Изменение стоимости аренды жилья г. Астаны (2012 г.)

Третий год подряд аренда жилья на квартиры элит- и бизнес-класса дешевеет.

В 2012 году по отношению к предыдущему на рынке арендного жилья г.Астаны ставки найма прослеживались ниже для бизнес- и элит-класса на 3.7% и 7.6% соответственно, и несколько выше для жилья эконом-класса на 0.6% (диаграмма 1). Общее количество квартир, предлагаемых к найму, остается достаточно стабильным, по сравнению с 2011 годом предложение выросло на 12.3% до 9564*, при этом количество квартир сдаваемых ежемесячно составляло порядка 1000 объектов.

Диаграмма 1.

Состояние рынка

Основной удельный вес, предлагаемых к аренде квартир, традиционно приходится на район правобережья — 81%. Распределение предложений за год практически не изменилось, колебания квартир в районе левого берега относительно правого обычно не превышал 1%.

Самые популярные сдаваемые объекты — это комнаты в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, которые превалируют над общим числом сдаваемых квартир. В 2012 году удельный вес отдельных комнат составил 46% (4357 объектов). Следующие по рейтингу находятся 2-комнатные квартиры — 23% (2188 объектов), 1- и 3-комнатные — 18% (1725 объектов) и 11% (1079 объектов) соответственно. Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (215 объектов) (диаграмма 2). По сравнению с 2011 годом уровень предложений повысился на 1-, 2-комнатные квартиры и на отдельные комнаты на 17%, 21% и 12% соответственно и снизился на 3- и многокомнатные квартиры на 2% и 10%.

Диаграмма 2.

Цены

Средняя арендная ставка квартир по городу сложилась на уровне 837 у.е. за один месяц проживания, в теньговом эквиваленте — 124800 тг./мес.**, что на 3.7% ниже, что в предыдущем году. Основное влияние на общегородской индекс оказали арендные ставки 3-комнатного жилья, которые в разрезе формата претерпели наибольшее снижение.

В течение года месячные ставки найма претерпевали значительные изменения: минимальные значения прослеживались в начале года в январе-феврале — 758-744 у.е., а максимальные — в сентябре-октябре — 1016-1023 у.е. за месяц проживания. Стоит отметить, что декабрьская арендная ставка достигла уровня 933 у.е./мес., что на 25.4% выше минимальной февральской ставки.

Годовая ставка аренды для квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 27%, зафиксирована на уровне 1053 у.е./мес., что больше стоимости найма в целом по городу на 26%.

При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные — на 24.9%, на 2-комнатные — 32.8%, на 3-комнатные — 14.2% и на многокомнатные квартиры — 8.3%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 30.9%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.37, при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.71 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 3.97 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, в связи с сезонным ростом наблюдался повышательный тренд, однако по итогам года в динамике арендных ставок квартир элит-класса прослеживается снижение, а квартир эконом-класса – небольшой рост. Распределение средней арендной ставки «дорогого» и «дешевого» жилья представлено на диаграмме 1.

В секторе эконом-класса в разрезе формата жилья за год в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за год выросла на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры и сократилась многокомнатные. Диапазон аренды «дешевого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 392 у.е. (за 1-комнатную) до 1070 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 545 у.е./мес. (+0.6%), в теньговом эквиваленте — 81300 тг./мес.

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за год сократилась на 7.6% до уровня 1289 у.е./мес. или — 192200 тг./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на 3- и многокомнатные квартиры, а на 1- и 2-комнатные, напротив, несколько ставки выросли.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 669 у.е. (за 1-комнатную) до 4247 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 41.5% от цены ренты, которая была зафиксирована на 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 32.9%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в 2012 году ставки найма демонстрируют небольшое снижение, а средние цены на рынке вторичного жилья повышаются, наблюдается уменьшение индекса доходности. Можно отметить, что доходность в сегменте эконом-класса в последние месяцы ушедшего года, находились почти на уровне банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил 8% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными остаются многокомнатные квартиры, индекс доходности которых по итогам года составил 11.53 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 3.53 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в 2012 году самый высокий индекс доходности также у многокомнатных квартир — 18.59 п.п.

Выводы и прогнозы

По итогам 2012 года количество предложений на рынке аренды увеличилось;

средние арендные ставки демонстрирую снижение. Ценовой показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года на 47.5%, но все еще находится на 29% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;

ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами сокращается в течение всего периода наблюдения за рынком;

доходность квартир, сдаваемых в аренду в течение года, незначительно уменьшилась;

в 2013 год ожидается сохраняющая тенденция снижения ставок найма — не более 5% до уровня 800 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

Основные итоги 2012 года

В настоящее время в Казахстане реализуется две программы арендного жилья: через местные исполнительные органы (акиматы) и через АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына», дочернюю организацию АО «Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына».

Квартиры в объектах Фонда недвижимости будут распределяться среди платежеспособного населения. Стоимость аренды зависит от цены выкупа Фондом недвижимости объекта незавершенного строительства.

А по условиям программ местных исполнительных органов основными получателями жилья являются приоритетные категории населения (в т.ч. социально уязвимые), и стоимость выделяемых для данных категорий граждан квартир достаточно низкая.

Фонд недвижимости предоставляет жилые помещения в аренду и аренду с выкупом. Первая схема предполагает предоставление квартиры на условиях классической аренды, т.е. арендатор за плату получает помещение во временное владение и пользование. Между тем аренда с выкупом предусматривает переход права собственности на квартиру по истечении срока аренды либо досрочного выкупа.

Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.

* — по данным СМИ партнеров АЦ ИРН http://www.kn.kz

** — по данным Нацбанка РК http://www.nationalbank.kz

Татьяна Корягина, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости