Оглавление

1. Обзор и оценка структуры вторичного рынка жилья. 4

Структура объема предложения квартир в разрезе административных районов. 4

Структура объема предложения квартир с разделением по комнатности. 4

2. Обзор и оценка ценовой ситуации вторичного рынка жилья. 4

Индексы рынка недвижимости. 4

Средняя удельная цена предложения квартир с разбивкой по числу комнат... 4

Средняя удельная цена предложения квартир с разбивкой домов по материалу постройки 4

Средняя удельная цена предложения квартир в разрезе административных районов 4

мнгкомн. Ошибка! Закладка не определена.

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке недвижимости. 4

Резюме. 4

Список литературы.. 4

Приложение №1. 4

Приложение №2. 4

Приложение №3. 4

Аннотация

Настоящий отчет посвящен описанию состояния вторичного рынка недвижимости г. Душанбе в ноябре 2009 года. В отчете рассматриваются основные характеристики вторичного рынка жилья, включая оценку его объема, уровень цен на квадратный метр жилой площади в разрезе районов и в разбивке по числу комнат, рассчитывается средний срок экспозиции квартир на рынке.

Данный анализ проведен специалистами ОАО «Сомон Капитал» с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости г. Душанбе. Он построен на основе следующих данных: еженедельные газеты «Рекламная газета», «Asia-plus», «Дайджест пресс» и «Чархи Гардун», в настоящий момент наиболее полных источников информации о рынке жилой недвижимости г. Душанбе. В ходе анализа обработан массив объявлений о продаже одно-, двух- и трех- и многокомнатных квартир общей численностью 903 объявлений, после чего было проведено исключение выскакивающих значений, то есть исключение из выборки предложений с нереальными или завышенными ценами («правило трех сигм»).

С августа 2009 года аналитиками ОАО «Сомон Капитал» были рассчитаны и введены в обиход индексы роста в целях упрощения представления данных, а так же возможности совмещения на одном графике динамики нескольких несопоставимых между собой в натуральном выражении величин.

Мониторинг рынка недвижимости, а также расчет и введение индексного метода были проведены и подготовлены в соответствии с методологией Геннадия Моисеевича Стерника, главного аналитика РГР, профессора кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова.

Все цены в отчете номинированы в долларах США.

Курс валюты в ноябре 2009 года колебался в пределах: 1 долл. США = 4,35 – 4,38 сомони.

1.    Обзор и оценка структуры вторичного рынка жилья

Структура объема предложения квартир в разрезе административных районов.

В ходе проведенного анализа, обработки массива объявлений о продаже квартир, очистки от дублей и повторов, и последующего исключения выскакивающих значений, то есть исключение из выборки предложений с нереальными или завышенными ценами («правило трех сигм»), был выявлен количественный объем предложения, который в ноябре 2009 года составил 903 единицы, потеряв за рассматриваемый период (месяц) 2,7%. Процентное изменение объема открытого предложения в общей площади и денежном выражении составило 0,3% и -3,4% соответственно, таким образом, продемонстрировав рост в общей площади, несмотря на снижение объемных показателей рынка и соответственно спад в денежном размере рынка.

Рис.1 Динамика предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе по месяцам, 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Изменения в структуре открытого предложения по районам составили: Сомони – 31,88%, Сино – -1,07%, Фирдавси – -3,91% и Шохмансур – -20,63% (Рис.2).

Рис.2 Прирост открытого предложения квартир на вторичном рынке жилья по районам Душанбе в октябре-ноябре 2009г.,%

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Структура удельных весов количества предложения вторичного рынка недвижимости по каждому из районов города в соответствии с общепринятым районированием г. Душанбе не возымела серьезных изменений. Так, по-прежнему около 51% рынка занимает район Сино, и 25% район Фирдавси. Доля квартир предлагаемых к продаже в Сомони выросла до 10%, соответственно повлияв на сокращение доли в районе Шохмансур до 14% от рынка в целом. В количественном выражении данная картина может быть представлена следующим образом: Сино – 464 единиц, Фирдавси – 221 единиц, Сомони – 91 единиц, Шохмансур – 127 единиц.

Рис.3 Удельный вес предложений квартир на вторичном рынке жилья по районам Душанбе в октябре-ноябре 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Структура объема предложения квартир с разделением по комнатности.

