Изменение стоимости аренды жилья г. Астаны (1 квартал 2012 г.)

Первый квартал 2012 года ознаменовался значительным снижением средней арендной ставки. Стоимость ренты по городу составила 715 у.е. за месяц проживания или 12.8 у.е. за 1 квадратный метр (таблица 1). Количество квартир, предлагаемых к найму, по сравнению с 4 кварталом 2011 года увеличилось на 49% до 565 объектов (диаграмма 1). При этом сегмент «дорогого» жилья сократился в цене на 34.2%, а сегмент «дешевого» – на 17.9%.

Состояние рынка

Основной удельный вес – 83% или 471 квартира приходится на район правобережья. Можно отметить, что объем предложения на левобережье уменьшился до 17% и составил 94 квартиры.

Количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения превалирует над общим числом сдаваемых квартир. В анализируемом периоде удельный вес отдельных комнат составил 49% (278 объектов). Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье – 21% (119) и 17% (98) соответственно, 3-комнатное – 10% (59). Минимальное предложение аренды наблюдается на квартиры большого формата — 2% (11) (диаграмма 2). По сравнению с 4 кварталом 2011 года уровень предложения повысился на все форматы квартир.

Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках в районе левобережья составило 62% (88 объектов), в районе правого берега – 38% (53).

Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых от общего числа экспонируемых объектов занимает 21%, больше стоимости найма в целом по городу на 23.6%. Распределение средней арендной ставки в зависимости от формата квартиры представлена на диаграммах 3-4. При этом цена найма меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, удельный вес которых на рынке аренды составляет лишь 4%.

Рассматривая город, как совокупность форматов, можно отметить, что сокращение ценовых показателей зафиксировано во всех сегментах (таблица 1). Максимально снизились аренда многокомнатных квартир на 24.9%, а минимально – 1-комнатных – 4.3%.

Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателем, зафиксированным в 1 квартале 2011 года, можно заметить, что цены на жилье в целом по городу в прошлом году были несколько выше. Так, рента 1-комнатных квартир за год выросла на 11.2%, 2- и 3-комнатных – на 5.3% и 8.8% соответственно, а многокомнатных, напротив, сократилась на 16.2%.

В течение всего периода наблюдения за рынком аренды, с 4 квартала 2007 г., наблюдается снижение средней стоимости найма на 1-комнатные на 28.1%, на 2-комнатные – 37.2%, на 3-комнатные – 25.2% и на многокомнатные квартиры – 20.5%. В целом по городу за данный период аренда жилья подешевела на 38%.

Индекс расслоения

Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.23 при этом диапазон предложения на рынке аренды значительно сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.93 раза выше «дешевого»), а наибольший — на многокомнатное (в 5.23 раза). Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

В динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, после сезонного роста наблюдается понижательный тренд. Распределение средней арендной ставки на «дорогое» и «дешевое» жилье во всех сегментах рынка представлено на диаграммах 3-4.

В секторе эконом-класса в долларовом эквиваленте средняя стоимость аренды за 1 квартал сократилась на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 5.1%, 8.2% и 40.4%, а на 1-комнатные, напротив, незначительно выросли на 0.1%.

Диапазон аренды «дешевого» арендного жилья в анализируемом периоде сложился в пределах от 378 у.е. (за 1-комнатную) до 1354 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средний ценовой показатель зафиксирован на уровне 626 у.е./мес. (-17.9%).

В секторе элит-класса средняя арендная ставка за 1 квартал опустилась на 34.2% до уровня 1147 у.е./мес. Снижение средней цены найма прослеживается на 2-, 3- и многокомнатные квартиры на 18.7%, 36.5% и 7.9% соответственно, а на 1-комнатные, напротив, ставки выросли на 7.6%.

Диапазон «дорогого» жилья в анализируемом месяце сложился в пределах от 731 у.е. (за 1-комнатную) до 4223 у.е. (за многокомнатную) в месяц.

Можно отметить, что арендная ставка жилья элит-класса за весь период наблюдения сократилась на 47.9% от цены ренты, которая была зафиксирована в 4 квартале 2007 года. За аналогичный период ставки найма эконом-класса выросли на 25.1%.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке.

В связи с тем, что в данном квартале ставки найма показывают снижение и средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют стагнацию, наблюдается уменьшение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды. Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом-класса, так и в элит-классе в анализируемом периоде, находится несколько выше уровня банковского вознаграждения, который на анализируемый период составил уже 8% годовых.

В секторе эконом-класса самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил 15.81 п.п. Данный показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 7.81 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту при размещении вклада на сумму, равную стоимости объекта недвижимости.

В сегменте элит-класса в данном месяце самый высокий индекс доходности у 1-комнатных квартир — 9.26 п.п.

В таблице 2 представлены индексы доходности в зависимости от количества комнат и сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья. Необходимо помнить, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.

Выводы и прогнозы

·          Количество предложений на рынке аренды продолжает увеличиваться;

·          Средние арендные ставки демонстрируют снижение. Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный во 2 квартале 2009 года на 14.5%, но все еще находится на 38% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;

·          Ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами уменьшился;

·          Доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась во всех сегментах рынка.

·          В ближайшей перспективе ожидается снижение ставок найма – не более 5-10% до уровня 700 у.е. за месяц проживания.

При знакомстве с исследованием необходимо учитывать, что анализ проведен на основе базы данных цены предложения при их корректировке на 10%.

По данным Департамента статистики г. Астаны в январе-феврале 2012 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство составил 4481,2 млн. тенге, это 75,8% к уровню января-февраля 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 14,3%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 3116 квартир, общая площадь введенного жилья составила 343287 квадратных метров, что на 44,8% выше уровня января-февраля 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 10518 квадратных метров, к уровню января-февраля 2011 года 111,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 3,1% против 4,0% в январе-феврале 2011 года.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-феврале 2012 года в столице составила 98,7 тыс. тенге (в 2011 году – 96,6 тыс.тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 134,7 тыс. тенге (в 2011 году – 134,1 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 41,8 тыс. тенге.

Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик аналитической службы газеты «Недвижимость»

Таблица 1.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Таблица 2.

Индекс доходности арендного жилья

Диаграмма 1

Диаграмма 2

Диаграмма 3

Диаграмма 4