Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Астаны (1 квартал 2012 года)

По итогам 1 квартала 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается рост ценовых показателей. Средневзвешенная удельная цена предложения зафиксирована на уровне 1710 у.е./кв.м (+1.9%), погрешность расчета составила +/-13 у.е./кв.м (+/-0.7%). Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах остановились на уровне 2171 (+1.5%) и 1322 (+3.3%) у.е./кв.м соответственно (диаграмма 1). Исследуемое количество объектов составило 3941, что в почти 2 раза больше 4 квартала 2011 года, общая площадь, выставленная на продажу, – 580 тысяч кв.м, объем рынка в ценах предложения – 1021 миллион долларов.

Структура рынка

Лидером по объему предложения (диаграмма 2) остался район Алматы – 51% (2007 квартир от общего объема), а минимум пришелся на район Есиль – 23% (897). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 26% (1037). Рост числа предложения наблюдается во всех районах города.

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 34% (1397), а минимальный – 5-комнатные и выше – 2% (62) (диаграмма 3). При этом увеличение числа экспонируемых объектов наблюдается на все форматы квартир.

Анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала постройки показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришлось 46% (1825 объектов), в монолитных и панельных домах – 34% (1336) и 20% (781) соответственно (диаграмма 4). По отношению к прошлому кварталу уровень предложения повысился на все типы построек.

Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти-пятнадцати лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 68% (2687), постройкам старого типа – 3% (104), улучшенной планировки – 21% (845) и хрущевкам – 8% (305) (диаграмма 5).

Состояние рынка по районам

В районе левобережья, или Есиль, средняя цена продажи установилась на уровне 1992 у.е./кв.м (-1.9%), в районе правого берега — на уровне 1626 у.е./кв.м (+3%). Учитывая погрешность в расчете средневзвешенной цены предложения, равной в отчетном периоде +/-1.73% (+/-36 у.е./кв.м) для левобережья и +/-1.1% (+/-18 у.е./кв.м) для правобережья, можно говорить о снижении ценового показателя в районе левого берега и росте – в районе правого (таблица 1). При этом средняя цена предложения в районе Алматы зафиксирована на уровне 1643 у.е./кв.м, а в районе Сарыарка – 1593 у.е./кв.м.

В динамике средняя линия, полученная путем сглаживания и аппроксимации (усреднения) цены предложения полиномом 2-го порядка, продолжает демонстрировать в ближайшей перспективе повышение ценового показателя во всех районах города.

Состояние рынка в целом по городу

По сравнению с предыдущим кварталом структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал рост ценовых показателей в большинстве сегментов рынка. Значительное увеличение средней цены предложения прослеживается на квартиры в хрущевках на 4.4%. Средний уровень цен 1- и 2-комнатных квартир составил порядка 1660 у.е./кв.м, прирост за 1 квартал 2012 года для 1-комнатных – 2.9%, для 2-комнатных – 3.6%. Подробнее в таблице 1 и на диаграммах 6-8.

По итогам 1 квартала 2012 на рынке вторичного жилья было отмечено смещение объемов предложения в сторону более высоких цен. Если в январе 2012 г. распределение предложения в диапазоне 1000-1500 у.е/кв.м составляло 1252 объекта, то к марту 2012 г. оно составило 1065 объектов. А для диапазона 2000-2500 у.е/кв. м наблюдается противоположная картина: с 493 объектов в январе до 516 в марте 2012 года.

В целом в Астане с начала кризиса (с 4 квартала 2007 года) средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 20.4% (-437 у.е./кв.м).

Индекс расслоения

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому» для расчета которых берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1.65, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим кварталом, сузились. Максимальный диапазон цен отмечен на 4-комнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 1.88 раза выше «дешевого»), а минимальный — на 1-комнатные (1.49 раза).

За анализируемый период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 1.5% до 2177 у.е./кв.м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме 4-комнатных.

За весь период наблюдения данного сегмента жилья с 4 квартала 2007 года общее снижение ценового показателя достигло 31.4% (-997 у.е./кв.м).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с 4 кварталом 2011 года, средняя цена предложения выросла на 3.3% до уровня 1322 у.е./кв.м. При этом повышение цен прослеживается на все форматы квартир.

С 4 квартала 2007 года в данном секторе жилья снижение составило 8.8% (-128 у.е./кв.м).

Основные тенденции

ü  В течение 1 квартала 2012 года на рынке вторичного жилья наблюдается рост количества предложения, рынок активно пополнялся новым объектами преимущественно бизнес и элит-класса;

ü  в краткосрочной перспективе в динамике средневзвешенной удельной цены предложения прослеживается незначительный рост;

ü  средняя цена по городу как в сегменте «дешевого», так и в сегменте «дорогого» жилья увеличилась.