Анализ объема предложения квартир с разделением жилья по комнатам в ноябре 2009 года показал, что по-прежнему около 32% из всей структуры предложения на продажу выставляются двухкомнатные квартиры. Некоторое смещение долей наблюдается во всех остальных сегментах вторичного рынка. Сегмент трехкомнатных квартир выиграл в общей структуре около 2%. Многокомнатные квартиры также выросли в объеме, составив 20% от общей структуры предложения вторичного рынка. До 13% сократилась доля однокомнатных квартир.

Рис.4 Структура предложений квартир на вторичном рынке жилья с разделением по комнатности Душанбе, октябрь-ноябрь 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Рассматривая динамику объемных показателей рынка с разделением квартир по такому же признаку (по комнатам), необходимо отметить снижение данного показателя в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир на 21% и 4,3% соответственно. Сегмент квартир от трех комнат и выше вырос до 3,3% и 5,7% соответственно. (Рис.5)

Рис.5 Динамика предложения квартир на вторичном рынке жилья с разделением по комнатности Душанбе в октябрь-ноябрь 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

В соответствии с приведенными ниже таблицей и графиком объемных показателей рынка недвижимости можно сделать следующие выводы относительно его динамики. Самый резкий скачок в объеме предложения был зафиксирован на квартиры в Сомони (31% в целом), который произошел вследствие роста объема многокомнатных и однокомнатных квартир на 83% и 75% соответственно. Увеличение сегмента трехкомнатных квартир составило 57%.

Самое резкое снижение показателя наблюдалось на однокомнатные квартиры в Фирдавси – около 57%, и двухкомнатные квартиры в Шохмансуре – 46%. Приблизительно одинаковый отрицательный рост имел место в сегменте двухкомнатных квартир в Сино – 19%, и трехкомнатных квартир в районе Шохмансур -18%.

Не претерпел каких-либо изменений сегмент многокомнатных квартир в районах Сино и Шохмансур, составив 0% в процентном выражении и 112 и 8 единиц в количественном соответственно.

Таблица 1.

Распределение квартир по административным районам города в разрезе количества комнат и строительного материала домов, ед.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Рис.6 Прирост объемов предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в зависимости от размера квартиры и административного района города, единица, ноябрь 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

2.    Обзор и оценка ценовой ситуации вторичного рынка жилья

Говоря о ценовой ситуации на квартирном рынке, следует, прежде всего, отметить, что в Душанбе, также как и других городах республики, цены на вторичном рынке жилья номинируются в долларах. В то время как первичный рынок предложения квартир представлен в обеих валютах: доллар США и сомони.

По итогам ноября на вторичном рынке жилой недвижимости Душанбе один квадратный метр в среднем продавался за 950,4 долл., по сравнению с аналогичным показателем октября наблюдается отрицательный рост 3,6%. (табл.2).

Расчет средней удельной цены был проведен по следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры.

Таблица 2

Показатели средней удельной цены на вторичном рынке жилья г. Душанбе, июль-октябрь 2009 год

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Рис.7 Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе, июль-ноябрь 2009г, долл./кв.м.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Согласно представленной выше динамике средних удельных цен за один квадратный метр и структуры предложения квартир на вторичном рынке недвижимости Душанбе, необходимо отметить, что войдя в стадию стабилизации в октябре, рынок недвижимости продемонстрировал снижение обоих показателей (активности продавцов вместе с параллельным и более значительным снижением цены за «квадрат») в ноябре. Делает возможным данное утверждение проверка на значимость обеих выборок (октябрь и ноябрь), которая показала, что выборки различаются значимо, а значит изменение, в данном случае в сторону понижения, имеет место.

Индексы рынка недвижимости

На основании приведенных в ДППМ (Приложение 3) показателей рынка недвижимости, рассчитаны индексы рынка, характеризующие изменение показателя относительно базового периода (в качестве базового периода принят октябрь 2009 г.).(Табл.3)

Индексы стоимостных показателей Душанбе (в долларовом выражении) рассчитывались как средневзвешенные по выборке. Весами служили доли объема предложения квартир каждой подвыборки (по трем признакам, с применением трехуровневой дифференциации) в суммарном объеме предложения квартир на вторичном рынке недвижимости Душанбе.

Так, индекс номинальных цен на недвижимость в Душанбе уменьшил свои показатели на 3,6%. В октябре он составлял 1,00 процентных пунктов, а по итогам октября – 0,964 процентных пунктов.

