н. Лившиц, А. Г. Шахназарова. - М. : Экономика, 2000.
9. Лысова М. А. Анализ действующих методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов. - Современные наукоёмкие технологии, 2007. №1.
10. Данковский В. Б., Киселёв В. Б. Об оценке эффективности инвестиций. - Экономист, 2007. №3.
11. Данковский В. Б., Киселёв В. Б. Метод оценки инвестиционных проектов по эффективности производства. - Экономист, 2009. №1.
12. Данковский В. Б., Киселёв В. Б. Ещё раз о несоответствии оценок эффективности инвестиций. - Экономист, 2010. №7.
13. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – Экономика, 2009.
14. Анализ рынка для коммерческих инвестиций в недвижимость (Справочное руководство). – Институт CCIM, Чикаго, 2000. – 550 стр.
Свиридов Алексей Викторович, аспирант РЭУ им Г.В. Плеханова, кафедра «Управления проектами и программами», адрес: 117997 Российская Федерация, г. Москва, Стремянный пер., 36.
Контактная информация: телефон: +7-916-582-58-69; e-mail: sviridov@progtech.ru
[1] 1401780, МО, г. Жуковский, ул. Строительная, д. 14, корп. 4, кв. 39. Телефон: +7-916-582-58-69;
e-mail: sviridov@progtech.ru