ü  согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, по г. Астана количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в феврале 2012 года по городу составило 1070 из них: квартир в многоквартирных домах – 1004, индивидуальных домов – 66. В январе 2012 года было совершено 850 сделок купли-продажи жилья, то есть в феврале рост этого показателя составил 25.9%, против 28% снижения в январе этого года.

Экономические индикаторы

Согласно данным департамента статистики инфляция в Республике Казахстан в феврале 2012 года составила 0,4%, оказавшись выше уровня прошлого месяца.

Численность населения города Астаны на 1 февраля 2012 года по текущему учету составила 746493 человека, в том числе по району «Алматы» – 362233 (48,5%), «Есиль» - 94462 (12,7%), «Сарыарка» - 289798 (38,8%) человек.

По сравнению с началом 2012 года общая численность населения города Астаны увеличилась на 3479 человека, в том числе по району «Алматы» на 926, «Есиль» на 915, «Сарыарка» на 1638 человек.

Увеличение численности населения города Астаны получено в основном за счет положительного миграционного сальдо.

За январь 2012 года естественный прирост населения составил 1275 человек, миграционный прирост – 2204 человека.

Доходы населения в январе-декабре 2011 года, по оценке, среднедушевые номинальные денежные доходы населения составили 945335 тенге и увеличились по сравнению с январем-декабрем 2010 года на 13,0%, реальные денежные доходы - на 3,4%.

Численность граждан, состоящих на учете в качестве безработных, на конец февраля 2012 года составила 4840 человек. Доля зарегистрированных безработных в численности экономически активного населения в феврале 2012 года составила 1,2%. Уровень безработицы за 4 квартал 2011 года составил 5,8%.

Среднемесячная номинальная заработная плата в январе 2012 года составила 134165 тенге и увеличилась по сравнению с январем 2011 года на 23,6%, в реальном выражении – на 15,5%.

Индекс потребительских цен в феврале 2012 года по сравнению с декабрем 2011 года составил 101,0%. Цены на продовольственные товары повысились на 2,1%, на непродовольственные товары – на 0,4%, на платные услуги - на 0,1%.

Объем промышленного производства в январе-феврале 2012 года составил в действующих ценах 26680,0 млн. тенге, индекс физического объема промышленной продукции по сравнению с январем-февралем 2011 года составил 103,4%. В обрабатывающей промышленности объем производства по сравнению с январем-февралем 2011 года увеличился на 2,6%, в электроснабжении, подаче газа, пара и воздушного кондиционирования –  на 5,0%, в водоснабжении, канализационной системе, контроле над сбором и распределением отходов – сократился на 18,3%.

Общий объем грузоперевозок (с учетом оценки объема перевозок грузов нетранспортными организациями и предпринимателями, занимающимися  коммерческими перевозками) за январь-февраль 2012 года составил 15676,3 тыс. тонн грузов и по сравнению с январем-февралем 2011 года возрос на 36,2%.

Объем поступлений в Государственный бюджет г. Астаны, по оперативным данным Управления финансов г. Астаны, на 1 февраля 2012 года составил 9593,3 млн. тенге, 127,0% в сравнении с аналогичной датой 2011 года, расходы составили 3495,2 млн. тенге и увеличились на 57,0% в сравнении с соответствующей датой 2011 года. Просроченная задолженность по оплате труда по состоянию на 01.02.2012г. составила 20,5 млн. тенге.

Объем инвестиций, направленных на жилищное строительство в январе-феврале 2012 года составил 4481,2 млн.тенге, это 75,8% к уровню января-февраля 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 14,3%.

За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 3116 квартир, общая площадь введенного жилья составила 343287 квадратных метров, что на 44,8% выше уровня января-февраля 2011 года. Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 10518 квадратных метров, к уровню января-февраля 2011 года 111,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 3,1% против 4,0% в январе-феврале 2011 года.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-феврале 2012 года в столице составила 98,7 тыс. тенге (в 2011 году – 96,6 тыс.тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 134,7 тыс. тенге (в 2011 году – 134,1 тыс.тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками – 41,8 тыс. тенге.

Татьяна Корягина, сертифицированный аналитик Центра исследований рынка недвижимости

Таблица 1.

Дискретная пространственно-параметрическая модель рынка вторичного жилья г. Астаны

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.

Диаграмма 3.

Диаграмма 4.

Диаграмма 5.

Диаграмма 6.

Диаграмма 7.

Диаграмма 8.

Диаграмма 9.