Для получения наиболее полной картины был произведен расчет реальных индексов изменения стоимости жилья с помощью поправки на инфляцию, т.е. на индекс изменения потребительских цен. Этот вариант корректировки позволяет сопоставлять изменение цен на жилье с изменением уровня доходов и накоплений населения.[2]

Показатель изменения реальной стоимости жилья или индекс реальных цен (IGS(р)) относительно октября 2009 года составил 0,965 процентных пунктов, таким образом, продемонстрировав уменьшение на 2,4%.

Таблица 3

Индексы средней удельной цены на вторичном рынке жилья Душанбе, ноябрь 2009 года

*Источник: Составлено и рассчитано по ДППМ (Приложение №3)

Так, согласно приведенной выше таблице 3, можно сделать вывод, что структурные изменения на вторичном рынке в целом не наблюдаются (индекс структурных сдвигов в августе-октябре составил 1,00 процентных пунктов), и индекс при постоянной структуре равен индексу фактической структуры.

Средняя удельная цена предложения квартир с разбивкой по числу комнат

Снижение ценового показателя в сегменте квартир с разделением по количеству комнат отмечено практически во всей структуре, за исключением однокомнатных квартир, где цена за «квадрат» выросла до 1029 долл./кв.м (выборки различаются значимо), что выше уровня среднерыночной цены на 8,2%. Рост по сравнению с аналогичным показателем прошлого периода (октябрь) зафиксирован на отметке 1,17%. Больше всего подешевел сегмент трехкомнатных квартир, которые в ноябре 2009 года предлагались в среднем по 934,1 долл./кв.м. (-5,05%).

Рис.8 Динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья по размерам объектов в октябре-ноябре 2009 г., долл./кв.м

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Приведенный в табл.4 расчет индексов позволяет сделать выводы об изменениях показателя средней удельной цены предложения квартир в ноябре 2009 г. по сравнению с аналогичным показателем в октябре с учетом изменения структуры выборки по размерам объектов.

Таблица 4

Индексы средней удельной цены на вторичном рынке жилья Душанбе с разделением по комнатности, ноябрь 2009 года

*Источник: ДППМ (Приложение №3)

Для того чтобы более глубже проанализировать ситуацию на рынке, были рассчитаны индексы структурных сдвигов и постоянной структуры.

Структура индексов средней удельной цены предложения квартир с учетом изменения структуры по размерам в ноябре 2009 года показала, что стоимость однокомнатных квартир выросла не только за счет увеличения цены, но и за счет структурного сдвига (индекс структурных сдвигов = 0,811 процентных пунктов), который говорит о сокращении доли более дешевых квартир данного сегмента на рынке в целом и замещения их на более дорогое жилье (в дорогих районах).

Индекс структурных сдвигов в сегменте двухкомнатных квартир не показал серьезных изменений (мало отличен от единицы), что говорит о незначительном влиянии структурных изменений на среднюю цену квартир. Необходимо отметить сегмент многокомнатных квартир, в которых был зафиксирован самый высокий структурный сдвиг (1,086 процентных пунктов). Увеличилась доля квартир по выборки в целом, тем не менее, не оказав влияния на рост ценового показателя, а напротив, сыграв на уменьшение – 0,962 процентных пунктов (на рынок вышли более дешевые квартиры). Аналогично обстоит ситуация в сегменте трехкомнатных квартир при отрицательном росте (0,949 процентных пунктов), индекс структурных сдвигов составил 1,086 процентных пунктов.

Таким образом, можно сделать вывод, что средние удельные цены на квартиры в Душанбе, возможно и имеют тенденцию к увеличению или снижению в зависимости от размера объекта, тем не менее, они также могут изменяться с учетом структурного фактора, в данном случае, в зависимости от увеличения или снижения доли квартир в выборке.

Однокомнатные квартиры.

Статистически значимое изменение цен в сторону увеличения в ноябре было зафиксировано на однокомнатные квартиры: они предлагались к продаже по средней удельной цене – 1029 долл. США за 1 кв.м., что на 1,17% выше аналогичного показателя сентября и на 8,2% выше среднерыночной удельной цены в ноябре.

Номинальный и реальный индексы увеличили свои показатели на 1,4% и 2,6% и составили 1,012 и 1,013 пунктов соответственно. Индекс структурных сдвигов сначала вырос до 1,204 процентных пунктов, тем самым подтверждая тенденцию выхода на рынок более дорогих квартир данного сегмента, затем упал до 0,811 пунктов, иллюстрируя порой непредсказуемое поведение рынка.

Минимальная цена 1 кв. м составила 608,6 долл./кв.м., максимальная – 2037 долл./кв.м. Средняя удельная площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 29,8 кв. м, минимальная – 23 кв. м, максимальная – 43 кв. м. (сокращение = 32кв.м)

Всего к продаже было предложено 116 однокомнатных комнатных квартир вторичного рынка общей площадью 3 465 кв. м.

Рис.9 Сравнительная динамика средней удельной цены в зависимости от объема предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в сегменте однокомнатных квартир, июль-ноябрь 2009г, долл./кв.м., единиц.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Двухкомнатные квартиры

Статистически не значимо упала средняя удельная цена «квадрата» в сегменте двухкомнатных квартир, составив в ноябре 1014,2 долл./кВ.м.

Номинальный индекс увеличил свой показатель до 0,983 процентных пунктов. Индекс изменения реальной стоимости жилья в сегменте двухкомнатных квартир показал изменения в текущем периоде в размере 1,5% в сторону увеличения и был зафиксирован на отметке 0,984 процентных пунктов. Индекс структурных сдвигов уменьшился до 0,980, продемонстрировав, таким образом, понижение показателя на 4%.

Минимальная цена 1 кв. м составила 500 долл./кв.м., максимальная – 2400 долл./кв.м. Средняя удельная площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 45,4 кв. м, минимальная – 25 кв. м, максимальная – 75 кв. м.

Всего к продаже было предложено 285 двухкомнатных квартир вторичного рынка общей площадью 12 945,4 кв. м.

Рис.10 Сравнительная динамика средней удельной цены в зависимости от объема предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в сегменте 2-х комнатных квартир, июль-ноябрь 2009г, долл./кв.м., единиц.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Трехкомнатные квартиры

Лидером по темпам снижения цен (-5,05%) в ноябре выступили трехкомнатные квартиры, квадратный метр которых предлагался по 934 долл. США.

Структура индексов цен на недвижимость в данном сегменте выглядит следующим образом. Номинальный индекс составил 0,949 процентных пунктов. Индекс, скорректированный на локальную инфляцию уменьшил свой показатель до 0,950 процентных пунктов. Индекс структурных сдвигов, напротив, продемонстрировав рост, укрепился на отметке 1,061 пунктов.

Минимальная цена 1 кв. м находилась на уровне 421,6 долл. США/кв.м, максимальная – 2692,3 долл.США/кв.м.

Средняя удельная площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка в городе составила 63,6 кв. м, минимальная – 37 кв. м, максимальная – 130 кв. м.

Всего к продаже было предложено 316 квартир данного сегмента вторичного рынка общей площадью 20 122,5 кв. м.

Рис.11 Сравнительная динамика средней удельной цены в зависимости от объема предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в сегменте 3-х комнатных квартир, июль-ноябрь 2009г, долл./кв.м., единиц.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Многокомнатные квартиры

Сегмент многокомнатных квартир, в состав которых входят от четырех и более комнат также как и сегмент трехкомнатных квартир потерял в цене около 4% по сравнению с аналогичным показателем октября и составил в среднем 898,9 долл. США за 1 кв. м, что в целом не является статистически значимым.

Индекс номинальных цен на недвижимость в Душанбе уменьшил свои показатели на 4,9%. В октябре он составлял 1,010 процентных пунктов, а по итогам октября – 0,962 процентных пунктов. Показатель изменения реальной стоимости жилья или индекс реальных цен (IGS(р)) относительно октября 2009 года составил 0,963 процентных пунктов. Тем не менее, индекс изменения цены с учетом структурных сдвигов показал увеличение показателя до 1,086 процентных пунктов относительно октября, когда индекс составил 0,990 процентных пункта. Рост составил 9,6%.

Минимальная цена 1 кв. м сегмента многокомнатных квартир была зафиксирована на отметке 416,6 долл. США/кв.м, максимальная – 2500 долл.США/кв.м.

