ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (495) 749-77-65
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, месячные мониторинги - СНГ

Астана. Аналитический обзор рынка вторичного жилья за сентябрь 2011 года. (Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Татьяна Корягина)

Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (сентябрь 2011 года)

На рынке вторичного жилья наблюдается стагнация цен. В сентябре средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 1646 у.е./кв.м. Погрешность расчета составила +/-20 у.е./кв.м (+/-1,2%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне 2119 (+1,8%) и 1242 (0%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Объем предложения по сравнению с предыдущим месяцем сократился на 2%, до 1987 объектов (диаграмма 2), общей площадью 149 тысяч кв.м, общей стоимостью 260 миллионов долларов.

Структура рынка

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 3) приходится на район Алматы – 52% (1028 квартир от общего объема), а минимальный – на Есиль – 21% (414). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 27% (545). Уменьшение числа предложения наблюдается в районах правобережья.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (704), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (35) (диаграмма 4). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир, кроме 3-комнатных.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 47% (925 объектов), в монолитных и панельных домах – 33% (661) и 20% (401) соответственно (диаграмма 5). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился на квартиры только в кирпичных постройках.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (1353), постройкам старого типа – 3% (57), улучшенной планировки – 21% (415) и хрущевкам – 8% (163) (диаграмма 6).

Состояние рынка по районам

В сентябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 2042 у.е./кв.м (-1,5%), в районе правого берега — на уровне 1542 у.е./кв.м (+1,2%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3% (+/-60 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-17 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о незначительном росте ценового показателя только в районе правого берега (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1565 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1497 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города. Стоит отметить, что ценовой показатель в районе левобережья с минимального значения, зафиксированного летом 2009 года, подрос на 58,2%, а в районе правобережья – на 28,4%.

По сравнению с ноябрем 2007 года, когда наблюдались максимальные цены на жилье, квартиры левого берега стали дешевле на 15,4%, потеряв 370 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого – на 26,7% (-560 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 24,5%, стоит отметить, что в течение восьми месяцев наблюдалось увеличение ценового разрыва.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей только на 2-комнатные квартиры. В оставшихся сегментах изменения происходили в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 7-9.

С начала года ценовой показатель в целом по городу подрос на 16,7%, где основное влияние оказывают растущие цены нового жилья, доля которых в общем объеме приближается к 70%.

С первого ценового дна, зафиксированного в октябре 2009 г. (диаграмма 10), наблюдается значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, при этом общегородской показатель подрос на 33,9%. В разбивке по сегментам можно отметить значительный рост цен на 4-комнатное жилье на 47,9% и на квартиры в монолитных постройках – на 40,2%.

В целом в Астане с начала кризиса (с ноября 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 23,4% (-502 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,71, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились (диаграмма 11). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,07 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,54 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1,8% до 2119 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с ноября 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 32,5% (-1022 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2011 года, средняя цена предложения не изменилась и осталась на прежнем уровне 1242 у.е./кв.м. При этом незначительный рост цен прослеживается на все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

С ноября 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 14,7% (-215 у.е./кв.м).

Основные тенденции

ü        в течение месяца на рынке вторичного жилья наблюдается сокращение количества предложения;

ü        тенденция роста в динамике средневзвешенной удельной цены предложения продолжает сохраняться, однако в данном месяце наблюдается перелом тренда;

ü        средняя цена по городу в сегменте «дешевого» жилья сохраняется на уровне прошлого месяца, а в сегменте «дорогого», по инерции, увеличилась.

ü        согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в августе 2011 года по городу составило 1030, из них: квартир в многоквартирных домах – 954, индивидуальных домов – 76. В июле количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 772, то есть в августе рост этого показателя составил 33,4%.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики города Астаны в августе 2011 года инфляция составила 0,3%.

Объем инвестиций в основной капитал согласно данным департамента статистики города Астаны в январе-августе 2011 г. составил 292920,5 млн. тенге (125,0% к уровню января-августа 2010 г.). За счет всех источников финансирования введено в действие 919604 кв. м общей площади жилья (из нее полезной – 695824 кв. м), 99,0% к уровню января-августа 2010 г.

