Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (октябрь 2010 года)

Общие сведения

В январе – сентябре 2010 года, согласно данным Агентства статистики РК, по городу Астане на строительство жилья направлено 45676,8 млн тенге, а именно в районе Алматы – 22338 млн тенге, Есиль – 22338 млн тенге и Сарыарка – 4860 млн тенге. В сравнении с соответствующим периодом прошлого года это больше на 28,3%. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве в январе- сентябре составила 17,7%.

За счет всех источников финансирования введено в действие 11163 квартир, общая площадь введенного жилья составила 1005555 квадратных метров. Населением построено домов общей площадью 30413 квадратных метров,а именно в районе Алматы – 552523 кв.м, Есиль – 235069 кв.м и Сарыарка – 217963 кв.м. Ввод жилья в целом по городу к соответствующему периоду 2009 года составил 99,6%, по индивидуальным застройщикам – 89,2%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 3,0% против 3,4% в 2009 году.

Индекс потребительских цен в сентябре 2010 года по сравнению с декабрем 2009 года составил 105,6%. Цены на продовольственные товары увеличились на 8,7%, на непродовольственные товары – на 4,4%, на платные услуги – на 2,3%.

Состояние рынка вторичного жилья

В Астане в октябре 2010 года по сравнению с прошлым месяцем изменения средней цены предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья лежат в пределах среднестатистической ошибки базы данных.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра по городу зафиксирована на уровне 1342 у.е./кв.м (диаграммы 1 и 2). При этом в секторе эконом-класса цена оказалась на отметке 993 у.е./кв.м, а в сегменте элитного жилья – 1708 у.е./кв.м. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 2,1% – до 1638 объектов (диаграмма 3). Объем рынка в ценах предложения – 173 млн у.е.

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.

Диаграмма 3.

Структура предложения

Максимальный удельный вес предложения (диаграмма 4) приходится на район Алматы — 53% (870 квартир от общего объема), а минимальный на Есиль — 18% (296). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 29% (472).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры — 35% (575), а минимальный – 5-комнатные и выше — 3% (42) (диаграмма 5). При этом рост числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 49% (805 объектов), в монолитных и панельных домах — 30% (484) и 21% (348) соответственно (диаграмма 6). По отношению к прошлому месяцу уровень предложения повысился во всех типах построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к трем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая — 63% (1032), улучшенной планировки — 26% (426) и хрущевкам — 11% (180) (диаграмма 7). По сравнению с сентябрем, новых квартир стало больше на 4,5%, хрущевок — на 2%, а квартир улучшенной планировки, напротив, меньше на 3%.

Диаграмма 4.

Диаграмма 5.

Диаграмма 6.

Диаграмма 7.

Ценовые показатели на рынке вторичного жилья

В октябре в районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи оказалась на уровне 1601 у.е./кв.м, в районе правого берега — на уровне 1285 у.е./кв.м (диаграммы 8-9). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-3,8% (+/-61 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1,1% (+/-14 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о стагнации ценовых показателей в обоих районах города (таблица 1). Разбивая район правого берега на два административных района Алматы и Сарыарка, можно отметить незначительный рост средних цен в районе Сарыарка на 2,2% (1277 у.е./кв.м), и изменение на уровне погрешности в районе Алматы – 1290 у.е./кв.м. В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

По сравнению с ноябрем 2007 года квартиры левого берега стали дешевле на 33,6%, потеряв 811 у.е. с каждого квадратного метра, а квартиры правого — на 38,9% (-817 у.е./кв.м). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 19,8%.

Диаграмма 8.

Диаграмма 9.

Таблица 1.

Динамика средней цены предложения в районах

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако с начала года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 8,5% (диаграмма 10).

Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки анализируемой базы. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 11-17.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 37,5% (-806 у.е./кв.м).

Диаграмма 10.

Диаграмма 11.

Диаграмма 12.

Диаграмма 13.

Диаграмма 14.

Диаграмма 15.

Диаграмма 16.

Диаграмма 17.

Таблица 2.

Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир

Таблица 3.

Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома

Таблица 4.

Динамика средней цены предложения в зависимости от качества жилья

Индекс расслоения

В октябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,72, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 18). Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,04 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1,57 раза).

За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 0,7% до 1708 у.е./кв.м (диаграмма 19 и таблица 5). При этом подорожали 2- и 3-комнатные квартиры на 0,4% и 2,6% соответственно, а остальные форматы квартир незначительно сократились в цене. Снижение ценового показателя в данном секторе жилья с ноября 2007 года достигло 45,6% (-1433 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с сентябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 1,3% и оказалась на уровне 993 у.е./кв.м (диаграмма 20 и таблица 5). При этом рост средних цен предложения прослеживается на 1- и 2-комнатные квартиры на 3,9% и 1,4% соответственно, а на остальные форматы квартир средняя цена предложения за месяц не изменилась. С ноября 2007 года ценовой показатель данного сектора сократился на 31,9% (-465 у.е./кв.м).

Диаграмма 18.

Диаграмма 19.

Диаграмма 20.

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Выводы и прогнозы

            на рынке вторичного жилья в течение пяти месяцев наблюдается устойчивый рост предложения;

            в среднесрочной перспективе продолжатся стагнация ценовых показателей;

            с начала текущего года прослеживается увеличение средневзвешенной цены предложения на 8,5%;

            рост 9,2% составил с зафиксированного минимума средней цены предложения в октябре 2009 года 1229 у.е./кв.м;

            основное влияние на повышение ценового показателя в целом по городу оказывает сегмент «дешевого» жилья, который со своего минимума 880 у.е./кв.м увеличился на 12,8%, а сегмент «дорогого» жилья – с 1583 у.е./кв.м – на 7,9%.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Татьяна Корягина