Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (ноябрь 2009 года – март 2010 года)

Общие сведения

Астана — столица Казахстана с населением, по состоянию на 1 февраля 2010 года, 687,7 тысячи жителей. Прежние названия города — Акмолинск – с 1830 по 1961 гг, Целиноград с 1961 по 1992 гг, Акмола с 1992 по 1998 гг. Город расположен в Северном Казахстане на берегу р. Есиль, на месте её наибольшего сближения с р. Нурой.

На сегодняшний день Астана – это достаточно крупный город, площадью более чем 71 тыс. га. В 1999 году Астана решением ЮНЕСКО получила звание - Город Мира. После обретения столичного статуса и организации особой экономической зоны «Астана — новый город» в городе реализуется множество современных архитектурно-градостроительных проектов.

Несмотря на столичный статус, город еще во многом уступает по инфраструктурным возможностям прежней столице Казахстана Алма-Ате, которая, сохранив столичный менталитет, носит неофициальный статус "южной столицы".

За два месяца этого года в столице введено в действие 3836 квартир. Общая площадь введенного жилья составила 370672 кв. метра (из нее полезной — 289294 кв. метра), что на 6,6% ниже уровня января-февраля 2009 года. Основной объем жилья введен предприятиями, организациями частной формы собственности и населением. Населением введено 10064 кв. метра жилья, что на 16,6% выше уровня прошлого года.

Всего в январе-феврале объем строительных работ составил 15325,9 млн тенге, что на 14,8% ниже уровня соответствующего периода 2009 года. Наибольший удельный вес в городском объеме занимают строительные работы, выполненные частными строительными организациями (59,9%). Иностранными подрядчиками выполнено 39,9% от общего объема подрядных работ, незначительную долю (0,2%) занимают государственные предприятия.

С начала года предприятиями, организациями и населением города введено в действие основных средств на сумму 418,4 млн у.е. Основная доля строительных работ приходится на район Есиль — 67,3%, на районы Сарыарка и Алматы — соответственно 17,5% и 15,2%.

Состояние рынка вторичного жилья

В марте, по отношению к предыдущему месяцу, ценовые показатели на рынке вторичного жилья Астаны не изменились, то есть изменения лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки. Средняя цена предложения 1 квадратного метра зафиксирована на уровне 1275 у.е./кв.м (диаграммы 1 и 2). При этом в секторе эконом-класса цена оказалась на отметке 940 у.е./кв.м, а в сегменте элитного жилья – на 1660 у.е./кв.м. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир уменьшилось на 4,5% до 1542 объектов (диаграмма 3). Объем рынка в ценах предложения – 116 млн у.е.

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.

Диаграмма 3.

Структура предложения

Лидером по количеству предложений является район правобережья, на его долю приходится 81% общего объема. На район левого берега – оставшиеся 19% (диаграмма 4). В марте уровень предложения сократился в обоих районах: левобережье – на 11,2%, правобережье – на 2,7%.

По городу в структуре предложения, в зависимости от формата квартиры, снижение наблюдается на 2- и 3-комнатное жилье на 3,4% и 13,4% соответственно, и рост на 1- и многокомнатное – на 0,6% и 8,4% (диаграмма 5).

В зависимости от типа постройки, более половины предложения приходится на квартиры в кирпичных домах – 52% (к прошлому месяцу уровень предложения сократился на 1,5%). Квартиры в панельных постройках составили 25% (-3,5%) и монолитных – 23% (-11,4%) (диаграмма 6).

Диаграмма 4.

Диаграмма 5.

Диаграмма 6.

Ценовые показатели на рынке вторичного жилья

В марте в районе левобережья цена предложения зафиксирована на уровне 1448 у.е./кв.м (диаграмма 7), в районе правобережья – на уровне 1235 у.е./кв.м (диаграмма 8). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 14,7%. Изменение цен по отношению к февралю в районах находится в пределах статистической погрешности. Однако в течение трех последних месяцев в районе левого берега наблюдается рост на 6,9%. Основное влияние на повышение ценового показателя оказало 3- и многокомнатное жилье, которое подорожало на 12,3% и 13,9% соответственно. В районе правого берега рост средней цены предложения скромнее – 2,3%. В данном районе увеличение средних цен предложения зафиксировано на 1- и 3-комнатные квартиры на 2,8% и 3% соответственно. Подробнее в таблице 1.

Диаграмма 7.

Диаграмма 8.

Таблица 1.

Динамика средней цены предложения в районах

Остановимся отдельно на динамике средних цен по городу в зависимости от формата квартир. В течение трех месяцев, исходя из статистических данных, наблюдается рост на 3- и многокомнатное жилье на 4,2% и 5,9%, а средние цены предложения 1- и 2-комнатных квартир в течение заданного периода не изменились, то есть находятся на уровне статистической погрешности выборки (диаграммы 9 – 12 и таблица 2).

Диаграмма 9.

Диаграмма 10.

Диаграмма 11.

Диаграмма 12.

Таблица 2.

Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир

В течение последних трех месяцев, в зависимости от материала стен, рост ценовых показателей на квартиры в кирпичных и монолитных домах составил 3,4% и 5% соответственно, а для панельных построек изменение средней цены предложения находится в пределах статистической погрешности (диаграммы 13 – 15 и таблица 3).

Диаграмма 13.

Диаграмма 14.

Диаграмма 15.

Таблица 3.

Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома

В целом в Астане по отношению к декабрю 2009 года средневзвешенная цена предложения квадрата площади на рынке вторичного жилья увеличилась на 3%.

Индекс расслоения

В марте индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,77, ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, сузились (диаграмма 16). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,09 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,63 раза).

За месяц средняя цена в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,3% до отметки 1660 у.е./кв.м (диаграмма 17 и таблица 4). При этом спад цен на 2-комнатные квартиры составил 2,1% и многокомнатные – 0,9%. Ценовой показатель 1- и 3-комнатного жилья за месяц увеличился на 0,6% и 0,7% соответственно. Увеличение средней цены предложения в данном секторе жилья за три последних месяца достигло 0,8%.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с февралем 2010 года, средняя цена предложения выросла на 1% и оказалась на уровне 940 у.е./кв.м (диаграмма 18 и таблица 4). При этом рост цен на 2-комнатные квартиры составил 0,4%, на 3-комнатные – 1,7% и многокомнатные – 3%, а на 1-комнатные, напротив, наблюдается спад цен на 0,4%. За последние три месяца ценовой показатель данного сектора увеличился на 3,8%.

Диаграмма 16.

Диаграмма 17.

Диаграмма 18.

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Выводы и прогнозы

Итак, в первом квартале 2010 года в динамике ценового показателя по городу в сегменте вторичного жилья прослеживается рост, основное влияние на увеличение средневзвешенной цены предложения оказало повышение цен на 3- и многокомнатное жилье в кирпичных и монолитных домах. На квартиры малого формата продолжает наблюдаться ценовая стагнация.

В январе 2010 года, по данным Национального Банка РК, все отрасли экономики, кроме строительства, продемонстрировали рост. Снижение объема строительно-монтажных работ, по отношению к январю 2009 года, составило 87,4%, инвестиции в жилищное строительство – 69,7%. При этом наблюдается рост инфляции – 107,3%, из-за роста цен на непродовольственные товары и платные услуги населению и уровня безработицы – 6,4%.

Татьяна Корягина