Библиотека

Аналитический обзор рынка строящегося жилья
(Санкт-Петербург, сентябрь 2002 г.)

1. Общая характеристика рынка

По данным Комитета по строительству, объем введенного жилья в первом полугодии 2002 года значительно превысил показатели за аналогичный период прошлого года. В начале года строители сдавали объекты в эксплуатацию с запланированными сроками строительства - IV квартал 2001 года. Ближе к июню темп сдачи жилья несколько упал - застройщики вышли на плановый режим работы. К концу года активность сдачи жилья может возрасти по вполне понятным причинам.

Общий объем сданного в эксплуатацию жилья к июлю 2002 года составил более 500,5 тысяч кв. м, из них 440,2 тыс. кв. м приходится на новое строительство, свыше 36,5 тысяч кв. м - на реконструкцию, остальное на дома ИЖС.

Рис. 1. Ввод жилья в Санкт-Петербурге (без учета индивидуальных домов, данные Комитета по строительству)

Однако цены на стройматериалы в первом полугодии также росли. По данным "Строительного Еженедельника" (№ 28 от 26.08.02г.) рост составил 5-30% по различным позициям. Цены на жилье увеличились примерно на 15% в течение этого периода.

Структура спроса на типовые квартиры остается стабильной. По-прежнему повышенным спросом пользуются 1-комнатные квартиры, хотя по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос в этом сегменте увеличился на 3%. Несколько снизился спрос на квартиры большей площади - 1-2%. Необходимо отметить, что увеличилось число иногородних покупателей однокомнатных квартир. Это связано с тем, что они приобретают жилье для своих детей, обучающихся в Санкт-Петербурге.

Среди основных факторов, влияющих на рост цен, застройщики чаще всего называют удорожание стройматериалов, инфляцию и возросший спрос. Традиционный спад на рынке недвижимости этим летом оказался практически незаметным. Профессионалы связывают это с нестабильностью мировых финансовых рынков. Остановки роста цен в июле-августе не произошло. Специалисты прогнозируют дальнейшее их повышение.

2. Анализ предложения

В качестве исходных данных для статистической обработки взяты объявления в "Бюллетене недвижимости" № 68 (614) от 09.09.2002 г. Общее количество предложений - 3276. Бюллетень является наиболее популярным источником сведений о строящейся недвижимости, а по понедельникам в нем публикуется максимум объявлений. Поэтому "моментальная фотография" (несмотря на то, что данный подход не является вполне строгим), дает адекватное представление о генеральной совокупности. В случае необходимости, это можно проверить по одному из распространенных статистических критериев.

При статистическом анализе предложения в зависимости от типа дома следует учесть следующее. Помимо материала (кирпич, монолит, панель) учитывается и качество жилья (типовое, комфорт, элита).

Основные критерии «элитарности» сложились и устоялись еще в середине 90 годов: местоположение, качество строительных и отделочных материалов, свободные планировки квартир, современная инженерная и телекоммуникационная «начинка», безопасность, социальная однородность состава обитателей, состояние прилегающей территории, охраняемая парковка или подземный гараж, индивидуальность архитектурного решения. Но если в Москве (в соответствии с размахом и количеством денег в обороте) в категорию «элита» попадают огромные фешенебельные комплексы на несколько сотен квартир, то в Петербурге ситуация другая: даже дорогой кондоминиум «Альба» на Васильевском острове (около 100 квартир) некоторые специалисты отказываются причислять к элите - из-за «многонаселенности». Еще одно важное различие: в столице прилегающий к дому огороженный участок земли - требование практически обязательное для элитной застройки; в Петербурге, в силу линейного принципа исторической застройки, огороженная придомовая территория - все-таки редкость.

Основные тенденции, которые определяют состояние рынка дорогого жилья сегодня: быстрое смещение верхней ценовой планки; обостряющийся дефицит предложения; расширение территориальных представлений о престижности; повышение удельного веса нескольких параметров, которые раньше не представлялись строго обязательными; активный рост предложения в «комфортной» ценовой зоне.

Учитывая вышеизложенное, была принята следующая условная классификация со стандартным набором основных признаков, который несколько отличается от московского. К классу "комфорт" условно отнесены предложения, прямо обозначенные как "повышенная комфортность", квартиры с индивидуальными планировками, таун-хаусы и реконструируемые дома старого фонда и "сталинские" в нецентральных районах. Таким образом, комфортное жилье может располагаться и в районе массовой типовой застройки, если налицо остальные показатели "комфортности". При этом недостатки положения компенсируются снижением цены. В качестве условной нижней ценовой границы для квартир класса "комфорт" принято
$ 440/кв. м.

К классу "элита" условно отнесены предложения в домах, прямо обозначенных как "элитные", большинство коттеджей и реконструируемые кирпичные дома в центральных районах.