Цены. Индекс потребительских цен в августе 2011 г. по сравнению с декабрем 2010 г. составил 106,3%. Цены на продовольственные товары повысились на 9,8%, на непродовольственные товары – на 4,0%, на платные услуги - на 4,2%.

Финансы. Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 августа 2011 г. составил 158177,9 млн. тенге, 102,8% в сравнении с аналогичной датой 2010 г., расходы составили 133511,3 млн. тенге и увеличились на 7,1% в сравнении с соответствующей датой 2010 г. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 1 августа 2011 г. составила 65,7 млн. тенге.

Рынок и оплата труда. Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец августа 2011 г. составила 5698 человек. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в августе 2011 г. составила 1,4%. Уровень безработицы за 2 квартал 2011 г. составил 5,8%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе-июле 2011 г. составила 119950 тенге и увеличилась по сравнению с январем-июлем 2010 г. на 14,7%, в реальном выражении – на 4,7%.

Доходы населения в январе-июне 2011 г., по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 466085 тенге и увеличились по сравнению с январем-июнем 2010 г. на 12,4%, реальные денежные доходы - на 2,6%.

Кобыляцкий Е.Ю., Директор ТОО «Эксперт-Н»

Корягина Т.М., сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

ТОО «Эксперт-Н», г. Караганда

т. 8-7212-910-103 (вн. 108)


Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Параметры
жилья

Кол-во
объектов,
шт.

Кол-во
объектов,
относ., %

Средняя цена
предложения,
у.е./кв.м

Изменение
цены
предложения
к предыдущему
месяцу

Погрешность
расчетов

у.е.

%

у.е.

%

Панель

401

20,20

1420

+15

+1,04

+/-25

+/-1,77

Кирпич

925

46,56

1627

+15

+0,95

+/-27

+/-1,66

Монолит

661

33,25

1810

+6

+0,31

+/-41

+/-2,28

1-комнатные

443

22,29

1572

+13

+0,82

+/-27

+/-1,74

2-комнатные

705

35,46

1558

+25

+1,63

+/-25

+/-1,59

3-комнатные

617

31,03

1681

+26

+1,55

+/-37

+/-2,23

4-комнатные

188

9,45

1941

-75

-3,71

+/-108

+/-5,53

5-комнатные и выше

35

1,77

2166

+133

+6,52

+/-258

+/-11,92

Новой постройки

1353

68,08

1745

+18

+1,04

+/-26

+/-1,51

Старой постройки

57

2,84

1217

-9

-0,75

+/-108

+/-8,86

Улучшенной планировки

415

20,89

1477

+16

+1,08

+/-26

+/-1,75

Хрущевки

163

8,19

1409

-7

-0,53

+/-34

+/-2,38

По району Есиль

414

20,85

2042

-31

-1,48

+/-60

+/-2,95

По району Алматы

1028

51,74

1565

+25

+1,61

+/-20

+/-1,27

По району Сарыарка

545

27,41

1497

+7

+0,44

+/-30

+/-1,98

По городу

1987

100,00

1646

+12

+0,74

+/-20

+/-1,24

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.

Диаграмма 3.

Диаграмма 4.

Диаграмма 5.

Диаграмма 6.

Диаграмма 7.

Диаграмма 8.

Диаграмма 9.

Диаграмма 10.

Диаграмма 11.

Объявления

04.10.2019.

В связи с 10-летием выхода монографии Г.М.Стерника и С.Г.Стерника "АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ" Москва, издательство "ЭКОНОМИКА", 2009 г.-606 с. компания "Стерникс Консалтинг" осущ

04.09.2019.

Информационное агентство "Строительство" Подробнее...

29.08.2019.

Московская Ассоциация Риэлторов провела АНАЛИТИЧЕСКУЮ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКУЮ КОНФЕРЕНЦИЮ «РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СИТУАЦИЯ, ТЕНДЕНЦИИ,