Библиотека

1. Общая характеристика рынка (использованы также данные ИИЦ “Недвижимость Петербурга”)

По данным Комитета по строительству за первое полугодие 2003 года в эксплуатацию было введено почти 800 тысяч квадратных метров нового жилья, что заметно превышает показатели за аналогичный период прошлого года (за семь месяцев текущего года было сдано уже более 1 миллиона квадратных метров жилья). В связи с этим, вероятность достижения рубежа в 1,5 миллиона квадратных метров очень велика. По прогнозам специалистов высокая строительная активность сохранится в течение, как минимум, двух лет.

Рис. 1. Ввод жилья в Санкт-Петербурге по годам (общая площадь домов, без ИЖС).

(по данным “Строительного Еженедельника” № 37 от 29.09.03 г.).

Лидером спроса по типу нового жилья сейчас являются квартиры средней площади в типовых кирпичных и кирпично-монолитных домах (около 40% от общего объема спроса). На втором месте, по предпочтениям, жилье в многоэтажных панельных домах – 37%

(Использованы данные “Квартиры и комнаты” № 34 от 08.09.03 г.). Главная причина роста цен – удорожание себестоимости строительства. В структуре себестоимости строительства доля стройматериалов составляет от 60% до 70% (данные ССК “Союзпетрострой”).

2. Анализ предложения

В качестве исходных данных для статистической обработки взяты объявления в “Бюллетене недвижимости” № 73 от 29.09.2003 г. Общее количество предложений – 3249. Бюллетень является наиболее популярным источником сведений о строящейся недвижимости, а по понедельникам в нем публикуется максимум объявлений. Цены предложения, естественно, отличаются от цен реальных сделок. Кроме того, следует учесть, что не во всех объявлениях абсолютно точно указан тип дома и стоимость предлагаемой квартиры.

С учетом сделанных оговорок, в целом, такая “моментальная фотография” (несмотря на то, что данный подход не является вполне строгим), дает адекватное представление о генеральной совокупности. В случае необходимости, это можно проверить по одному из распространенных статистических критериев.

При статистическом анализе предложения в зависимости от типа дома следует учесть следующее. Помимо материала (кирпич, монолит, панель) учитывается и качество жилья (типовое, комфорт, элита). Основные критерии “элитарности” сложились и устоялись еще в середине 90-х годов: местоположение, качество строительных и отделочных материалов, свободные планировки квартир, современная инженерная и телекоммуникационная “начинка”, безопасность, социальная однородность состава обитателей, состояние прилегающей территории, охраняемая парковка или подземный гараж, индивидуальность архитектурного решения.

Основные тенденции, которые определяют состояние рынка дорогого жилья сегодня: быстрое смещение верхней ценовой планки; обостряющийся дефицит предложения; расширение территориальных представлений о престижности; повышение удельного веса нескольких параметров, которые раньше не представлялись строго обязательными; активный рост предложения в “комфортной” ценовой зоне.

Учитывая выше изложенное, была принята следующая условная классификация со стандартным набором основных признаков, который несколько отличается от московского. К классу “комфорт” могут быть условно отнесены предложения, прямо обозначенные как “повышенная комфортность”, квартиры с индивидуальными планировками, таун-хаузы и реконструируемые дома старого фонда и “сталинские” в нецентральных районах. Таким образом, комфортное жилье может располагаться и в традиционном районе массовой типовой застройки, если налицо остальные показатели “комфортности”. При этом “престижное расположение” понимается более широко и не ограничивается историческим центром.

В исторических районах (Центральный, Петроградский) новое типовое жилье практически отсутствует. Некоторое количество типовых домов на Васильевском острове объясняется массовой застройкой его западной части (у побережья Финского залива), что не позволяет ряду домов претендовать на класс “комфорт” по критерию расположения. Сопоставление цен на комфортные и типовые квартиры в Василеостровском и, отчасти, Адмиралтейском районах, позволяет задать разумную величину ценового порога для вхождения в класс “комфорт”.

В качестве условной нижней ценовой границы принято $ 750/кв. м. Коттеджи и таун-хаузы в Каменке, Коломягах и Озерках иногда продаются и дешевле $ 750/кв. м, но также могут быть отнесены к “комфорту”. В то же время, если жилье стоит свыше $ 750/кв. м, но расположено в не престижном районе, оно условно классифицируется как “типовое”. В принципе, можно дополнительно выделить класс “еще не комфортного, но уже не типового” жилья (например, кирпично-монолитные дома, возведенные по индивидуальным проектам), но для этого пока нет ни достаточной методической основы, ни статистической базы.

К классу “элита” условно отнесены предложения в домах, прямо обозначенных как “элитные” и большинство реконструируемых кирпичных домов в центральных районах. Условная нижняя ценовая граница “элитного жилья” – $ 1000/кв. м. Предложениям эксклюзивных квартир (апартаменты большой площади, “видовые”, пентхаузы и проч.) присваивается классность “на одну ступень выше”, чем дома в целом (класс “комфорт” в типовом доме и “элита” - в комфортном) при соответствующем уровне цен.

и его влияние на цену.

Закономерности, по которым формируются цены на жилье класса “комфорт” и “элита”, отличаются особой спецификой. Эта сфера строительной отрасли обладает значительной инерционностью: дорогие дома строятся или реконструируются заметно дольше, чем типовые (кроме того, существенно больше времени занимает подготовительный период; дополнительные сложности создает обостренная чувствительность общественного мнения к появлению новых объектов в историческом центре). Поэтому квартиры этих двух классов исключаются из дальнейшего статистического анализа. Таким образом, все статистические данные, приводимые в дальнейшем, относятся к предложению типового строящегося жилья. Соответственно, число предложений (объем выборки) сократилось до 2706.

При статистическом анализе предложения типового жилья в зависимости от расположения, прежде всего, выявляется следующее.

Рис. 3. Распределение объема предложения типового строящегося жилья по городским районам.

Рис. 4. Влияние района на цену предложения жилья.

Лидером по объемам предложения массового строительства является Калининский район. К нему подтягиваются Приморский и Выборгский. Увеличилось количество предложений в Московском и Невском районах. В южном направлении (за исключением Московского района) жилье остается более дешевым, чем в среднем по городу. Этому способствуют: традиционно малая престижность районов и затрудненное транспортное сообщение зон массового строительства с остальными частями города. Поэтому Красносельский р-н – “самый дешевый”. Планируемое завершение строительства Юго-Западных очистных сооружений способно дать новый импульс развития этим территориям.

Особая ситуация складывается в Адмиралтейском районе. За рассматриваемый период имеется всего 6 предложений квартир класса “комфорт” и 4 предложения, относящиеся к элитному жилью. Остальные – в тех реконструируемых домах, где никакая реконструкция не способна полностью устранить дефекты планировки и/или расположения. Такое жилье относительно дешево. В Выборгском, Калининском и, отчасти, Красногвардейском и Приморском районах предложение жилья значительно сегментировано. Наряду с типовыми “панелями” строятся добротные кирпично-монолитные дома с индивидуальной планировкой квартир. Разнообразие планировок приводит к большему объему рыночных предложений при совпадающих с панельными домами физических площадях. Дешевое жилье конкурирует с типовым жильем 1960 – начала 80-х годов постройки, предлагаемым на вторичном рынке. В средней ценовой нише строящееся жилье конкурирует с построенным в конце 1980-х – середине 1990-х, частью старого фонда и сталинскими домами. Относительно дорогое жилье замещает недостаток предложения “хороших” квартир в сталинских домах и в старом фонде.

В верхнюю ценовую группу попали Московский и Василеостровский районы. В последнем, как уже сказано выше, строится жилье, в основном, “пограничное” с комфортным классом.

Структура спроса на типовые квартиры остается стабильной. По-прежнему существует дефицит 1-комнатных квартир. Строители стараются удовлетворить этот спрос, корректируя квартирографию своих объектов в сторону увеличения доли (от 25 до 30%) таких квартир. Доли двухкомнатных и трехкомнатных квартир составляют около 32% и 35% соответственно. При анализе объема предложений получается несколько другая раскладка (см. рис. 5).

Повышение цены за м2 для четырехкомнатных квартир связано с тем, что появилось достаточное количество таких предложений в Московском и Василеостровском районе.

3. Инфраструктура рынка

Рис 6. Распределение всех предложений на рынке строящегося жилья по фирмам-продавцам (общее число объявлений).

4. Анализ цен сделок (по данным отдела долевого строительства АН “Итака”)

В данном отчете использовались данные, предоставленные отделом долевого строительства. Анализируя динамику объема закрытых по агентству сделок, за точку отсчета (100%) принимается среднемесячное число сделок: в 2001 г. – за 7 месяцев; в 2002 – за год; в 2003 – за I и II кварталы. На представленном графике четко просматривается влияние сезонности на активность покупателей в этом секторе рынка. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года (I-III квартал 2002 г.) произошли сдвиги пиков с марта на февраль и с мая на апрель, но июньский относительный спад сохранился. Произошел провал по количеству сделок в августе (сказывается влияние фактора сезонности – пора отпусков), затем последовал резкий подъем в сентябре. Итоги сентября можно объяснить как успешной работой отдела долевого строительства, так и повышением активности потенциальных клиентов.

А)

Б)

Рис 7. Динамика количества сделок по отношению:

А) к среднему за период анализа; Б) к начальному моменту

Рис 8. Распределение объема сделок по районам города.