Средняя удельная площадь квартир рассматриваемого сегмента на вторичном рынке в городе составила 80,1 кв. м, минимальная – 55 кв. м, максимальная – 137 кв. м.

Всего к продаже было предложено 186 квартир данного сегмента вторичного рынка общей площадью 14 905 кв. м.

Рис.12 Сравнительная динамика средней удельной цены в зависимости от объема предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в сегменте многокомнатных квартир, июль-ноябрь 2009г, долл./кв.м., единиц.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Рис.13 Сравнительная структура средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья по размерам объектов в октябре-ноябре 2009 г., долл./кв.м

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Средняя удельная цена предложения квартир с разбивкой домов по материалу постройки

Динамика средних цен на квартиры в домах различной материалопостройки показала, понижение ценового показателя, как на «кирпич», так и на «панель». Квартиры, предлагаемые в домах кирпичной постройки продолжили свое снижение в цене до 1063,9 долл. США/кв.м в ноябре. Падение цены по сравнению с аналогичным показателем прошлого периода (октябрь) составило 3,5%. Практически идентично проявила себя «панель». Если на протяжение трех месяцев, с июля по сентябрь наблюдался спад в средних ценах данного сегмента, то в октябре был зафиксирован рост в 1,5%, хоть и не превышающий статистическую погрешность, после чего цена снова уменьшила свои показатели 3,27% и составила 881 долл. США/кв.м.

Такое поведение рынка вызвано преимущественно за счет структурных сдвигов, которые как в домах кирпичной постройки, так и в «панели» наблюдаются не сильно. Такая картина может наблюдаться только в разрезе по районам, так как в целом по выборке конкретных изменений не отмечено. Так, сократилась доля квартир обоих типов в районе Шохмансур (второй по дороговизне район), и частичного выхода на рынок более дешевых квартир (район Сино).

Рис.14 Сравнительная динамика средних удельных цен предложения квартир в зависимости от типа постройки на вторичном рынке жилья Душанбе, июль-ноябрь 2009г, долл./кв.м.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Таблица 5

Индексы средней удельной цены на вторичном рынке жилья Душанбе с разделением по комнатности, ноябрь 2009 года

*Источник: ДППМ (Приложение №3)

Структура предложения в зависимости от материала постройки домов в ноябре 2009 года выглядит примерно идентично по сравнению с аналогичным показателем прошлого месяца (октябрь), сместившись на 1% в сторону квартир в кирпичных домах. (Рис.16)

Рис.15 Сравнительная динамика объемов открытого предложения квартир в зависимости от типа постройки на вторичном рынке жилья Душанбе, июль-ноябрь 2009г, единиц.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Рис.16 Сравнительная структура предложения жилья на вторичном рынке Душанбе в октябрь-ноябрь, с разбивкой домов по материалу постройки, %

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Средняя удельная цена предложения квартир в разрезе административных районов

Мониторинг рынка недвижимости вторичного жилья в разрезе по районам позволил сделать следующий вывод: за прошедший период времени на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Душанбе средние цены предложения упали во всех четырех административных районов.

Наибольшее падение исследуемого показателя было отмечено в районе Шохмансур – на 5,30% (или на 60 долл./кв.м.), которое можно отнести на снижение средних цен на квартиры в кирпичных (6,30%) и панельных домах (2,12%) исследуемого района по всем трем сегментам: однокомнатные – 5,21%, трехкомнатные – 3,85%, многокомнатные – 31,11%. Тем не менее, исходя из рассчитанной ДППМ, необходимо отметить, что снижение ценового показателя на сегмент многокомнатных квартир не является статистически значимым, доля квартир данного района в общей выборке осталась прежней. Такое состояние рынка может быть обусловлено уходом из рынка дорогих квартир (в среднем 1000 долл./кв. м), и замещением их на более дешевый ценовой сегмент (в среднем 700 долл./кв.м).

Статистически незначимое снижение цены было зафиксировано в районе Фирдавси (-2,10%), цена предложения объектов в котором в ноябре составила 885,5 долл./кв.м. Одновременно наблюдается снижение стоимости «квадрата» как в домах панельной, так кирпичной постройки, что также не является статистически значимым и не может говорить об однозначном падении цены в данном административном районе.

Отрицательный прирост (-4,97%) был отмечен в районе Сино. Такое поведение рынка может быть обусловлено удешевлением квартир, как в панельных, так и кирпичных домах в сегменте двухкомнатных и трехкомнатных квартир. В среднем квартиры района в ноябре предлагались по 886,3 долл. за один квадратный метр.

