Мониторинг вторичного рынка жилой недвижимости за период с июль 2009 по июнь 2010 гг. Душанбе.

Структура объема предложения квартир на вторичном рынке Душанбе.

Первые шесть месяцев мониторинга показали скачущее и неоднозначное поведение рынка, где объем мог возрасти, от 10% до 20% как это было в августе и октябре, где объем открытого предложения достиг 947 квартир, или мог резко упасть до 17%, как это произошло в сентябре после резкого скачка в объемных показателей.

Вторая половина года, начиная с февраля, характеризуется постепенным увеличением объемов предложения на рынке. Средний ежемесячный прирост от 1% до 5%. В целом, рост объема открытого предложения за 12 месяцев исследуемого периода составил 16,3%. В натуральном выражении, показатель составил всего 140 квартир, но в масштабах местного, еще не сформированного рынка недвижимости и с общим размером выборки, в среднем 1000 предложений, такая цифра говорит о каком-либо развитии.

Рис.1 Динамика предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе по месяцам, июль 2009-июнь 2010гг.

*Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка недвижимости Душанбе.

Обзор и оценка ценовой ситуации на вторичном рынке жилой недвижимости.

За 12 месяцев (с июля 2009 по июнь 2010 года), недвижимость в Душанбе подешевела незначительно, на 3,2%, в основном за счет снижения обменного курса доллара. (в 2009 году курс национальной валюты по отношению к доллару США снизился с 3,4556 сомони в начале периода до 4,3710 сомони в конце периода или на 26,5%). Наиболее «пиковыми» в вопросе цены оказались в течение года сентябрь и октябрь. Так, в сентябре средняя удельная цена одного квадратного метра была зафиксирована на уровне 986,2 долларов США. Непрерывный рост, продолжающийся с июля, когда «квадрат» предлагался по 938,5 долларов, достиг своего пика в сентябре, в среднем прибавив за два месяца (июль, август) около 5%.

Продержавшаяся два месяца, вплоть до февраля, рыночная стабилизация, поменяла свое поведение в сторону резкого скачка вниз. Так, статистически значимо, в феврале цены на жилье в Душанбе упали до 905 долл.США/кв.м.Отрицательный прирост составил -5,4%. К июню 2010 года цена на квартиры начала набирать темпы.

Рис.2 Сравнительная динамика средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе, июль2009 - июнь 2010г, долл./кв.м.

* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.

В среднем, поведение цены в разрезе по количеству комнат практически по всем сегментам не возымело такого колебания, как в сегменте многокомнатных квартир, где снижение сегмента составило около 11%. Квартиры с количеством от трех и более комнат в денежном выражении скинули в цене около 105 долларов США за один «квадрат» продаваемой площади.

Рис.3 Прирост средней удельной предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Душанбе, июль 2009-июнь 2010

* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.

В сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир можно найти общие тенденции в динамике развития среднерыночной цены с единственным различием, которое было зафиксировано в январе, когда цены на «двушки» взлетели до 1000 долларов за «квадрат», в то время как цены на однокомнатные квартиры в городе, носили характер стабилизации вплоть до февраля (914 долл.США/кв.м.). Своего максимального значения цены в обоих сегментах достигли в сентябре: однокомнатные – 1019 долл. США/кв.м, двухкомнатные – 1053,8 долл.США/кв.м. В этот период наблюдался структурный сдвиг в сегменте двухкомнатных квартир (индекс структурных сдвигов составил 1,086 процентных пунктов), за счет чего, помимо прочих факторов (таких резкий спад в предложении, увеличение спроса и др.), повлиявших на уровень цены в сентябре, произошел прирост (8,2%).

Рис.4 Динамика средней удельной предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Душанбе, июль 2009-июнь 2010

* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.

Рекордное значение ценового показателя в сегменте трехкомнатных квартир было зафиксировано в декабре 2009 года, когда в среднем трехкомнатные квартиры предлагались по цене 1000 долл.США/кв.м., что выше уровня среднерыночной на 4%. Затем, в феврале последовал резкий скачок вниз (-11,2%), когда цены на трехкомнатные квартиры упали до 898 долл.США/кв.м. Во-первых, это было связано с тем, что в целом на рынке в феврале наблюдалось снижение цен (-5,7%), а во вторых – имело место уменьшение доли этого сегмента в общей структуре выборки в целом, из рынка ушли дорогие квартир, на смену которым предлагалось жилье по более доступным ценам.

В целом, динамика цен на квартиры в зависимости от предлагаемого материала конструкции показала снижение в обоих сегментах, но по отношению к базовому периоду (июль 2009г) «кирпич» прибавил в цене около трех процентов, что не выходит за пределы статистической погрешности. Панель же, в свою очередь, напротив, потеряла в цене около 6,5%, причем отрицательный прирост выходит за пределы статистической погрешности, что говорит о реальном удешевлении сегмента.

Рис.5 Сравнительная динамика средних удельных цен предложения квартир в зависимости от типа постройки на вторичном рынке жилья Душанбе, июль2009 - июнь 2010г, долл./кв.м.

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Положительная динамика в цене за год была зафиксирована в районах Сомони и Шохмансур, в виду того, что предложение в данных районах почти всегда обеспечено стабильным спросом, что не может не влиять на настроение продавцов в вопросе формирования цены. В то время как, районам с менее развитой инфраструктурой приходится бороться за «место под солнцем», периодически сподвигая продавцов корректировать цены на жилье в них.

Рис.6 Динамика средней удельной предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Душанбе в разрезе административных районов, июль 2009-июнь 2010

* Источник: Ежемесячный отчет о мониторинге вторичного рынка жилой недвижимости Душанбе.

Рис.7 Прирост средней удельной цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Душанбе, июль 2009 – июнь 2010

*Источник: Составлено по ДППМ (Приложение №3)

Исполнитель: Рашидова Бустона, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, ОАО «Сомон Капитал»