За третий квартал 2003 года агентством была проведено только две сделки в Центральном районе, но при дальнейшем анализе они не учитывались, т.к. объект относится к элитному жилью. По Василеостровскому району были проведены 3 сделки в сентябре. По Петроградскому району сделок не было. Лидерами продаж по итогам девяти месяцев стали Калининский и Невский районы. Возросло число сделок в Выборгском и Приморском районах.

Начиная с марта происходит перераспределение покупательского интереса в сторону кирпичных и кирпично-монолитных домов. Увеличению объемов панельного строительства мешают сложившиеся стереотипы. Потенциальные покупатели относятся негативно к повторяющимся по своему внешнему виду (фасадам) домам, а также их не устраивают типовые стандартные планировки, которые практически невозможно подвергнуть изменениям. На такое отношение не могут повлиять даже достаточно короткие сроки строительства и оптимальное соотношение цены и качества. Таким образом, монолитное домостроение выходит на первый план. Этому способствует и благоприятная экономическая ситуация. Госкомстат отмечает рост доходов населения. При наличии достаточной суммы, клиенты предпочитают дома, котирующиеся на рынке выше (т.е. кирпич).

Рис 9. Распределение объема сделок по типу дома по кварталам.

Рис 10. Распределение объема сделок по типу дома помесячно в 2003 г.

В Невском районе основная масса сделок приходится на жилье в панельных домах (около 60% от общего числа сделок по городу). В Красносельском районе 100% сделок (от общего числа сделок по району) с жильем в панельных домах. В Приморском районе ситуация прямо противоположная.

Рис 11. Распределение объема сделок по типу дома в каждом районе в 3 кв. 2003 г.

Предпочтения по типу квартир:

Однокомнатные квартиры остаются самым востребованным товаром, хотя в сентябре объемы продаж однокомнатных и двухкомнатных квартир сравнялись. Этому типу жилья всегда отдавалось предпочтение по причине ограниченного платежеспособного спроса на квартиры с большим числом комнат. Покупки многокомнатных квартир представлены единичными сделками. Спрос на трехкомнатные квартиры колеблется (в среднем за 9 месяцев – около 22%).

Рис 12. Распределение объема сделок по количеству комнат в квартире.

5. Анализ и прогноз ценовой динамики

Сводный индекс цен сформирован на основе данных отдела долевого строительства агентства “Итака” (начиная с июня 2001 г., см. рис. 13).

Рис 13. Динамика изменения средних цен сделок на рынке строящегося жилья.

Для построения индекса цен помесячно определены средние цены сделок в каждом сегменте рынка (кирпич/панель – по типу дома, 1/2/3-комнатные – по типу квартиры, административный район – по местоположению). Индикатор рынка – средневзвешенная цена
за кв. м:

где I – значение индикатора;
Ai – весовые коэффициенты;
Ci – средняя цена сделок в i-м сегменте;
Цij – стоимость j–й сделки в i-м сегменте,
Sij- общая площадь j–й квартиры в i-м сегменте.

Весовые коэффициенты вычислены как относительные доли площадей квартир за последний полный год наблюдений (2002-й). Определена средневзвешенная цена объектов без учета изменения структуры продаж. Таким образом, отслеживается изменение стоимости 1 кв. м строящихся квартир, “очищенное” от сдвига потребительских предпочтений в сторону более дорогих сегментов рынка.

Рис. 14 Изменение и тенденция роста индикатора цен первичного рынка типового жилья

На графике (рис. 14) хорошо видны две стадии развития рынка. До весны 2001-го г. наблюдалась стабилизация, затем начался рост цен, близкий к линейному, который продолжается до настоящего времени.

Рост цен сделок по отношению к декабрю 2002 года.

Средние цены сделок в 2003 году, помесячно.

Предварительные выводы.

Цены на строящееся жилье продолжают расти. Для этого существуют объективные причины:

1. Инфляционные ожидания с осознанием того, что недвижимость выполняет функцию сбережения средств. Следует учесть, что по степени надежности вложения капитала ни банковская система, ни рынок ценных бумаг не могут составить конкуренцию недвижимости. Понимая ситуацию, застройщики сознательно повышают стоимость м2 на своих объектах (особенно с отдаленными сроками сдачи).

Необходимо отметить, что в связи с повышением мирового инвестиционного рейтинга России, в страну ожидается приток инвестиции. Это, по прогнозам финансовых аналитиков, приведет к падению курса американского доллара по отношению к рублю, что также может повлиять на рост цен на недвижимость (цены на рынке устанавливаются в долларах).

2. Рост издержек на строительство – увеличение себестоимости строительных работ и материалов. Например, стоимость цемента за последние 9 месяцев поднялась на 50 %. Кроме того, растут тарифы на энергоносители и транспортные перевозки, что также увеличивает стоимость жилья.