Аналитический обзор рынка вторичного жилья г. Астаны (апрель-сентябрь 2010 года)

Общие сведения

Астана — столица Казахстана, лежит в бассейне Северного Ледовитого океана (река Ишим принадлежит к бассейну р. Обь), хотя и находится в 1700 км к югу от него, и является самой холодной столицей планеты после Улан-Батора, столицы Монголии.

По состоянию на 1 августа 2010 года, согласно данным Агентства статистики РК, население составило 708794 жителя, общий прирост с начала года – 3,6%, или 24776 человек: из них 7790 человек составил естественный прирост и 16986 – миграционный.

В январе-августе 2010 года на строительство жилья направлено 258,3 млн у.е. В сравнении с соответствующим периодом прошлого года это больше на 23,1%. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве в январе-июле составила 17,4%.

За аналогичный период за счет всех источников финансирования введено в действие 10290 квартир, общая площадь введенного жилья составила 928743 квадратных метра: в районе Алматы – 503552 кв.м, в районе Есиль – 235069 кв.м и районе Сарыарка – 190122 кв.м. Населением построено домов общей площадью 27096 квадратных метров. Ввод жилья в целом по городу к соответствующему периоду 2009 года составил 98,8%, по индивидуальным застройщикам – 89,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 2,9% против 3,2% в 2009 году.

Состояние рынка вторичного жилья

В Астане за период с апреля по сентябрь 2010 года прослеживается рост средних цен предложения во всех сегментах рынка вторичного жилья, кроме сегмента квартир в панельных постройках, где изменение средней цены предложения лежит в пределах среднестатистической ошибки базы данных.

Средняя цена предложения 1 квадратного метра по городу зафиксирована на уровне 1326 у.е./кв.м (+4,3%) (диаграммы 1 и 2). При этом в секторе эконом-класса цена оказалась на отметке 980 у.е./кв.м, а в сегменте элитного жилья – 1697 у.е./кв.м. В данном месяце количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 10% – до 1604 объектов (диаграмма 3). Объем рынка в ценах предложения – 168 млн у.е.

Диаграмма 1.

Диаграмма 2.

Диаграмма 3.

Структура предложения

Лидером по количеству предложений является район Алматы, на его долю приходится 52% общего объема, на район Сарыарка – 28%, на район Есиль – оставшиеся 20% (диаграмма 4). В сентябре уровень предложения увеличился во всех районах города.

По городу в структуре предложения, в зависимости от формата квартиры, наибольшее увеличение прослеживается на 2- и многокомнатное жилье на 11,3% и 16,8% соответственно, на 1- и 3-комнатное скромнее – 7,7% и 7,6% (диаграмма 5).

В зависимости от типа постройки почти половина предложения приходится на квартиры в кирпичных домах – 49% (к апрелю уровень предложения увеличился на 4,8%). Квартиры в панельных постройках составили 21% (+10,3%) и монолитных – 30% (+20%) (диаграмма 6).

В зависимости от качества жилья наибольший удельный вес занимает новое жилье – 62% (к прошлому месяцу уровень предложения увеличился на 6%), квартиры улучшенной планировки занимают 27% (+11,9), квартиры в хрущевках – 11% (-1,9%) (диаграмма 7).

Диаграмма 4.

Диаграмма 5.

Диаграмма 6.

Диаграмма 7.

Ценовые показатели на рынке вторичного жилья

В сентябре в районе левобережья Есиль цена предложения зафиксирована на уровне 1551 у.е./кв.м (+4,3% к предыдущему месяцу, +7,1% к марту) (диаграмма 8 и таблица 1), в районе правобережья – на уровне 1271 у.е./кв.м (+2,3% к предыдущему месяцу, +2,9% к марту) (диаграмма 9), при этом в районе Алматы – 1284 у.е./кв.м (+1,7% к предыдущему месяцу), а в районе Сарыарка – 1249 у.е./кв.м (+2,2% к предыдущему месяцу). Ценовой разрыв в данном месяце между районами составил 18%. В течение этого года в районе левого берега наблюдается рост на 14,4%, а в районе правого берега – 5,2%. Общий рост за анализируемый период по городу составил 7,2%.

Диаграмма 8.

Диаграмма 9.

Таблица 1.

Динамика средней цены предложения в районах

В сентябре, по отношению к марту, ценовые показатели на рынке вторичного жилья увеличились в сегменте «формат квартиры» на 1-, 2-, 3- и многокомнатные на 3,4%, 4,8% 3% и 7% соответственно, в сегменте «тип постройки» на квартиры в кирпиче и монолите на 4,6% и 4,2% соответственно. В сегменте качества жилья на квартиры улучшенной планировки рост к предыдущему месяцу составил 2,5%, при этом изменения средних цен предложения на новые квартиры и хрущевки лежат в пределах среднестатистической ошибки выборки (диаграммы 10-16 и таблицы 2-4).

Диаграмма 10.

Диаграмма 11.

Диаграмма 12.

Диаграмма 13.

Таблица 2.

Динамика средней цены предложения в зависимости от формата квартир

Диаграмма 14.

Диаграмма 15.

Диаграмма 16.

Таблица 3.

Динамика средней цены предложения в зависимости от типа постройки дома

Таблица 4.

Динамика средней цены предложения в зависимости от качества жилья

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Однако в сравнении с январем 2010 года можно отметить значительное смещение кривой распределения по ценовым уровням, в связи с этим и прослеживается рост среднего ценового показателя в течение года на 7,2% (диаграмма 17).

Диаграмма 17

Индекс расслоения

В сентябре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73 (диаграмма 18). Максимальный диапазон цен зафиксирован на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,63 раза). Для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.

За месяц средняя цена в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 2,6% до отметки 1697 у.е./кв.м, за три месяца – на 3,4%, за шесть месяцев – на 2,2% (диаграмма 19 и таблица 4).

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с августом 2010 года, средняя цена предложения выросла на 2,3% и оказалась на уровне 980 у.е./кв.м, по сравнению с июнем – на 2,3%, по сравнению с мартом – 4,2% (диаграмма 20 и таблица 4).

Диаграмма 18.

Диаграмма 19.

Диаграмма 20.

Таблица 4.

Динамика ценовых показателей в сегментах «дорогого» и «дешевого» жилья

Выводы и прогнозы

Итак, по городу в течение 2 и 3 кварталов 2010 года в сегменте вторичного жилья сохраняется рост в динамике ценовых показателей. При сохранении наметившихся тенденций (диаграмма 21) можно предположить, что на начало следующего года средняя цена предложения по городу подрастет еще на 1,9% до 1325 у.е. за квадратный метр.

Диаграмма 21.

В январе-августе 2010 года, по данным Национального Банка РК, все отрасли экономики, за исключением строительства, продемонстрировали рост. Наиболее значительно выросли показатели обрабатывающей отрасли, транспорта, внутренней и внешней торговли. При этом снизилось строительство, уменьшился объем инвестиций в основной капитал и жилищное строительство, продолжился рост цен в промышленности.

Сертифицированный аналитик рынка недвижимости Татьяна Корягина