Центральный район Сомони в свою очередь также продемонстрировал отрицательный прирост (-4,9%), что в принципе не выходит за пределы статистической погрешности, что не дает возможность говорить в целом о каком-либо снижении цен на рынке. Средняя цена на квартиры в Сомони в ноябре составила 1312 долл./кв.м.

Рис.17 Прирост средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в зависимости от материала постройки и административного района города, долл./кв.м.%, ноябрь 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Рис.18 Прирост средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в зависимости от размера квартиры и административного района города, долл./кв.м., ноябрь 2009г.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Таблица 6

Индексы средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе в сентябре 2009 года относительно августа 2009 г. с разделением по районам, ноябрь 2009 года

*Источник: ДППМ (Приложение №3)

Структура индексов рынка недвижимости в зависимости от административного района позволила выявить наибольший структурный сдвиг (1,355 процентных пунктов) в районе Сомони и соответственно понижение общего индекса (0,950 процентных пунктов), то есть предложение квартир в данном сегменте обновилось, из рынка ушли более дорогие квартиры и появились квартиры подешевле.

Небольшой отрицательный прирост в Сино, также может быть обусловлен увеличением доли более дешевых квартир в выборке в целом (структурный сдвиг составил 1,017 процентных пунктов).

Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке недвижимости.

В ноябре, как и в октябре 2009 года среднее значение экспозиции объекта равнялось 24 дням.

Ниже приведены таблицы 7 и 8, в которых отражены средние сроки экспозиции квартир в разрезе районов и по категориям домов.

Таблица 7

Средний срок экспозиции квартир в разрезе районов, дни

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Таблица 8

Средний срок экспозиции квартир по категориям домов, дни

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3).

Таким образом, можно сделать следующий вывод относительно представленных выше данных: самый высокий спрос в данном месяце попрежнему наблюдается в районе Фирдавси - квартиры уходят из рынка в среднем за 23,2 дней. Чуть дольше держатся на рынке квартиры в Шохмансуре (27,8 дня). Возможно, такая ситуация сложилась из-за некоторого падения цен на жилье в данных районах. Соответственно дольше всех держатся на рынке квартиры в районах Сомони и Сино, не смотря на аналогичное снижение цен на жилье. Средний срок экспозиции в данных районах составил 31,5 и 31 дня соответственно.

В сегменте квартир с разделением по количеству комнат вырисовывается следующая картина: самый маленький срок экспозиции (20,7 дня) зафиксирован у однокомнатных квартир, быстрее всего реализуются квартиры в «кирпиче» - 24 дней. Дольше всего держатся на рынке двухкомнатные квартиры, в среднем 25,5 дней, что превышает среднерыночный срок экспозиции в целом на 1,3 дня рынке.

Объем вновь появившегося предложения в ноябре составил 482 единицы из 903 квартир в объеме в целом. По сравнению с октябрем было отмечена некоторое снижение активности покупателей, данный показатель уменьшился на 194 единицы. (Рис.19)

Рис.19 Динамика объема открытого предложения и объема вновь поступившего предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Душанбе за июль-ноябрь 2009 года, дни

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Резюме

1.             За ноябрь 2009 года был выявлен количественный объем предложения, который составил 903 единицы, потеряв за рассматриваемый период (месяц) 2,7%.

2.             По итогам ноября на вторичном рынке жилой недвижимости Душанбе один квадратный метр в среднем продавался за 950,4 долл., по сравнению с аналогичным показателем октября наблюдается отрицательный рост 3,6%.

3.             Снижение ценового показателя в сегменте квартир с разделением по количеству комнат отмечено практически во всей структуре, за исключением однокомнатных квартир, где цена за «квадрат» выросла до 1029 долл./кв.м (выборки различаются значимо), что выше уровня среднерыночной цены на 8,2%. Рост по сравнению с аналогичным показателем прошлого периода (октябрь) зафиксирован на отметке 1,17%. Больше всего подешевел сегмент трехкомнатных квартир, которые в ноябре 2009 года предлагались в среднем по 934,1 долл./кв.м. (-5,05%).