Предложений комфортабельного, индивидуальной планировки жилья появляется все больше. На долю этого сегмента (28%) влияет тот факт, что большинство застройщиков из первой десятки лидеров в настоящий момент почти не начинают нового строительства, а заканчивают уже давно начатые проекты, вводя их отдельными очередями.

Рис. 2. Распределение объема предложения строящегося жилья по типу дома и его влияние на цену

Закономерности, по которым формируются цены на жилье класса "комфорт" и "элита", отличаются особой спецификой. Эта сфера строительной отрасли обладает значительной инерционностью: дорогие дома строятся или реконструируются заметно дольше, чем типовые (кроме того, существенно больше времени занимает подготовительный период; дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре). Поэтому квартиры этих двух классов исключаются из дальнейшего статистического анализа. Таким образом, все статистические данные, приводимые в дальнейшем, относятся к предложению типового строящегося жилья. Соответственно, число предложений (объем выборки) сократилось до 2255.

Рис. 5. Распределение объема предложения типового строящегося жилья по количеству комнат в квартире и его влияние на цену

3. Анализ цен сделок
(по данным отдела долевого строительства АН «Итака»)

В данном отчете использовались данные, предоставленные отделом долевого строительства за период с января по август 2002 года. Для того, чтобы проследить динамику объема закрытых по агентству сделок, за точку отсчета был принят июнь 2001 года (100%).На представленном графике четко просматривается влияние сезонности на активность покупателей в этом секторе рынка. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (июнь - август 2001 г.) резкого спада активности не произошло. Хотя в июне количество закрытых сделок несколько сократилось. Уже начиная с июля, активность потенциальных покупателей резко повысилась. К концу года, по прогнозам специалистов агентства, ожидается резкое увеличение числа закрываемых сделок.

Рис 7. Динамика количества сделок в 2001-2002 гг.

В первом и втором кварталах в лидерах по продажам жилья были кирпично-монолитные дома. Однако за период с июля по август на первом месте по объему закрытых сделок оказались панельные, такой прирост в доле дали сделки по продажам жилья в Невском районе. Основным влияющим фактором оказались цены за квадратный метр.

Рис 9. Распределение объема сделок по типу дома.

Сравнивая распределение объема сделок за два периода: 1 - с июня по август 2001 и 2 - с июня по август 2002 , можно отметить, что доля панельных домов уменьшилась с 44% до 36% от общего объема( -8%). Объем продаж жилья в кирпичных домах сократился почти в 4 раза, в 9 раз увеличилась доля монолитно-панельных домов.

Рис 10. Распределение объема сделок по типу дома

Предпочтения по типу квартир распределились следующим образом: в лидерах - однокомнатные квартиры, хотя цена за кв. м у них самая высокая. Этому типу жилья всегда отдавалось предпочтение по причине ограниченного платежеспособного спроса на квартиры с большим числом комнат. Двухкомнатные квартиры только в январе и мае пропустили вперед трехкомнатные квартиры. В феврале резко увеличилось число сделок с однокомнатными квартирами и эта тенденция сохраняется до настоящего момента. Покупки многокомнатных квартир представлены единичными сделками.

Рис 13. Распределение объема сделок по количеству комнат в квартире

4. Анализ и прогноз ценовой динамики

Описание модели. Сводный индекс цен сформирован на основе данных Корпорации "Петербургская Недвижимость" (1998 - май 2001 г.) и отдела долевого строительства агентства "Итака" (начиная с июня 2001 г., см. табл. 1 и рис. 14).

Таблица 1. Динамика индекса цен сделок с квартирами в панельных и кирпичных домах.

Рис 14. Динамика изменения средних цен сделок на рынке строящегося жилья

Как это и следует из теории циклических колебаний конъюнктуры в рыночной экономике, рынок в Санкт-Петербурге (как и других городах с долларовой номинацией цен) последовательно прошел четыре стадии. С середины 90-х годов происходил поступательный рост. Так, в конце 1994 г. цены строящегося жилья составляли $ 428/кв. м в панельных домах и $ 435/кв. м в кирпичных; в конце 1997 г. - $ 460/кв. м и $ 520/кв. м соответственно. В 1998 г., вслед за Москвой, можно было ожидать второй стадии - некоторой рецессии, но августовский дефолт спровоцировал ее трансформацию в стадию спада.

Эта и последующие стадии хорошо видны на графике (рис. 15). После кризиса в августе 1998 г. произошел стремительный (на 40 % в течение года) обвал цен. В течение следующего года наблюдалась третья стадия - стабилизация, и летом - осенью 2000 г. начался рост цен, близкий к линейному, который продолжается до настоящего времени.