4.             Наибольшее падение исследуемого показателя было отмечено в районе Шохмансур – на 5,30% (или на 60 долл./кв.м.), которое можно отнести на снижение средних цен на квартиры в кирпичных (6,30%) и панельных домах (2,12%) исследуемого района по всем трем сегментам: однокомнатные – 5,21%, трехкомнатные – 3,85%, многокомнатные – 31,11%.

Статистически незначимое снижение цены было зафиксировано в районе Фирдавси (-2,10%), цена предложения объектов в котором в ноябре составила 885,5 долл./кв.м.

Отрицательный прирост (-4,97%) был отмечен в районе Сино.

Центральный район Сомони в свою очередь также продемонстрировал отрицательный прирост (-4,9%), что в принципе не выходит за пределы статистической погрешности, что не дает возможность говорить в целом о каком-либо снижении цен на рынке. Средняя цена на квартиры в Сомони в ноябре составила 1312 долл./кв.м.

5.             Динамика средних цен на квартиры в домах различной материалопостройки показала, понижение ценового показателя, как на «кирпич», так и на «панель». Квартиры, предлагаемые в домах кирпичной постройки продолжили свое снижение в цене до 1063,9 долл. США/кв.м в ноябре. Падение цены по сравнению с аналогичным показателем прошлого периода (октябрь) составило 3,5%. Практически идентично проявила себя «панель». Если на протяжение трех месяцев, с июля по сентябрь наблюдался спад в средних ценах данного сегмента, то в октябре был зафиксирован рост в 1,5%, хоть и не превышающий статистическую погрешность, после чего цена снова уменьшила свои показатели 3,27% и составила 881 долл. США/кв.м.

6.             Так, индекс номинальных цен на недвижимость в Душанбе уменьшил свои показатели на 3,6%. В октябре он составлял 1,00 процентных пунктов, а по итогам октября – 0,964 процентных пунктов.

Показатель изменения реальной стоимости жилья или индекс реальных цен (IGS(р)) относительно октября 2009 года составил 0,965 процентных пунктов, таким образом, продемонстрировав уменьшение на 2,4%

Структурные изменения на вторичном рынке в целом не наблюдаются (индекс структурных сдвигов в августе-октябре составил 1,00 процентных пунктов), и индекс при постоянной структуре равен индексу фактической структуры

Список литературы

1.   Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. – М: ЗАО Издательство «Экономика», 2009. – 606с.

2.   [ИНДЕКСЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ Гусев А.Ф, Стерник Г.М. http://realtymarket.ru/stat.html]

Приложение №1

Общие сведения о жилищном фонде Душанбе.

В соответствии с Государственным комитетом статистики Республики Таджикистан, на 1 января 2008 года весь городской жилищный фонд равнялся 7510,5 тыс. кв. м. общей площади, или 11,2 кв. метров на одного жителя. На долю государственного общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных и жилищных кооперативов приходится 6,9%, что составляет 620,8 тыс.кв. метров.

Согласно таблице 6, составленной по данным ГУП «Жилищное коммунальное хозяйство»^[1], в структуре жилищного фонда можно выделить государственные и частные домовладения, а также многоэтажные здания или дома, в которых представлены государственные и частные квартиры в количестве 408 975 единиц/штук. Таким образом, городской жилищный фонд (в квартирах) составляет 118 811 единиц, из которых частные квартиры в сумме составляют 116 245 (97%) и государственные – 2 566 единиц (3%) соответственно.

Таблица 6.

Структура жилищного фонда Республики Таджикистан, июль 2009 года, шт.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение 1)

Приложение №2

Классификация районов г. Душанбе

Город Душанбе - столица Республики Таджикистан с 1924 года. Население города на 1 января 2008 года составило 679,4 человек^[2].

В соответствии с административным делением, Душанбе состоит из четырех основных районов: Исмоили Сомони, Сино, Фирдавси и Шохмансур, каждый из которых обладает определенной степенью комфортности, развитости инфраструктуры и популярности с точки зрения приобретения жилья.

Первое место в рейтинге популярности столичных районов занимает район Исмоили Сомони, территория которого составляет около 34 кв. км с населением 117,9 тыс. человек и располагается на пересечении основных магистралей проспектов Хафиза Шерози и Исмоили Сомони. Кроме того, район условно считается центром Душанбе, так как через него проходит главная магистраль города - проспект Рудаки. Район Исмоили Сомони обладает высокоразвитой социально-бытовой инфраструктурой: Живописный парк «Устоде Рудаки», стадион «Динамо» Базар «Баракат», крупный деловой и торгово-сервисный центр, круглосуточные аптеки и крупные супермаркеты, поликлиники, школы, детские сады и др., что определяет высокий спрос, и максимальный уровень цен на вторичное жилье в этой части города.

Столичный район Шохмансур: территория - 33 кв. км, население – 131,9 тыс. человек, располагается в восточной части города на пересечении улиц Бухоро, Бехзода и Матросова. Главной магистралью района считается улица Айни, на которой расположены крупный торговый центр «Садбарг», главные корпусы Таджикского государственного университета, исторический государственный музей «Бехзод», Городская клиническая больница скорой медицинской помощи, здание нового крупного бизнесцентра, банки, школы, детские сады. Кроме того, здесь находятся один из крупнейших государственных рынков города, рынок «Шохмансур», единственный железнодорожный вокзал и международный аэропорт Душанбе, что делает данный район достаточно привлекательным в вопросе приобретения жилья.

Район Фирдавси, менее комфортабельный в вопросе инфраструктуры занимает территорию в 18,9 кв. км, на которой проживает наибольший процент населения города – 164,7 тыс. Данный район можно назвать «торговым центром» города, так как здесь сосредоточено большее количество торговых центров (точек), а также находится частный рынок «Султони Кабир», специализирующийся на продаже автозапчастей, хозяйственных товаров, мебели и крупный столичный вещевой рынок «Корвон».

Район Сино – самый крупный столичный административный район Душанбе, с территорией 38,7 кв. км и населением – 247,5 тыс. человек, располагается в южной части города на пересечении крупнейших проспектов Хафиза и Саади Шерози. Кроме того, район пересекают другие крупные магистрали проспекты Исмоили Сомони, Абу Али ибн Сино, академика Б. Гафурова, Дж. Расулова, Н. Максума. Здесь сосредоточено большое количество микрорайонов, а также районов элитного жилья, что обуславливает некоторый резонанс в уровне цен на жилье в данной части города.

Приложение №3

Числовая дискретная пространственно-параметрическая модель предложения на рынке вторичного жилья Душанбе в ноябре 2009 года.

Город Душанбе

Период: ноябрь 2009 год

Вид операции: предложение на продажу

Вид объекта: вторичный рынок жилья г. Душанбе, Таджикистан

По базе данных информационных источников: «Рекламная газета», «Asia Plus», «Дайджест пресс», «Чархи Гардун» за июль.

Показатель:

1.            Общее число предложений (шт.)

2.            Объем вновь поступившего предложения (шт.)

3.            Удельная цена предложения, $/кв. м (мин)

4.            Удельная цена предложения, $/кв. м (макс)

5.            Удельная цена предложения, $/кв. м (среднеарифм.)

6.            Удельная цена предложения, $/кв. м (средневзв.)

7.            СКО цены, $/кв. м

8.            Погрешность в определении средней цены, $/кв.м

9.            Погрешность в определении средней цены, %

Tn Прирост к предыдущему месяцу (АВГУСТ 2009), %,

I ф. с Индекс роста относительно базового месяца (АВГУСТ 2009),.

IGS(н) Индекс роста относительно базового месяца (АВГУСТ 2009),номинальный, IGS(р) Индекс роста относительно базового месяца (АВГУСТ 2009), реальный

Iпост.с. Индекс роста относительно базового месяца (АВГУСТ 2009)

Iстр.сдв. Индекс роста относительно базового месяца (АВГУСТ 2009)

10.         Медиана, $/кв. м

11.         Мода, $/кв. м

12.         Площадь, Мин.

13.         Площадь, Макс.

14.         Площадь, Сред.

15.         СКО, площади кв. кв. м

16.         Погрешность в определении средней площади квартиры, кв. м

17.         Погрешность в определении средней площади квартиры, %

18.         Медиана, кв. м

19.         Мода, кв. м

20.         Срок экспозиции, Мин., дней

21.         Срок экспозиции, Макс., дней

22.         Срок экспозиции, Сред., дней

23.         СКО, срока экспозиции, дней

24.         Медиана, дней

25.         Мода, дней

Дискретная пространственно-параметрическая модель предложения на рынке вторичного жилья г. Душанбе, ноябрь 2009 год.