Рис. 15. Изменение и прогноз индекса цен первичного рынка типового жилья

При рассмотрении динамики изменений индекса цен, а в особенности - их трендов (сглаживание проведено полиномом третьего порядка, см. рис. 16), их колебательный характер хорошо заметен.

Рис. 16. Динамика индекса цен первичного рынка и ее прогноз

Прогноз был выполнен с использованием статистического метода. Для построения регрессионной модели динамики цен взяты данные за июль 1998 г. - декабрь 2002 г., для проверки - данные января - декабря 2002 года.

Гармонический анализ (быстрое преобразование Фурье с построением амплитудно-частотной характеристики) позволил выявить наличие главной гармоники и ее частоту. Поэтому с целью корректной аппроксимации данных и построения дальнейшего прогноза была выбрана функция вида:

Где: X - текущее значение индекса; Y - его прогноз; V - прогноз изменения индекса;
t - номер месяца, начиная с июля 1998 г., при этом в качестве условного нуля выбрана точка начала прогноза (январь 2001 г.); n - срок прогноза; T - половина периода колебаний (ширина положительной или отрицательной "полуволны"), равная 3 годам;
значения a₀ = 57, a₁ = 8 10^-6 и a₂ = 0,018 получены методом наименьших квадратов.

Статистические критерии и фактические данные подтвердили достаточно высокое качество модели и достоверность годового прогноза при ее использовании. Таким образом, прогноз на 2002 год обладает высокой степенью достоверности.

5. Интерпретация и анализ результатов.

При исследовании зависимостей, изображенных на рис. 6 и 7, возникли следующие соображения. На наш взгляд, величина T не случайна, поскольку является характерным сроком, который проходит от момента составления бизнес-плана проекта до начала продаж. Финансовое планирование тех проектов, которые в настоящее время вышли на стадию реализации жилья (точнее - привлечения дольщиков) осуществлялось исходя из цен 1999 - начала 2000 гг., т. е. в среднем $300 - 330/кв. м.

В дальнейшем, из-за роста цен на стройматериалы, энергию, рабочую силу и т. д. цены корректировались в сторону повышения. До настоящего времени (главным образом, в силу общего оживления экономики) это повышение было принято рынком, и квартиры по растущим ценам удавалось реализовать. Однако сейчас уже становится очевидным, что реальные доходы населения не поспевают за ростом цен, и рынок неминуемо должен столкнуться со спросовыми ограничениями. В настоящее время повышение цен еще продолжается, но затухающими темпами (рис. 8).

Дополнительным фактором риска является существующая порочная практика финансирования строительных проектов. Негативную роль играют бартерные сделки, из-за которых строящиеся квартиры продаются субподрядчиками на рынке дешевле, чем застройщиком. В свою очередь застройщик, испытывая затруднения с неотложными текущими платежами, вынужден, во-первых, снижать цены в текущем проекте, во-вторых, срывать сроки ввода, а в-третьих, привлекать дольщиков в следующие проекты уже на ранних стадиях реализации.

Предварительные выводы.

При всем желании распространить существующую тенденцию роста цен на перспективу в год - два, углубленный анализ не дает оснований для этого. Результаты прогноза позволяют предположить, что первичный рынок жилья в 2002 году завершает стадию роста и переходит к стадии рецессии - снижения темпов роста с последующей стабилизацией цен, возможно, асимптотической или колебательной, но с общим средним уровнем $ 430 - 440 за 1 кв. м.

Следует ожидать дальнейшего расслоения и сегментирования рынка строящегося жилья. Будет и далее возрастать доля домов, строящихся по индивидуальным проектам, с улучшенной планировкой, а также элитных. Сохранится спрос на самые дешевые, прежде всего однокомнатные квартиры, используемые для расселения "перспективных коммуналок" в престижных районах города. Эта тенденция проявляется уже сейчас: в операциях с типовым жильем "панель" доминирует не только по объемам, но и по сумме средств. Соответственно, средняя цена сделок стремится к цене "панели" (см. рис. 14)

Строительство домов за счет ипотеки и кредитов московских банков, на которые уповают как на панацею, будет также означать переход этих домов в другой сектор - готового жилья.

Обзоры рынка недвижимости выходят с периодичностью 1 раз в квартал. Телефон отдела аналитики и консалтинга

Агентства недвижимости "Итака" (812) 327-9802, 325-8030, доб. 160 факс (812) 321-7390

Наш главный офис находится на Большом пр. ВО, 36. Дополнительную информацию можно получить на сайте в Интернет и по Е-mail: murinsky@rambler.ru, boyko-olga@yandex.ru

Материал подготовили менеджеры отдела аналитики и консалтинга Агентства недвижимости "Итака" Ольга Бойко, Михаил Караковский